プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト京都 松ケ崎についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/matsugasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155129

所在地：京都府京都市左京区松ケ崎横繩手町8番1、
　　　　松ケ崎堂ノ上町7番1、松ケ崎泉川町7番1、三反長町13番
交通：京都市営地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01m2～203.57m2
（宅配ボックス面積0.37m2～0.80m2含む。一部トランクルーム面積0.81m2～5.65m2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：西日本鉄道株式会社
売主：株式会社NIPPO
売主：総合地所株式会社
売主：ミサワホーム株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

総戸数：394戸（別途管理事務室１戸、他※）
　※パーティールーム（1戸）、ビューラウンジ（1戸）、ゲストルーム（2戸）、店舗（1戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅（予定）
駐車場：197台　機械式144台、平面式53台
　別途来客用3台（福祉対応2台を含む）、カーシェア用1台、サービス用2台、店舗用9台
駐輪場：801台　スライドラック式602台、平面式199台（その他別途来客用10台、店舗用25台）
バイク置き場：43台　その他別途店舗用3台

工事完了予定年月：2026年1月予定
引渡可能年月：　　2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年11月上旬

バルコニー面積:9.68m2～27.96m2
トランクルーム面積:0.81m2～5.65m2
サービスバルコニー面積:2.38m2～10.66m2
宅配ボックス面積：0.37m2～0.80m2
ルーフトップテラス：34.05m2～56.07m2　
敷地面積：21,611.01m2

千年の美学

妙法の焔を灯す虎の背山を仰ぐ、京都・松ケ崎。
その名は平安時代より和歌や物語に、
四季に染まる美しさとともに書きしたためられてきた。
街の付まいには、なつかしむ京の風情と精神性、
幾つもの再生を繰り返してきた自然への
敬意から生まれる美しさが今尚宿る。
積み重ねられた千年の歴史を称える街の一画に、
時を経るごとに美しさが増す庭園レジデンスが生まれる。

京都五山送り火を借景に
専用ルーフトップテラス付
最上階住戸・住居専有面積 最大203.57㎡
※トランルーム（4.15㎡）、宅配ボックス（0.62㎡）を含む

全394邸・壮麗の京都庭園レジデンス

- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分（約360m）
- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より「烏丸御池」駅へ11分・「四条」駅へ13分・「京都」駅へ17分

京都を余す所なく愉しむ、京都・松ケ崎。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kqQgitbbytU5DGV28

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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[381: 評判気になるさん]

>>380 通りがかりさん
松ヶ崎は戸建てなら上品な住宅街だけれど、マンションだと、利便性を考えれば
たとえば京都円町GRAND PLACEとほぼ同じくらいの価格設定にしてほしいかな。

[382: マンション比較中さん]

>>381 評判気になるさん
確かに利便性だと同程度ですね。あちらは坪250~280万なので、ここが坪400万だとすると買い手がどれくらいつくのか、、

[383: 匿名さん]

>>381 評判気になるさん
価格設定はJ.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜と同じくらいかそれ以上になるでしょう、こちらは定借ではないので。J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜は7年半経ちますがまだ売れ残っていますね。

[384: 坪単価比較中さん]

>>380 通りがかりさん
16.5坪は1戸あたりの土地面積を考えているだけなので、述べ床面積は394戸の平均的な面積を想定していいと思います。70~75 m2で6000万くらい？　京都円町はそれくらいですね。ここは8000万くらいで売ると思うので、建築資材の高騰を考えてもかなり利益がでるでしょうね。少なくとも住民の苦情は気にならないくらいは。

[385: マンション検討中さん]

>>383 匿名さん
下鴨糺の杜は出町柳に近いですが、地下鉄の最寄りは今出川で20分くらいかかるので、ここより不便ですよね。あの価格では売れ残って当然かなと。しかも諸経費が毎月10万円かかるし。

[386: マンション検討中さん]

>>385 マンション検討中さん
糺の森のマンションは、下鴨神社へのお布施だと割り切らないと、とても買う気になりませんね。売り出し価格も管理費も異常に高い。

[387: 匿名さん]

>>379 匿名さん
まちなかマンションなら例えばシーンズ鴨川が1戸辺り3坪ブランズ河原町も3坪ぐらい。
小さい部屋もあるので仮に1.5倍して4.5坪だとしても坪500万で2250万なので、土地原価計算みたいなことするなら、河原町界隈のマンションと同価格帯になっちゃいますんで・・・。建物も10階建てより5階のほうが高く付くでしょうし、土地価格だけで考えるなら別におかしな話じゃない気もしてきますよ。

[388: 匿名さん]

京都市内で高さ制限の緩いところは地価が高いから、これで補正されると思います。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん
坪1000万は絶対にいかないし、いいとこ500～700万でしょ。700でもここと1戸辺り500万ぐらいしか土地価格的に物件価格には乗らないことになるので、街中マンションもボロ儲けしてる勘定になりますね。

[390: 匿名さん]

>>389 匿名さん

１戸あたり500万というのは、どういう計算でしょうか？
土地の総面積を戸数で割ると１戸あたりで、16.5坪との投稿がありました。

[391: マンション掲示板さん]

ここは年収1500以上からがエントリーの基準になりそうですね。

[392: 買い替え検討中さん]

>>391 マンション掲示板さん
京都には年収1500万円以上はほとんどいません。
中京区のマンションや戸建からの買い替えが一定数いるでしょう。

[393: 名無しさん]

>>392 買い替え検討中さん
しかし、アンダー1500は無謀な支払いに

[394: 匿名さん]

>>390 匿名さん
>>378
>>387
プレミスト松ヶ崎16.5坪×150万=2475
ブランズ、シーンズ　1戸辺り3坪小さい間取りあるの考慮して4.5坪×500～700=2250～3150　
土地価格の差が1戸辺り-225～675万

[395: 匿名さん]

>>393 名無しさん
収入額よりも貯金額が重要では。
いくら収入が多くても貯金できていない家計での購入は危険

[396: 評判気になるさん]

>>395 匿名さん
しかし、年収1000とかが手を出すと、ドボンまっしぐら。

[397: 匿名さん]

高そうやなー
こんだけ戸数あると最上階プレミアムにかなり乗っけんと下階中住戸高くて残りそうじゃない？
実家近所やけど、穏やかなではあるけどあまり何ももないよ
中学校近くに美味しいパン屋や使えるスーパーあるけど、松ヶ崎で住んで心地良いのは北山通りより上の小川沿いの戸建てエリアとかよなあ
規模感なりの共用部とかになるならいいけど、外観からして金かかってなさそうでヤバイし、なのに強引に中谷美紀パワーで売りきるんかな(予算余ったんかな、謎
都内もバブルの頂点でSMAPやリチャードギア使ってたし、そろそろ天井やろか
一応その時の価格は20年近く経って超えたけど、京都で向こう20年人口流入続かんと下手するとローン組は残債割れよね

[398: 匿名さん]

場所がいいと坪単価が高くても売れるので、デベロッパーが利便性（＝坪単価）に比例させて価格を上げています。しかし、マンション建築において土地はコストのごく一部なので、利便性の良い土地に高層マンションを建てると、通常より利益率が高くできるということだと思います。プレミスト松ヶ崎は、利便性はそこまで高くないですが、人気エリアなので、同じくらいの利益率を確保するべく高めに設定しているのでしょう。他の利便性の低い土地のマンションは価格は高く設定できないので、そこまで利益がでてないと思います。ただ、大和ハウス工業は単体の営業利益は10％を超えるので（連結は8%）、ここは、経費を除いて15%くらいの利益を確保できる価格設定になっているのではと思います。

[399: 名無しさん]

ここの辺りの地価は坪単価170～180万、50坪の土地に建延べ40坪の家を建てるとして　建築費が4,000～5000万で合計1億3000万前後でしょう。このマンションがいくらの値付けをするのか楽しみです。投機するほどの場所でもないし、このマンションからは、五山の送り火(妙)は見えません。何せ山が異常に低いので、北山通りに出なければ見えません、年に一たった20分の送り火に、余りにも良い印象づけしようとしているので痛いですね！　土地柄も高級住宅街の感じではなく、庶民的な所です。

[400: 名無しさん]

>>357 匿名さん
今時、外廊下はありえませんねー防犯、気候変動、またこの辺りは山や川が近く虫が異常に多いですから