リビオ上町台 パークレジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

リビオ上町台 パークレジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://livio-sumai.jp/pj/uemachidai/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155113

所在地：大阪府大阪市中央区内久宝寺町二丁目22番甲（地番）
交通：OsakaMetro谷町線・長堀鶴見緑地線「谷町六丁目」駅 徒歩5分
OsakaMetro谷町線・中央線「谷町四丁目」駅 徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：33.92平米～101.45平米
売主：?鉄興和不動産株式会社
施工会社：多田建設株式会社
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

坪単320～340くらいでしょうか。上町台はどんどん新築マンションが立ちますね。

[2: 買い替え検討中さん]

この近くで販売していたレジェイドがそれよりもう少し高かったかと思うので、もっと高くなるんじゃないですかね。。。

[3: マンション検討中さん]

2Fパンダ部屋@320～、眺望抜けてる部屋で350～かな。安かった3年前のリバーガーデン上町一丁目がもっと駅遠で坪280～300だったので、2割増しとして大体そんなもん。仕様ランクが分かりませんけど、内廊下、低炭素住宅とそこそこ拘ってそうなのでもっと高い可能性すらある。

[4: マンション検討中さん]

近所の2018年のグランドメゾン上町台ザ・タワーが平均290万でしたよね。
距離あるけど直近のグランドメゾン上町1丁目レジデンスが1期平均372万。
近所のレジェイドが350万とすると、公園に面してスーパーが目の前のこの物件の方が明らかに立地がいいので400万を目指す値付け？

[5: マンション検討中さん]

シティテラスやレジェイドより駅から遠いし、並びのタワマンからは見劣りするし、坪400で売れるかな？
ローレルもできるでしょ、近くに。
70平米8,500万出すなら、グラメの中古買う気がするけどな。

[6: マンション掲示板さん]

もう乱立し過ぎてマンションのニュータウン状態。

[7: マンション検討中さん]

そうは言っても372万のグランドメゾン上町１丁目レジデンスよりは明らかに駅近だし、築浅や大規模補正があるとはいえ実質駅直結のプラウドタワー安堂寺やアップルタワーより徒歩5分の上町台ザ・タワーの方が強い値段で動いてますよね。
大通り沿いのブランズタワー谷四も徒歩3分なのに引き渡し後の今も売れ残ってる部屋があるわけです。だからこのエリアでは実需で住むことを考えて、公園が近い、スーパーが目の前、幼稚園が近い、保育園が近いのピン立地の評価がかなり引き合いに影響するんじゃ無いでしょうかね。
近くにできるローレルも500万の噂なので、この調子で相場が進んでいくと400万もあり得るんじゃ無いでしょうか。

[8: マンション検討中さん]

そうは言っても372万のグランドメゾン上町１丁目レジデンスよりは明らかに駅近だし、築浅や大規模補正があるとはいえ実質駅直結のプラウドタワー安堂寺やアップルタワーより徒歩5分の上町台ザ・タワーの方が強い値段で動いてますよね。
大通り沿いのブランズタワー谷四も徒歩3分なのに引き渡し後の今も売れ残ってる部屋があるわけです。だからこのエリアでは実需で住むことを考えて、公園が近い、スーパーが目の前、幼稚園が近い、保育園が近いのピン立地の評価がかなり引き合いに影響するんじゃ無いでしょうかね。
近くにできるローレルも500万の噂なので、この調子で相場が進んでいくと400万もあり得るんじゃ無いでしょうか。

[9: eマンションさん]

>>6 マンション掲示板さん
ここは以前築40年近いマンションでしたから、順調に街の新陳代謝が進んでますね。

[10: デベにお勤めさん]

駐車場３台はきついっすね・・・

[11: マンション検討中さん]

全戸ワンルームでも駐車場は6台必要ちゃう？
条例的に。
カーシェアでもあるんかな？

[12: eマンションさん]

本当に物件概要56戸で駐車場平面3台って買いてありますね。
最上階2戸に優先権付くなら抽選で当たるのは1戸のみ？
この辺は車が無くても暮らしていける便利な場所だけど、子供がいないか1人までのマンションですかね。

[13: マンション検討中さん]

このあたりのマンション買える経済力あるのに、子供がいて車を持たないなんてあり得ませんね。

[14: eマンションさん]

>>13 マンション検討中さん
GM上町1丁目タワーでも足りない問題話題になりましたが、
ディーグランセ上町台ハイレジデンス 101戸74台73%
プラネルネスプリングスタワー大阪 269戸162台60%
グランドメゾン1丁目タワー 188戸94台50%
シエリア大阪上町台 112戸56台50%
ザ・パークハウス谷町五丁目 206戸102台50%
グランドメゾン上町台ザタワー 244戸105台43%
グランドメゾン上町台レジデンスタワー 287戸115台40%
ブランズタワー谷町四丁目 174戸70台40%
で、子育てファミリー層だらけのここらでも最近の駐車場附置率は5割を超えないわけで、そのあり得ないというライフスタイルの方が一定数いらっしゃるわけですね。習い事の送り迎えも電動アシストサイクルが主体で、車での送迎は少数派です。

[15: 検討板ユーザーさん]

>>14 eマンションさん
君が挙げた他マンションと比べて56戸3台5%があまりにも少なすぎると言っているのでは？

[16: マンコミュファンさん]

>>13 マンション検討中さん
結構ローン払われているので
カツカツの人多いですよ。
人の懐は実際はわかりません

[17: 匿名さん]

>>このあたりのマンション買える経済力あるのに
マンション「頭金0円」というチラシを見たことがあります。
私にとっては、ある程度はためて頭金にしないと不安でしかたないですが。。。

教育資金も奨学金を使えばよいと考えているご家庭だと車ないのかもしれません。
人の家庭のことなので、あまり深くは知らないようにしています。

[18: eマンションさん]

まあ立地がいいので普通に注目してます。

[19: 匿名さん]

ここと同時期に建つ近所の近鉄？の方の情報ってまだなのかな
そちらとの競争になる気もするんだけど

[20: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
現地の看板の立面図、ローレルらしからぬ外観ですよね。どんなデザインになるのか気になってます。

[21: 匿名さん]

アクセスが良くても、やっぱり車って必要だと思うんですよね。
総戸数に対して駐車場が３台はないといっても過言ではない。
周辺で駐車場を借りてまで。。っては思うかなぁ。

[22: eマンションさん]

>>21 匿名さん

東京のオープンハウスの物件では億の部屋があっても駐車場ゼロのことが多い。
近隣の両親に車載せてもらったり、都心の好立地だから必要な時はレンタルで足りる、という考え方の人が購入してる。
このマンションは規模も小さく1LDKも多そうだし、機械駐で中途半端に数を増やして大規模修繕費が増えるよりは、3台でも平置きで修繕費負担がない方がありがたい人もいる。

[23: 名無しさん]

>>20 マンション検討中さん
ローレルの敷地は三方をマンションに囲まれていますね。
10階くらいまで道路側以外は隣の壁しか見えないのでは？

[24: 検討板ユーザーさん]

板状マンションでもこのエリアなら坪400万はありえますね、、、

仮に300万円台での供給なら買いかなと思いますね、、、
年収400万円台のわたしには買えませんが

[25: 通りがかりさん]

>>24 検討板ユーザーさん
GM上町1丁目レジデンスが平均380で1期で6割捌ける売れ行きですから、駅近で公園スーパーに面したこちらの値付けがそれを上回っても不思議で無いですね。

[26: 検討版ユーザーさん]

>>25 通りがかりさん
たしかに立地はこちらが上ですからね

[27: 評判気になるさん]

リビオよりローレルの方が大きいマンションになるっぽい

[28: eマンションさん]

>>27 評判気になるさん
どっちも敷地面積700くらいだからリビオが13階建、ローレルが15階なだけで同規模だと思ってましたわ。

[29: 通りがかりさん]

>>28 eマンションさん

ローレルの詳細はでていますか？

[30: 検討板ユーザーさん]

>>29 通りがかりさん
現地の建築計画看板しか。敷地面積711、建築面積490、地上15階高さ44.64m。

[31: マンション検討中さん]

シティテラスもまだ販売中だし、それよりは安く設定するんかな

[32: 名無しさん]

ローレルは立面図の特徴的なデザインや周囲の囲まれ感から賃貸ではないでしょうか？
と言っても、それ以外の根拠はないんですが…。

[33: 周辺住民さん]

値段発表はいつなんでしょうか？
値段わからないと検討できない。。。

[34: 名無しさん]

>>32 名無しさん

ローレルの建設現場と立面図です。

[35: 検討中]

>>28 eマンションさん

大阪城近辺に住みたいと思い、検討中ですが、ローレルは15階建てと聞いただけでアレルギーが起きます。

[36: マンコミュファンさん]

>>35 検討中さん

この場所の高さ規制での15階建てでしたら、天井高は直床にしても低くなりますね。
残念ながらデベロッパーの儲けを優先した設計になるんでしょうね。

[37: eマンションさん]

マンション乱立地帯。
この辺りは安いワンルームは3万くらいで
あるから供給過多エリアになってる。

[38: 匿名さん]

ほとんどのマンションは15階だし14階は少ないし
そこまで神経質にならなくていいのでは

[39: マンション掲示板さん]

6月は元々埋まってた？

[40: マンション掲示板さん]

6月は元々埋まってた？

[41: 評判気になるさん]

もう大阪は駄目でしょう。
政策が悪い自治体には住んでは
駄目でしょうね。特に市内は

[42: 匿名さん]

便利なところであれば車は必要な時に、カーシェアでも十分だと思います。
カーシェアがある駐車場も最近ではかなり増えつつありますし、駐車場代と車の維持費を考えるならば、
毎日使うという方以外は、カーシェアやレンタカーで十分でしょう。
車が好きならば駐車場が多いマンションを選んだ方が無難かなと思います。

[43: 口コミ知りたいさん]

いくら便利でもさすがに56戸で3台の駐車場は少なすぎると思います。
業種や家族構成によっては必須な方も多いはず。周りに月極駐車場は多いんでしょうか？
あと施工会社(多田建設)が不安です。3回くらい倒産してるみたいですので。会社ってそんなに倒産できるものなんでしょうか？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47615/

[44: マンション掲示板さん]

>>34 名無しさん
息がつまりそう。

[45: 検討中]

>>35 検討中さん

>>35 検討中さん

https://president.jp/articles/-/13068

やはり、15階建ては避けたい。　ローレルにも少し魅かれるんやけど、この点で×。

リビオは、結構高い価格となりそうですけど、注目しています。

「プラウド大阪城」は、一時期、かなり魅かれていましたが、かなりリスキーな物件で、避けるべしという結論に達しています。

間もなく、価格が発表される。　どちらにしても、本格検討はそれから・・・・

[46: 匿名さん]

45さんがリンクして下さった記事を読ませていただきました。
おかげさまでマンションの15階建が敬遠される理由を理解できました。
15階建は階高の問題だけでなく床や天井の仕様が変わってしまうケースがあるのですね…

[47: マンション検討中さん]

この物件、場所はいいのにゼネコンが倒産回数3回の記録を持つ多田建設なんですね。
入居後が不安なので、静観します。残念。。。

[48: eマンションさん]

>>47 マンション検討中さん
大手ゼネコンは建築費は高いですから
仕方ないです

[49: 口コミ知りたいさん]

大手ゼネコンじゃなくてもいいんです。
多田建設じゃなければ・・・。
友人が購入したマンションの内装の仕上がりや担当の対応が最悪と聞いてます。
絶対やめとけって。

[50: 匿名さん]

プランを見てみたいなと思ったのですが
エントリーした人にしか見せることはできない感じですね。
実際にエントリーされた方はいらっしゃいますか？
どんなプランがあるのか、代表のプランを参考にしないと
検討したり問い合わせもしづらいかな～と思うのですが。。。

[51: 匿名さん]

コンパクトな部屋の間取りもよく考えられて作られているので、住みやすそうです。南側は公園で、北側も建物からは離れているので、あまり欠点はなさそうです。あとは坪400万くらいしますが、全部で52戸なので、早めに売れそうですね。

[52: 通りがかりさん]

説明会の予約が満席でとれないのですが、どなたか行かれて
価格を聞かれた方はいらっしゃいますか？

[53: eマンションさん]

予定価格が出ていましたが、低層33平米で3800万台、45平米で5300万台、54平米で6900万台、67平米で8200万台のようです。

[54: 坪単価比較中さん]

予定価格は事前案内会で聞かれたんでしょうか。これが本当なら断念します・・・。

[55: 名無しさん]

案内会ではもう価格はでているのでしょうか？
ルースバルコニーのお部屋の価格はお聞きになられましたか？

[56: マンション検討中さん]

すみません、ルーフバルコニー付きの物件です！

[57: マンコミュファンさん]

>>56 マンション検討中さん
17000万台の予定みたいです。

[58: マンション掲示板さん]

やっぱり坪400くらいなんですね
うーん

[59: マンション検討中さん]

週末案内会行ってきましたが、価格は上記の通りですね
最上階は北向きも億ションでした

[60: 匿名さん]

かなり希少性を前面に出してきているなぁと思っていましたが
やはりその価格帯になってしまいますよね汗

利便性が良いのは確かに認めます。目の前スーパーだし。
それに台地の上っていうのがおそらく希少性に拍車をかけているのだろうなぁ。
良いマンションなのは確かなので、
あとは価格に折り合いがつくか、という点だけでしょうか。

[61: マンション掲示板さん]

>>60 匿名さん

価格に折り合いがつくかどうか、は。。。
デベが多田建設ですからね。。。

残念。

[62: 匿名さん]

小規模板マンで坪400万に突入ですか・・・

[63: 匿名さん]

2駅3路線利用可で駅まで徒歩5分～6分・スーパーが近い・公園ビューで南向き・内廊下・専有面積広め
これだけの条件がそろっていたら、当然のこと価格が高くなるのは想像がつく感じではあります。ただ、既にどなたかも言われていますが、総戸数56戸に駐車場3台はちょっと・・・広いファミリータイプのプランもあることですから、駐車場は必要とされそうに思います。土地の関係などもあるのでしょうけど。せめて、広い間取りに駐車場優先権とかをつけてあげてほしい気もします。

[64: 匿名さん]

駐車場、ここだとどれくらいの競争率になるんでしょうね？
くるまなくても全然暮らせる街ですから、
個人的にはそこまで車が必要かなぁ？なんて思っていたので…。
駐輪場が充実していた方がいいのカナとも感じておりました。
ただライフスタイルによっては、たしかに車な必要なかたも少なくないですよね…

[65: ずっと内久宝寺住民]

少し前まではこの辺りは静かでいい所
でしたがマンションが乱立し過ぎて
魅力はなくなりつあります。
ただの高層団地街になるのを歯止めを
掛けて欲しい。人が多すぎる。

[66: マンション検討中さん]

天理教のとこのマリモは分譲みたいですね。ポレスター谷町六丁目になってました。

[67: 検討中]

第1期の登録締切になりましたね。
最上階のルーフバルコニー付きのお部屋は人気があったようですが、その他はどうだったのでしょうか！

[68: 匿名さん]

間取りを見ようと思ったら、エントリー者の限定ページでした。
資料請求しないと見ることもできないのに気づいて、かなり残念です。
資料請求しなくちゃ。

営業からの電話が面倒だと思ってしまうんですが、気になる程度で資料請求してもいいものでしょうか。

[69: マンション検討中さん]

いらんならさいご断ればええやろ。
そんなんわからん人間が、マンションなんか買うな。

好きにしろや。

[70: マンション検討中さん]

購入後しか駐車場を確保できるかどうかわからなく、その駐車場台数が少ないのが致命的で、検討を見送りました。

[71: マンション検討中さん]

独身向けの30平米代は北向きの1タイプだけなのでしょうか。
行かれた方中層階でおいくらくらいなのでしょうか

[72: 口コミ知りたいさん]

>>71 マンション検討中さん
30平米代は北向きに2タイプありそれぞれレイアウトが若干異なるようです。階ごとの価格差はあまり設けていないと聞きましたが、価格の情報は分かりません。

[73: マンション検討中さん]

並びのグランアッシュ対面に近鉄不動産のマンション建ちますね。急いでないのでこちらを買うか迷います。スーパーやドンキホーテが目の前より、駅に少しでも近い方が良いのか、銀行協会の跡地のタワーか、たくさん新築が出てきて迷いますね。

[74: 評判気になるさん]

>>73 マンション検討中さん

シエリア上町台パークタワーの東側にも古ビル解体が終わり広大な空き地ができました。何ができるかわかりませんが難波宮前なので期待しています

[75: 口コミ知りたいさん]

>>73 マンション検討中さん

銀行協会跡地とはどの辺でしょうか？

[76: 口コミ知りたいさん]

谷六の谷町筋手前のファミリーマートの裏にあったマンションが解体されていますが、マンションが建つのでしょうか？ご存知の方いらっしゃいますか？

[77: マンション検討中さん]

>>75 口コミ知りたいさん
谷四交差点のところ

[78: 匿名さん]

みなさん、マンションは他のと比較して決める感じですか？

素朴な疑問ですが、3LDKで8000万円台って手頃ですか？
妥当といえば妥当なのかもしれませんが、諸経費コミで9000万円になり、割高な気がしちゃいます。

販売戸数 3戸
販売価格 4,088万円～8,548万円
間取り 1LDK～3LDK

[79: 匿名さん]

他のマンション物件との比較する方はやっぱり多いと思います。
価格については、立地や間取りの広さを含めて、自分がどう感じるかでしょうね。
この価格帯を出して住みたいのかどうか。
こればかりは個人の予算的なものもありますよね。
あとは、坪単価の相場を見て比較すると良いのでは？

[80: 匿名さん]

>>価格については、立地や間取りの広さを含めて、自分がどう感じるか
今後、資産価値が上がっていくなら、純粋に買いだと思います。
ただし、住むことで価値が下がっていくなら……

2線3駅が使えるので、そうそう極端な落ち方はしないと思いますが。

マンションは住んだ瞬間、1割くらいは資産価値が下がるということも聞いたことがあり、基本的には永住がいいのかと思っています。

[81: 匿名さん]

この間見に行きました。
良いマンションだとは思いますが駐車場の無さが致命的ですね。購入を見送りました。
管理費上がってもいいので駐車場を多めにしてほしかったですね。

[82: 名無しさん]

>>81 匿名さん

ですよね。
致命的です。
この辺りの購入層のニーズをわかってませんよね。