プレミスト京都 松ケ崎ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト京都 松ケ崎についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/matsugasaki/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155129

所在地：京都府京都市左京区松ケ崎横繩手町8番1、
　　　　松ケ崎堂ノ上町7番1、松ケ崎泉川町7番1、三反長町13番
交通：京都市営地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.01m2～203.57m2
（宅配ボックス面積0.37m2～0.80m2含む。一部トランクルーム面積0.81m2～5.65m2含む）
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：西日本鉄道株式会社
売主：株式会社NIPPO
売主：総合地所株式会社
売主：ミサワホーム株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

総戸数：394戸（別途管理事務室１戸、他※）
　※パーティールーム（1戸）、ビューラウンジ（1戸）、ゲストルーム（2戸）、店舗（1戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅（予定）
駐車場：197台　機械式144台、平面式53台
　別途来客用3台（福祉対応2台を含む）、カーシェア用1台、サービス用2台、店舗用9台
駐輪場：801台　スライドラック式602台、平面式199台（その他別途来客用10台、店舗用25台）
バイク置き場：43台　その他別途店舗用3台

工事完了予定年月：2026年1月予定
引渡可能年月：　　2026年3月予定
販売開始予定時期：2024年11月上旬

バルコニー面積:9.68m2～27.96m2
トランクルーム面積:0.81m2～5.65m2
サービスバルコニー面積:2.38m2～10.66m2
宅配ボックス面積：0.37m2～0.80m2
ルーフトップテラス：34.05m2～56.07m2　
敷地面積：21,611.01m2

千年の美学

妙法の焔を灯す虎の背山を仰ぐ、京都・松ケ崎。
その名は平安時代より和歌や物語に、
四季に染まる美しさとともに書きしたためられてきた。
街の付まいには、なつかしむ京の風情と精神性、
幾つもの再生を繰り返してきた自然への
敬意から生まれる美しさが今尚宿る。
積み重ねられた千年の歴史を称える街の一画に、
時を経るごとに美しさが増す庭園レジデンスが生まれる。

京都五山送り火を借景に
専用ルーフトップテラス付
最上階住戸・住居専有面積 最大203.57㎡
※トランルーム（4.15㎡）、宅配ボックス（0.62㎡）を含む

全394邸・壮麗の京都庭園レジデンス

- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅徒歩5分（約360m）
- 地下鉄烏丸線「松ヶ崎」駅より「烏丸御池」駅へ11分・「四条」駅へ13分・「京都」駅へ17分

京都を余す所なく愉しむ、京都・松ケ崎。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kqQgitbbytU5DGV28

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。


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https://www.sumu-lab.com/archives/104638/

[362: マンション検討中さん]

私がマンションに求める条件（１）内廊下、（２）クランクイン玄関、（３）個室の出入り口は廊下と直結（リビングインでない）、（４）バルコニーのお隣との戸境は上下とも完全にふさがっている（ペラボーでない）。二重床と二重天井は妥協。（京都では高さ制限があるので直床もやむなし）。天井高も240以上ならよし、、、天カセもいらない

[363: 通りがかりさん]

実際ここにいらっしゃる方で5日からの見学行かれる方はどれくらいいらっしゃるんでしょうか。
私は2期で行けたらなーと思っています。想像を遥かに超える高さで、1期は手が出せない。それにしても、営業の電話の女性は感じ悪い。買えない人は相手にしてもらえませんね。泣

[364: 匿名さん]

全戸角部屋でなければ、ペラボーかベランダの避難口のどちらかは必要ですね。
大規模なので、おそらく第一期は最上階と角部屋なのだと思います。
費用を出せる人が妥協点を減らすことができるのはあたりまえかと。
また、京都市内で内廊下のMRを見学したことがありますが、空調配管の出っ張りが大きくて、簡単に手が届きました。

[365: 通りがかりさん]

>>360 匿名さん
外廊下で億ションも、唯一無二。きしょう

[366: マンコミュファンさん]

一応、見学に行きますが、考え直したい。怖い。

[367: 口コミ知りたいさん]

>>366 マンコミュファンさん

363です。
行かれますか！私は行く予定でしたが、担当者から予約の電話かかってきて怖くなってやめました。笑
一期は、ほんとに抽選になるのでしょうか、、、。

[368: 匿名さん]

ようやくモデルルームの案内状届きましたが、印刷は荒いし、封筒が大和ハウス名義のシールで張り替えてマンション名義にしてたり、雑すぎる。
やる気あんのかな・・・・

[369: 匿名さん]

土地１坪が１５０万の松ヶ崎で１坪４００万のマンション、、、

[370: マンション検討中さん]

>>369 匿名さん
で、住宅地を購入してそれなりにマンション仕様と比べられる家を建てたら幾らで買えるのかって考えるとある程度納得できる価格帯ではある。

[371: 匿名さん]

>>370 マンション検討中さん
このエリアで40坪の土地を買って延べ床面積120m2の家をハウスメーカーで建てると1.1億前後なのでマンションの方が高いと思います。昔はマンションの方が安かったと思いますがで、最近は逆転してますね。

[372: 匿名さん]

>>371 匿名さん
?? 昔はマンションの方が安かったと思いますがで、
??昔はマンションの方が安かったと思いますが、

[373: 匿名さん]

>>371 匿名さん
40坪を何人かで共有するのだから、１件あたりの土地代は、1/5は言い過ぎでも何分の一になりますよね。
そうすると、販促費と利益がかなり大きいと考えないとおかしくない？
もしくは、150万円/坪が何倍か高いか。

[374: 匿名さん]

>>373 匿名さん
価格設定は自由なので、需要が見込まれるから強気な値段設定が続いているのだと思います。マンションは投資対象になりますが、戸建ては投資対象にはならにので、同じ述べ床面積だと、マンション ＞ 戸建て　になっているのだと思います。ただ、このマンションが売れ残れば、周辺の新築マンションは、今後、強気な値段設定ができなくなるし、中古マンションも売れ残るようになると思います。中古マンションが売れなくなると、新築マンションの投資対象としての魅力も下がるので、さらに値段が下がることになります。この大規模マンションが、京都のマンションのバブル崩壊のきっかけになるかもしれません。

[375: マンション検討中さん]

観光都市としての京都の魅力は変りませんので、中心部（田の字地区、御所南など）の富裕層向け（セカンドハウス利用）高級マンションと、それ以外の中流層向け（生活の場としてのリーズナブルな）実需対応マンションに二極化していくんじゃないでしょうか。このマンションは戸数からしたら団地型の大衆向けなのに、コンセプトはセカンドニーズに応えようとしているようで、どっちつかずな気がしますがいかがでしょう。

[376: 匿名さん]

同じエリアの物件（大規模順）を見ると、ほかは六地蔵、五条通、太秦天神川と
実需っぽい場所ですね。

[377: マンション掲示板さん]

ここは上流階層が暮らす場所って感じですね。

[378: 匿名さん]

>>373 匿名さん
敷地が6500坪で、戸数が394戸なので単純にいくと一人当たり16.5坪ですね。
そもそも、RC造と木造とじゃ建築コストが全く違うので、こういう計算に意味があるかはわかりませんが・・・。

[379: 匿名さん]

150*16.5＝2475でそれっぽい数字ですね。
土地代と建物を同等位と置くと4950で、＋利益で、仮に利益を20%のせると5976万円。
何となく狭い目の３LDKか広い目の２LDKでこれくらいからと思ってました。

[380: 通りがかりさん]

>>379 匿名さん
16.5坪は54.5㎡くらいだから3ldkは厳しいかも
計算の価格、あり得そうですね
やはり田の字と大差ない価格になるのかな…

[381: 評判気になるさん]

>>380 通りがかりさん
松ヶ崎は戸建てなら上品な住宅街だけれど、マンションだと、利便性を考えれば
たとえば京都円町GRAND PLACEとほぼ同じくらいの価格設定にしてほしいかな。

[382: マンション比較中さん]

>>381 評判気になるさん
確かに利便性だと同程度ですね。あちらは坪250~280万なので、ここが坪400万だとすると買い手がどれくらいつくのか、、

[383: 匿名さん]

>>381 評判気になるさん
価格設定はJ.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜と同じくらいかそれ以上になるでしょう、こちらは定借ではないので。J.GRAN THE HONOR 下鴨糺の杜は7年半経ちますがまだ売れ残っていますね。

[384: 坪単価比較中さん]

>>380 通りがかりさん
16.5坪は1戸あたりの土地面積を考えているだけなので、述べ床面積は394戸の平均的な面積を想定していいと思います。70~75 m2で6000万くらい？　京都円町はそれくらいですね。ここは8000万くらいで売ると思うので、建築資材の高騰を考えてもかなり利益がでるでしょうね。少なくとも住民の苦情は気にならないくらいは。

[385: マンション検討中さん]

>>383 匿名さん
下鴨糺の杜は出町柳に近いですが、地下鉄の最寄りは今出川で20分くらいかかるので、ここより不便ですよね。あの価格では売れ残って当然かなと。しかも諸経費が毎月10万円かかるし。

[386: マンション検討中さん]

>>385 マンション検討中さん
糺の森のマンションは、下鴨神社へのお布施だと割り切らないと、とても買う気になりませんね。売り出し価格も管理費も異常に高い。

[387: 匿名さん]

>>379 匿名さん
まちなかマンションなら例えばシーンズ鴨川が1戸辺り3坪ブランズ河原町も3坪ぐらい。
小さい部屋もあるので仮に1.5倍して4.5坪だとしても坪500万で2250万なので、土地原価計算みたいなことするなら、河原町界隈のマンションと同価格帯になっちゃいますんで・・・。建物も10階建てより5階のほうが高く付くでしょうし、土地価格だけで考えるなら別におかしな話じゃない気もしてきますよ。

[388: 匿名さん]

京都市内で高さ制限の緩いところは地価が高いから、これで補正されると思います。

[389: 匿名さん]

>>388 匿名さん
坪1000万は絶対にいかないし、いいとこ500～700万でしょ。700でもここと1戸辺り500万ぐらいしか土地価格的に物件価格には乗らないことになるので、街中マンションもボロ儲けしてる勘定になりますね。

[390: 匿名さん]

>>389 匿名さん

１戸あたり500万というのは、どういう計算でしょうか？
土地の総面積を戸数で割ると１戸あたりで、16.5坪との投稿がありました。

[391: マンション掲示板さん]

ここは年収1500以上からがエントリーの基準になりそうですね。

[392: 買い替え検討中さん]

>>391 マンション掲示板さん
京都には年収1500万円以上はほとんどいません。
中京区のマンションや戸建からの買い替えが一定数いるでしょう。

[393: 名無しさん]

>>392 買い替え検討中さん
しかし、アンダー1500は無謀な支払いに

[394: 匿名さん]

>>390 匿名さん
>>378
>>387
プレミスト松ヶ崎16.5坪×150万=2475
ブランズ、シーンズ　1戸辺り3坪小さい間取りあるの考慮して4.5坪×500～700=2250～3150　
土地価格の差が1戸辺り-225～675万

[395: 匿名さん]

>>393 名無しさん
収入額よりも貯金額が重要では。
いくら収入が多くても貯金できていない家計での購入は危険

[396: 評判気になるさん]

>>395 匿名さん
しかし、年収1000とかが手を出すと、ドボンまっしぐら。

[397: 匿名さん]

高そうやなー
こんだけ戸数あると最上階プレミアムにかなり乗っけんと下階中住戸高くて残りそうじゃない？
実家近所やけど、穏やかなではあるけどあまり何ももないよ
中学校近くに美味しいパン屋や使えるスーパーあるけど、松ヶ崎で住んで心地良いのは北山通りより上の小川沿いの戸建てエリアとかよなあ
規模感なりの共用部とかになるならいいけど、外観からして金かかってなさそうでヤバイし、なのに強引に中谷美紀パワーで売りきるんかな(予算余ったんかな、謎
都内もバブルの頂点でSMAPやリチャードギア使ってたし、そろそろ天井やろか
一応その時の価格は20年近く経って超えたけど、京都で向こう20年人口流入続かんと下手するとローン組は残債割れよね

[398: 匿名さん]

場所がいいと坪単価が高くても売れるので、デベロッパーが利便性（＝坪単価）に比例させて価格を上げています。しかし、マンション建築において土地はコストのごく一部なので、利便性の良い土地に高層マンションを建てると、通常より利益率が高くできるということだと思います。プレミスト松ヶ崎は、利便性はそこまで高くないですが、人気エリアなので、同じくらいの利益率を確保するべく高めに設定しているのでしょう。他の利便性の低い土地のマンションは価格は高く設定できないので、そこまで利益がでてないと思います。ただ、大和ハウス工業は単体の営業利益は10％を超えるので（連結は8%）、ここは、経費を除いて15%くらいの利益を確保できる価格設定になっているのではと思います。

[399: 名無しさん]

ここの辺りの地価は坪単価170～180万、50坪の土地に建延べ40坪の家を建てるとして　建築費が4,000～5000万で合計1億3000万前後でしょう。このマンションがいくらの値付けをするのか楽しみです。投機するほどの場所でもないし、このマンションからは、五山の送り火(妙)は見えません。何せ山が異常に低いので、北山通りに出なければ見えません、年に一たった20分の送り火に、余りにも良い印象づけしようとしているので痛いですね！　土地柄も高級住宅街の感じではなく、庶民的な所です。

[400: 名無しさん]

>>357 匿名さん
今時、外廊下はありえませんねー防犯、気候変動、またこの辺りは山や川が近く虫が異常に多いですから

[401: 匿名さん]

>>399
送り火が見えないのですか？マンションの広告では
送り火推しだったと思うのですが。

[402: 匿名さん]

最上階のベランダから「妙」を見ている画像が公式HPに載っているけど。

[403: 通りがかりさん]

>>400 外廊下でビバリーヒルズとは、笑っちゃいますね。結局、安ければ売れる、高ければ売れ残る。ただ、それだけですね。名無しさん

[404: 匿名さん]

外廊下にしたのは建設費や維持費のコストダウンです。
内廊下に比べて高級感が下がるのは、覚悟のうえで、
価格を下げる策を取ったということと思います。
第一期のスペシャルな部屋とそれ以外で格差がありそうです。

[405: 名無しさん]

外廊下でもマンション敷地がゲーテッドで囲まれていたらいいですけどねー。ただ外廊下だとグロスがそれなりにあるだけに価格とのバランスが気になってきますね。
坪500なら烏丸御池駅近の築浅中古も視野にはいってきますからね。

[406: マンション検討中さん]

週末モデルルーム行かれた方おられますか？いかがでした？

[407: 匿名さん]

下鴨糺の杜、Brillia京都松ヶ崎、ローレルコート京都下鴨も売りにでてますね。プレミストで一気に供給過剰になるので、周辺を投資目的で購入している人は苦労しそうです。

[408: 匿名さん]

>>402 匿名さん
マンションの最上階でも、北側が送り火の山になるのですが、間にマンションや、3～4階のビルがあるので全く見えませんよ。地元の人はみんな、北山通りまで見に行きます。北山通りを渡って前に何の障害物のない、ガレージがこの時だけ立入りオッケーです。

[409: 検討板ユーザーさん]

>>402 さん

>>402 匿名さん
マンションの最上階でも、北側が送り火の山になるのですが、間にマンションや、3～4階のビルがあるので全く見えませんよ。地元の人はみんな、北山通りまで見に行きます。北山通りを渡って前に何の障害物のない、ガレージがこの時だけ立入りオッケーです。

[410: マンション検討中さん]

こちらはディスポーザーありますか？
ゴミ出しは各階にゴミ置き場ありますか？それとも普通に一階まで降りて置くスタイルですか？

[411: 匿名さん]

Googleで見ると妙との間に高い建物は無く見えそうです。
GoogleViewで隣接の松ヶ崎通からは通りの正面に妙があります。


https://www.google.co.jp/maps/place/%E3%80%92606-0965+%E4%BA%AC%E9%83%...,135.7751568,1844m/data=!3m1!1e3!4m6!3m5!1s0x6001083ba1532edd:0x1b55391b259d3806!8m2!3d35.0485731!4d135.777324!16s%2Fg%2F11bw4pqb79?entry=ttu&g_ep=EgoyMDI0MTAwMi4xIKXMDSoASAFQAw%3D%3D