リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
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[941: 名無しさん]

Chat GPTにも聞いてみました

Q: 製紙工場の近くに住むことのデメリットを教えてください

A: 製紙工場の近くに住むデメリットには以下のようなものがあります。

1. 臭いの問題

製紙工場ではパルプを加工する過程で硫黄化合物などの臭いが発生します。これが「腐った卵のような臭い」や「魚が腐ったような臭い」と表現されることがあり、風向きによっては住宅地まで広がることがあります。

2. 騒音と振動

製造機械の稼働音やトラックの出入りによる騒音が発生します。24時間操業している工場では、深夜でも騒音が続く可能性があります。

3. 大気汚染のリスク

古い設備の工場では、ダイオキシンや二酸化硫黄などの有害物質が排出されることがあります。近年は環境規制が厳しくなっていますが、完全にゼロにはできません。

4. 水質汚染のリスク

製紙工場では大量の水を使用し、処理された排水が川や海に流されます。規制基準を満たしていても、水質や周辺の生態系に影響を与えることがあります。

5. 地価の低下・資産価値の低下

臭いや騒音の影響で、工場の近くの住宅地は敬遠されがちです。そのため、土地や家の価値が低くなる可能性があります。

6. 健康への影響

臭いによるストレスや、微量の有害物質が体に影響を与える可能性もあります。特に喘息やアレルギーを持つ人は注意が必要です。

7. 景観の悪化

工場の煙突や建物が景観を損ねることがあります。また、周辺にトラックや作業車両が多く行き交うため、落ち着いた住環境とは言えないことが多いです。

これらのデメリットを考慮しつつ、工場の規模や最新の環境対策の有無なども確認するとよいでしょう。

[942: 評判気になるさん]

>>940 名無しさん

13m10s

[943: 匿名さん]

>>938 評判気になるさん
マンションマニアが借地権物件と所有権物件の中古価格を例に考察をしています。色々と書かれているが、結局は購入時点の価格が所有権物件に比べて相当安くないとリセールは厳しいということかと。

郊外某駅　所有権・定借リセール比較
■所有権
2007年築　駅徒歩8分　総戸数約30戸
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約125万円

■居住期間約60年定借(残存約43年)
2007年築　駅徒歩5分　総戸数約130戸
新築時の坪単価約95万円
現在の坪単価約100万円

・同エリア同時期販売でも買う価格が大事
・定借でも好立地×戸数が多いと強い
・近年の定借は所有権との価格差が少ない点は注意
・普通の所有権より好条件の定借が強いこともある
・定借だからリセール厳しいとは限らない
・自分たちに合う物件が定借だからというだけを理由に検討から外すのはもっ　
　たいない
・上記はあくまでファーストオーナー視点のリセール←ここも大事

[944: マンション検討中さん]

>>943 匿名さん
定借のセカンドオーナーは、より厳しい条件になる訳ですよね？

これを、ファーストオーナーの視点で捉えると、まともな値段では買ってもらえない、ということではないでしょうか。

つまり、リセールに難あり、ということです。

ファーストオーナーには支障がない（少ない）、というのは営業マンの常套句ですが、信じるのは危険かと。

またマンマニさんの収益構造を理解してきませんが、買わない方がいい！という記事を一度も見た事がないので、デベを敵には回せないお立場なのだろうなと推測しつつ、話半分で拝読しています。

[945: 匿名さん]

>>944 マンション検討中さん
そうなんですよね。
マンションマニアは「近年の定借は所有権との価格差が少ない点は注意」などとしれっと言っているが、最近の定借物件の個別のマンションレポートでは近隣の所有権物件との価格差が小さいという問題を指摘しないどころか、逆に定借物件だからこそ所有権物件より安く買いやすいなどと持ち上げる始末、これには一体どうなっているのかと突っ込みたくなる。

[946: マンコミュファンさん]

【悲報】
第2期（2025年2月9日）
販売戸数 12戸（全674戸中1.78％）

販売済み住戸104戸（15.43％）
第1期1次（2024年11月10日）　84戸（12.46％）
第1期２次（2024年12月7日）
20戸（2.97％）

【考察】
年末年始休暇を挟んだとは言え、前期から約2ヶ月で12戸しか売れないということは、値引きなしで竣工までに売り切る路線は完全に絶たれたと言える。
現実的ではないが、仮に現状の勢いを維持できたとして、残り22ヶ月、2ヶ月毎に12戸販売できたとしても、捌けるのは僅か132戸。累計248戸。全674戸なので、実に3分の1しか埋まらないという状況だ。
しかもこれが現時点での一番上振れの数値で、実際は25％埋まれば御の字という状況。
市場は馬鹿じゃない。
既存契約者は1割の手付金を放棄してでも、考え直す価値があるのでは？

【参考】
以下は、1期2次時点での考察

恐らく第1期3次は、実質的な第2期で、今後MRを新規で訪れる顧客がターゲットで、購入希望者数がある程度まとまった数字になってから、になりそう。と言ってもそんなに期間は空けられないので、2～３ヶ月後が目安。仮に3ヶ月後に引き延ばして、50戸程度なら目も当てられない事態。
1期1～2次で既に不人気マンションであることは確定済みだが、次回出してくる戸数（出せる戸数）によっては、今後の値下げの可能性の有無も見えてきそう。