プレミストタワー千里丘ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミストタワー千里丘についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/senrioka335/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155128

所在地：大阪府摂津市千里丘1丁目703番（地番）
交通：JR東海道本線(京都線)「千里丘」駅徒歩2分
間取：2LDK.3LDK
面積：54.77m2～124.97ｍ2
売主：大和ハウス工業株式会社
売主：ＪＲ西日本不動産開発株式会社
売主：株式会社フージャースコーポレーション
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：未定

総戸数：335戸 (一般分譲対象外住戸11戸含む、別途管理室１戸、1～3階商業店舗)
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上36階地下1階建
用途地域：商業地域
駐車場：180台　機械式駐車場176台、平面駐車場4台（内、来客用1台、福祉対応1台含む）
駐輪場：503台　平面式15台、ラック式488台
バイク置き場：21台
バルコニー面積：9.63ｍ2～30.09ｍ2
敷地面積：6,182.52m2

工事完了予定年月：2027年3月予定
引渡可能年月：　　2027年3月予定
販売開始予定時期：2025年3月上旬予定

プレミストタワー千里丘
住×商 複合再開発エリア
「ブライトステラ摂津千里丘」内に誕生。

BRIGHT STELLA

それは、千里丘に輝く新たな星、未来の象徴。
生まれ変わる駅前の顔となるその輝きは、
千里丘に洗練と賑わいを生み出し、未来と人と暮らしを結び照らす起点となる。
ブライトステラ、この偉大なる星と共に、新章が、眩く開幕する。

- JR「大阪」駅 直通16分
- 住×商 複合再開発
- JR「千里丘」駅 徒歩2分
- ペデストリアンデッキ 駅直結
- エリア最高層※1 タワーレジデンス

※1：摂津市に建設された新築分譲マンションで最高層（地上36階、2024年4月時点 MRC調べ）

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/VVxy5vXiRS7jChpd7

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1927: マンション検討中さん]

ここ買う人は場所柄、投資目的ではなく実需が多いと予想。
将来に向けて金利上昇の荒波の中、住宅ローン変動金利も2%は想定しておかないといけない。
そんな先行きので坪400のここを買いたい人どれだけいるのか色々な意味で興味がある。

[1928: eマンションさん]

>>1927 マンション検討中さん
8,000万を35年で2%で組んでも支払い26万ちょっと。管理費云々入れても30万くらい。平均年収上がってないって言われてるけど、貧富の差が広がってるだけでプチ富裕層は年々増えてる。これくらい払える人いくらでもいるよ。

[1929: 検討板ユーザーさん]

>>1928 eマンションさん
大阪市の北区をはじめとする人気の区のタワマンの売れ行きみてたらそれはわかるよ。
でもそれは同時に人気エリア故にリセールバリューが担保されてる購入するってのもある。

一方であなたのいうプチ富裕層がリセール期待できない摂津のタワマンを買いたくなるのか問題があるよね。

[1930: 購入経験者さん]

>>1929 検討板ユーザーさん
市内の雑多な環境は避けたいから郊外で探しているけど、戸建てや板状型マンションではリセールが期待できないから駅前商業複合開発のタワーで市内までの通勤アクセスは便利なここは丁度良い。北区みたいな値上がりまで求めてなくて、売却時に残債割れしなければいいという考えの人は、実需では案外多いですよ。

[1931: 購入経験者さん]

>>1927 マンション検討中さん
坪400万円と言い切られていますが、どこからの情報ですか？
価格の発表はまだ先だったかと思いますが。

[1932: マンション掲示板さん]

市内の雑多な環境を避けて郊外
とのことですが千里丘の周辺を一度歩かれた方がいいかもです。
いわゆる北摂や郊外のイメージはなくここも市内と変わらず雑多ですよ。

[1933: 購入経験者さん]

>>1932 マンション掲示板さん
そうですね。屁理屈はもう大丈夫です。

[1934: マンション掲示板さん]

近所に住むものとして事実を書いたのですが屁理屈に捉えられてしまったようですね。
気に障ってしまったようですみませんでした。

[1935: マンション検討中さん]

近所って茨木やん。いつもGoogleマップからの印象で粘着してる人やん。

[1936: マンション検討中さん]

>>1928 eマンションさん

ファミリー層で住宅関係だけで月30万超えの出費ははなかなかハードだね。
しかしそれが重い人はそもそも購入してはいけはいのかも。

[1937: マンション掲示板さん]

>>1930 購入経験者さん
千里丘だとリセールバリューが期待できないならタワマン板マン関係なく期待できないんじゃないんか？買値にもよるが。
実需なら、売却時までの実質負担を月で割った額が他で借りた方が安いのかここ買った方が安いのかって話になると思う。

購入時の実質負担が月30万超える想定なら買う価値無し借りた方が断然良いってなると思う

[1938: 匿名さん]

あのー、月30万円払える富裕層はわざわざ摂津市のマンションを選ばないと思います(笑)
というかなんで富裕層なのにフルローン組んでる前提の計算なんですかね(笑)

[1939: マンコミュファンさん]

>>1938 匿名さん
月30万くらい払えるだけでは富裕層と呼びません（笑）あなたにとっては想像もつかない大金かもしれませんが（笑）富裕層サラリーマンは今市内の1.5～2億近くを検討されています（笑）

[1940: eマンションさん]

>>1938 匿名さん

あなたは知らないんだろうけど、キャッシュで買えても、敢えてフルローン組んで、保険付きでローン控除受け、控除期間が終わったら一括返済するのが常識なんですよ（笑）

[1941: 匿名さん]

>>1937 マンション掲示板さん
そもそもリセールバリューが何故期待できないという前提なのでしょうか？

[1942: eマンションさん]

最近の傾向として東京都心以外かなり中古は苦戦しています。
大阪にも同じ波は来ています。
大阪市内人気エリア以外は今後さらにリセール厳しくなります。

[1943: マンション掲示板さん]

>>1940 eマンションさん
投資用のマンションって住宅控除受けられないんじゃなかったっけ？

>>1941 匿名さん
私が思ってるのは上がる要素(今回の再開発に続く開発計画の候補等)が無い、周辺駅でも開発計画が出ておりそちらが進めばここの相対価値が下がる。などかな

[1944: マンコミュファンさん]

>>1943 マンション掲示板さん

口車に乗せられたボンならともかく、懸命な富裕層なら投資用にここは買わないよ。

[1945: マンコミュファンさん]

>>1941 匿名さん
今後は、郊外は人口減少に伴って価値は緩やかに下落傾向にあります。ただその中でも、ここのような駅前や商業施設が併設したりするような複合開発タワーマンションは例外かもしれませんね。門真・古川橋もそうですが、郊外の人口が減りゆく中で、戸建てや板状型マンションを避けて、こういった駅前タワーに人口が集約されていく流れが来ると私は予想します。

[1946: 坪単価比較中さん]

どの地域にも　それなりの富裕層がいてセカンド的も利便性の高い駅前を購入されますものね　一概に大阪市内在住の方ばかりではないのでは

[1947: 匿名さん]

>>1939 マンコミュファンさん
＞「月30万くらい払えるだけでは富裕層」

誰も月30万円払える「だけ」の人って限定してないけど、
もしかして学生時代国語苦手だった？
筆者の言ってない事を妄想で答えに書いちゃう典型的なタイプの人だね
もうちょっと日本語を勉強する事をお勧めするよ

[1948: 検討板ユーザーさん]

日経の記事では郊外マンションのリセールが悪い理由として

1.郊外なのに都心の価格上昇にひっぱられ過ぎた
2.住宅ローンの金利上昇

とあるのでここが成功するかは価格と金利次第ですね。

市内にひっぱられない摂津らしい値付けをしないとそっぽ向かれますよ。

[1949: 通りがかりさん]

>>1945 マンコミュファンさん
仰る通りで、そこに千里丘がどうとか門真がどうとか、街の印象や雰囲気はそこまで大きく影響しないのかもしれませんね。

[1950: 通りがかりさん]

>>1948 検討板ユーザーさん
事業主はそんなに焦って売らないと思いますよ。摂津らしさを表現したいのではなく、駅前タワーらしい値付けをしてくると思います。

[1951: 職人さん]

>>1940 eマンションさん
いや、お前マジでもっと勉強した方が良いよ..（笑）
まず投資目的だとローン控除とか受けられないから（笑）
そして投資目的のローンなんて金利はクソ高くてキャッシュで買える奴はまずローンなんて借りない（笑）
ちょっと頑張って覚えた知識を背伸びして並べたってバレバレだぞ？（笑）

[1952: 買い替え検討中さん]

このマンション駅近だけど
逆にそれが災いしてJRが走る騒音が一日中続いてエグそう

[1953: マンコミュファンさん]

>>1951 職人さん
海外投資家はキャッシュ多いですが、国内の投資目的の方はローン使うのが主流ですよ。キャッシュで不動産買う馬鹿いません。節税目的のご老人くらいじゃないですかね。不動産投資された事ないと思うので、よかったらまた勉強してみてください。

[1954: 職人さん]

微妙な駅に新しいマンション建てて売る時って再開発もセットでアピールして
「この辺は発展しますよー」っていう営業文句とともに売り出すのが昔からある訳だけど、
その再開発が失敗した時とか、思うように発展しなかった時っていうのが悲惨なんだよね
資産価値が購入価格の半分以下とかにも平気でなるし

これから人口減っていくのに摂津市みたいな特段ブランド力の無い郊外のタワマンの購入ははっきり言ってリスク大きいとしか

[1955: 販売関係者さん]

>>1943 マンション掲示板さん
マジレスすると投資目的の人はそもそもこんなリスクしかない摂津のマンションを買いません

投資家の人はこれから値上がりする事が約束されている大阪市内のマンションを買います

[1956: 販売関係者さん]

失礼、>>1953 さん宛てでした

[1957: 評判気になるさん]

勤務地や個々のライフスタイルに合うようなら選べば良いだけだと思うんだけど。ここまで書き込みが盛んなのは、やっぱり注目度が高いからって解釈した。

[1958: マンション検討中さん]

千里丘駅は普通しか止まらず、1・4番ホームが通過列車専用になっているくらいなので、新快速や快速が通り過ぎる音が１日中聞こえる駅なんですよね。

この騒音に耐えられるかどうかも購入の判断基準になりそうです。

[1959: 買い替え検討中さん]

>>1958 マンション検討中さん
ありがとうございます。
地元民じゃないのでこういう情報は非常に助かります。

[1960: マンコミュファンさん]

ここに書き込んだり、ボタンを押す人って、平日日中も時間があるリタイアした老人か営業さんが多いみたいですね。

[1961: マンコミュファンさん]

>>1956 販売関係者さん
あまり不動産ローン詳しくなさそうだったので。
投資未経験だと思うので、また勉強してみてください。
論点がすり替わりましたがマジレスありがとうございます。大阪市内のマンションのほうが投資用で適しているのは私もそう思います。

[1962: マンコミュファンさん]

実需で市内の環境は避けたいが、売却時に残債割れしない程度の資産性とある程度の利便性は求めたい方には良いマンションだと思います。

[1963: マンション掲示板さん]

すべては価格次第　坪350が適正

発売を予定されてる380-400だと金利上昇も相待って転ける可能性高い

[1964: 通りがかりさん]

千里丘の適正価格で言ったら200万後半～だろ。
そこに新築プレミア価格として大和がどんだけ上乗せしてくるかだけの話

[1965: ご近所さん]

このタワマン完成したらアンダーパス繋がってる千里丘交差点の渋滞オワコン化しそうだなｗ
千里丘南交差点まで渋滞繋がってる時結構あるし笑
山田方面の道も両側人が歩いてたらすれ違い難儀するような道路状況で土日に車移動するの大変そう。

[1966: 匿名さん]

>>1961 マンコミュファンさん
いや、不動産ローンは税控除ねえっすよ笑
勉強するのはおたくっす笑

[1967: 購入経験者さん]

>>1961 マンコミュファンさん
あの…税控除が出来るのは住宅ローンだし…
そもそも投資用途で住宅ローン使えませんけど…

[1968: eマンションさん]

>>1958 マンション検討中さん
やはり低層階は電車の音がネックですよね
停車車両、通過車両ともに１時間に各10本程度、体感だと常時電車の音が聞こえてるレベルだと思います
加えて貨物も通りますし、複層ガラスで遮音性高いとしても音に敏感な人にはちょっと厳しいかな
そういう人を選ぶという意味でもリセールには限界があるかも

[1969: 評判気になるさん]

なるほど、ここに来てメリットと思われてた駅近が実はデメリットだったという事か。

[1970: 通りがかりさん]

駅直結に拘らない寧ろデメリットってんなら戸建てでよくね？
安くて広いし
https://suumo.jp/ikkodate/osaka/ek_21570/?et=10&sjoken%5B%5D=011&a...

[1971: 検討板ユーザーさん]

>>1968 eマンションさん

複層ガラスには遮音性はほとんどありません。
また、日中でも電車は停車16本、通過も16本、合計32本。おまけに貨物は深夜も通る。
さらに、産業道路の音も拾うはず。
相当な覚悟が必要。

[1973: 通りがかりさん]

レス眺めてて思ったこと
1. 富裕層が大阪市内を差し置いて住居用にここ買うってのは甚だ疑問
2. 投資用キャピタルゲインが期待できないなら一括キャッシュで買う可能性は低そう
3. 投資用インカムゲイン狙いでローンを組んで購入するなら当然ローン返済額以上の家賃収入を期待するはずだが、ここを家賃30万?以上で借りてくれる人がいるとは思えない
4. 投資用に利用できるくらいの安価な価格設定になるといいね

[1974: 口コミ知りたいさん]

>>1971 検討板ユーザーさん
だとしたらJR沿線の駅近マンションには何処にも住めませんな。新御堂沿いもあかんね。大阪市内もダメなところ多いね。
吹田駅前の古いタワマンが、駅直結ではないけど線路にここより近くて騒音的には近い条件？窓の仕様とか古いので騒音あるとしたら耐えられないレベルなのかな？

[1976: 評判気になるさん]

>>1974 口コミ知りたいさん
大阪市内はそもそも快速や新快速がビュンビュン通り過ぎていくような駅に直結してるタワマンが殆ど無い訳だが