リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
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総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/

[940: 名無しさん]

https://youtu.be/ZDyXR6u26_c?t=13m12s

製紙業界第三位の大王製紙の元社長が、製紙工場は騒音と悪臭と廃水出すから、都市部には作れない、と言っています。

ここは、近隣（ほぼ隣）に製紙工場ありますよね。

[941: 名無しさん]

Chat GPTにも聞いてみました

Q: 製紙工場の近くに住むことのデメリットを教えてください

A: 製紙工場の近くに住むデメリットには以下のようなものがあります。

1. 臭いの問題

製紙工場ではパルプを加工する過程で硫黄化合物などの臭いが発生します。これが「腐った卵のような臭い」や「魚が腐ったような臭い」と表現されることがあり、風向きによっては住宅地まで広がることがあります。

2. 騒音と振動

製造機械の稼働音やトラックの出入りによる騒音が発生します。24時間操業している工場では、深夜でも騒音が続く可能性があります。

3. 大気汚染のリスク

古い設備の工場では、ダイオキシンや二酸化硫黄などの有害物質が排出されることがあります。近年は環境規制が厳しくなっていますが、完全にゼロにはできません。

4. 水質汚染のリスク

製紙工場では大量の水を使用し、処理された排水が川や海に流されます。規制基準を満たしていても、水質や周辺の生態系に影響を与えることがあります。

5. 地価の低下・資産価値の低下

臭いや騒音の影響で、工場の近くの住宅地は敬遠されがちです。そのため、土地や家の価値が低くなる可能性があります。

6. 健康への影響

臭いによるストレスや、微量の有害物質が体に影響を与える可能性もあります。特に喘息やアレルギーを持つ人は注意が必要です。

7. 景観の悪化

工場の煙突や建物が景観を損ねることがあります。また、周辺にトラックや作業車両が多く行き交うため、落ち着いた住環境とは言えないことが多いです。

これらのデメリットを考慮しつつ、工場の規模や最新の環境対策の有無なども確認するとよいでしょう。

[942: 評判気になるさん]

>>940 名無しさん

13m10s

[943: 匿名さん]

>>938 評判気になるさん
マンションマニアが借地権物件と所有権物件の中古価格を例に考察をしています。色々と書かれているが、結局は購入時点の価格が所有権物件に比べて相当安くないとリセールは厳しいということかと。

郊外某駅　所有権・定借リセール比較
■所有権
2007年築　駅徒歩8分　総戸数約30戸
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約125万円

■居住期間約60年定借(残存約43年)
2007年築　駅徒歩5分　総戸数約130戸
新築時の坪単価約95万円
現在の坪単価約100万円

・同エリア同時期販売でも買う価格が大事
・定借でも好立地×戸数が多いと強い
・近年の定借は所有権との価格差が少ない点は注意
・普通の所有権より好条件の定借が強いこともある
・定借だからリセール厳しいとは限らない
・自分たちに合う物件が定借だからというだけを理由に検討から外すのはもっ　
　たいない
・上記はあくまでファーストオーナー視点のリセール←ここも大事

[944: マンション検討中さん]

>>943 匿名さん
定借のセカンドオーナーは、より厳しい条件になる訳ですよね？

これを、ファーストオーナーの視点で捉えると、まともな値段では買ってもらえない、ということではないでしょうか。

つまり、リセールに難あり、ということです。

ファーストオーナーには支障がない（少ない）、というのは営業マンの常套句ですが、信じるのは危険かと。

またマンマニさんの収益構造を理解してきませんが、買わない方がいい！という記事を一度も見た事がないので、デベを敵には回せないお立場なのだろうなと推測しつつ、話半分で拝読しています。

[945: 匿名さん]

>>944 マンション検討中さん
そうなんですよね。
マンションマニアは「近年の定借は所有権との価格差が少ない点は注意」などとしれっと言っているが、最近の定借物件の個別のマンションレポートでは近隣の所有権物件との価格差が小さいという問題を指摘しないどころか、逆に定借物件だからこそ所有権物件より安く買いやすいなどと持ち上げる始末、これには一体どうなっているのかと突っ込みたくなる。

[946: マンコミュファンさん]

【悲報】
第2期（2025年2月9日）
販売戸数 12戸（全674戸中1.78％）

販売済み住戸104戸（15.43％）
第1期1次（2024年11月10日）　84戸（12.46％）
第1期２次（2024年12月7日）
20戸（2.97％）

【考察】
年末年始休暇を挟んだとは言え、前期から約2ヶ月で12戸しか売れないということは、値引きなしで竣工までに売り切る路線は完全に絶たれたと言える。
現実的ではないが、仮に現状の勢いを維持できたとして、残り22ヶ月、2ヶ月毎に12戸販売できたとしても、捌けるのは僅か132戸。累計248戸。全674戸なので、実に3分の1しか埋まらないという状況だ。
しかもこれが現時点での一番上振れの数値で、実際は25％埋まれば御の字という状況。
市場は馬鹿じゃない。
既存契約者は1割の手付金を放棄してでも、考え直す価値があるのでは？

【参考】
以下は、1期2次時点での考察

恐らく第1期3次は、実質的な第2期で、今後MRを新規で訪れる顧客がターゲットで、購入希望者数がある程度まとまった数字になってから、になりそう。と言ってもそんなに期間は空けられないので、2～３ヶ月後が目安。仮に3ヶ月後に引き延ばして、50戸程度なら目も当てられない事態。
1期1～2次で既に不人気マンションであることは確定済みだが、次回出してくる戸数（出せる戸数）によっては、今後の値下げの可能性の有無も見えてきそう。

[947: マンコミュファンさん]

同じ三井タワーでも小岩は抽選住戸だらけで、買えたらラッキーな大盛況のようです

高くても値付けが妥当なら売れるものは売れるし、安くても相応の価値がないと判断されれば売れないってことですね

[948: 匿名さん]

マンマニさんはデベから報酬を受け取っていないと言っているので、彼の発言内容は参考になると思う。デベが喜びそうな提灯記事を平気で書く不動産評論家とは違う。
そうはいっても、マンマニさんもデベや物件の悪口は書きづらいと思う。
悪口ばかり書いていてはデベに煙たがられて、物件の見学をさせてもらえなくなり、そうなると商売ができなくなる。
そのため、ある程度は物件を好評価するようなことも書かざるを得ない。
そのことを頭に入れて読めば、マンマニさんのブログは参考になる。
なお、定借のメリット、デメリットについては、検索すれば出てくるし、このスレでも今まで語りつくされているので、それを読めばよいと思う。
マンマンさんも正面切って定借はやめておいた方がいいとは言いにくいのでしょう。

[949: マンコミュファンさん]

>>948 匿名さん
その通りですね。
そういった背景を理解した上で読めば大変参考になると思っています。

[950: 買い替え検討中さん]

モデルルーム見に行ってなかなか良いなぁと思い、皆さんの投稿を拝見させていただいていました。
定借って賛否両論あるんですね。10年くらいで売却するつもりで見てたのでそんなに気にしなかったのですが、HPのこのグラフは逆に信用落とすなぁとガッカリした気持ちで見てました。
H21からR5って、似非科学の常套手法、、

[951: 匿名さん]

>944

マンマニは不動産投資と購入検討者を対象としたコンサルがお仕事。ブログはコンサルの集客のため。顔出ししてるんで、デベを敵に回したらモデルルーム出禁になって失職。忖度は当然あるでしょ、立場上。

コンサルの客に対する物件評価の説明とブログの内容が一致するか興味深い。

[952: マンション検討中さん]

小岩ってそんなに売れてるんだ
西向きか東向きしか無い中部屋60㎡　1億だぜ、狂ってない？
1億出すなら、ここの93㎡東南の角部屋の方がどう考えても良いでしょう

[953: 坪単価比較中さん]

>>950 買い替え検討中さん
公式HPにありますね。
これは確かにひどい。
これに騙されるのは馬鹿だけど、これで騙せると思うデベも相当馬鹿だと思う。
騙すつもりはないなら、それはそれで相当頭悪いと思う。
このような表記はいずれにしても会社の信用落とし、定借の不信感の増大にしかならない。

[954: マンコミュファンさん]

公式HPの現地案内図も不誠実で、目の前の製紙工場に触れられてません。広告では良い面を訴求するのは当たり前ですが、この物件を検討する人には隠さず告知すべき内容だと思うので、せめてマップに存在くらい記しておくべきでは？と思いました。この物件は、隠そう騙そう臭がぷんぷんします。

[955: 匿名さん]

MMという若者のいう事を鵜呑みにしてはいけません
幕張ベイパークも絶賛してますけどJR東からも見放されてる
京葉線が今後さらに発展する訳がありません　オフィスやホテルも
まともなビルが建設されてません

[956: マンション検討中さん]

北越製紙の関連会社？リサイクル工場の事が不誠実というなら、こんなところで文句を言うよりも公正取引委員会に告発したら
その方が効果あるよ

[957: eマンションさん]

>>956 マンション検討中さん
別に違反だと訴えている訳ではなく、特に改善を要求したい訳でもなく、私個人が不誠実だと感じたということをここで呟いたまでです。

また、リサイクル工場という曖昧な表現をされていますが、古紙から再生紙をつくる工場なので、製紙工場というカテゴリーになると認識しています。

[958: マンション検討中さん]

え！
違反じゃないんだ
つまんないなぁ
それじゃ、何故そこまで怒っている？

[960: マンション掲示板さん]

契約者の皆さん
売れ行きが悪いからといって怒るのはやめてください♪

ベイパークなどの千葉県内屈指の大抽選会マンションとはレベルが違うのですよ。

[961: 匿名さん]

>>955 匿名さん
MMはただのおやじですが、それをあえて若者というのはネタのつもりでしょうか。京葉線嫌いのようなのでベイパークを絶賛するMMを良く思っていないことからわざと若者といって小ばかにしているのですかね。
私もMMはお調子者でデべへの迎合も強く信用できないところもあると思っていますが、ベイパークに関しては後から次から次へと材料が出てきてMMは運がいいなと思っています。

[962: マンション検討中さん]

被害者ってなんですか！？
近隣に住んでいる者からしたら、こう言った風評被害は大迷惑です
北越コーポレーションと道路を挟んで、工場には一番近い事になるUR住人としては、耐えがたい誹謗中傷です
ここには500世帯以上の住人が、新築当時から住んでいる方も大勢おりますので、20年以上は住んでますが健康被害なんてありません

[963: 匿名さん]

マンマニは投資としてベイパーク所有してるからバイアスかかってるでしょ。

[964: 買い替え検討中さん]

買うなら、プラウドタワー小岩フロントかここだな。外廊下のタワーっていつの時代だよ？

[965: 匿名さん]

>>963 匿名さん
マンマニ個人はベイパーク所有していない。所有しているのは不動産会社のケイズワンだが、彼とは資本関係はないと思う。それとも何か裏情報でも握っているのかな。

[966: 口コミ知りたいさん]

>>962 マンション検討中さん
感情的な文章だったので、何かの被害にあわれた方なのかと思ってしまいました。

一般的に、製紙工場は住居近くにあって好ましい施設ではありません。好んで近くに住みたいという人はいらっしゃらないのではないでしょうか。

ただし、家賃が安いというメリットはあるので、そのバランスで需要がない訳ではありません。

誹謗中傷というのは、事実でないことを流布して意図的に評判を下げることを指しますが、このマンションのほぼ隣に北越の製紙工場があり、製紙工場は一般的に嫌悪施設であることは紛れもない事実です。

現実を目にするのがお辛いようでしたら、ここには来ない方が精神衛生上よろしいのではないでしょうか。。。

[967: 口コミ知りたいさん]

>>964 買い替え検討中さん
頭隠して尻隠さず。木より森を見よ。

[968: マンション検討中さん]

リーフシティより工場に近いURの方が20年以上住んでなんともないと言っているのに、しつこくないですか？なぜそこまでネガキャンに必死なのか。自分も近隣に住んでいて何度も近くを通ってますが、臭いなど感じたことはないですよ。

[969: マンション検討中さん]

UR住人はお金が無いからここに住んでいるかの言い方は近隣住人に失礼極まりないでしょう
URに入居条件には基本的に家賃の4倍以上の収入がある必要があります
民間賃貸より広く快適な生活をと考えられた公営住宅です。
他の生活保護的な要素では住めません
収入の3割どころか？半分近くを家賃に費やしている方より、よほど堅実な生活をしています
マイホームへの考え方、価値観の違いから永く住んでいるだけです
ちゃんと税金も払って堅実に生活している市民に対して許せません
リーフシティが嫌いなのか？売主が嫌いなのか？悪口を言いたいのかは知りませんが、近隣住人への嫌がらせはやめてください

[970: マンコミュファンさん]

>>968 マンション検討中さん
このスレッド内でも、あなたのように臭いを感じないという方もいれば、臭くてとても住めない、という方もいます。

ただ、GoogleMAPのクチコミには臭いに関するクレームが複数書かれています
https://maps.app.goo.gl/xsux79hx9jDJ5UUP7?g_st=com.google.maps.preview...

臭いの感じ方は人それぞれで、敏感な方もいらっしゃるのでは？

[971: マンション掲示板さん]

製紙工場が臭いのは事実かと。
薬品使ってるのでね。どこまで臭うか住むまでわかりませんね。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13306601688

[972: マンコミュファンさん]

海浜幕張の駅遠タワーが売れる理由が分からない。タワマンに住みたい見栄っ張りが多いんだろうな。それこそ周辺住民から心の中で嗤われているんだろう。

[973: 名無しさん]

>>969 マンション検討中さん
飽くまで一般論であって、あなた個人、ましてやUR賃貸住人に向けたものではありません。
完全な被害妄想かと。。

ここは、賛否両論様々な意見を見たい人が来る場所なので、「否」を見ると感情的になってしまう方は来ない方が身のためです。

他の方にも迷惑だと思うので、お返事は以上にさせていただきますね。

[974: マンション掲示板さん]

>>972 マンコミュファンさん
実需だけならまだしも投資家が入っているのに市況が分からないというのは、ご自身の認識を見直されると良い機会かと思いますよ。

[975: 買い替え検討中さん]

>>974 マンション掲示板さん
駅遠、外廊下、ほぼ各駅、確かにマンクラに乗せられた凍死家が入っていそうですね。その点ここは投資家に嫌われる実需マンションなので安心感があります。年収1000万円以上の世帯のみの良いコミュニティが形成されるでしょう。

[976: 匿名さん]

>>975 買い替え検討中さん
郊外で一番勢いのある海浜幕張に向かって吠えている様は、何とかの遠吠えみたい。向こうは次から次へと新たな材料が出てきてアップデートが大変みたいですよ。

[977: 匿名さん]

投資家に嫌われるマンションてw
それが自慢ポイントなの？

[978: マンコミュファンさん]

広さ妥協できるならプラウドタワー小岩フロントがいいんだけどね。とにかくタワマンの外廊下はありえない。

[979: 匿名さん]

>>978 マンコミュファンさん
小岩はありえるのですか。

[980: マンション検討中さん]

プラウドはここと同じで内廊下タワーだから
予算があるなら有りかも？
ただ同じ広さでも2000～3000万円はアップする事と10年後の修繕積立金の額は半端じゃない
あくまで短期転売がおすすめ
戸数が半分だからってエレベーターも少ないし
本当は市川に住みたいんだけどなぁ

[981: 買い替え検討中さん]

>>979 匿名さん
本八幡北口の再開発を狙いたかったけど、昨今の建築費の高騰見てると総武線沿線・内廊下でここかプラウドタワー小岩フロントで手を打たないと買えなくなるだろうな。船橋・津田沼まで下りたくないし、ベイパークは論外。

[982: マンション掲示板さん]

私はこことベイパークで悩んだ結果ベイパークにしましたが、キャリアが固まっていて永住予定だったらここにしてた可能性もあるなーと思っています。
ここもベイパークも一長一短で、自分のライフプランに合った方を選べば良いだけかと。

[983: マンション検討中さん]

船橋タワーはここや小岩どころか、平井、亀戸より高くなるとの話しをききましたよ
サラリーマンに船橋タワーは買えないでしょう
一説には湾岸クラスとも
総武線、ましてや快速停車駅は、ダイワの船橋タワー、三井の津田沼パルコ後くらいしかないから
間違っても安売りする必要はないよね

[984: 匿名さん]

>>981 買い替え検討中さん
餅つき名人によれば、小岩は虫人間が多いので奥さんが馴染めず撤退したとのことです。小岩でも大丈夫な人は羨ましいです。

[985: マンコミュファンさん]

小岩のプラウドの完売が近づいてきて、船橋の大和タワーの価格が発表されたら、ここもあっという間に完売しそう。そして値引きネガの賃貸生活の旅は続いていくのだろう。アーメン

[986: 匿名さん]

年明けから潮目が変わってきてる。まだまだ上がるってのに乗せられるとババつかんじゃうってことも。

[987: 市川タワーズウエスト民]

>>983 マンション検討中さん

確かに船橋タワーは船橋にしては高額と聞きました。築17年の市川駅前タワーズウエストと同じ位らしい（坪600万台）ですね。そう思えば、リーフシティは手頃。さらに東京湾岸の海辺から江戸川が左手から右手に広がり、正面に都心、スカイツリー、富士山ビューとリゾート感あると思います（タワーズウエストより水辺に近いので）。近くのURベルディールも高額な部屋も多く、江戸川区や葛飾、墨田など城東地区とは異なりお住まいの方も富裕層が多いです。北口の山手エリアの私立小学校に通われてる知り合いも多いです。リーフシティの開発で更に魅力的になると思います。小岩～平井は十三や新今宮、塚本あたりもOKな方にアリかと思います。

[988: 評判気になるさん]

>>987 市川タワーズウエスト民さん

お宅は坪400くらいでしょ

[989: 坪単価比較中さん]

ベイパークは半年前の価格だったら普通に選択肢としてアリだと思うけど今の助平価格だとちょっとね

[990: 匿名さん]

>>989 坪単価比較中さん
流石にそれはポジトーク過ぎるかと。
ベイパークは中古の方が高く、その中古もバンバン売れているので、半年前より高くなったとは言えますがスケベ価格とは言えないと思いますよ。(マーケットが買いだと判断しているということなので)
むしろリーフシティの方が定借の割にスケベ価格かと…

[991: マンション検討中]

定借は資産性がないが、物件価格が割安なのがメリットですよね。中国系の富裕層は定借買わないので価格が高騰しないのも実需層には良さそう。
ただ、地代、解体準備金といった月当たりのランニングコストが2万円くらいかかるのを許容できるのであれば、もっと良い物件見つかるんじゃないのかなという気がします…
さらに、入居時には解体一時金150万近くかかります。

[992: マンション検討中さん]

確かに、地代と解体準備金の2万円は、所有権のマンションでは取られないですよね
入居時の一時金も余計に負担する話しですね
でも所詮は月2万円と言う事、住宅ローンに換算したら700万円とか800万円多く借りた場合と変わらない訳で、もし、仮にここと同じように免震マンションで、2600の天井高などの仕様が同じクラスで、差額1000万円以内で見つかるなら、所有権限定で検討すれば良いと思います
現状、かるく2000～3000万円は違うけど

[993: マンション掲示板さん]

ヒント

リセールバリュー

[994: 職人さん]

定借、工業地域、液状化の可能性のある立地と

船橋・小岩・平井駅前と比較にはいけないと思う

[995: 検討士]

>>978 マンコミュファンさん
今住んでいるマンションは内廊下です

内廊下は、最初のうちは良さそうだし、高級感もあるけど
昼間でも照明、エアコン代の電気代がかかる

雨の日の傘のしずくが廊下に落ちるとか・・・

ランニングコストがかかると、廊下やエントランスの空調を日中は
とめようなど、総会で議題になっていました

なので次に引っ越す先は外廊下を探しています

個人の好みと、管理費の負担など、人それぞれですが・・・

[996: eマンションさん]

>>992 マンション検討中さん
解体費は物価変動に応じて高くなる可能があるので、不確定要素を追加で抱えることにはなるよね。
修繕積立金も年々上がっていくし。

一旦それを無視した場合、30年で900万、50年で1350万、を負担する事になるので、
上で言われてる通り、実費ベースで＋1000万で考えてみるというのは同意。

あとは、残存期間が短くなるにつれ、リセールで買い叩かれる要素があることも加味しておく必要がある。

例え永住目的だとしても、病気で2馬力が1馬力になってしまったり、子供が急に不登校になってしまったり、人生何が起きるか分からないから、購入する時は、リセールに出したら、という観点は必ず持っておくべき。

定借リセールのマイナス幅を1000万と考えるか、2000万と考えるかは、リセール時点の残存期間や、定借に関する世論なんかも影響してくるから（知識が広まれば条件は悪くなる）、不確定要素ではあるが、最低1000万くらいは考えておいても全く過剰ではないかと。

なので『分譲価格＋2000万＋α（不確定要素）』でも買う価値あるか、という視点で考えてみるのがまずはスタートライン。

そう考えると大して安くもないし、所有権でも不確定要素はあるのに、更に定借ならでは不確定要素を抱えのはごめんだ、というのが現状の販売状況に出てるんじゃないかな。

[997: 買い替え検討中さん]

変態が戻ってきた＾＾

[998: 名無しさん]

>>995 検討士さん
空調を止めても換気は回すでしょうし、外廊下よりは快適だと思いますよ。今住んでいるのが、タワーの外廊下ですが、光が入らない中央の吹き抜けは正直不気味です。

[999: マンション掲示板さん]

ここの住人の数少ない肯定派の中に、必要以上に内廊下推しの方いるよね

上の方が仰る通り、内廊下、外廊下は一長一短ですが、高級感という点で内廊下に軍配が上がるのは分かるけど、決して物件の決め手にはなり得ない要素

他にもっと大切なことあるよね？？

頭隠して尻隠さず。木を見て森を見ず。
とは、まさにこのことかと

[1000: 買い替え検討中さん]

マンションや家を購入する際、近くに警察署や消防署があると
真夜中でもサイレンを鳴らし出動するので失敗したという話を聞いたことがある

このマンションも近くにガス会社があり、ガス会社の車両で緊急走行が
認められている場合、真夜中でも出動する際にサイレンを鳴らして
行く場合があるかもしれない

[1001: マンション検討中さん]

内廊下否定論の考え方、少し無理無いですか？
本当に内廊下のマンションに住んでた事があるのかなぁ
マンションだけじゃなくても、雨の日に建物に入る時に傘の滴ぐらいは落としから入りませんか？
商業施設の入口なよくあるV字型の、名前はわかりませんが、帰ってくる途中、川にでも飛びこんででもしてるのかなぁ？？
一戸建ての方もいらっしゃるでしょうが、住んでいるマンションでは、エントランスに入るところは二重になっていませんか？
外から一つ目の扉を入って風除室と呼ばれる緩衝スペースを通ってから二つ目の扉を開けてエントランスかと思います。
もしこの緩衝スペースが無かったなら、寒暖差はもちろんの事、強風時は枯葉やゴミがエントランスにふきこんでしまいます。風除室は必要性を否定する方はたぶんいらっしゃらないと思いますか、どうなんでしょうね。
内廊下は、まさに各住戸に対する風除室的な役割をしています
確かに空調がありますので、空調費は0円ではありませんが、各住戸からみたら結果的に外気に対する開口部を制限し、建物全体の遮熱、保温に貢献しています。
ご指摘されるご意見が正しいと言うのであれば、
マンションだけで無く、会社のオフィスもホテルも全部外廊下が望ましいと言う事になりますね
極論をいったら住戸内の廊下も外廊下にしたらどうでしょうか？
外廊下に対し内廊下のデメリットは建築コストに大きく差が出る事じゃないですか？
都内の高額マンションは大半が内廊下に対し、郊外の価格を控えめなマンションは外廊下となっています

[1002: 検討板ユーザーさん]

自分も内廊下マンションに住んでますが、一番のメリットは外廊下に比べて玄関タイルが汚れにくい、だと思います
外廊下だと造りによって程度は違えど足元は外と変わらないまま玄関に入ってくるし玄関開けた時に風で砂埃が入ってる可能性あるし、以前外廊下に住んでた時は玄関タイルが汚れやすかったです

[1003: 口コミ知りたいさん]

>>1002 検討板ユーザーさん
うちは外廊下ですが、玄関に業務用のマットを敷いてます。そこで靴を脱ぎ、そこからスリッパを履きます。そうすると玄関のタイルは汚れません。

[1004: 検討板ユーザーさん]

いやーせっかく綺麗なタイルなんだから見て暮らしたいわ
業務用マットなんか敷きたくない
マット汚れたら見た目も嫌
タイルなんてダイソーのシートでたまに拭くだけでOKだし

[1005: マンション検討中さん]

>>1002 検討板ユーザーさん

汚れが全部内廊下の絨毯にうつってるってことですよね？あなたが汚した絨毯を他の人が出した管理費
できれいにするって…

[1006: 検討板ユーザーさん]

>>1005 マンション検討中さん
頭大丈夫？
内廊下のじゅうたん歩くのはどの住民も等しく同じですよ
あとエントランスの風除室などにお店やホテルの入口にあるような足元マットあるでしょう？
外廊下はそこでいったん綺麗になってもエレベーター降りた後の通路がもう一度外みたいに汚れてることが多い(雨風に晒される)から玄関も汚れやすくなるんですよ
マンション住んだことない人なのかしら

[1007: 検討板ユーザーさん]

>>1006 検討板ユーザーさん

外廊下も内廊下も住んだことあるけど自分の家はそんなに汚れ変わらないからお宅はどんだけ靴汚いんだって話してんだよ

[1008: マンション掲示板さん]

内廊下がベターなのは分かるけど、マンション比較検討においてそのメリットは２～３ポイント程度。
一方、定借じゃなく所有権であるメリットは500ポイントはあるよね。

[1009: マンコミュファンさん]

頭隠して尻隠さず。木を見て森を見ず。

[1010: マンション検討中さん]

この物件が所有権だったらいくらが妥当だと思いますか？

[1011: 匿名さん]

現在外廊下のマンションに住んでますが、寝室が外廊下に面した部屋の為、昨夜のように風が強い日や豪雨の時は音が気になります。
地上の大きな話声、交通音も響きますし、この寝室は北向きの為冬とても寒いのですよ…なので内廊下にあこがれてました。
もちろんそれはたくさんあるうちの一要素でしかないですが。
定借のリセールバリューにやたらこだわる方がいますが、今後この規模・この仕様のマンションはなかなか建たないだろうというのもあるし、例え20年後の売却価格が分譲と比べて2000万低くなったとしても、毎日の生活満足度を考えたら、個人的にはかなり良い物件なんですよね、ここ。

[1012: マンション検討中さん]

私もそう思います
都内でヒル仲介の大手不動産会社に勤める人に、定借マンションについて聞いたのですが、率直に言えばわからないと言われました
それは、定期借地権の取引き自体がまだ35年くらい前に始まった取引きで、やっと近年増えてきたかなぁと言うだけで事業用定期借地権と違い、プロの不動産営業マンですら実際に取り扱った経験のある人は限られており、大半の営業マンは本当のところよくはわかっていないだろうとの事でした(ましてや実際の取引き自体経験の無い評論家の意見が正解とは限らないと言っていました)
商業用の定期借地権なら、逆に所有者取引きよりも圧倒的に多く、特に大規模商業施設なら当たり前なんだそうです
そう言う意味で、本人も住宅用の定期借地権借地権については聞いた事があるレベルで実際の経験も無く、全体で考えても数少ない一部の事例を切り取って判断する事は危険な事なのでアドバイスは出来ませんとの事でした
ただ、その時、逆にびっくりされたのは商業用不動産用地は魅力的なところほど所有者での取得運用にこだわってしまったら、ほとんど採算が取れないとの事でした
最後にプロでもリセールはとても難しく失敗の繰り返し、出口戦略の難しさに日々苦労しており素人さんが浅い知識で成功するかはほとんど時の運、商業用の30年と違って70年もあるなら、単純に住んで満足できるか？その部分を優先した方が結果的に良いと思いますとアドバイスいただきました

[1013: 匿名さん]

＞定期借地権の取引き自体がまだ35年くらい前

７０年はここ最近出てきたんで将来は未知数。

[1014: マンション検討中さん]

そうですよね
70年後は未知数ですね
50年先でも私は80代、たぶん70年後にはこの世にはいないでしょう
子供たちでさえ70代のおじいちゃん、おばあちゃんです。
70年後には孫か？ひ孫の時代、私に果たして孫がいるか？どうかもわからないし、そもそも築70年も経過したマンションを貰って喜んでもらえるとも思えません
去年の夏は、国内でさえ40度超を記録し、アメリカの砂漠地帯や中東では50度超の時代となってしまってます。
今年の夏は、東京でも40度を記録するかもしれません。　
70年後ともなれば東京でも50度を超えているかも知れませんよ
70年もの先を見通せる人なんていないでしょう

[1015: 匿名さん]

定借はいらないって考える素人が多いから、相場より安く分譲されることが多い。だから、結構不動産屋が購入することが多い。（社員レベルの人ね）

[1016: 匿名さん]

>>1015 匿名さん
最近販売されている定借物件の多くは相場（所有権物件）に比べて1～２割程度しか安くないように思います。個人的にはこの程度の価格差なら所有権のほうがいいと思いますが、不動産会社の社員さんはこの程度でもありがたがって購入するものですかね。そうだとすれば業界人は一般人とは目のつけどころが違うのでしょうね。

[1017: 匿名さん]

>>1016 匿名さん
72㎡のパークシティ小岩の東向き中住戸とここの86㎡南西角部屋がほぼ同じ価格。定借86㎡南西角の方が魅力的に思えるけどね。

[1018: マンション検討中さん]

そんなに所有権にごだわっているなら、この価格で86㎡南西の角部屋を探して所有権マンションが買えるならそちらを買えば良いと思いますよ
頑張って探してみてください
また探し疲れて72㎡東向きの中部屋でも満足できるなら別にあなたの好きなようにすれば幸せになれますよ

[1019: 匿名さん]

尚、パークシティ小岩は倍率ついて大半は外れる模様

[1020: マンション検討中さん]

パークシティ小岩は良く売れているらしいね
小岩であの価格にはビックリしているし、ちょっと信じられないと言うか？信じたく無いと思っていたけど、よく売れていると言うのであれば、それが今の不動産市場であり相場なんでしょうね
それを考えると、ここの価格はひょっとするとむしろ安いのかも知れない
本当なら三井とは言え値上げするんじゃない？

ここと小岩を客観的に比べると、あちらは総武線各駅停車小岩駅徒歩3分、こちらは総武線各駅と快速停車の両方が利用できる市川駅徒歩7分、徒歩4分の差があるものの、利便性を考えたら乗り換え無しで行け、東京駅や品川駅などの利用を考えたらなら断然こちらの方が早いし便利
総戸数は70戸ほど、あちらの方が大きいけどその敷地はなんと半分くらいしか無く、狭い敷地に目一杯建てている。
その為、機械式駐車場25%と自走式駐車場50%でもわかるように、地代と解体準備金があるこことランニングコストはトータルで1万円くらいの差しかなく、これから10年20年のあいだには逆転するかもしれないほどの高い維持費、おまけに分譲価格で2000万から3000万円で3割も4割も高いのに、まさかの外廊下に対しこちらは当然の内廊下、大半は東向きか西向きの間取りしか無いし、こちらは1/3のお部屋が南向き、明るさや開放感はこちらの方が断然上だし、定期借地権と駅4分の差だけでその他の全てを飲込むにはちょっと大き過ぎるかと・・・リセールリセールと連呼している人はいるけれど新築時に既にこんなにも価格差が出ちゃっているマンションで更にその価格差が広がっていく？
あちらは、なんたって小岩のマンションでしかないよ

[1021: マンション検討中さん]

小岩の北口はパチンコ屋やキャバクラに囲まれていて、朝の行列の光景を見ると子育ての環境としては受け入れがたく見送りました。
市川は工場の話はあるものの、治安という面では安心できそうと思ってます。
このあたりは価値観の違いですかね。

[1022: マンション検討中さん]

リセールに拘らないければ、こちらのマンションを選ぶのが良いと思います。
定借の中古はリセールゴミなので、最後まで住み続ける意思があれば問題なし。

[1023: 口コミ知りたいさん]

>>1020 マンション検討中さん
小岩のメリットは所有権と駅徒歩だけでなく、東京都であること、都心への距離が近いこと、大規模再開発中であること、などもあると思います。
ここに比べると高いけど都区内では最安レベルなので大人気となっていますね。

[1024: 口コミ知りたいさん]

あと商業一体型であることと、駅までペデストリアンデッキで直結なのが大きいかな。

[1025: 検討士]

パークシティ小岩　ザ　タワーとここと比べてはいけなんじゃないかな

定借・工業地域

あちらは駅近、アドレスは東京

値段もこなれてるし、快速が停車しないのはマイナスだが
それを打ち消すだけのポテンシャルがある物件だと思う

[1026: マンション検討中さん]

小岩と市川は家選びに優先するものが違うので、どちらがいい、ダメではないと思ってます。
コメントいただいてる方を見ると、小岩は資産性を意識される方が多い印象で、今後魅力が上がる可能性ある街のno1物件です。
市川は定借で資産性は劣りますが、自走式・内廊下・眺望・商業公園隣接と長くよく暮らすことを意識したマンションだと思ってます。
ネガティブな点はどちらにもあります。

[1027: 検討士]

ここは土壌汚染をどのくらい調べているのだろうか

ガスタンクがあったみたいだし

[1028: 匿名さん]

>>969 マンション検討中さん
でも、所詮URでしょ。
可哀想！！

[1029: 匿名さん]

>>1026 マンション検討中さん
それぞれ凸凹はあるけど、総合評価では圧倒的に小岩ですよね。
小岩のが高額なのに、売れてるのがその証拠。

売れる＝その価格の価値がある
売れない＝価格に見合った価値がない
と市場が判断したということ。

リーフシティ君は、住宅立地としての脆弱性の高さ（工場地域、最大3mの冠水リスク、液状化危険度高）＋定借のハイブリッドでリスク値が高すぎるんだよ

総武線快速停車駅徒歩圏内、商業一帯大規模開発、自走式駐車場はもちろん魅力的。今住むのは便利。

だけど、この土地に70年間地代を払い続ける義務を負うことが何を意味するのか、まともに考えたたら迷わず答えは出るよね。

長期スパンで物事考える人には手が出ない。
将来のことなんてただでさえ不明確なことが多いのに、リスクヘッジの感覚があれば、人生最大の買い物こそ、資産性は放棄しない。

UR賃貸住まいの人を馬鹿にする発言があるけど、ここを買う人の方がよっぽど、、だと思う。

[1030: マンション検討中さん]

>>1029
いつもの人だから言うだけ無駄だけど、小岩のハザードマップ見てないですよね。
まともに他と比較検討しているのではなく、ずっとここのネガキャンをする為だけに粘着してるから、説得力がなさすぎるんですよ。

[1031: マンション掲示板さん]

>>1030 マンション検討中さん
あの、小岩が100点で、リーフシティが0点とは言ってません。もちろん小岩にも凹凸あります。

ですが、2つを総合点で比較するのであれば、売れ行き状況みれば一目瞭然ですよね。

[1032: 検討板ユーザーさん]

>>1030 マンション検討中さん
ネガをエビデンスでひっくり返すことができない時点で、説得力がないのはどちらなのか、明らかかと。

[1033: マンション検討中さん]

小岩は駅前の再開発って言いますけど、今まで開発されてこなかった街ってことですからね。JRでそんな駅は珍しいですよ。
あと、450万払う人が350万のこのマンションと競うのはそもそも違うと思うので、同じ相場の川口と競うといいのではないでしょうか。

[1034: 検討板ユーザーさん]

>>1033 マンション検討中さん
平均坪単価
リーフシティ　360万
小岩　470万

ただし、リーフシティは定借だから、購入時一括の解体費一時金と、入居後月々支払う地代＋解体費積立金をプラスで支払う必要かあって、それを加味すると実費ベースで平均坪単価410万くらいになるはず

広さ、向き、階数をそれぞれ少しずつ妥協すれば、大幅に予算を上げずとも、小岩で手が届く住戸はあると思うけど。

どちらにしても一生に一度の高額な買い物なんだから、目先の金額より、安物買いの銭失いにならないことの方が重要。

[1035: マンション検討中さん]

小岩推しの方は小岩に住みたいけど無理な人がリーフシティを選ぶ。って発想なんですね。笑

[1036: 通りがかりさん]

>>1035 マンション検討中さん
違います。
そもそも価格が違いすぎて、比較しても意味がないという発言に対して、私見を述べただけです。

[1037: 口コミ知りたいさん]

小岩は所詮小岩です。新しい人が入って来ても元々住んでいる人達が出ていくわけではない。駅前のあの人達は街が綺麗になっても来るんでしょうね。市川には居ない生活保護者や不良外国人が沢山いるのはちょっと嫌です。

[1038: 匿名さん]

小岩をdisればdisるほど、それより圧倒的に人気がないここが惨めになるだけなのでやめた方が良い。

[1039: 名無しさん]

>>1037 口コミ知りたいさん
生活保護者や不良外国人がいたり、近隣にラブホがあるのは嫌だけど、家の目の前に煙モクモクの製紙工場があるのも、負けないくらいのマイナスポイントかと。

どっちもどっち。

あと、ここは市川駅からの道のりも相当嫌。
完成するまで気付かない人も多いけど、最寄り駅からの道のりは、マンションの佇まいの印象を左右する見逃せない要素だから。その点小岩は文句なしだよね。

ここが市川駅直だったら、千葉アドレス＋定借でも、快速停車駅というメリットで十分張り合えるけどね。

市川南は再開発計画もないから、今後改善する見通しもないし、土地を京葉ガスが所有している以上、用途地域が変更になる希望もない。

再開発計画がある小岩は、冒頭のマイナス要素は少なくとも今よりは改善していくはずだよ