リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/

[971: マンション掲示板さん]

製紙工場が臭いのは事実かと。
薬品使ってるのでね。どこまで臭うか住むまでわかりませんね。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13306601688

[972: マンコミュファンさん]

海浜幕張の駅遠タワーが売れる理由が分からない。タワマンに住みたい見栄っ張りが多いんだろうな。それこそ周辺住民から心の中で嗤われているんだろう。

[973: 名無しさん]

>>969 マンション検討中さん
飽くまで一般論であって、あなた個人、ましてやUR賃貸住人に向けたものではありません。
完全な被害妄想かと。。

ここは、賛否両論様々な意見を見たい人が来る場所なので、「否」を見ると感情的になってしまう方は来ない方が身のためです。

他の方にも迷惑だと思うので、お返事は以上にさせていただきますね。

[974: マンション掲示板さん]

>>972 マンコミュファンさん
実需だけならまだしも投資家が入っているのに市況が分からないというのは、ご自身の認識を見直されると良い機会かと思いますよ。

[975: 買い替え検討中さん]

>>974 マンション掲示板さん
駅遠、外廊下、ほぼ各駅、確かにマンクラに乗せられた凍死家が入っていそうですね。その点ここは投資家に嫌われる実需マンションなので安心感があります。年収1000万円以上の世帯のみの良いコミュニティが形成されるでしょう。

[976: 匿名さん]

>>975 買い替え検討中さん
郊外で一番勢いのある海浜幕張に向かって吠えている様は、何とかの遠吠えみたい。向こうは次から次へと新たな材料が出てきてアップデートが大変みたいですよ。

[977: 匿名さん]

投資家に嫌われるマンションてw
それが自慢ポイントなの？

[978: マンコミュファンさん]

広さ妥協できるならプラウドタワー小岩フロントがいいんだけどね。とにかくタワマンの外廊下はありえない。

[979: 匿名さん]

>>978 マンコミュファンさん
小岩はありえるのですか。

[980: マンション検討中さん]

プラウドはここと同じで内廊下タワーだから
予算があるなら有りかも？
ただ同じ広さでも2000～3000万円はアップする事と10年後の修繕積立金の額は半端じゃない
あくまで短期転売がおすすめ
戸数が半分だからってエレベーターも少ないし
本当は市川に住みたいんだけどなぁ

[981: 買い替え検討中さん]

>>979 匿名さん
本八幡北口の再開発を狙いたかったけど、昨今の建築費の高騰見てると総武線沿線・内廊下でここかプラウドタワー小岩フロントで手を打たないと買えなくなるだろうな。船橋・津田沼まで下りたくないし、ベイパークは論外。

[982: マンション掲示板さん]

私はこことベイパークで悩んだ結果ベイパークにしましたが、キャリアが固まっていて永住予定だったらここにしてた可能性もあるなーと思っています。
ここもベイパークも一長一短で、自分のライフプランに合った方を選べば良いだけかと。

[983: マンション検討中さん]

船橋タワーはここや小岩どころか、平井、亀戸より高くなるとの話しをききましたよ
サラリーマンに船橋タワーは買えないでしょう
一説には湾岸クラスとも
総武線、ましてや快速停車駅は、ダイワの船橋タワー、三井の津田沼パルコ後くらいしかないから
間違っても安売りする必要はないよね

[984: 匿名さん]

>>981 買い替え検討中さん
餅つき名人によれば、小岩は虫人間が多いので奥さんが馴染めず撤退したとのことです。小岩でも大丈夫な人は羨ましいです。

[985: マンコミュファンさん]

小岩のプラウドの完売が近づいてきて、船橋の大和タワーの価格が発表されたら、ここもあっという間に完売しそう。そして値引きネガの賃貸生活の旅は続いていくのだろう。アーメン

[986: 匿名さん]

年明けから潮目が変わってきてる。まだまだ上がるってのに乗せられるとババつかんじゃうってことも。

[987: 市川タワーズウエスト民]

>>983 マンション検討中さん

確かに船橋タワーは船橋にしては高額と聞きました。築17年の市川駅前タワーズウエストと同じ位らしい（坪600万台）ですね。そう思えば、リーフシティは手頃。さらに東京湾岸の海辺から江戸川が左手から右手に広がり、正面に都心、スカイツリー、富士山ビューとリゾート感あると思います（タワーズウエストより水辺に近いので）。近くのURベルディールも高額な部屋も多く、江戸川区や葛飾、墨田など城東地区とは異なりお住まいの方も富裕層が多いです。北口の山手エリアの私立小学校に通われてる知り合いも多いです。リーフシティの開発で更に魅力的になると思います。小岩～平井は十三や新今宮、塚本あたりもOKな方にアリかと思います。

[988: 評判気になるさん]

>>987 市川タワーズウエスト民さん

お宅は坪400くらいでしょ

[989: 坪単価比較中さん]

ベイパークは半年前の価格だったら普通に選択肢としてアリだと思うけど今の助平価格だとちょっとね

[990: 匿名さん]

>>989 坪単価比較中さん
流石にそれはポジトーク過ぎるかと。
ベイパークは中古の方が高く、その中古もバンバン売れているので、半年前より高くなったとは言えますがスケベ価格とは言えないと思いますよ。(マーケットが買いだと判断しているということなので)
むしろリーフシティの方が定借の割にスケベ価格かと…

[991: マンション検討中]

定借は資産性がないが、物件価格が割安なのがメリットですよね。中国系の富裕層は定借買わないので価格が高騰しないのも実需層には良さそう。
ただ、地代、解体準備金といった月当たりのランニングコストが2万円くらいかかるのを許容できるのであれば、もっと良い物件見つかるんじゃないのかなという気がします…
さらに、入居時には解体一時金150万近くかかります。

[992: マンション検討中さん]

確かに、地代と解体準備金の2万円は、所有権のマンションでは取られないですよね
入居時の一時金も余計に負担する話しですね
でも所詮は月2万円と言う事、住宅ローンに換算したら700万円とか800万円多く借りた場合と変わらない訳で、もし、仮にここと同じように免震マンションで、2600の天井高などの仕様が同じクラスで、差額1000万円以内で見つかるなら、所有権限定で検討すれば良いと思います
現状、かるく2000～3000万円は違うけど

[993: マンション掲示板さん]

ヒント

リセールバリュー

[994: 職人さん]

定借、工業地域、液状化の可能性のある立地と

船橋・小岩・平井駅前と比較にはいけないと思う

[995: 検討士]

>>978 マンコミュファンさん
今住んでいるマンションは内廊下です

内廊下は、最初のうちは良さそうだし、高級感もあるけど
昼間でも照明、エアコン代の電気代がかかる

雨の日の傘のしずくが廊下に落ちるとか・・・

ランニングコストがかかると、廊下やエントランスの空調を日中は
とめようなど、総会で議題になっていました

なので次に引っ越す先は外廊下を探しています

個人の好みと、管理費の負担など、人それぞれですが・・・

[996: eマンションさん]

>>992 マンション検討中さん
解体費は物価変動に応じて高くなる可能があるので、不確定要素を追加で抱えることにはなるよね。
修繕積立金も年々上がっていくし。

一旦それを無視した場合、30年で900万、50年で1350万、を負担する事になるので、
上で言われてる通り、実費ベースで＋1000万で考えてみるというのは同意。

あとは、残存期間が短くなるにつれ、リセールで買い叩かれる要素があることも加味しておく必要がある。

例え永住目的だとしても、病気で2馬力が1馬力になってしまったり、子供が急に不登校になってしまったり、人生何が起きるか分からないから、購入する時は、リセールに出したら、という観点は必ず持っておくべき。

定借リセールのマイナス幅を1000万と考えるか、2000万と考えるかは、リセール時点の残存期間や、定借に関する世論なんかも影響してくるから（知識が広まれば条件は悪くなる）、不確定要素ではあるが、最低1000万くらいは考えておいても全く過剰ではないかと。

なので『分譲価格＋2000万＋α（不確定要素）』でも買う価値あるか、という視点で考えてみるのがまずはスタートライン。

そう考えると大して安くもないし、所有権でも不確定要素はあるのに、更に定借ならでは不確定要素を抱えのはごめんだ、というのが現状の販売状況に出てるんじゃないかな。

[997: 買い替え検討中さん]

変態が戻ってきた＾＾

[998: 名無しさん]

>>995 検討士さん
空調を止めても換気は回すでしょうし、外廊下よりは快適だと思いますよ。今住んでいるのが、タワーの外廊下ですが、光が入らない中央の吹き抜けは正直不気味です。

[999: マンション掲示板さん]

ここの住人の数少ない肯定派の中に、必要以上に内廊下推しの方いるよね

上の方が仰る通り、内廊下、外廊下は一長一短ですが、高級感という点で内廊下に軍配が上がるのは分かるけど、決して物件の決め手にはなり得ない要素

他にもっと大切なことあるよね？？

頭隠して尻隠さず。木を見て森を見ず。
とは、まさにこのことかと

[1000: 買い替え検討中さん]

マンションや家を購入する際、近くに警察署や消防署があると
真夜中でもサイレンを鳴らし出動するので失敗したという話を聞いたことがある

このマンションも近くにガス会社があり、ガス会社の車両で緊急走行が
認められている場合、真夜中でも出動する際にサイレンを鳴らして
行く場合があるかもしれない

[1001: マンション検討中さん]

内廊下否定論の考え方、少し無理無いですか？
本当に内廊下のマンションに住んでた事があるのかなぁ
マンションだけじゃなくても、雨の日に建物に入る時に傘の滴ぐらいは落としから入りませんか？
商業施設の入口なよくあるV字型の、名前はわかりませんが、帰ってくる途中、川にでも飛びこんででもしてるのかなぁ？？
一戸建ての方もいらっしゃるでしょうが、住んでいるマンションでは、エントランスに入るところは二重になっていませんか？
外から一つ目の扉を入って風除室と呼ばれる緩衝スペースを通ってから二つ目の扉を開けてエントランスかと思います。
もしこの緩衝スペースが無かったなら、寒暖差はもちろんの事、強風時は枯葉やゴミがエントランスにふきこんでしまいます。風除室は必要性を否定する方はたぶんいらっしゃらないと思いますか、どうなんでしょうね。
内廊下は、まさに各住戸に対する風除室的な役割をしています
確かに空調がありますので、空調費は0円ではありませんが、各住戸からみたら結果的に外気に対する開口部を制限し、建物全体の遮熱、保温に貢献しています。
ご指摘されるご意見が正しいと言うのであれば、
マンションだけで無く、会社のオフィスもホテルも全部外廊下が望ましいと言う事になりますね
極論をいったら住戸内の廊下も外廊下にしたらどうでしょうか？
外廊下に対し内廊下のデメリットは建築コストに大きく差が出る事じゃないですか？
都内の高額マンションは大半が内廊下に対し、郊外の価格を控えめなマンションは外廊下となっています

[1002: 検討板ユーザーさん]

自分も内廊下マンションに住んでますが、一番のメリットは外廊下に比べて玄関タイルが汚れにくい、だと思います
外廊下だと造りによって程度は違えど足元は外と変わらないまま玄関に入ってくるし玄関開けた時に風で砂埃が入ってる可能性あるし、以前外廊下に住んでた時は玄関タイルが汚れやすかったです

[1003: 口コミ知りたいさん]

>>1002 検討板ユーザーさん
うちは外廊下ですが、玄関に業務用のマットを敷いてます。そこで靴を脱ぎ、そこからスリッパを履きます。そうすると玄関のタイルは汚れません。

[1004: 検討板ユーザーさん]

いやーせっかく綺麗なタイルなんだから見て暮らしたいわ
業務用マットなんか敷きたくない
マット汚れたら見た目も嫌
タイルなんてダイソーのシートでたまに拭くだけでOKだし

[1005: マンション検討中さん]

>>1002 検討板ユーザーさん

汚れが全部内廊下の絨毯にうつってるってことですよね？あなたが汚した絨毯を他の人が出した管理費
できれいにするって…

[1006: 検討板ユーザーさん]

>>1005 マンション検討中さん
頭大丈夫？
内廊下のじゅうたん歩くのはどの住民も等しく同じですよ
あとエントランスの風除室などにお店やホテルの入口にあるような足元マットあるでしょう？
外廊下はそこでいったん綺麗になってもエレベーター降りた後の通路がもう一度外みたいに汚れてることが多い(雨風に晒される)から玄関も汚れやすくなるんですよ
マンション住んだことない人なのかしら

[1007: 検討板ユーザーさん]

>>1006 検討板ユーザーさん

外廊下も内廊下も住んだことあるけど自分の家はそんなに汚れ変わらないからお宅はどんだけ靴汚いんだって話してんだよ

[1008: マンション掲示板さん]

内廊下がベターなのは分かるけど、マンション比較検討においてそのメリットは２～３ポイント程度。
一方、定借じゃなく所有権であるメリットは500ポイントはあるよね。

[1009: マンコミュファンさん]

頭隠して尻隠さず。木を見て森を見ず。

[1010: マンション検討中さん]

この物件が所有権だったらいくらが妥当だと思いますか？

[1011: 匿名さん]

現在外廊下のマンションに住んでますが、寝室が外廊下に面した部屋の為、昨夜のように風が強い日や豪雨の時は音が気になります。
地上の大きな話声、交通音も響きますし、この寝室は北向きの為冬とても寒いのですよ…なので内廊下にあこがれてました。
もちろんそれはたくさんあるうちの一要素でしかないですが。
定借のリセールバリューにやたらこだわる方がいますが、今後この規模・この仕様のマンションはなかなか建たないだろうというのもあるし、例え20年後の売却価格が分譲と比べて2000万低くなったとしても、毎日の生活満足度を考えたら、個人的にはかなり良い物件なんですよね、ここ。

[1012: マンション検討中さん]

私もそう思います
都内でヒル仲介の大手不動産会社に勤める人に、定借マンションについて聞いたのですが、率直に言えばわからないと言われました
それは、定期借地権の取引き自体がまだ35年くらい前に始まった取引きで、やっと近年増えてきたかなぁと言うだけで事業用定期借地権と違い、プロの不動産営業マンですら実際に取り扱った経験のある人は限られており、大半の営業マンは本当のところよくはわかっていないだろうとの事でした(ましてや実際の取引き自体経験の無い評論家の意見が正解とは限らないと言っていました)
商業用の定期借地権なら、逆に所有者取引きよりも圧倒的に多く、特に大規模商業施設なら当たり前なんだそうです
そう言う意味で、本人も住宅用の定期借地権借地権については聞いた事があるレベルで実際の経験も無く、全体で考えても数少ない一部の事例を切り取って判断する事は危険な事なのでアドバイスは出来ませんとの事でした
ただ、その時、逆にびっくりされたのは商業用不動産用地は魅力的なところほど所有者での取得運用にこだわってしまったら、ほとんど採算が取れないとの事でした
最後にプロでもリセールはとても難しく失敗の繰り返し、出口戦略の難しさに日々苦労しており素人さんが浅い知識で成功するかはほとんど時の運、商業用の30年と違って70年もあるなら、単純に住んで満足できるか？その部分を優先した方が結果的に良いと思いますとアドバイスいただきました

[1013: 匿名さん]

＞定期借地権の取引き自体がまだ35年くらい前

７０年はここ最近出てきたんで将来は未知数。

[1014: マンション検討中さん]

そうですよね
70年後は未知数ですね
50年先でも私は80代、たぶん70年後にはこの世にはいないでしょう
子供たちでさえ70代のおじいちゃん、おばあちゃんです。
70年後には孫か？ひ孫の時代、私に果たして孫がいるか？どうかもわからないし、そもそも築70年も経過したマンションを貰って喜んでもらえるとも思えません
去年の夏は、国内でさえ40度超を記録し、アメリカの砂漠地帯や中東では50度超の時代となってしまってます。
今年の夏は、東京でも40度を記録するかもしれません。　
70年後ともなれば東京でも50度を超えているかも知れませんよ
70年もの先を見通せる人なんていないでしょう

[1015: 匿名さん]

定借はいらないって考える素人が多いから、相場より安く分譲されることが多い。だから、結構不動産屋が購入することが多い。（社員レベルの人ね）

[1016: 匿名さん]

>>1015 匿名さん
最近販売されている定借物件の多くは相場（所有権物件）に比べて1～２割程度しか安くないように思います。個人的にはこの程度の価格差なら所有権のほうがいいと思いますが、不動産会社の社員さんはこの程度でもありがたがって購入するものですかね。そうだとすれば業界人は一般人とは目のつけどころが違うのでしょうね。

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん
72㎡のパークシティ小岩の東向き中住戸とここの86㎡南西角部屋がほぼ同じ価格。定借86㎡南西角の方が魅力的に思えるけどね。

[1018: マンション検討中さん]

そんなに所有権にごだわっているなら、この価格で86㎡南西の角部屋を探して所有権マンションが買えるならそちらを買えば良いと思いますよ
頑張って探してみてください
また探し疲れて72㎡東向きの中部屋でも満足できるなら別にあなたの好きなようにすれば幸せになれますよ

[1019: 匿名さん]

尚、パークシティ小岩は倍率ついて大半は外れる模様

[1020: マンション検討中さん]

パークシティ小岩は良く売れているらしいね
小岩であの価格にはビックリしているし、ちょっと信じられないと言うか？信じたく無いと思っていたけど、よく売れていると言うのであれば、それが今の不動産市場であり相場なんでしょうね
それを考えると、ここの価格はひょっとするとむしろ安いのかも知れない
本当なら三井とは言え値上げするんじゃない？

ここと小岩を客観的に比べると、あちらは総武線各駅停車小岩駅徒歩3分、こちらは総武線各駅と快速停車の両方が利用できる市川駅徒歩7分、徒歩4分の差があるものの、利便性を考えたら乗り換え無しで行け、東京駅や品川駅などの利用を考えたらなら断然こちらの方が早いし便利
総戸数は70戸ほど、あちらの方が大きいけどその敷地はなんと半分くらいしか無く、狭い敷地に目一杯建てている。
その為、機械式駐車場25%と自走式駐車場50%でもわかるように、地代と解体準備金があるこことランニングコストはトータルで1万円くらいの差しかなく、これから10年20年のあいだには逆転するかもしれないほどの高い維持費、おまけに分譲価格で2000万から3000万円で3割も4割も高いのに、まさかの外廊下に対しこちらは当然の内廊下、大半は東向きか西向きの間取りしか無いし、こちらは1/3のお部屋が南向き、明るさや開放感はこちらの方が断然上だし、定期借地権と駅4分の差だけでその他の全てを飲込むにはちょっと大き過ぎるかと・・・リセールリセールと連呼している人はいるけれど新築時に既にこんなにも価格差が出ちゃっているマンションで更にその価格差が広がっていく？
あちらは、なんたって小岩のマンションでしかないよ

[1021: マンション検討中さん]

小岩の北口はパチンコ屋やキャバクラに囲まれていて、朝の行列の光景を見ると子育ての環境としては受け入れがたく見送りました。
市川は工場の話はあるものの、治安という面では安心できそうと思ってます。
このあたりは価値観の違いですかね。

[1022: マンション検討中さん]

リセールに拘らないければ、こちらのマンションを選ぶのが良いと思います。
定借の中古はリセールゴミなので、最後まで住み続ける意思があれば問題なし。

[1023: 口コミ知りたいさん]

>>1020 マンション検討中さん
小岩のメリットは所有権と駅徒歩だけでなく、東京都であること、都心への距離が近いこと、大規模再開発中であること、などもあると思います。
ここに比べると高いけど都区内では最安レベルなので大人気となっていますね。

[1024: 口コミ知りたいさん]

あと商業一体型であることと、駅までペデストリアンデッキで直結なのが大きいかな。

[1025: 検討士]

パークシティ小岩　ザ　タワーとここと比べてはいけなんじゃないかな

定借・工業地域

あちらは駅近、アドレスは東京

値段もこなれてるし、快速が停車しないのはマイナスだが
それを打ち消すだけのポテンシャルがある物件だと思う

[1026: マンション検討中さん]

小岩と市川は家選びに優先するものが違うので、どちらがいい、ダメではないと思ってます。
コメントいただいてる方を見ると、小岩は資産性を意識される方が多い印象で、今後魅力が上がる可能性ある街のno1物件です。
市川は定借で資産性は劣りますが、自走式・内廊下・眺望・商業公園隣接と長くよく暮らすことを意識したマンションだと思ってます。
ネガティブな点はどちらにもあります。

[1027: 検討士]

ここは土壌汚染をどのくらい調べているのだろうか

ガスタンクがあったみたいだし

[1028: 匿名さん]

>>969 マンション検討中さん
でも、所詮URでしょ。
可哀想！！

[1029: 匿名さん]

>>1026 マンション検討中さん
それぞれ凸凹はあるけど、総合評価では圧倒的に小岩ですよね。
小岩のが高額なのに、売れてるのがその証拠。

売れる＝その価格の価値がある
売れない＝価格に見合った価値がない
と市場が判断したということ。

リーフシティ君は、住宅立地としての脆弱性の高さ（工場地域、最大3mの冠水リスク、液状化危険度高）＋定借のハイブリッドでリスク値が高すぎるんだよ

総武線快速停車駅徒歩圏内、商業一帯大規模開発、自走式駐車場はもちろん魅力的。今住むのは便利。

だけど、この土地に70年間地代を払い続ける義務を負うことが何を意味するのか、まともに考えたたら迷わず答えは出るよね。

長期スパンで物事考える人には手が出ない。
将来のことなんてただでさえ不明確なことが多いのに、リスクヘッジの感覚があれば、人生最大の買い物こそ、資産性は放棄しない。

UR賃貸住まいの人を馬鹿にする発言があるけど、ここを買う人の方がよっぽど、、だと思う。

[1030: マンション検討中さん]

>>1029
いつもの人だから言うだけ無駄だけど、小岩のハザードマップ見てないですよね。
まともに他と比較検討しているのではなく、ずっとここのネガキャンをする為だけに粘着してるから、説得力がなさすぎるんですよ。

[1031: マンション掲示板さん]

>>1030 マンション検討中さん
あの、小岩が100点で、リーフシティが0点とは言ってません。もちろん小岩にも凹凸あります。

ですが、2つを総合点で比較するのであれば、売れ行き状況みれば一目瞭然ですよね。

[1032: 検討板ユーザーさん]

>>1030 マンション検討中さん
ネガをエビデンスでひっくり返すことができない時点で、説得力がないのはどちらなのか、明らかかと。

[1033: マンション検討中さん]

小岩は駅前の再開発って言いますけど、今まで開発されてこなかった街ってことですからね。JRでそんな駅は珍しいですよ。
あと、450万払う人が350万のこのマンションと競うのはそもそも違うと思うので、同じ相場の川口と競うといいのではないでしょうか。

[1034: 検討板ユーザーさん]

>>1033 マンション検討中さん
平均坪単価
リーフシティ　360万
小岩　470万

ただし、リーフシティは定借だから、購入時一括の解体費一時金と、入居後月々支払う地代＋解体費積立金をプラスで支払う必要かあって、それを加味すると実費ベースで平均坪単価410万くらいになるはず

広さ、向き、階数をそれぞれ少しずつ妥協すれば、大幅に予算を上げずとも、小岩で手が届く住戸はあると思うけど。

どちらにしても一生に一度の高額な買い物なんだから、目先の金額より、安物買いの銭失いにならないことの方が重要。

[1035: マンション検討中さん]

小岩推しの方は小岩に住みたいけど無理な人がリーフシティを選ぶ。って発想なんですね。笑

[1036: 通りがかりさん]

>>1035 マンション検討中さん
違います。
そもそも価格が違いすぎて、比較しても意味がないという発言に対して、私見を述べただけです。

[1037: 口コミ知りたいさん]

小岩は所詮小岩です。新しい人が入って来ても元々住んでいる人達が出ていくわけではない。駅前のあの人達は街が綺麗になっても来るんでしょうね。市川には居ない生活保護者や不良外国人が沢山いるのはちょっと嫌です。

[1038: 匿名さん]

小岩をdisればdisるほど、それより圧倒的に人気がないここが惨めになるだけなのでやめた方が良い。

[1039: 名無しさん]

>>1037 口コミ知りたいさん
生活保護者や不良外国人がいたり、近隣にラブホがあるのは嫌だけど、家の目の前に煙モクモクの製紙工場があるのも、負けないくらいのマイナスポイントかと。

どっちもどっち。

あと、ここは市川駅からの道のりも相当嫌。
完成するまで気付かない人も多いけど、最寄り駅からの道のりは、マンションの佇まいの印象を左右する見逃せない要素だから。その点小岩は文句なしだよね。

ここが市川駅直だったら、千葉アドレス＋定借でも、快速停車駅というメリットで十分張り合えるけどね。

市川南は再開発計画もないから、今後改善する見通しもないし、土地を京葉ガスが所有している以上、用途地域が変更になる希望もない。

再開発計画がある小岩は、冒頭のマイナス要素は少なくとも今よりは改善していくはずだよ

[1040: 匿名さん]

小岩とか綾瀬とかは街の雰囲気が合わずに感情的に受け入れられないので選択肢には入らない人も結構いると思うのですが、そこらへんは評価基準にどう影響するのでしょうかね。

[1041: 周辺住民さん]

>>1030 マンション検討中さん
凸凹？
優劣のこと？

[1042: 検討板ユーザーさん]

>>1040 匿名さん
駅前再開発が入るというのが大きいですよね。
武蔵小杉も以前は綾瀬や小岩と近い雰囲気の駅でしたが、今は別物ですし、山手線の五反田も再開発前後で風景が全然違いますから。

市川市の人口推移は今後5年がピークで、現時点で再開発計画がない以上、市川駅前の更なる繁栄は期待できない＝今がピークなのではないかと。

今でも十分便利なので良いと思いますが、マンション価値の上昇は望めないですよね。よくて現状維持。

[1043: eマンションさん]

>>1042 検討板ユーザーさん

小岩も第二の武蔵小杉になりますよ！

[1044: マンション検討中さん]

>>1034 検討板ユーザーさん
今は江戸川区や千葉でもそんなに高額なんですね
このタイミングで購入適齢期を迎えた方はお気の毒

[1045: マンション検討中さん]

>>1043 eマンションさん
その辺にしておいてあげてください

[1046: マンション検討中さん]

武蔵小杉は旧東芝、及びその関係企業が多数あった工場地帯であって、??線があった風俗街ではありませんよ

[1047: 名無しさん]

>>1044 マンション検討中さん
これはエリア関係なく本当にそう。
今私は購入適齢期ですが、5年早く生まれていたかったです。
5年前なら湾岸も買えた金額で今は郊外すら買えるかどうかなんて悲しすぎます。
悲しんでいても無意味なので決断をせざるを得ないんですが。。

[1048: マンション検討中さん]

この隣接の商業はイオンかと思いますが、何が入りますか？
駅からの通りは電柱の地中化を進めると聞きましたが、いつ頃完成しますか？

[1049: 匿名さん]

>>1048 マンション検討中さん
市川市よると無電柱化の工事は令和8年～で、完了予定は令和14年度ようです。
テナントは何が入るかはまだ決まっていないようですが、クリニックは募集しています。
https://aeon-newbusiness.com/facility/356/

[1050: 匿名さん]

>>1047 名無しさん
「早く買わなければもっと上がってしまうかも・・・」っていう根拠のない不安は払拭して賃貸で様子を見ればよい。
ましてや全然安くもない定期借地なんてもってのほかだと思いますね。
土地（資産性を保てるもの）を借りて、上物（資産性は必ず落ちていくもの）だけ買う（しかも７０年後には必ず費用を負担してまで壊す）なんてナンセンス。
土地だけ借りるなら建物も借りたほうがよい。

[1051: 口コミ知りたいさん]

>>1050 匿名さん
本当にその通りだと思います。

本来、持家の最大のメリットは資産性があること、デメリットは、気軽には引越しできないこと。

賃貸はその真逆で、身軽でいつでも引っ越せる事（その時々で最適な場所に住める事）がメリットで、資産性がないことがデメリット。

資産性が低く（築年進めば負債になる可能性もある）、所有権以上に気軽に引越しもできない（経年進めば売るに売れなくなるから）定借マンション。

持家と賃貸、どちらのメリットも享受できないのに、どちらのデメリットも背負うことになる。

立地がスペシャルなら検討の余地があるけど、
郊外、駅直結でもなく、地盤や環境に難ありは、残念ながらスペシャルとは程遠く、偏差値で言うなら50程度。

[1052: 口コミ知りたいさん]

>>1049 さん

ありがとうございます。
地中化は時間かかりそうですが、進んでるようで安心しました。
イオンのパースは初めて見ました。公園隣接の雰囲気も良さそうですね。
市川駅は駅中の商業も豊富なので、生活しやすさが魅力的です。

[1053: 口コミ知りたいさん]

>>1049 さん

ありがとうございます。
地中化は時間かかりそうですが、進んでるようで安心しました。
イオンのパースは初めて見ました。公園隣接の雰囲気も良さそうですね。
市川駅は駅中の商業も豊富なので、生活しやすさが魅力的です。

[1054: 評判気になるさん]

>>1051 口コミ知りたいさん

ほんそれ過ぎて泣ける

[1055: 口コミ知りたいさん]

高いローン払って生活切り詰めてマンションの値上がりを期待するって生活するのもええし、価格を抑えて気に入った街でQOL高い暮らしして、残債で売なければ賃貸に出すって割切る生活もええよ。
資産って不動産だけじゃないし、今の市場で両立できる物件ってのはほぼない。
ただ、期間、前払地代、地代、解体準備金、地主属性は確認しろよ。

[1056: 匿名さん]

>>1055 口コミ知りたいさん
住宅ローンで購入したマンションは原則賃貸には出せないことをご存じですよね。賃貸に出すためには投資ローンに切り替える必要があるが、投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高いこと、銀行の融資の基準が厳しいことからなかなかハードルが高いと思います。

[1057: 検討板ユーザーさん]

>>1056 匿名さん
当たり前に借り換えるでしょ。大体20年住んだら残債が半分になる。その分を投資ローンで借り換える話だと。
もちろん賃貸市場の水準で貸し出した時が返済額とバランスする前提だと思いますが、そのあたりは計算しておくべきですね。
個人的には定借が故に購入価格が低いので、あり得なくはない選択肢かと思います。
なんにせよ個人レベルの不動産はその時の市場に左右されてしまいますよね。

[1058: 通りがかりさん]

>>1057 検討板ユーザーさん
最寄りのURが築20年で、100m2で21万ですが、ここの方が条件いいので、ここは20年後でも70m2で20万は取れるのではないかと思います。（インフレ未考慮）

ただし、その内固定費（管理費、修繕積立、地代、解体積立、建物の固定資産税）が月10万以上はかかるし、賃貸管理手数料（家賃の5％）もあるので、手元に残るのは7-8万程度になりそう。

3000万を35年金利1％で借りると、月々の支払いがそのくらいなので、

70m2、7500万、頭金4500万、ローン3000万なら月々の収支は±0

でも、購入時に諸経費含め5000万近く突っ込んで、20年後、ローン返済額とトントンって………と思ってしまう。

頭金5000万以下なら、月々ベースでマイナス収支

[1059: 通りがかりさん]

>>1057 検討板ユーザーさん
最寄りのURが築20年で、100m2で21万ですが、ここの方が条件いいので、ここは20年後でも70m2で20万は取れるのではないかと思います。（インフレ未考慮）

ただし、その内固定費（管理費、修繕積立、地代、解体積立、建物の固定資産税）が月10万以上はかかるし、賃貸管理手数料（家賃の5％）もあるので、手元に残るのは7-8万程度になりそう。

3000万を35年金利1％で借りると、月々の支払いがそのくらいなので、

70m2、7500万、頭金4500万、ローン3000万なら月々の収支は±0

でも、購入時に諸経費含め5000万近く突っ込んで、20年後、ローン返済額とトントンって………と思ってしまう。

頭金5000万以下なら、月々ベースでマイナス収支

[1060: eマンションさん]

>>1059 通りがかりさん
上の人の書き方だと、20年後に残債が3000万くらいになってれば3000万を借り換えて賃貸に出すってことですかね。
あなたの書き方だと、新築時に3000万の投資ローンで組む考え方で違う考え方な気がしました。
70平米の地代と解体準備で月2万円超えるくらいだったのでもう少し手残りあるかもですね。

[1061: マンション検討中さん]

プラウドタワー小岩が70平米29万円
プラウド市川マークスが70平米28.5万円
パークホームズ市川真間が70平米34万円
suumo賃貸情報です。どれも高い。。

[1062: マンコミュファンさん]

>>1061 マンション検討中さん
それはあくまで貸主側の希望価格ですね。しかもどれも築浅。

市川駅で一番条件が良いザ・タワーズ・ウエスト（築17年）でも実績ベースだとここまで下がります。

24階75m2 22.5万（築15年時点）
42階85m2 27.5万（築16年時点）
https://www.housecom.jp/detail_2000620876/

ここは↑と比べると駅距離もあるし、築20年70m2なら、20万はいい線いってると思いますよ。

[1063: 匿名さん]

>>1061 マンション検討中さん
https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/wel08/file/0000422670.pdf

市川市の人口推計によると、市川市の人口は今年2025年がピークで以降減少傾向に。2050年（築23年）時点で、今の10%減です。

もちろん賃料は人口変動だけでは決まらないが、少なくとも今より需要が減っていることは間違いない。

[1064: 口コミ知りたいさん]

>>1060 eマンションさん
1059は、借り換えをしない場合のシュミレーションなので、借り換えをするなら更に条件は悪くなるかと思います。

地代と解体積立は月2万強かと思いますが、建物の固定資産然も月ベースにならすと同じくらいかかりませんか？

一般的に、タワマン（所有権）は土地の固定資産税は安いけど、建物の固定資産税は高いです。

そして、月々の修繕積立金も築20年時点だと値上がりしますよね？

もし築20年時点で家賃20万で貸したら、手元に残るのは7-8万が現実解だと思います。

実際は契約時の仲介手数料もかかりますしね。
住まなくなったら貸せばいい、と安易には考えない方がよさそうです。

[1065: 匿名さん]

>>1058 通りがかりさん
投資ローンだと現在既に金利2％以上だと思いますよ。今後更に上がる可能性が高いので35年1％はあり得ない水準に思えました。

[1066: 匿名さん]

>>1065 匿名さん
そうだと思います。
なので、手元に残る金額は実際にはもっと低くなる。
つまり、住まなくなったら貸せばいい、と安易に考えるのは危険だということです。

[1067: 匿名さん]

賃貸は小岩より市川の方が高いね。

[1068: マンション検討中さん]

どのマンションでも住まなくなったら1.売却する2.賃貸に出すの選択肢になる。
このマンションも調べたしMRも行った。
1.は値段気にしなければ売れる。売れないor売らないなら2.に移ろう。定借残30年までは普通に売買されてる。40年は住める。ローンはほぼ返し終わってるやろ。
2.でも需要は大丈夫。市川市のピーク5年後とかいうけど京葉線、武蔵野線含んで市川市や。中でも市川本八幡は別格やし、東京と変わらん。元の総額低いのに賃料はそこそこ取れる。ローン返済まではトントン目指せる。

このマンションは10年住んだら売ってって考えてる奴は向かない。もちろんライフスタイルの予期せぬ変化は避けられんけど、割り切れないなら今のマーケットで新築買わない方がいい。リセールマーケットは今後緩む。超都心は大丈夫そうだが、総武線で錦糸町より東で今の新築値段よりリセールの価格が伸びる駅はないと思う。

[1069: マンション検討中さん]

>>1068 マンション検討中さん
それなら買う意味ないですよね？

[1070: マンション検討中さん]

>>1067 匿名さん
物件による

[1071: 匿名さん]

>>1069 さん
みんなこの物件に住みたいかもって思う前提があるから買おうか考えるんじゃないの？資産性も大事だけど、このエリアの本質はそっちだと思う。
条件いい3LDKに新築賃貸で住もうと思ったら30万は取られるけど、それとの比較して賃貸って決めるのはおおいにあり

[1072: eマンションさん]

>>1070 マンション検討中さん
小岩は20年前の市川&本八幡

[1073: 通りがかりさん]

>>1069 マンション検討中さん
日本ではマイホームを持って一人前という謎の風習があるから、適齢期になっても賃貸だと、親族からいつ買うの？と聞かれ続ける。

独身だといつ結婚するのか聞かれまくるのと同じ現象。

それから解放される為に買うんだよ。
それ以外に何のメリットもない。

[1074: 口コミ知りたいさん]

>>1072 eマンションさん
そんな小岩より人気のないリーフシティって悲しい

[1075: eマンションさん]

>>1074 口コミ知りたいさん
小岩は小岩だからじゃなくて、駅直結タワマンだから売れてる。不動産バブルは超富裕層と底辺ではまだ続いてるって知り合いのお姉ちゃんの彼氏が言ってました。

[1076: マンション検討中さん]

駅から近いわけでもない定借を選ぶのはどうかと思う
人それぞれだけど
建物部分だけを所有する、地代を払ってまで
金利も上がりそうだし
20万の賃貸の方がいいような気がする

[1077: マンコミュファンさん]

>>1068 マンション検討中さん
> 値段気にしなければ売れる

そりゃそうかも知れないけど、値段は気にするだろ。

[1078: 名無しさん]

>>1076 マンション検討中さん
20万じゃなくて25万でも賃貸の方がいい。
なんなら、子供が巣立つまでの10年？15年？20年は3LDKの30万、その後は駅近マンション1LDK20万とかね。

だって、ここの3LDKの固定費（管理費、修繕積立、地代、解体費積立、建物の固定資産税の月割り）、月々10万だからね。買っても毎月10万払わないと住めないんだよ。

家賃25万の賃貸との差分は、15万。

50年換算で、15万×12ヶ月×50年、9000万

分譲価格7500万を35年ローン組んだら総支払額9000万くらい余裕でいくからね。

金銭的な面でも、買うメリットは全くない

大地震が起きて液状化したら、地盤の良い土地に引っ越せばいいし、ここを買うくらいなら賃貸の方がいいでしょ

[1079: 通りがかりさん]

>>1077 マンコミュファンさん
値段は気にするは当然だよ。でも、10年住もうと思ってる物件の10年後の価格なんてわかんねえから、今このくらいの気持ちで買える物件がいいよ

[1080: 匿名さん]

私は20年ほど前に分譲マンション購入して買い替え組ですが、当時はネットで物件を探すなどまだ一般的でなく、新聞広告を見てほぼ知識もなく決めてしまいました。
世の中の変化は今後もっと早くなるでしょうし、人の働き方や暮らし方も変わります。
20年後にまさか中古が購入時より高い価格で売れる（まだ売ってませんが）なんて思いもしなかったし、そんなにガチガチに考えなくてもいいのでは。
投資目的で儲けようと思ってここ買う人いないでしょ？
反対意見の方はとにかく売れない売れないというところを主張するので、物件自体に満足してる人には響かないですよ。

[1081: eマンションさん]

分からないから何でもいいって。。。
宝くじは当たるか当たらないかは2択で、当たる人もいるんだから！と言ってるのと似ているな、と。

宝くじは所詮余剰金で買うものだからいいとして、マイホームは多くの人にとって人生最大の買い物ですから、多くの方はそのような発想はしないのではないかしら。

20年前は物件を選ばずともほぼ全て値上がりしましたが、また同じことが起きる可能性があると本気で思っているのなら、頭の中お花畑過ぎると思います。

まぁ、このマンションはそういう方が買う（そういう人しか買わない）マンションだと思っていたので、しっくりはきました。

[1082: マンション検討中さん]

>>1081 eマンションさん

批判したいバイアスが振り切れてますよ。落ち着いて他の方のコメントを読み返してください。

[1083: マンション検討中さん]

>>1081
どうしたんですか？
ただ、批判したいだけだと思いますが、落ち着いた方が良いですよ。

[1084: 名無しさん]

>>1083 マンション検討中さん
特に変化はしておらず、ずっと同じ持論です。
逆に、どうされましたか？

[1085: マンション検討中さん]

そうですか。
あなたには合わない物件に色々と書き込み続けてくれているのは親切心でしょうか？

[1086: eマンションさん]

>>1085 マンション検討中さん
親切心というより、X等のSNSでの呟きに近いかもしれません。元々マンションの評価をすることが趣味で、特にここだけに執着している訳ではありません。

観点としては、自分でだったら「購入前に知っておきたいこと」を呟いているつもりです。

購入された方にとっては耳を塞ぎたくなる情報も含まれているとは思いますが、契約後に考慮漏れが発覚して後悔する程辛いことはないと思うので、この物件が持つネガティブ要素をありのままに呟いています。

オブラートに包むこともしませんが、虚偽や誇張は一切していません。

それらを知って購入を見送る方、知った上で購入する方、はいずれも後悔はないと思うので、「購入検討者スレ」であるこの場でのネガティブ情報は、百害あって一利なし、ではないと思っています。

[1087: 名無しさん]

>>1086 eマンションさん

検討スレにネガティブ情報は大切だと思います。が、このような開かれた場で伝えようとするためには、伝え方書き方が人として大切なことが守られてる前提でないとなにも伝わらないと思います。虚偽や誇張とは違うものさしです。

きつい言い方かもしれないですが、私はこのような伝え方をする人が同じ入居者にいないのがこのマンションのメリットに感じました。

[1088: 名無しさん]

>>1086 eマンションさん

1086さん
おすすめのマンション教えてください！

[1089: eマンションさん]

>>1087 名無しさん
ここが住民スレではなく、検討者スレである前提で呟いているので、確かに、既に契約された方には耳障りがよくない言葉選びになっているかもしれません。
スレッドの主旨をご理解いただけると有り難いです。

また、物件評価に関する反論は大歓迎ですが、人格否定は誰の利益にもならないと思いますので、今後はご遠慮ください。

[1090: 匿名さん]

>>1089 eマンションさん
1081へのコメント？

[1091: マンション検討中さん]

住まなくなったら賃貸にだすのもあり　って言ってる方がいるが

定借でない物件でも
空室期間があることはリスクである

半年も空室になれば　管理費などは持ち出しになる

65年後に空室になった場合、残り5年しか住めない物件に
申し込むのは、よほど賃料が安いなど、まともな賃料が取れないことも
リスクになる

[1092: 匿名さん]

だから65年後の事考えて買う人なんていないって言ってるのにw

[1093: マンション掲示板さん]

>>1091 マンション検討中さん
築65年だと残り5年とか関係なしに借り手いなさそうですよね。
築60年超えてるマンションをご存知の方いますか？

[1094: マンション検討中さん]

>>1092 匿名さん

今、お子さんが生まれたとして、相続した時点で65歳

登記も義務化されるし、相続放棄をするのかな？

人口減少してるだろうし、手放す前提でもここはないとおもう

[1095: 匿名さん]

>>1086 eマンションさん
それだけ大上段に振りかぶった物言いをされるのであれば、批判だけするのではなくお勧めのマンションも出してほしいです。
そうすれば貴方の正当性も明確になると思いますし、この物件の検討者も何らかの気づきを得ることで有益なものとなると思います。さもなければ購入者を苛立たせるだけのただの荒らしと変わらないように思いました。

[1096: 匿名さん]

ここが築30年とか40年とかなった時点で賃貸に出そうと思ったら、普通借家契約にできるんでしょうかね？
それとも定期借家契約にしないといけないんでしょうか？ もしそうなら賃料はさらに下がりますよね？

[1097: 匿名さん]

>>1096 匿名さん
難しい問題ですね。
仮に築４０年から普通借家で契約して賃借人が３０年間すみ続けた場合、立退料の支払いは必要になるのではないでしょうか。

私は絶対に定期借地のマンションなんて買いたくはないですが、築古でも状態が良ければ立退料狙いで借りてなら住んでもいいと思ってます。

「ルノアール　立退料」で検索してみてください。
すごいビジネスを考える人がいると感心してます。

[1098: マンション検討中さん]

築古の普通借定期借の話は難しくて、所有権のマンションでも組合で建て替えが決まれば立退料払わないといけない可能性(所謂ルノワール)も出てくるので同じなのかなと。

[1099: マンコミュファンさん]

>>1094 マンション検討中さん
65年も生きれたと仮定して、65年ローンは存在しないので、残債ゼロになってると思います。
むしろ後5年で手離れできた方が喜ばれるのかなー。
築65年で600戸の人と建て替え協議してねの物件を相続するのとどっちがいいかなと

[1100: 匿名さん]

>>1098 マンション検討中さん
同じではないでしょう。
建て替えははじめから予定されていたわけではないので不可抗力ですが、定借期限ははじめから決まっているわけですからね。
ある程度築年数が経ってから賃貸に出すのであれば、やはりはじめから定期借家契約にするのが道理だと思います。

[1101: 評判気になるさん]

>>1095 匿名さん
住民スレに同じことを書いているのであれば、ご指摘はごもっともですが、ここは購入者の為のスレッドではく、購入検討者スレです。

[1102: eマンションさん]

>>1092 匿名さん
不要になった時点でゴミのように捨てられれば何の問題もないですが、高額な維持費を払い続けてくれる代理の人を見つけなければ（売却）、以降のランニングコストが丸々負債になります。
ここの維持費は解体費を含んでいて高額なので、タダでもいらないという事態が起きてもおかしくないです。

例えばですが、70年の定借なら、40年程度で解体費を全て回収した方がよいのでは？と思います。
もしくは、徐々に減額していくスタイルでも可。

ただし、そうしてしまうと新築時の販売ハードルが高くなるので、デベは採用しないと思いますが。。

いずれにしても、将来のことを完全に予測はできなくても、可能な限り様々パターンを想定して、どんな場合でもどうにかなる目処をつけてから購入すべきかと。

[1103: 評判気になるさん]

>>1100 匿名さん

言葉足らずでした。定借の物件で部屋の借主を貸借にするのは底他人に対する義務でもあるので当然だと思います。
ルノワールを例に出されていたので、所有権の物件でも解体建替を検討する時期に契約する時は定借にした方がいいと思いました。

[1104: マンション比較中さん]

>>1095 匿名さん
おすすめマンション情報をこんなところに書くバカいないよwww

ここがどうして”買いマンション”ではないかを、その根拠付きで教えてもらえるだけでも感謝しなよ

1078が計算してくれるじゃん
ここを買うよりは一生賃貸の方が断然マシだって

[1105: 検討板ユーザーさん]

>>1104 さん

そうだ！そうだ！
こんなとこにおすすめ物件書くわけないですよね！この方は尊いのだ！

[1106: 匿名さん]

>>1104 マンション比較中さん
定借の批判は誰でもできますよね。私でもできます。そのことだけでありがたがれというのはあまりにも虫が良すぎませんか。

[1107: 匿名さん]

モデルルームに行って来ました。
リセールは気になるところですが、以下が提携ローンと伺いました。
担保価値が無い物件には銀行も融資しないでしょうから、各行から一定程度の価値が認められているのだと感じました。
なお、以前住宅ローンを組んだ事のある住信SBI銀行においては、定期借地権の物件での住宅ローンは利用出来ないようでした。（※）

【提携金融機関】
・三井住友銀行
・三菱UFJ銀行
・みずほ銀行
・りそな銀行
・三井住友信託銀行
・auじぶん銀行
・イオン銀行
・千葉銀行
・京葉銀行

（フラット35）
・SBIアルヒ（買取型）
・クレディセゾン（買取型）
・日本住宅ローン（リバースモーゲージ）

※住信SBI銀行のQ&Aより
https://help.netbk.co.jp/faq_detail.html?id=1685

[1108: マンション検討中さん]

住信SBIネット銀行も提携ローンだと思いますよ
私は先月ですが事前審査の承認となりましたから

[1109: 検討板ユーザーさん]

金利水準や期間って定借だからで所有権より不利になったりしますか？

[1110: マンション検討中さん]

>>1046 マンション検討中さん
工場地帯には風俗街がつきもの
武蔵小杉の新丸子よりが昔の？線エリア

[1111: eマンションさん]

S78K2の購入を検討しています。
管理費、修繕積立金などは先日MRで確認してきたのですが、修繕積立金は年々上がって行くのでしょうか？
その場合、いつ頃いくらになる等の計画はあるのでしょうか。

[1112: eマンションさん]

間違えました、S72Fです

[1113: 検討板ユーザーさん]

修繕積立費はステップで上がっていく想定だったと思いますよ。
見せて欲しいと言えば出してもらえます

[1114: eマンションさん]

>>1109 検討板ユーザーさん
35年ローンですが、同時に検討していた所有権マンションと同じ水準でした！

[1115: eマンションさん]

>>1109 検討板ユーザーさん
35年ローンですが、同時に検討していた所有権マンションと同じ水準でした！

[1116: マンション検討中さん]

賃貸棟の情報ないですか？
狙ってます

[1117: マンション検討中さん]

修繕積立基金は文字通り、基金であって引渡し時に一回だけで、それっきりですよ
毎月支払うものでも無いし、ましてや継続性がないので当然値上げもありません

[1118: eマンションさん]

>>1117 マンション検討中さん

修繕積立金ですね。段階式か均等式で大きな差です。デベは段階式を望みますが、長い将来を考えると均等式の方が望ましいです。

[1119: マンション検討中さん]

失礼致しました。
修繕積立基金ではなく単なる積立金の方でしたね
営業さんから修繕計画書？を見ながら説明してもらいましたが、ここは最初の10年間で毎年少しずつ上がり、概ね2倍になるそうですか、他と違って5年毎に5000円、1万円と改定され最初の5年間だけめちゃくちゃ安く設定され、11年目あたりで2倍3倍に改定されたり、20年あたりでいきなり3倍の改定はない計画だそうです
それにここは他のマンションと違って674戸もあるから、普通に積立られる額だけでも相当な金額になるから不足することは考えにくいと思ってます

[1120: 匿名さん]

>>1119 マンション検討中さん
ありがとうございます！
S72Fの修繕積立金は、確か最初は1万円くらいだったのですが、それが10年後に2万円になるだけで、その後はずっと上がらないんですね！

免震マンションは修繕費用が高いのがデメリットだと見たので気になったんですが、安心しました！

[1121: マンション検討中さん]

私は今のモデルルームがある三井不動産の土地にパークタワーができるのを心待ちにしています(^^)

[1122: eマンションさん]

>>1121 マンション検討中さん
市川は都心へのアクセスがよくて利便性は高いけど、
有事が起きたら大惨事になる地域。市川南は特に。

周辺環境に拘りがないなら、今住むのはいいけど、少なくとも買う場所じゃないよ。

それでもどうしても市川南がいいなら、ここの賃貸棟、もしくはUR賃貸の方が賢いよ

[1123: 通りがかりさん]

>>1121 マンション検討中さん
あの土地も京葉ガスの土地ではなかったでしょうか

[1124: マンション検討中さん]

>>1122 eマンションさん
大惨事って何？w
得意の液状化ですか？
だったら同じ市川市でも行徳とかもっと南側や、江戸川の向かいの小岩平井等の方がよほど危険です
市川南レベルでやめた方がいいと言うなら、総武線なら千代田区より西に行かないと無理でしょ

[1125: 口コミ知りたいさん]

>>1124 マンション検討中さん
液状化は不得意です。液状化が得意な方っているんですか？w
私個人は仮に賃貸でも、その類いの土地には住まない主義なので生憎一度も経験はありません。
どうしても住まなければならないなら、賃貸以外考えられないです。（有事が起きたら引っ越せるから）

液状化だけでなく、利根川水域に集中豪雨が起きて江戸川が決壊したら、このあたり一帯は水没します（下水まみれ）。どうぞ市川市のバザードマップを確認してみてください
気候変動が著しい昨今、今後の70年は、過去データで推し量るのは危険ですよ！

液状化について（リーフシティ市川は「液状化危険度高」の土地です）
https://www.sakurajimusyo.com/guide/8989/

[1126: 名無しさん]

>>1125 口コミ知りたいさん
なんでここにいるの？

[1127: 通りがかりさん]

>>1123 通りがかりさん
あそこはもともと日立金属系の倉庫でしたが、解体後三井不動産が取得していますよ。

[1128: 匿名さん]

>>1125 口コミ知りたいさん
水没は100％ない
このあたりの堤防は高潮対策であって川の流量増加に備えるためではない
川より低い所に地盤がある荒川区や江東区、ボトルネックがある多摩川中流域などとは違う
川面よりも２～３メートル高い土地でかつ最下流部のため江戸川は海と同じ海抜でありいかなる豪雨であっても流量増加は極めて限定的

[1129: eマンションさん]

>>1128 匿名さん
それはあなたの希望ですよね。
バザードマップ見てみ！市川市の公式Webサイト！

[1130: 評判気になるさん]

>>1126 名無しさん
来たいから。

[1131: マンコミュファンさん]

【悲報】
第2期2次（2025年3月1日）
販売戸数 2戸（全674戸中0.3％）
累計 販売戸数 118戸（17.51%）

これまでの販売実績
第1期1次（24/11/10）84戸（12.46％）
第1期２次（24/12/7）20戸（2.97％）
第2期1次（25/2/9）12戸（1.78％）

【考察】
第1期同様、第2期2次は第2期1次で抽選落ちした人の為にあけた住戸と予想。
これまでの流れ通りなら、第3期は5月上旬か？

第1期（1次2次）104戸、第2期（1次2次）14戸、ときて、第3期は1桁代の可能性も見えてきた。

竣工まで19ヶ月、入居開始まで21ヶ月。
仮に現在の勢いを維持できたとしても入居開始時点での販売済住戸216戸（32％）と厳しい状況。ただし、第1期→第2期の失速を見ると、現状維持すら期待できないのが現状。実際には25％にも遠く及ばない悪夢のような事態が現実的になってきた。

ちなみに、未入居住居の管理費、修繕積立金はデベが負担するが、駐輪場、駐車場で見込んでいた収入が予定通り見込めない場合は、修繕積立の計画が狂う為、既存購入者にも影響が出てくる。

[1132: マンション検討中さん]

江戸川が欠壊すると言う事は当然利根川も欠壊しているし、ましてや荒川、隅田川、中川も欠壊してますよ
市川市よりも地盤の低い江戸川区を始め江東区、葛飾区など23区の北から東側一帯は大半が市川市より先に水没しますよ
国土交通省作成のYouTube見た事ないの？

[1133: 名無しさん]

必死やな。いくらネガっても値下げしないよ。

[1134: 通りがかりさん]

>>1132 マンション検討中さん
利根川が決壊しないと江戸川が決壊しないと本気で思っているなら、河川氾濫に関する理解が相当浅いです。
もう少し勉強された方がいいですよ。

以下は、市川市公式災害バザードマップの抜粋です。

市川市ってどんなところ？
https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000333589.pdf

江戸川洪水浸水想定地域
https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/cri05/file/0000449400.pdf

[1135: マンコミュファンさん]

>>1133 名無しさん
必死なのは三井不動産だと思いますよ。
この状況で今後どんな対応をするのか見守りたいです。

ここに限らず、都内でも苦戦を強いられているマンションを多く見かけます。これまで通りの右肩上がりの強気価格が通用するのは、駅直結マンションくらいかもしれません。
今後の市況にも注目です。

[1136: マンション検討中さん]

>>1133 名無しさん
この販売状況なら、普通は価格調整が入ります。

元々販売開始と同時に全住戸の価格を公表しないのは、価格調整用のバッファを持っておく為です。
想定以上に人気があれば値上げするし、売れなければ値下げする。それが価格調整。

本格的な値下げは一般的には竣工後ですよね。
モデルルームや人材を維持して、売れない住戸全ての管理費、修繕積立、地代、解体積立を負担し続けるのは、負債を垂れ流すことになるので、どこかの時点で損切りせざるを得なくなります。

[1137: 検討板ユーザーさん]

>>1133 名無しさん
必死？
事実を投稿してるだけでしたよね？
私はとても参考になりましたが、どの点が必死と思われましたか？

[1138: 匿名さん]

>>1136 マンション検討中さん
売れ行き不振なら値下げはあるかもしれませんが、どんなに早くて竣工1年後とかじゃないですかね。
販売が振るわないマンションんでも、周りのマンションが値上がりして相対的に割高感がなくなって値下げしなくても売れていったというのがここ10年ぐらいの流れのように思います。スミフ物件でその傾向は顕著ですよね。
船橋のタワマンは坪600万円とも700万円ともいわれているので、その価格次第ではここの販売に好影響が出るかもしれません。

[1139: 匿名さん]

ブランズ橋本並みにヤバいね。

[1140: マンション検討中さん]

今から1年後に賃貸棟、高齢者棟、イオンが開業。その一年後に分譲棟、公園、フットサル場が開業。
今現地に行ってもどんな規模感になるか分からないから、検討する人も1年後くらいからが多いかも。再開発といっても駅直結と違って辛いとこですかね。

[1141: 匿名さん]

値下がり期待してのネガキャンなんですか？
ちなみにMRで聞きましたが値下げはまずないですと言われましたよ

[1142: 坪単価比較中さん]

ここに限らず実需系はどこもおんなじような状況だと思うよ。
金利も上がって円安も一服してこれから円高って流れで、どう考えても物件価格下がる流れですけど、どこも助平価格から下げられずに唯一の頼みの綱であるインフレによる助平待ちしてズルズル販売時期伸ばしている状況ですね。
投資効果もある物件ならそれもいいですけど、実需系マンションは日本人の手取りが上がらない限り価格は伸びないですよね。とっとと値下げして損切りしたほうがいい気もしますが…。

[1143: 坪単価比較中さん]

あと購入側の熱量も去年ほど高くないですよね。バブルの熱気から醒めてちょっと冷静になっちゃってるので、値下げがないと言われれはあっそじゃあ後発待つわ、となりそうですね。

[1144: 匿名さん]

ここを検討している時点でみんなそんなことわかってるっていうネガティブな情報ばかり繰り返しスポットをあてて下げようとしてるとこ。低地が嫌なら買わなきゃいいじゃん。低地でもその他の条件次第で買う人はいるわけで。

[1145: 検討板ユーザーさん]

>>1138 匿名さん
スミフは独自路線を貫きすぎてて例外ですが、その他の大手のデベは合理的な判断をしますよ。

右肩上がりのうちは時間をかけて売ることもできたでしょうけれど、他を見てても流石に頭打ちが来た感覚もなきにしもあらず。市場が横這いなら早めの損切り（値下げ）もあり得るのではないかと思ってます。
船橋も実際の分譲価格はどうなるか分からないですよね。

[1146: eマンションさん]

>>1144 匿名さん
みんながみんな分かってる訳じゃないと思いますよ。
現に、江戸川は100％決壊しない、と断言してる方もいらっしゃいましたし。
この物件の特徴に何度スポットライトを当てられようと、そこに嘘も誇張もないなら、それがこの物件のありのままの姿なのだから仕方ないですよね？

低地でもその他の条件が良ければ買う人はいる、というのは全くの同感です。
水害リスク的には小岩タワーも同等ですが、あちらはそれなりに売れています。

ここが売れていないのは、水害リスクが高いだけでなく、工場地域で住環境に難ありで、定借、という複合的な理由からだと思います。

[1147: 通りがかりさん]

>>1139 匿名さん
ブランズタワー橋本

竣工　2026年6月
入居開始　2026年9月
第1期1次　2024年8月
総戸数　458戸

2025年3月現在
（竣工まで15ヶ月、入居開始まで18ヶ月）

販売済住戸84戸（18.34％）

確かに似たような状況。

4ヶ月先を歩く先輩が今後どのような経過を辿るのかは要チェックですね。

[1148: マンション検討中さん]

市川市だけが海抜が低いようなコメント多いけど
周辺はもっとひどいよ
０ｍすら無いところがいたるところに

お隣り江戸川区https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/519/henkoutenjp.pdf
江東区
https://www.city.koto.lg.jp/470601/documents/02hm_flood_japanese_color...
墨田区
https://www.city.sumida.lg.jp/anzen_anshin/bousai/suigai/suigai.files/...
葛飾区
https://www.city.katsushika.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_...
国土地理院海抜検索
https://maps.gsi.go.jp/#18/35.696863/139.829832/&base=std&ls=std&a...
総武線では亀戸駅南側低いね

[1149: マンション検討中さん]

70㎡　6200万円のお部屋も下がって5500万円くらいになりますか？

[1150: マンション検討中さん]

>>1148 マンション検討中さん
もっと下がいるから大丈夫って訳じゃないかと。
ここの地盤は、偏差値で言うと40くらいの印象。

河川の氾濫は、海抜の低いところから順に被害が出る訳じゃないですからね。。。

[1151: 匿名さん]

>1147

ここ、年始に新春キャンペーンと称してオプションプレゼントなんてやってる。来年はここもかな。

[1152: 匿名さん]

＞ここ10年ぐらいの流れ

低金利で金利負担が少なかったころの昔話になるかもね。利上げで年明けから潮目が変わった。

[1153: マンコミュファンさん]

スーモによると、8000万の定借マンションの35年総支払額は1億3259万

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_knowhow/mans...

ローン金利が固定1.83%と高めだが、リーフシティは修繕積立基金、解体準備期間、管理費、修繕積立、解体準備積立、いずれもこのシュミレーションより高額なので、結果は大きく変わらない。

50年だと、約1億5000万を超えてくる。

仮に50年で1億5000万として、月ベースにならすと25万/月

築浅のうちは25万/月なら割安に感じるけど、築50年のおんぼろマンションには払う価値なし、というのが率直な感想

普通の賃貸ならライフステージに応じて引越しもできるけど、ここを買ったらその権利も放棄することになるし、賃料ベースで考えても、特に安くもない。
50年住み倒したら売却もできない。売れなければ、残り期間のランニングコストの負担ものしかかってくる。

何のために買うの？
ということに尽きる。

[1154: eマンションさん]

>>1153 マンコミュファンさん
こういう話って、MRでは絶対に教えてくれないですよね。大変勉強になりました。

[1155: 匿名さん]

>1154

詳しくはライフプランナーに相談するのがいいかな。ただ、MRのライフプラン相談はやめた方がいい。あれって、プランナーにお金払ってるのはデベ。誰を向いて仕事するかわかるでしょ。

[1156: 評判気になるさん]

>>1141 匿名さん
仮に値下げの予定があったとして、それを目の前のカモに馬鹿正直に言う営業マンがどこにいる？っていう話。

ここを買う人って、あなたのように素直で人を疑わない優しい人が多いのでしょうね。

だけど、それを世間では別の言い方をするんですよ。
今は自分が望めば様々な情報が入手できるけど、どんな情報も全て自分の頭で咀嚼した上で、結合した方たがいい。

ここでのネガ情報も同じ。
否定したいだけのネガなのか、事実なのかは常に疑ってかかった方がいいよ。

[1157: 評判気になるさん]

>>1148 マンション検討中さん
市川だけが、って言ってる人なんて誰もいなくない？
あなた、被害者意識が強そうだね。
市川南の地盤が偏差値40と言うのは的を射ていると思いますね。

[1158: eマンションさん]

当たり前だけど結局は割高か割安かで評価決まるよね。

割安ならこの価格でこんなメリットが、って論調になるし
割高ならこの価格なのにこんなデメリットあるの、って論調になりがち

いずれも事実に基づいてるけど、価格とのバランスでどっちにスポット当たるかが変わってくるだけの話な気はする。

[1159: 周辺住民さん]

なんでこんなに粘着するのかと思ってたけどネガキャンで値下げ狙ってるのかー
結局買いたいんでしょw
こんな掲示板ででやったとこで効果あるのか知らんけどw

[1160: 通りがかりさん]

>>1158 eマンションさん
それはほんとそう。
マンマニがここは所有権なら平坪400万が妥当と書いてるみたいだけど、定借なんだからせめて20％減の320万だったらここまでの惨事にはなってなかっただろうね。

[1161: 匿名さん]

>1160

マンマニは右肩上がりの時代しか知らないみたいだから、流れを読めなかったみたいだね。まあ、デベも失敗してるわけだし。

財閥系はグループにシンクタンク抱えてるから利上げ時期とその影響読めたはず何に。まあ、読めたとしても一度下げると、待てばもっと下がると待ちモードに入られちゃう。お互いチキンレース。

[1162: 名無しさん]

>>1159 周辺住民さん
仰る通り、値下げ狙って、掲示板ネガキャンやったって全く効果ないですよ。
逆に、どれだけ持ち上げても売れないものは売れない。

[1163: 検討板ユーザーさん]

>>1161 匿名さん
小岩と同時期の販売だから、小岩買えない人が流れてくれることを想定して強気に出たのかもしれませんね。

さすがにここまでの大コケは想定外だったはず。

[1164: マンション検討中さん]

マンションの販売はここ数年のようにはいかないでしょうね。金利が上がる想定で購入・売却を迎える想定してた方は少なかったかもしれないです。
実需マンションなので、住みたいと思えるかが第一歩で、リスクも理解して天秤にかけて検討したいですね。
私は買った後の評判や売行きも気になりますが、どう住みたいかでワクワクできる方がいいと思ってます。

[1165: 匿名さん]

>1163

玉突きがどれくらい起こるかも想定できないとなんだけど。それだけ流れの変化が急。

[1166: 匿名さん]

>1164

住宅って住むところって他に資産性ってのもあるから難しい。右肩上がりの中、転売ヤーも暗躍してるし。ここのデベさん選手村跡地で転売ヤーに加担した共犯。実需検討としてそれをどう評価するかってのも。

[1167: 職人さん]

>>1166 匿名さん
郊外定借のここが投資マンションだとは誰も思ってなくて、実需マンションであることは間違いないんだけど、だからこそ>1153のシュミレーションが効いてきますよね。

このご時世、定借で資産価値を期待できないのは受け入れて、低地の水害リスクも、工場地域の住環境も受け入れたとしても、賃貸と比較した場合の割安感もないなんて、誰が買うの？って話なんだと思います。

[1168: 匿名さん]

資産性って上がるだけでなく下がることも。このタイミングの先物買いでどっちに転ぶか。実需であっても投資的側面はある。

[1169: マンション検討中さん]

小岩が450万って言われると市川の所有権が400万ってのも本当に？って思いますよね。
私は新築で買う時は住宅ローンの残債のスピードより売価の減価のスピードが遅ければ極論okと思ってしまうんですが、この掲示板のプロの方的には楽観的すぎますかね。

[1170: 匿名さん]

>1169

オーバーローンにならなければって観点ではね。ただ、資産が減っていくのを眺めるのって精神衛生上よろしくない。