リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
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[821: 名無しさん]

>>815 マンション検討中さん
50年後のことも分からない人が、70年の定借に手を出しちゃいけないよね。

70年の定借マンションを購入するってことは、
70年間この土地の地代を払い続ける義務を負うということだよ。

不要になっても、そのタイミングで、代わりに払ってくれる人（中古で購入してくれる人）が見つからなければ、残期間の地代含むランニングコストが丸々負債となるってこと。
築年進むにつれ、売るに売れなくなるのに。

相当恐ろしい契約だと思うんだが…

新築時は、莫大な広告宣伝費をかけて、プロの営業トークで情弱さん達をその気にさせる訳だけど、

中古になった時点で、営業トークも通用せず、丸裸になるんだよ。
誰が買うの？って話。

[822: 口コミ知りたいさん]

>>817 さん
リセールできない不動産って、資産どころか、負債の塊でしかないですよね

[823: 口コミ知りたいさん]

超が沢山付く、スペシャルな立地以外、定借なんて買うもんじゃない

ブランド通り（表参道通り等）沿い、とか、主要駅駅直結とか、ブランド公園（代々木公園、井の頭公園等）隣接とか、
仮に築50年でも60年でも、住みたい人がいるだろうヴィンテージマンションなれるなら、定借もあり。

申し訳ないが、ここは敷地が広いこと以外、なんのメリットもないよね…

市川駅　まあまあ
徒歩7分　まあまあ
市川南アドレス　×
ハザード　××
用途地域　××
学区　×

例えば、今、この立地に築50年のマンションが建ってたとしたら、誰がいくらで買う？

ヴィンテージマンションとは程遠い、ただの古ぼけたマンション。

所有権で、管理が行き届いていて、隣のテナントもまともだったら、最低でも1000万以上の値段はつくだろうけど、

築50年残存20年の定借、月のランニングコスト8～10万のマンションなんて、タダでもいらないのが現実では？

そんな状況になれば、隣のテナントは空きが目立ち、寂れていき、唯一のメリットだった敷地の広ささえ、デメリットになる。

[824: マンション検討中さん]

それぞれのHPを見ると
本件が地代が95円/㎡、解体準備金210円/㎡ですね。80㎡だと月に25,000円くらいの負担。70年で2100万円ですね。

ブランズ津田沼奏の杜2丁目は地代が290円/㎡、解体準備金は210円/㎡
リビアシティ文京小石川は地代が170円/㎡、解体準備金は80円/㎡
ジオ板橋大山は地代が195円/㎡、解体準備金は170円/㎡

それぞれ違いはありますが、費用の地代が安くて、貯める解体準備金は高いってなるのかな

[825: 検討板ユーザーさん]

>>823 口コミ知りたいさん

南の眺望は抜群だと思うけどな
それだけでも価値がある

[826: マンション検討中さん]

たとえ所有権であっても築40年も過ぎれ売れマンションもあれば売れないマンションもあるよ
特に戸数の少ないマンションは悲惨な将来が待っている
ここは最悪でも70年だけど、下手に所有権だと売れなけれ100年でも200年でも負の資産は残る
40年後でも50年後でもちゃんと管理が維持され続ける事が大前提
出来なかったらそんなマンションは誰も買わないし借りてもくれない
でも最終的に住めなくなったボロマンションの管理費や修繕費、固定資産税を払い続ける事になるよ
そんなお荷物マンションは物納もできないし
それこそタダでもいらないなぁ

[827: 匿名さん]

管理が重要なのは所有権マンションでも定借マンションでも同じことです。
決定的に違うのは、建物が老朽化した場合、所有権マンションは建替えが可能なこと。
定借マンションは、50～60年後に老朽化が目立ってきても建て替えることができない。そのまま定借期間が切れるまで我慢して住むしかない。

[828: 匿名さん]

だからこそ、マンションを選ぶときの絶対条件は好立地の土地の区分所有権を持つことだと思います。それだけが唯一の資産価値の担保だと思いますが。
ダメ立地の区分所有権も好立地の借地権も味噌糞一緒で資産性が低いと思います。
「最悪でも70年」と好意的な評価をされてるようですが、７０年で終わらせるためにあらかじめ多額のコストをかけてるじゃないですか。

[829: マンション検討中さん]

所有権でも建て替えが出来るか？どうかは全くの別物、
最初に高額な費用負担は外装工事だけど、建て替えどころか管理不全マンションへの?別れ道に?なるのが30年目あたりにくるエレベータ交換費用、普通のマンションでも大体2500万～3000万円、この交換費用捻出に余裕で対応できる規模の?大型マンションか？四苦八苦してしまうマンションとで決まってくるよ
立地の良いマンションほど敷地に余裕がない事が多く結果的に戸数が少なく、建て替え以前に日々の修繕にも困っているマンションは市川駅に限らず沢山ある
日々の管理費・修繕費捻出に余裕が無いマンションに、今ある建物を取壊して新しい建物を造るのに2000万～5000万はかかる費用が捻出できるとは到底考えられない
何処かの温泉地に廃墟ホテルが沢山あって問題になっているけど、あの建物の大半は平成バブル前後に造られてから未だ40年くらいで、本来ならリニューアルしながらインバウンド景気を謳歌しているだろう築年数
使われなくなってから10年、20年で廃墟建物の出来上がりです

マンションだって管理不全になったら一緒の話し
所有権だったら全て建て替え出来るなら、廃墟建物は存在しない理屈になるでしょ
大半はお金が理由らしいけど建て替え出来るマンションと廃墟マンションとに別れる
廃墟マンションへの道まっしぐらなマンションを買ってしまうくらいなら、子や孫に負の資産を残さず最悪の場合でも70年後にはリセットとなる定借マンションの方が合理的かな

[830: 通りがかりさん]

>>829 マンション検討中さん
温泉地ってどこの話ですか？。。
市川市の駅近マンションで所有権なら建て替え出来ない訳がない。

[831: マンション検討中さん]

まさに信じる人は救われる

[832: 検討板ユーザーさん]

>>829 マンション検討中さん
>廃墟マンションへの道まっしぐらなマンションを買ってし>まうくらいなら、子や孫に負の資産を残さず最悪の場合で>も70年後にはリセットとなる定借マンションの方が合理的かな

リセールに出さずに、70年間所有し続けるつもりで、ここを購入するのですか？

あなたが何歳か分かりませんが、失礼ながら途中で不要になった場合、残り期間のランニングコストは現金で残すつもり、ということですか？

[833: マンション検討中さん]

不動産評価として所有権>定期借地権なのは明らかです。
一方、人口の減る日本で定期借地権の70年でリセットできるのはメリットかと思いました。
所有権で建替ができればいいですが、建替4/5の賛同が必要ですし、仮住まい、解体、新築工事を組合で行うのは大変です。区分所有者の意見がバラバラだとまとまりませんね。その状態で相続はしたくないものです。
既存建物が容積率が余っててデベロッパーが費用負担をして販売床を取れる物件はかなり魅力的ですが、新築はまず該当しないですね。。

[834: 匿名さん]

>>829 マンション検討中さん
築３０年以内にエレベーターの交換がなされてるか否かがそのマンションの管理状況の指標になることは同意です。

立地の良いマンションで日々の管理費・修繕費捻出に余裕が無いマンションがあることと、建て替えができるか否かは別の話だと思います。
立地の良いマンションならば土地の価値があるのだから最終的には競売の引き受け手はあるでしょう。

最悪の場合でも70年後にはリセットっと言いますが、これだって不確定要素はあるじゃないですか。
例えば築５０年の時点で、相続放棄など空き家が多発して、管理費・修繕積立金・解体準備積立金の不払いがあっても、残り２０年の定借じゃ競売でも売れないでしょう。だって土地の持分がなければ負債にしかならないのですから。残り２０年のための投資用にするとしても利回りが悪すぎると思いますし。

[835: 名無しさん]

>>834 匿名さん

おっしゃる通りですね！立地のいいマンションなら管理や建替の可能性を無視しても買い手はいそうですね。ただ、立地のいいの定義次第ですが、そのようなマンションは今買おうとすれば軽く1億超えてきてしまうのも現実ですね。。
土地の貸主は三井野村三菱で、彼らがまとめて京葉ガスに地代を払ってます。彼らも地代が入らないと困るので、競売になった部屋をほぼタダで買い取って賃貸に出して、土地代や解体準備金を補填するってのができそうですね。

[836: 口コミ知りたいさん]

売れ行きが悪い、ただそれだけですよね？
購入者が色々と言いたいことはあるんでしようけど、普通の人は買わないマンションってだけですよね？（笑）

[837: マンション検討中さん]

建て替え可能かは管理不全が回避出来るレベルが最低条件じゃないかな
仮に全てのお部屋をタダで手に入れたとしても、解体費用と新築費用、建て替え期間の金利などやたぶん個人は考えられないから法人がその費用と利益を考えても充分なら買い取ってくれるだろうけど、そもそも管理不全に陥ってしまうレベルの規模なら、単純に新しく土地を買って建物をたてて販売した方が合理的、取壊しから新築建て替えまでに1年や2年ではすまないからその間、お金を遊ばせてもメリットがある場合のみ
よほどの利益が確保されなければ手を出す法人はいないでしょう
ましてや、所有者にその土地代を払ってでも買い取りたいなんて相当ハードルは高い
むか～しむか～し、渋谷区や港区で法人側の全部持ちを買い取ってもらえた話は今はただの昔話
住民側が解体費用や新築費用の相当額を負担しなければ建て替えは進まないのが現状

[838: デベにお勤めさん]

乗り換えなしで電車は東京駅まで18分、品川駅まで30分、横浜駅まで52分。車は市川ＩＣまで10分。そこに江戸川サイクリングコースを始めとする自然環境。東京の夜景を一望できる眺望。予算が合う人は部屋が選べるうちにモデルルームに行った方がいいですよ。予算が合わない人はまたグタグタ意味不明な文句を垂れてくださいｗ

[839: 評判気になるさん]

10～20年程度での売却、あるいは70年間住み続けられる方にとっては、個人的には全然買っていい物件だと思います。
内廊下、各階ゴミ置き場、ディスポーザー、自走式駐車場と、住んでからの満足度はとても高そうに感じます。複合開発も含めると規模感はかなり大きいものになるため、竣工前・後で大きく評価があがる物件になるのではないかと感じています（プチ幕張ベイパークと言っても過言ではないのではないでしょうか）。
もちろん、皆さんがコメントされているように定借、その割に希少性のない立地というデメリットはあるかと思いますが、少なくとも10年というスパンで見れば、近郊郊外エリアのここだけが大きく値下がる未来はないと思います。
同じ金額感で所有権、同じ設備仕様を求める場合、総武線沿線だと津田沼ぐらいまで下らないといけなくなるため、価格的にもそこまでバランスは悪くないのではないかと思います。
あるいは、今回の開発で市川駅周辺の利便性がより高まることは間違いないと思うので、市川周辺で検討していて、リーフシティを買わないという決断をするのであれば、今のうちに駅近の築浅中古や、タワーズウエスト、パークシティ市川を買うのが資産性という意味でも、住心地という意味でも良いのではないかと思います。（パークホームズ市川真間が完売した今、北口の三菱UFJ跡地プラウドも、最低でも坪450以上になりそうなので…）

[840: 検討板ユーザーさん]

購入者が自分の判断に自信がないから
他人を巻き込もうとしてるね

所詮売れ行きの悪い定借地獄マンションですから

[841: 評判気になるさん]

>>840 検討板ユーザーさん
あなたの欲しくても買えなくてすごく悔しい気持ちは伝わりますよ。

[842: 匿名さん]

購入した人はおめでとうでいいんじゃないか。内廊下新築大手大規模タワマンに現実的な支払いで住めるのなら賃料払うよりはいいんだから。もうここは見ない方が幸せなのかも。
一方ここで不安を相談するのもいいんじゃないか。大きな買い物に違いないんだから決心するのにネガティブな情報も交流したいだろう

[843: 匿名さん]

Xの情報によれば、定借はプロ間の取引では所有権の60～70％でしか取引されないが分譲マンションにすれば個人が所有権の90％相当で買ってくれるからデべとしては以前ほど仕入れに躊躇しなくなっている。PT渋谷笹塚とPC青山高樹町は三井の中の人でも驚きの売れ行きみたいとのこと。
でもPT渋谷笹塚やPC青山高樹町は直近の都内の物件価格高騰で所有権物件の90％よりかなり安くなっているのに対して、ここは90％近いので売れ行きに差が出ているのかと思った。

[844: マンコミュファンさん]

定借は一般所有権の約２／３の価値ということか。まぁそんなもんだよね。

[845: マンション検討中さん]

WEBSALONにある84㎡などの北側の角部屋はまだ出てこない感じでしょうか。
このあたりの建物自体の話題も盛んに出ていない時点でここには本当に検討している人はあまりいないのでしょうね。

[846: マンション検討中さん]

普通に話したくても変なのに粘着されてるからここでは書き込みたくないんだよ

[847: マンション検討中さん]

北口の例のマンションと比較しても間取りとか設備とか凄く良いなぁと思いますが、定借であることと、あと単純に高くて手が出せない?市況から見たら妥当なのかも知れないけど、やっぱり10年前の新築相場と比べちゃうし、一次取得者には非常に辛いです。

[848: マンション検討中さん]

Xの書込みレベルにそれほどの信憑性ってあったですか？　
ずいぶん格の高い情報源なんですね^_^びっくり
ここは総武線快速停車駅の中では間違いなく上位の人気駅となる市川駅ですよね
その中で、免震マンションで、内廊下で、各階ゴミステーションがあって、おまけに自走式駐車場もあるマンションは他に一つもないですよ
例えば、10年以内とかでここと同じ規模で同レベルの所有権のマンションが同じ様な価格で必ず出てくる自信・根拠でもあるならウダウダ書込みなんかしてないで待っていればいいですよ
私にはそんな自信も、根拠なんて尚更有りませんし、とても10年も待っていられませんけどね

[849: 口コミ知りたいさん]

市川になければ他を探すだけですよ。

[850: 検討板ユーザーさん]

>>843 匿名さん
都合の悪い事実を書くと契約者に粘着されますよ。
なんせまともに反論できないですから。

[851: マンション検討中さん]

いゃ～
素晴らしい考えですね
そうです市川にはありませんよ
どうぞ他へ行ってください
さよなら

[852: eマンションさん]

>>851 マンション検討中さん
定借のデメリットすら知らない契約者を教育してあげてるんだから感謝してくださいね♪

[853: マンション検討中さん]

このマンションに住む方は、同じマンションに住む人には挨拶しますが、マンションを指差して笑う人には挨拶をしないでしょうね

他の方の意見の通り、マンションの仕様や設備については最近の新築と比べてもひとつ抜けてると思います。
定期の経済的なデメリットよりもメリットを感じれる方が住まわれると思います。

[854: 検討板ユーザーさん]

>>852 eマンションさん

好きでもないマンションの契約者や検討者をわざわざ教育してあげるなんでお人好しですね。
素晴らしい。

[855: eマンションさん]

マンションを指さして笑う人なんていないので、安心してください。
心の中で嗤うだけですから。

[856: eマンションさん]

>>855 eマンションさん
あなたの欲しくても買えなくて悔しい心の泣き声が聞こえてきます(T^T)

[857: 匿名さん]

>>855 eマンションさん
買えない人が購入者を笑うなんてカッコいいですね！ｗ

[858: デベにお勤めさん]

ネットで広すぎる・セキュリティのきついマンションは
救急隊が到着するのに時間がかかるから考え物ということが書いてあった

ココのマンションだけではないが都内にある大規模タワーマンションなんかは
確かに時間がかかると思った

パニックオープンがデザインやセキュリティの関係でわかりずらいところに
設置されているのも考え物とも書いてあった

この物件はその辺はどうなっているんだろう？

デザイン優先でないか、モデルルームに行った際に聞いてみようと思う

あと地代の滞納者や定借のデメリットもちゃんと答えてくれるかとか

[859: 匿名さん]

>>839 評判気になるさん
市川に執着しなければならない理由がないなら、10～20年程度での売却するつもりなら都内を含む広域から選んだ賃貸の方がいいと思う。
10～20年後の売却価格は悲惨なことになるリスクをわざわざ背負う気が知れない。

[860: eマンションさん]

>>859 匿名さん

この人じゃないけど、都内で同じクオリティの物件探すとしたら月30万くらいするかな？と思うんだけど
20年住んだら持ち出しが7200万、更新料とか含めたらもっといくと思うんだけど
それ以上に売却価格が下がるってことですか？

[861: 匿名さん]

このマンションを購入した場合は、管理費、修繕積立金、地代、解体積立金などもかかるので、それも考慮に入れる必要があります。
20年後にこのマンションを売却するとして、残りの定借期間50年なので買う人が住宅ローンを使うことはできるでしょうが、売却価格は分譲価格よりも大幅に下がっている可能性があります。
それが心配なら、20年後ではなく、5年～10年くらいで売りぬけるのがよいと思います。
また、70年間保有し続けるという前提で買うのは、あまりお勧めできません。
70年たたないうちに建物が老朽化する可能性があり、万一そうなっても建て替えることができないからです。
あと、近くに工場がありますが、臭気は大丈夫ですか。
>>859 匿名さんによると、このマンションは「内廊下、各階ゴミ置き場、ディスポーザー、自走式駐車場と、住んでからの満足度はとても高そうに感じ」るとのことですが、定借で工場近くだからこその好条件なのだと思います。
それを十分踏まえたうえで、かつ資産価値は下がっても仕方がないと割り切ってこのマンションを選ぶというのでしたら、インフォームド・ジャッジメントをしているのでしょうから、それはそれでよいのではないかと思います。

[862: マンコミュファンさん]

>>860 eマンションさん
ここの築20年の賃貸は30万はしない。せいぜい20万。

そして、買ったらそれで終わりではなく、管理費、修繕費、解体積立、地代、建物の固定資産税、ローン利息で、年間150万はかかるでしょ。月12.5万

20年間の平均家賃が25万とすると、購入した場合の差額12.5万

12.5万/月 ×20年　3000万

購入時には諸費用で物件価格の1割（750万）かかるから、

3000万-750万　2250万

20年経ったら、これくらい余裕で下がってると思う。

[863: 匿名さん]

860みたいな計算しちゃう人が、ここを買うんだろうね
やっぱり情弱無知

[864: マンション検討中さん]

購入時の諸経費に10%もかからないでしょう？
どっから出てくる金額？
何枚も購入時見積もり書をもらっているけど、全然違うよ
まさか中古にみたいに仲介手数料がなんて言い出さないよね

[865: 匿名さん]

>>864 マンション検討中さん
触れないであげて。中古しか買えない方だから。

[866: eマンションさん]

>>864 マンション検討中さん
ローン手数料、各種保険（団信、火災、地震）、修繕積立一時金、解体費一時金、初年度固定資産税（建物）食器棚や洗濯機上収納（ここ付いてないよね？）、なんだかんだで1割くらいかかりますよ

[867: 匿名さん]

新築プレミアって一般的に1割。右肩上がりでここ数年は中古になっても上がってるけどいつまでもと思わない方が賢明。

[868: マンション掲示板さん]

>>864 マンション検討中さん
そうそう、862のシュミレーションで、20年後に売却するなら、別途中古の仲介手数料で5％も発生するので、

結論から言うと、ここを買うくらいなら、
30万の分譲賃貸に入った方がよっぽどマシということです。

[869: マンション検討中さん]

20年の分譲賃貸って、仮に家賃30万円でも20年ともなると更新料入れて250ヶ月分、7500万円にもなりますが、それが有利な訳ですか？？

[870: 買い替え検討中さん]

定借でも　　管理費（15,000円）+修繕積立(10,000円)+解体準備金（8,000円）
建物の固定資産税（5,000円）+借地料（8,000円）

7500万円をすぐに準備できなければ　銀行借り入れが発生する
利率が0.5％として　月31,250円　これだけで　77,250円

都心でもないしこのマンションで賃料30万は新築時でもむつかしいでしょ

25万といったところか

家族構成や定年などで安いところにも移れる　賃貸の方がましじゃないのかな？

2000万の頭金を入れるとして　J-RITEで4％で運用すれば　80万
税引きで64万円

月5万円が家賃に充当できるし

考え方は色々だから何とも言えないが