リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
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[978: マンコミュファンさん]

広さ妥協できるならプラウドタワー小岩フロントがいいんだけどね。とにかくタワマンの外廊下はありえない。

[979: 匿名さん]

>>978 マンコミュファンさん
小岩はありえるのですか。

[980: マンション検討中さん]

プラウドはここと同じで内廊下タワーだから
予算があるなら有りかも？
ただ同じ広さでも2000～3000万円はアップする事と10年後の修繕積立金の額は半端じゃない
あくまで短期転売がおすすめ
戸数が半分だからってエレベーターも少ないし
本当は市川に住みたいんだけどなぁ

[981: 買い替え検討中さん]

>>979 匿名さん
本八幡北口の再開発を狙いたかったけど、昨今の建築費の高騰見てると総武線沿線・内廊下でここかプラウドタワー小岩フロントで手を打たないと買えなくなるだろうな。船橋・津田沼まで下りたくないし、ベイパークは論外。

[982: マンション掲示板さん]

私はこことベイパークで悩んだ結果ベイパークにしましたが、キャリアが固まっていて永住予定だったらここにしてた可能性もあるなーと思っています。
ここもベイパークも一長一短で、自分のライフプランに合った方を選べば良いだけかと。

[983: マンション検討中さん]

船橋タワーはここや小岩どころか、平井、亀戸より高くなるとの話しをききましたよ
サラリーマンに船橋タワーは買えないでしょう
一説には湾岸クラスとも
総武線、ましてや快速停車駅は、ダイワの船橋タワー、三井の津田沼パルコ後くらいしかないから
間違っても安売りする必要はないよね

[984: 匿名さん]

>>981 買い替え検討中さん
餅つき名人によれば、小岩は虫人間が多いので奥さんが馴染めず撤退したとのことです。小岩でも大丈夫な人は羨ましいです。

[985: マンコミュファンさん]

小岩のプラウドの完売が近づいてきて、船橋の大和タワーの価格が発表されたら、ここもあっという間に完売しそう。そして値引きネガの賃貸生活の旅は続いていくのだろう。アーメン

[986: 匿名さん]

年明けから潮目が変わってきてる。まだまだ上がるってのに乗せられるとババつかんじゃうってことも。

[987: 市川タワーズウエスト民]

>>983 マンション検討中さん

確かに船橋タワーは船橋にしては高額と聞きました。築17年の市川駅前タワーズウエストと同じ位らしい（坪600万台）ですね。そう思えば、リーフシティは手頃。さらに東京湾岸の海辺から江戸川が左手から右手に広がり、正面に都心、スカイツリー、富士山ビューとリゾート感あると思います（タワーズウエストより水辺に近いので）。近くのURベルディールも高額な部屋も多く、江戸川区や葛飾、墨田など城東地区とは異なりお住まいの方も富裕層が多いです。北口の山手エリアの私立小学校に通われてる知り合いも多いです。リーフシティの開発で更に魅力的になると思います。小岩～平井は十三や新今宮、塚本あたりもOKな方にアリかと思います。

[988: 評判気になるさん]

>>987 市川タワーズウエスト民さん

お宅は坪400くらいでしょ

[989: 坪単価比較中さん]

ベイパークは半年前の価格だったら普通に選択肢としてアリだと思うけど今の助平価格だとちょっとね

[990: 匿名さん]

>>989 坪単価比較中さん
流石にそれはポジトーク過ぎるかと。
ベイパークは中古の方が高く、その中古もバンバン売れているので、半年前より高くなったとは言えますがスケベ価格とは言えないと思いますよ。(マーケットが買いだと判断しているということなので)
むしろリーフシティの方が定借の割にスケベ価格かと…

[991: マンション検討中]

定借は資産性がないが、物件価格が割安なのがメリットですよね。中国系の富裕層は定借買わないので価格が高騰しないのも実需層には良さそう。
ただ、地代、解体準備金といった月当たりのランニングコストが2万円くらいかかるのを許容できるのであれば、もっと良い物件見つかるんじゃないのかなという気がします…
さらに、入居時には解体一時金150万近くかかります。

[992: マンション検討中さん]

確かに、地代と解体準備金の2万円は、所有権のマンションでは取られないですよね
入居時の一時金も余計に負担する話しですね
でも所詮は月2万円と言う事、住宅ローンに換算したら700万円とか800万円多く借りた場合と変わらない訳で、もし、仮にここと同じように免震マンションで、2600の天井高などの仕様が同じクラスで、差額1000万円以内で見つかるなら、所有権限定で検討すれば良いと思います
現状、かるく2000～3000万円は違うけど

[993: マンション掲示板さん]

ヒント

リセールバリュー

[994: 職人さん]

定借、工業地域、液状化の可能性のある立地と

船橋・小岩・平井駅前と比較にはいけないと思う

[995: 検討士]

>>978 マンコミュファンさん
今住んでいるマンションは内廊下です

内廊下は、最初のうちは良さそうだし、高級感もあるけど
昼間でも照明、エアコン代の電気代がかかる

雨の日の傘のしずくが廊下に落ちるとか・・・

ランニングコストがかかると、廊下やエントランスの空調を日中は
とめようなど、総会で議題になっていました

なので次に引っ越す先は外廊下を探しています

個人の好みと、管理費の負担など、人それぞれですが・・・

[996: eマンションさん]

>>992 マンション検討中さん
解体費は物価変動に応じて高くなる可能があるので、不確定要素を追加で抱えることにはなるよね。
修繕積立金も年々上がっていくし。

一旦それを無視した場合、30年で900万、50年で1350万、を負担する事になるので、
上で言われてる通り、実費ベースで＋1000万で考えてみるというのは同意。

あとは、残存期間が短くなるにつれ、リセールで買い叩かれる要素があることも加味しておく必要がある。

例え永住目的だとしても、病気で2馬力が1馬力になってしまったり、子供が急に不登校になってしまったり、人生何が起きるか分からないから、購入する時は、リセールに出したら、という観点は必ず持っておくべき。

定借リセールのマイナス幅を1000万と考えるか、2000万と考えるかは、リセール時点の残存期間や、定借に関する世論なんかも影響してくるから（知識が広まれば条件は悪くなる）、不確定要素ではあるが、最低1000万くらいは考えておいても全く過剰ではないかと。

なので『分譲価格＋2000万＋α（不確定要素）』でも買う価値あるか、という視点で考えてみるのがまずはスタートライン。

そう考えると大して安くもないし、所有権でも不確定要素はあるのに、更に定借ならでは不確定要素を抱えのはごめんだ、というのが現状の販売状況に出てるんじゃないかな。

[997: 買い替え検討中さん]

変態が戻ってきた＾＾

[998: 名無しさん]

>>995 検討士さん
空調を止めても換気は回すでしょうし、外廊下よりは快適だと思いますよ。今住んでいるのが、タワーの外廊下ですが、光が入らない中央の吹き抜けは正直不気味です。

[999: マンション掲示板さん]

ここの住人の数少ない肯定派の中に、必要以上に内廊下推しの方いるよね

上の方が仰る通り、内廊下、外廊下は一長一短ですが、高級感という点で内廊下に軍配が上がるのは分かるけど、決して物件の決め手にはなり得ない要素

他にもっと大切なことあるよね？？

頭隠して尻隠さず。木を見て森を見ず。
とは、まさにこのことかと

[1000: 買い替え検討中さん]

マンションや家を購入する際、近くに警察署や消防署があると
真夜中でもサイレンを鳴らし出動するので失敗したという話を聞いたことがある

このマンションも近くにガス会社があり、ガス会社の車両で緊急走行が
認められている場合、真夜中でも出動する際にサイレンを鳴らして
行く場合があるかもしれない

[1001: マンション検討中さん]

内廊下否定論の考え方、少し無理無いですか？
本当に内廊下のマンションに住んでた事があるのかなぁ
マンションだけじゃなくても、雨の日に建物に入る時に傘の滴ぐらいは落としから入りませんか？
商業施設の入口なよくあるV字型の、名前はわかりませんが、帰ってくる途中、川にでも飛びこんででもしてるのかなぁ？？
一戸建ての方もいらっしゃるでしょうが、住んでいるマンションでは、エントランスに入るところは二重になっていませんか？
外から一つ目の扉を入って風除室と呼ばれる緩衝スペースを通ってから二つ目の扉を開けてエントランスかと思います。
もしこの緩衝スペースが無かったなら、寒暖差はもちろんの事、強風時は枯葉やゴミがエントランスにふきこんでしまいます。風除室は必要性を否定する方はたぶんいらっしゃらないと思いますか、どうなんでしょうね。
内廊下は、まさに各住戸に対する風除室的な役割をしています
確かに空調がありますので、空調費は0円ではありませんが、各住戸からみたら結果的に外気に対する開口部を制限し、建物全体の遮熱、保温に貢献しています。
ご指摘されるご意見が正しいと言うのであれば、
マンションだけで無く、会社のオフィスもホテルも全部外廊下が望ましいと言う事になりますね
極論をいったら住戸内の廊下も外廊下にしたらどうでしょうか？
外廊下に対し内廊下のデメリットは建築コストに大きく差が出る事じゃないですか？
都内の高額マンションは大半が内廊下に対し、郊外の価格を控えめなマンションは外廊下となっています

[1002: 検討板ユーザーさん]

自分も内廊下マンションに住んでますが、一番のメリットは外廊下に比べて玄関タイルが汚れにくい、だと思います
外廊下だと造りによって程度は違えど足元は外と変わらないまま玄関に入ってくるし玄関開けた時に風で砂埃が入ってる可能性あるし、以前外廊下に住んでた時は玄関タイルが汚れやすかったです

[1003: 口コミ知りたいさん]

>>1002 検討板ユーザーさん
うちは外廊下ですが、玄関に業務用のマットを敷いてます。そこで靴を脱ぎ、そこからスリッパを履きます。そうすると玄関のタイルは汚れません。

[1004: 検討板ユーザーさん]

いやーせっかく綺麗なタイルなんだから見て暮らしたいわ
業務用マットなんか敷きたくない
マット汚れたら見た目も嫌
タイルなんてダイソーのシートでたまに拭くだけでOKだし

[1005: マンション検討中さん]

>>1002 検討板ユーザーさん

汚れが全部内廊下の絨毯にうつってるってことですよね？あなたが汚した絨毯を他の人が出した管理費
できれいにするって…

[1006: 検討板ユーザーさん]

>>1005 マンション検討中さん
頭大丈夫？
内廊下のじゅうたん歩くのはどの住民も等しく同じですよ
あとエントランスの風除室などにお店やホテルの入口にあるような足元マットあるでしょう？
外廊下はそこでいったん綺麗になってもエレベーター降りた後の通路がもう一度外みたいに汚れてることが多い(雨風に晒される)から玄関も汚れやすくなるんですよ
マンション住んだことない人なのかしら

[1007: 検討板ユーザーさん]

>>1006 検討板ユーザーさん

外廊下も内廊下も住んだことあるけど自分の家はそんなに汚れ変わらないからお宅はどんだけ靴汚いんだって話してんだよ

[1008: マンション掲示板さん]

内廊下がベターなのは分かるけど、マンション比較検討においてそのメリットは２～３ポイント程度。
一方、定借じゃなく所有権であるメリットは500ポイントはあるよね。

[1009: マンコミュファンさん]

頭隠して尻隠さず。木を見て森を見ず。

[1010: マンション検討中さん]

この物件が所有権だったらいくらが妥当だと思いますか？

[1011: 匿名さん]

現在外廊下のマンションに住んでますが、寝室が外廊下に面した部屋の為、昨夜のように風が強い日や豪雨の時は音が気になります。
地上の大きな話声、交通音も響きますし、この寝室は北向きの為冬とても寒いのですよ…なので内廊下にあこがれてました。
もちろんそれはたくさんあるうちの一要素でしかないですが。
定借のリセールバリューにやたらこだわる方がいますが、今後この規模・この仕様のマンションはなかなか建たないだろうというのもあるし、例え20年後の売却価格が分譲と比べて2000万低くなったとしても、毎日の生活満足度を考えたら、個人的にはかなり良い物件なんですよね、ここ。

[1012: マンション検討中さん]

私もそう思います
都内でヒル仲介の大手不動産会社に勤める人に、定借マンションについて聞いたのですが、率直に言えばわからないと言われました
それは、定期借地権の取引き自体がまだ35年くらい前に始まった取引きで、やっと近年増えてきたかなぁと言うだけで事業用定期借地権と違い、プロの不動産営業マンですら実際に取り扱った経験のある人は限られており、大半の営業マンは本当のところよくはわかっていないだろうとの事でした(ましてや実際の取引き自体経験の無い評論家の意見が正解とは限らないと言っていました)
商業用の定期借地権なら、逆に所有者取引きよりも圧倒的に多く、特に大規模商業施設なら当たり前なんだそうです
そう言う意味で、本人も住宅用の定期借地権借地権については聞いた事があるレベルで実際の経験も無く、全体で考えても数少ない一部の事例を切り取って判断する事は危険な事なのでアドバイスは出来ませんとの事でした
ただ、その時、逆にびっくりされたのは商業用不動産用地は魅力的なところほど所有者での取得運用にこだわってしまったら、ほとんど採算が取れないとの事でした
最後にプロでもリセールはとても難しく失敗の繰り返し、出口戦略の難しさに日々苦労しており素人さんが浅い知識で成功するかはほとんど時の運、商業用の30年と違って70年もあるなら、単純に住んで満足できるか？その部分を優先した方が結果的に良いと思いますとアドバイスいただきました

[1013: 匿名さん]

＞定期借地権の取引き自体がまだ35年くらい前

７０年はここ最近出てきたんで将来は未知数。

[1014: マンション検討中さん]

そうですよね
70年後は未知数ですね
50年先でも私は80代、たぶん70年後にはこの世にはいないでしょう
子供たちでさえ70代のおじいちゃん、おばあちゃんです。
70年後には孫か？ひ孫の時代、私に果たして孫がいるか？どうかもわからないし、そもそも築70年も経過したマンションを貰って喜んでもらえるとも思えません
去年の夏は、国内でさえ40度超を記録し、アメリカの砂漠地帯や中東では50度超の時代となってしまってます。
今年の夏は、東京でも40度を記録するかもしれません。　
70年後ともなれば東京でも50度を超えているかも知れませんよ
70年もの先を見通せる人なんていないでしょう

[1015: 匿名さん]

定借はいらないって考える素人が多いから、相場より安く分譲されることが多い。だから、結構不動産屋が購入することが多い。（社員レベルの人ね）

[1016: 匿名さん]

>>1015 匿名さん
最近販売されている定借物件の多くは相場（所有権物件）に比べて1～２割程度しか安くないように思います。個人的にはこの程度の価格差なら所有権のほうがいいと思いますが、不動産会社の社員さんはこの程度でもありがたがって購入するものですかね。そうだとすれば業界人は一般人とは目のつけどころが違うのでしょうね。

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん
72㎡のパークシティ小岩の東向き中住戸とここの86㎡南西角部屋がほぼ同じ価格。定借86㎡南西角の方が魅力的に思えるけどね。

[1018: マンション検討中さん]

そんなに所有権にごだわっているなら、この価格で86㎡南西の角部屋を探して所有権マンションが買えるならそちらを買えば良いと思いますよ
頑張って探してみてください
また探し疲れて72㎡東向きの中部屋でも満足できるなら別にあなたの好きなようにすれば幸せになれますよ

[1019: 匿名さん]

尚、パークシティ小岩は倍率ついて大半は外れる模様

[1020: マンション検討中さん]

パークシティ小岩は良く売れているらしいね
小岩であの価格にはビックリしているし、ちょっと信じられないと言うか？信じたく無いと思っていたけど、よく売れていると言うのであれば、それが今の不動産市場であり相場なんでしょうね
それを考えると、ここの価格はひょっとするとむしろ安いのかも知れない
本当なら三井とは言え値上げするんじゃない？

ここと小岩を客観的に比べると、あちらは総武線各駅停車小岩駅徒歩3分、こちらは総武線各駅と快速停車の両方が利用できる市川駅徒歩7分、徒歩4分の差があるものの、利便性を考えたら乗り換え無しで行け、東京駅や品川駅などの利用を考えたらなら断然こちらの方が早いし便利
総戸数は70戸ほど、あちらの方が大きいけどその敷地はなんと半分くらいしか無く、狭い敷地に目一杯建てている。
その為、機械式駐車場25%と自走式駐車場50%でもわかるように、地代と解体準備金があるこことランニングコストはトータルで1万円くらいの差しかなく、これから10年20年のあいだには逆転するかもしれないほどの高い維持費、おまけに分譲価格で2000万から3000万円で3割も4割も高いのに、まさかの外廊下に対しこちらは当然の内廊下、大半は東向きか西向きの間取りしか無いし、こちらは1/3のお部屋が南向き、明るさや開放感はこちらの方が断然上だし、定期借地権と駅4分の差だけでその他の全てを飲込むにはちょっと大き過ぎるかと・・・リセールリセールと連呼している人はいるけれど新築時に既にこんなにも価格差が出ちゃっているマンションで更にその価格差が広がっていく？
あちらは、なんたって小岩のマンションでしかないよ

[1021: マンション検討中さん]

小岩の北口はパチンコ屋やキャバクラに囲まれていて、朝の行列の光景を見ると子育ての環境としては受け入れがたく見送りました。
市川は工場の話はあるものの、治安という面では安心できそうと思ってます。
このあたりは価値観の違いですかね。

[1022: マンション検討中さん]

リセールに拘らないければ、こちらのマンションを選ぶのが良いと思います。
定借の中古はリセールゴミなので、最後まで住み続ける意思があれば問題なし。

[1023: 口コミ知りたいさん]

>>1020 マンション検討中さん
小岩のメリットは所有権と駅徒歩だけでなく、東京都であること、都心への距離が近いこと、大規模再開発中であること、などもあると思います。
ここに比べると高いけど都区内では最安レベルなので大人気となっていますね。

[1024: 口コミ知りたいさん]

あと商業一体型であることと、駅までペデストリアンデッキで直結なのが大きいかな。

[1025: 検討士]

パークシティ小岩　ザ　タワーとここと比べてはいけなんじゃないかな

定借・工業地域

あちらは駅近、アドレスは東京

値段もこなれてるし、快速が停車しないのはマイナスだが
それを打ち消すだけのポテンシャルがある物件だと思う

[1026: マンション検討中さん]

小岩と市川は家選びに優先するものが違うので、どちらがいい、ダメではないと思ってます。
コメントいただいてる方を見ると、小岩は資産性を意識される方が多い印象で、今後魅力が上がる可能性ある街のno1物件です。
市川は定借で資産性は劣りますが、自走式・内廊下・眺望・商業公園隣接と長くよく暮らすことを意識したマンションだと思ってます。
ネガティブな点はどちらにもあります。

[1027: 検討士]

ここは土壌汚染をどのくらい調べているのだろうか

ガスタンクがあったみたいだし