リバーガーデン四天王寺ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://rg-shitennoji.jp
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00154977

所在地：大阪府大阪市天王寺区大道2丁目352番1、
勝山2丁目202番2（地番）
交通：Osaka Metro谷町線・御堂筋線「天王寺」駅まで徒歩10分
JR大阪環状線「寺田町」駅まで徒歩10分
JR大阪環状線・関西本線・阪和線「天王寺」駅まで徒歩11分
Osaka Metro谷町線「四天王寺前夕陽ヶ丘」駅まで徒歩11分
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上20階（住居棟）
鉄骨造地上2階（共用棟）
総戸数：200戸（一般販売対象住戸126戸）
間取り：2LDK+SIC+SR～3LDK+WIC+SR
住居専有面積：60.62㎡～95.84㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）

売主：リバー産業株式会社
施工会社：リバー建設株式会社
管理会社：未定

リバーガーデン四天王寺について語りましょう。

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[101: 通りがかりさん]

立地なぁ。
ここの立地の強み、教育環境くらいでは…？
御堂筋線谷町線も少し遠いしスーパー遠いし…。

[102: マンション検討中さん]

実際歩いてみると道は広くて安全、四天王寺夕陽ヶ丘までの道のりは並木通りになっていてさほど距離も感じず気持ちがいいです。途中パン屋やライフにも寄れてルートとしてもいいです。
裏には公園や小学校。共用施設も素晴らしくストレージルームに乾太くん、それに地震にも強い。
契約できてホッとしています。

[103: 名無しさん]

なんといいますか。
簡単に言ってしまうと今の不動産市況を踏まえれば恐らくここは絶妙にコスパがいいんですよ。

少なくとも1期の価格はそう思った(安いと思った)方が多数いたために抽選も多数であったということとしか振り返りようがないのかなと。

大阪府民の不動産に興味ある方なら知っての通り上町台地は人気根強いです。

南海トラフが長年注意喚起されてきた今では尚のことでしょう。

耐震性を売りにしたのは賢いなと思います。

子育て世帯からしたら
駅距離なんかよりも

・酔っ払いや変質者が少ないか
・災害に強いか

といったところでブッ刺さってるのでしょう(個人の感想です)。

ちなみに子育て世帯に人気あるエリアはファミリー賃貸需要も見込まれるので投資家も少なからず沸いてると思います。

[104: 匿名さん]

モデルルーム見に行ってきました！
抽選ではない部屋はもう底層階しか残っておらず、かなりの人気でした。
うちは、車が必須なのですが駐車場が抽選なのと、2450と天井高が低いので今回は申し込みしませんでした。LDK20畳のお部屋が見れたのですが、今住んでいるのと変わらない平米なのにおそらく天井高のためか狭く感じました。
タワマンにはならないギリギリの高さで建てて、そこに世帯数を増やすために19階でなく20階にした、と言っておられたので、この価格ならしょうがないかなぁとは思います。
また、よかった点はとして管理費がとても安い（5、6千円）ことと、物件価格です。
一階ごとに百万円ほどあがり、6階東向き70平米で7600か、そのくらいだった気がします。
こちらのタイミングが遅かったのが問題ですが、11階以下はもうオプションの選択ができませんでした。（低層階ではすでに風呂場の台？のようなものを外せなかったり、作り付けの棚へ変更ができなかったり）
11階の70平米東向きのお部屋は、抽選ですが一部屋あいており、8800万だったきがします。ここならオプション選べますよ、とおっしゃってました。
西向きのお部屋の方が400万ほど安いですが、ペアガラスでないため、検討はしませんでした。その代わり廊下に少し収納？がありますよ、とセールスされていました。
以上ご報告です

[105: マンコミュファンさん]

>>104 匿名さん

追加です、共有棟の隣に5階建ての老人ホームが建つので、そこにも需要あるかなと思いました。東向きのお部屋で５階以下ですおホームとお見合いになる感じですね

[106: 匿名さん]

タワマンにはならないギリギリの高さで建てて、そこに世帯数を増やすために19階でなく20階に～はかなり嘘のない説明で逆に好感が持てますね（笑）
管理費の料金設定ですが、修繕積立金の間違いではありませんか？

[107: 名無しさん]

>>106 匿名さん
そうですね笑

確かに管理費です。
わたしも、逆にこの管理費できちんと回るのか不安になって聞いたくらいで、、
そこはきちんとしてるので（？）大丈夫です、とのことでした。

[108: マンション比較中さん]

>>107 名無しさん
間取り 2LDK+SIC+SR～3LDK+WIC+SR
住居専有面積 60.62㎡～73.45㎡（防災備蓄倉庫面積を含む）
防災備蓄倉庫面積 0.72㎡～4.56㎡
バルコニー面積 5.45㎡～10.50㎡
管理費 5,500円～6,580円（月額）
インターネット利用料 1,210円（月額）
修繕積立金 6,670円～8,080円（月額）
管理準備金 20,000円（一括）
修繕積立一時金 478,000円～580,000円（一括）

[109: マンション比較中さん]

>>107 名無しさん
総戸数 200戸（一般販売対象住戸126戸）
私道負担 なし
駐車場 機械式80台（内カーシェアリング用2台含む、月額使用料：23,000円～35,000円）
自転車置場 400台（月額使用料：100円～500円）
バイク置場 大型バイク：5台（月額使用料：3,000円）、
ミニバイク：35台（月額使用料：2,000円）
分譲後の権利形態 敷地および建物共用部分は住居専有面積割合による所有権の共有。建物専有部分は区分所有。
分譲後の管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託。
管理会社 株式会社浪速管理

[110: 匿名さん]

こちらのマンションは外観の壁面緑化が印象的ですが、恐らくフェイクではなく本物の植物ですよね。
壁面緑化の他にも敷地内の植栽が豊かですし、植栽の管理だけでもかなりの管理費用がかかってくるのではないでしょうか？

[111: 匿名さん]

１期分完売で、２００戸中１５０戸売れたって
とてもハイペースで売れていますね。
このペースだと２期で完売しそうな勢いなのでは？
最寄り駅まで徒歩１１分と、けして近いわけではないと思うのですが
人気のポイントって何なんでしょう。

[112: 通りがかりさん]

2期、最高値8498万てめちゃくちゃ強気だな…。
中部屋でこれって1期より1000万くらい上がってるやん。

[113: 匿名さん]

>>2期、最高値8498万
マンションの値段ってどうやって決まっているんですか？
人気だと上がっていくのかと思ったりしているんですが、不人気だと下がるわけじゃないですよね。

場所は落ち着いた場所で素敵です。
お買い物はライフが庶民的でいいでしょうか。ツルハドラッグもあります。天王寺駅まで行けば何でも揃いそうですよね。
徒歩10分と書いてあったので、歩いていける距離だと思いました。

[114: 検討板ユーザーさん]

リバーはあまり出し惜しみせずやはりガンガン売りますね(笑)ブレてなくていいと思います。

駅距離のことはありますけど、四天王寺界隈やっぱり人気ありますねぇ。南海トラフのこともあるせいか天王寺区のエリア人気本当に恐れ入ります...

[115: 匿名さん]

西区と天王寺区と、どちらの方が平均では高いでしょうか？

[116: 検討板ユーザーさん]

リバーはリセールがしんどいと聞いたことがあります
売るときは販売委託が売るからなんとかなるけど

[117: 通りがかりさん]

この立地でリセール期待するのが間違えてるでしょ。
実需が腰を据えて住む家でしょう。

[118: 匿名さん]

2期も普通に抽選の部屋あったんですか？

買いたくても買えない人がいてる時点で、実需が買うにはいい物件・価格だと思いますよ。

持ち家なんて流石に適当に買うもんじゃない中で住みたいって人が競合する物件

いい物件じゃないですか。

意匠も素敵だと思いますよ。

[119: 職人さん]

土地勘のある者です。「天王寺」駅まで徒歩11分は少し違和感がありますが、googleで調べても10分と出てくるのでそんなもんなんですね。。

[120: マンション検討中さん]

どんな特徴のある駅/地域ですか？

って聞かれたときに簡潔に答えられる強み

残念ながら今やもう何もないでしょう...

[121: 匿名さん]

>>120 マンション検討中さん
失礼しました。誤投稿です。

[122: 匿名さん]

「バイオフィリア」の内側ってどうなってますか？
レスを遡れば話題になっているのかな？
共用廊下とかになっているのかな？
あと、手入れとかどうするのかとか、すごい興味津々です。

そのわりに管理費は5,500円～6,580円（月額）という優しい数字。
植栽もあり、独立共用棟もありなのに。
総戸数が200戸の規模としても大丈夫なのかと思う。

[123: 坪単価比較中さん]

次は先着順なんだね
坪330とかやっぱ強気だなあ

[124: 評判気になるさん]

建築資材費と人工費
(特に人工費)めちゃくちゃ高騰してますからねぇ...

[125: 匿名さん]

>>115
これを見ると西区ですね
あくまで平均だから西区、天王寺でも良い場所、悪い場所あります。
https://www.how-ma.com/mag/sell/mansion-osaka/

[126: マンコミュファンさん]

ここは100平米以上の広い部屋はないですか？連結ももうできないでしょうか？

[127: マンコミュファンさん]

>>123 坪単価比較中さん
今の相場からすると、むしろ安いかと。。

[128: 評判気になるさん]

本当に安い。
ありえないくらい安い。

そりゃアンダーで片っ端からいい部屋は抑えられてしまうし、1期もほとんどの部屋で競合したのも納得。

残り20部屋
どういう条件の部屋が残っているのかは分かりませんが、広域立地、このエリアでの相対的規模、仕様考えれば実需向けマンションとしては破格の安さに思う。

[129: 評判気になるさん]

昨日発表された
地価公示ランキング2024

大阪府-住宅地で
大道と勝山
いい位置につけてましたね。

https://chika.m47.jp/2024/1/rank-p27-u000-s11.html

[130: 通りがかりさん]

横の老人ホームに併設される保育園の情報でないですね…。
大阪市の来年度開設保育園には見当たらないので少なくとも来年度はなさそうです。

[131: 口コミ知りたいさん]

>>115 匿名さん
平均すれば天王寺区じゃないですかね。
西区といっても九条周辺のエリアなどはパッとしないので、、

[132: マンション掲示板さん]

実需に限定していえば

天王寺区を考える人は西区を
西区を考える人は天王寺区を

お互いあまり検討しないんじゃないかなぁと個人的には感じます。

その土地に期待することやそもそも志向が違う気がします。

先日"大阪市中心部における住宅選好性"という面白いツイートをみかけました。
https://x.com/pomdepartments1/status/1840756400932421843?s=46&t=sFJ_j1...

[133: 検討板ユーザーさん]

ちなみに同じ方のツイートですが
天王寺区は世帯所得一千万円以上比率ランキングで関西エリアで芦屋市に次いで2位まで来ているそうです(笑)

https://x.com/pomdepartments1/status/1841029232002285705?s=46&t=sFJ_j1...

北区や中央区も急激に上がってきているとのことですので別に天王寺区だけを推したい意図は無いのですが、西区や福島区など他の人気エリアも含め、人口減少もあって地域毎の優勝劣敗は色濃くなるのだろうなと感じます。

[134: 通りがかりさん]

今ってどこが空いてるかご存知の方いらっしゃいますか？西向きが空いていれば行きたいのですが、見つからず。。

[135: 匿名さん]

20階建ての壁面緑化マンションで植栽豊かな庭園ありのマンションですが、管理費がかなり安くないですか？
管理準備金も他のマンションに比べて安すぎますし、嬉しい反面入居後すぐに値上げがあるのではないかと心配になってしまいます。

[136: 匿名さん]

第1期即日完売すごいなと思ったけど全部で何戸販売されたのかな？
先着順が3戸あるのは第2期の分？
次の第3期は3戸販売予定。
完成が2025年8月予定なのでまだまだ時間的余裕はあると思うけど。
トップページを開くと200邸中180邸超成約と出てくるのであと20邸もない計算になりますか。

[137: 通りがかりさん]

1期は70戸ですね。
別口で74戸はアンダーで売られてましたが。

[138: 通りがかりさん]

もう190戸以上成約ってこれ年内に売り切るつもりかなあ

[139: 坪単価比較中さん]

>>17 口コミ知りたいさん
Aはもう全て売り切れだと思います。

[140: 匿名さん]

先日行った時は残り抽選のお部屋のみでしたよ。198戸売れていたと思います
抽選も間に合わずでした

[141: 通りがかりさん]

ついにラスト1戸！
12月までに完売するかね。