リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/

[857: 匿名さん]

>>855 eマンションさん
買えない人が購入者を笑うなんてカッコいいですね！ｗ

[858: デベにお勤めさん]

ネットで広すぎる・セキュリティのきついマンションは
救急隊が到着するのに時間がかかるから考え物ということが書いてあった

ココのマンションだけではないが都内にある大規模タワーマンションなんかは
確かに時間がかかると思った

パニックオープンがデザインやセキュリティの関係でわかりずらいところに
設置されているのも考え物とも書いてあった

この物件はその辺はどうなっているんだろう？

デザイン優先でないか、モデルルームに行った際に聞いてみようと思う

あと地代の滞納者や定借のデメリットもちゃんと答えてくれるかとか

[859: 匿名さん]

>>839 評判気になるさん
市川に執着しなければならない理由がないなら、10～20年程度での売却するつもりなら都内を含む広域から選んだ賃貸の方がいいと思う。
10～20年後の売却価格は悲惨なことになるリスクをわざわざ背負う気が知れない。

[860: eマンションさん]

>>859 匿名さん

この人じゃないけど、都内で同じクオリティの物件探すとしたら月30万くらいするかな？と思うんだけど
20年住んだら持ち出しが7200万、更新料とか含めたらもっといくと思うんだけど
それ以上に売却価格が下がるってことですか？

[861: 匿名さん]

このマンションを購入した場合は、管理費、修繕積立金、地代、解体積立金などもかかるので、それも考慮に入れる必要があります。
20年後にこのマンションを売却するとして、残りの定借期間50年なので買う人が住宅ローンを使うことはできるでしょうが、売却価格は分譲価格よりも大幅に下がっている可能性があります。
それが心配なら、20年後ではなく、5年～10年くらいで売りぬけるのがよいと思います。
また、70年間保有し続けるという前提で買うのは、あまりお勧めできません。
70年たたないうちに建物が老朽化する可能性があり、万一そうなっても建て替えることができないからです。
あと、近くに工場がありますが、臭気は大丈夫ですか。
>>859 匿名さんによると、このマンションは「内廊下、各階ゴミ置き場、ディスポーザー、自走式駐車場と、住んでからの満足度はとても高そうに感じ」るとのことですが、定借で工場近くだからこその好条件なのだと思います。
それを十分踏まえたうえで、かつ資産価値は下がっても仕方がないと割り切ってこのマンションを選ぶというのでしたら、インフォームド・ジャッジメントをしているのでしょうから、それはそれでよいのではないかと思います。

[862: マンコミュファンさん]

>>860 eマンションさん
ここの築20年の賃貸は30万はしない。せいぜい20万。

そして、買ったらそれで終わりではなく、管理費、修繕費、解体積立、地代、建物の固定資産税、ローン利息で、年間150万はかかるでしょ。月12.5万

20年間の平均家賃が25万とすると、購入した場合の差額12.5万

12.5万/月 ×20年　3000万

購入時には諸費用で物件価格の1割（750万）かかるから、

3000万-750万　2250万

20年経ったら、これくらい余裕で下がってると思う。

[863: 匿名さん]

860みたいな計算しちゃう人が、ここを買うんだろうね
やっぱり情弱無知

[864: マンション検討中さん]

購入時の諸経費に10%もかからないでしょう？
どっから出てくる金額？
何枚も購入時見積もり書をもらっているけど、全然違うよ
まさか中古にみたいに仲介手数料がなんて言い出さないよね

[865: 匿名さん]

>>864 マンション検討中さん
触れないであげて。中古しか買えない方だから。

[866: eマンションさん]

>>864 マンション検討中さん
ローン手数料、各種保険（団信、火災、地震）、修繕積立一時金、解体費一時金、初年度固定資産税（建物）食器棚や洗濯機上収納（ここ付いてないよね？）、なんだかんだで1割くらいかかりますよ

[867: 匿名さん]

新築プレミアって一般的に1割。右肩上がりでここ数年は中古になっても上がってるけどいつまでもと思わない方が賢明。

[868: マンション掲示板さん]

>>864 マンション検討中さん
そうそう、862のシュミレーションで、20年後に売却するなら、別途中古の仲介手数料で5％も発生するので、

結論から言うと、ここを買うくらいなら、
30万の分譲賃貸に入った方がよっぽどマシということです。

[869: マンション検討中さん]

20年の分譲賃貸って、仮に家賃30万円でも20年ともなると更新料入れて250ヶ月分、7500万円にもなりますが、それが有利な訳ですか？？

[870: 買い替え検討中さん]

定借でも　　管理費（15,000円）+修繕積立(10,000円)+解体準備金（8,000円）
建物の固定資産税（5,000円）+借地料（8,000円）

7500万円をすぐに準備できなければ　銀行借り入れが発生する
利率が0.5％として　月31,250円　これだけで　77,250円

都心でもないしこのマンションで賃料30万は新築時でもむつかしいでしょ

25万といったところか

家族構成や定年などで安いところにも移れる　賃貸の方がましじゃないのかな？

2000万の頭金を入れるとして　J-RITEで4％で運用すれば　80万
税引きで64万円

月5万円が家賃に充当できるし

考え方は色々だから何とも言えないが

[871: 匿名さん]

２０年考えるのなら利率はもう少し高め想定しないと危ういのでは。来年度の政府予算では国債の利払い費用２％で想定ってニュース。

[872: マンション検討中さん]

売却の仲介手数料5パーセントも払うの？
そりぁ凄いや
さすが、不動産評論家気取り

[873: マンコミュファンさん]

ここみたいに販売不振のマンションを買っちゃうと大変だね

[874: 匿名さん]

>872

仲介手数料５％は常識レベル。

[875: マンション検討中さん]

いゃぁ始めて知りました。
さすが、不動産評論家さん？ですね
では知識豊富な方に質問します。
売る時に5%を払うのが常識なら購入者からはいくらもらうのですか？

[876: 匿名さん]

同じく５％。

[877: 匿名さん]

あっ、間違えた。３％。

[878: マンション掲示板さん]

情弱無知にあの手この手で夢を見させて、一生の一度のマイホームとしてローンを組ませて売りつけるデベロッパー。ほんと闇でしかない。

[879: マンション検討中さん]

情報無知過ぎて、お腹痛い

[880: マンション検討中さん]

この物件に興味有ったけど、物件の南にある北◯コーポレーションのGoogle口コミ見ると、「悪臭と騒音が酷い」という投稿が複数有る。外見からしても煙突のある古い工場そのものだし、そんな工場ビューのマンションを買おうとは俺は思わないけどね。公式HPの現地案内図にはこの会社名が何故か書かれてないし。

[881: 匿名さん]

解体費用がめちゃめちゃ上がったらどうなりますか

[882: マンション検討中さん]

収支の見合った形で見直されるんじゃないですか？
でも、その時には解体費用はもちろんですが材料費が別にかかる建築費用の方が更なる値上げとなるでしょう
他の新築は買えなくなるだけの事ですよ

[883: 匿名さん]

契約満了の2100年ってもう全然想像がつかないですね…汗
景気も見通せないし、もしかしたら技術革新があって解体がものすごく簡単にできるようになっているかもしれない？
ただ所有権のマンションだって、最後の最後建て替えるのかどうするのか見通せないわけですし、
長い目で見ればどちらも必ず今のままの形ではいかない、というのは現実としてある。
最後がまだわかりきっている方が、見通しは立ちやすい？

[884: 匿名さん]

>882

長期修繕計画は国土交通省のガイドラインでは５年ごとに見直すことが推奨されている。解体積み立ても同じタイミングで見直せばいいと思うけど管理組合マターかな。

[885: 通りがかりさん]

>>883 匿名さん
70年後どころか、10年後20年後30年後すら、日本が、世界が、経済が、家族の状況がどうなっているかなんて分からない中で、ローンを組んで住宅を購入するのであれば、リセールバリューのある物件選びが何より重要なのに、

ここは資産どころか、リスクの塊（立地、定借）でしかない

何のためにマイホームを買うの？って話

[886: 評判気になるさん]

マンクラに毒されて資産性しか見れない人多いけど、そもそも家は住むために買うんだよなあ
そもそもここが検討の余地もなくダメだと思うなら書き込まなければ良いのでは

[887: 匿名さん]

>>886 評判気になるさん
「資産性しか」ってことはない。
首都圏のマンションを庶民がローンで買うなら「資産性も」重要なのは間違いない。

「検討の余地もなくダメ」という人の意見もあっていい。参考になる。ありがたい。

[888: マンション掲示板さん]

>>887 匿名さん
「資産性も重要」は分かるけど「何よりも重要」ではないよね？

[889: 口コミ知りたいさん]

>>888 マンション掲示板さん
物件選びの最重要事項で間違いないでしょ
だけど、資産性の高い物件は資金も必要だから、実際は「可能な限り」になるんだけど

[890: マンション検討中さん]

定借はともかく立地そんなに悪いか？個人的に平井～小岩辺りより市川の方がずっとイメージいいんだけど。
地方出身者にはわからないのかな。
総武線快速で東京駅まで20分だよ？
新浦安や海浜幕張は駅遠すぎるし京葉線だしで選択肢から外れる、自分はね。
何が優先事項なのかそれこそ人によるでしょう。

[891: 匿名さん]

>>890 マンション検討中さん
立地って駅と駅距離だけじゃないですよね

液状化危険度高、冠水3m、用途地域は工場地域
三重苦に加え、定借って

リスクヘッジの観点が抜け落ちてる人しか買えなくないですか笑

[892: マンション検討中さん]

>>891 匿名さん
だからその条件て890で上げた平井～小岩や京葉線沿いより悪いんですか？
江戸川でも逆側の江戸川区の方が低いしそもそも液状化とか冠水3mとか何を根拠に語ってるのか知らないけど

[893: マンション検討中さん]

総武線沿線で市川や船橋駅周辺の徒歩圏内を考えている人は災害リスクより都心へのアクセスなど利便性を最優先していると思います。
総武線沿線でハザードマップや千葉県公表の地震被害想定のホームページなどを参考に災害リスクを最優先するなら津田沼や下総台地までバス移動のエリアになると思います。
そのかわり都心へのアクセス性は劣りますよね。
890さんのように何を最優先にするかだと思います。

[894: マンション掲示板さん]

都心アクセス優先なら新小岩の方がいいね。
イメージがどうのは分かるけど、小岩も新小岩も大規模再開発が進んでるから、そのへんも変わると思うよ。

[895: マンション検討中さん]

>>894 マンション掲示板さん
あなたが市川駅のイメージが悪いとずっと粘着して騒いでるんじゃないですか
新小岩の方が近いのは当たり前でしょう（笑）
普通に都内で「新小岩のイメージは？」って聞いたら何て返ってくると思いますか？
あとリーフシティも大規模再開発なんですが…

[896: マンション掲示板さん]

>>895 マンション検討中さん
ひどいなぁ、憶測で中傷しないでください。粘着なんてしてないですよ。
あなただって東京まで20分とか当たり前のこと言ってますよ。
今の新小岩のイメージが悪いことは分かるって言ってるでしょ？それが再開発で変わるということ。小岩も再開発されるし、規模はリーフシティとは比べものになりません。

[897: 名無しさん]

>>892 マンション検討中さん
液状化リスク高、冠水3mは市川市のホームページに載ってますよ

[898: 匿名さん]

誹謗中傷の方もちゃんと年末年始は休みを取るんですね

[899: マンション検討中さん]

当たり前でしょ、自分が買わないと断言して嫌がらせしているんだから、本来のガイドラインに違反してまで嫌がらせしている人たちですよ。
購入検討者の気分を逆撫でして楽しんでいる人で
購入の意思も無く、ひたすら誹謗中傷している
自分の損得感情無しで書き込みはしないでしょう
単に冬休みが終わったから、また始まっただけ

[900: マンション検討中さん]

>>899 マンション検討中さん

どうしました？
何かイヤなことでもあった？

[901: 匿名さん]

>>896 マンション掲示板さん
もともと住んでる人間の民度は変わらないから街も変わらないよ。
不細工が化粧してきれいに見せるようなもんだ。

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
ということは、市川もこれ以上良くはならないってことですか？

[903: 匿名さん]

>>899 マンション検討中さん
誹謗中傷とは…
根拠のない悪口を言いふらして他人の名誉を損なう行いのこと

つまり、根拠がある場合は、誹謗中傷とは言いません

[904: マンション検討中さん]

>>903 匿名さん

そうなんです。誹謗中傷とは根拠の無い嘘や悪口なんです。根拠のある悪口は誹謗中傷では無く、あくまでも個人的な批評なんです。マイナスの意見をすぐに誹謗中傷だと騒ぐ人は嫌いです。

[905: マンション検討中さん]

一旦資産性はさておいて
60年後にあと10年で解体されるマンションの修繕にどれくらいお金をかけられるんだろうか...
最終的には共用施設は見るに耐えないレベルでボロボロになりそう...

[906: マンコミュファンさん]

>>905 マンション検討中さん
まあ、ここに限らず定借物件は残り20年あたりから修繕に金かけるな派の住民が増えて維持管理が難しくなる可能性大
その前に安値でもとっとと売って逃げるのが正解