リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
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[601: 評判気になるさん]

>>595 匿名さん
横からですが、
賃料が取れない＝０円ではない。
安い家賃設定でなければ客つけができないということです。
理由は残り２０年の時限があって普通借家契約は立退料負担リスクを考えれば難しく、定期借家にするしかないです。

これについて、定期借家契約5年契約で賃貸に出しているタワマンもたくさんありますが、ディスカウント率がどれくらいになってますか？
仮に最後の20年間で定期借家にしても影響なんて誤差、築65年近くになったら定期借家契約のため多少安くなりますが、70年間賃貸に出した場合、所有権と比べて受け取り家賃が何％くらい減ると思っていますか？
70年間という長い期間から見たら、総額受け取り家賃の差の話なんて、◯鹿でもわかると思いますけどね。

[602: 匿名さん]

>>599 匿名さん
契約してきました。あなたは賃貸大好き、富裕層の養分設定でしょうか？それとも理解力皆無のお〇鹿設定でしょうか？

[603: 匿名さん]

>>599 匿名さん
両方でしょうね。

[604: 匿名さん]

>>601 評判気になるさん
「定期借家契約5年契約で賃貸に出しているタワマンもたくさんあります」
定期借家契約にする主な理由は以下２点だと思います。
１、多くは、契約終了後に自分で再度使用する予定がある。転勤などですね。
２、まれに（最近は増えてる？）、基本的には（普通借家で良い）投資目的の所有物件だが、滞納や近所トラブルなどに見舞われた時に強制終了できるようにリスク回避のため。

１、の場合は家賃収入はそれほど求めてないんじゃないでしょうか。貸す時に最低限の準備費用（リフォーム）で貸して、戻った時に自分のためにコストをかけてリフォームをする人が多いと思います。それは自分の住環境QOLの向上への出資ですね。

２、の場合はオーナーの考え方と諸事情で、準備費用（リフォーム）をかけて高めの家賃設定か（インカムゲイン重視）か、準備費用（リフォーム）をかけず低め家賃設定で賃貸運用を継続していずれ処分するときに多くの利益をとる（キャピタルゲイン重視）か長期的な視点で選ぶでしょう。

ここのように残り２０年の時限があって定期借家するときに、残り数年のためにリフォームに多くの費用を出せますかね？
長期的視点を持てず、選択の余地もないです。
築５０年で内装も古いままのタワマンに賃貸需要が高いとは考えにくく、相当に家賃は下げなくてはならないのではないでしょうか？

「70年間という長い期間から見たら、総額受け取り家賃の差の話なんて、◯鹿でもわかると思いますけどね。」

賃貸期間のインカムゲインの差がわずかでも、キャピタルゲインの差を含めたら大差があるということくらい◯鹿でもわかると思いますけどね。

[605: マンション検討中さん]

>>604 匿名さん
築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。
そんなレベルの認識で自称不動産投資家なんですか？
とりあえず、インカムゲインは大差ないないことは認めたんですね？
次にキャピタルゲインについては、私もインカムゲインの差に比べると所有権の方が有利だと思いますよ。
そのために所有権より安く設定されているので、当然と言えば当然ですね。
実際問題は70年前後経った後に、この規模の住人がいて建て替えの合意形成ができるでしょうか？
修繕派と建て替え派で揉めて、ゴールが決まらない分、修繕計画もゴタゴタするのは必至ですね。
その分、ゴールが明確にあるため築50年あたりから修繕計画もソフトランディングできるのですから、大規模修繕計画も比較的スムーズ。
キャピタルゲイン考えたら所有権の方が有利だよと言われても、70年間定期借地権でも実際に上がっているケースが多いのは事実です。

[606: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん
東急ハーヴェスト方式ですよね。先日10年ほど前に購入をした熱海を売却したんですが、約700万円で購入したものが1500万円で売却出来ました。

[607: 職人さん]

ここで家賃収入を計算している人は、空室係数を考慮していない
入居者が退去してすぐに入居者が決まれば別だが

あと壁紙などの内装の費用も大家負担になる

この物件は
立地：液状化のリスクが高い
環境：近隣工場からの排気が気になる
定借：相続では子供の負担になる

以上の理由で見送りとする

地代分が安い（分割で一部払っているようなものだが）、頭金や利息が安く済む、など一見良いように見えるが

皆さんの書き込みを参考にしよく検討してみてよかったとおもう

[608: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん
あなた不動産投資したことないでしょ？

[609: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん
面倒臭い人だなあ。

「築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。」
これね。じゃあ今の価値であなたなら築５０年の７０平米にリフォーム代にいくら払うの？
あなたの「しっかり」はどんなリフォームなの？

そもそもだけど、マンションを買うのに資産価値は気にしないと言ってるような類の人と投資話が噛み合うわけないんだけどね。

[610: 検討板ユーザーさん]

普通借家と定期借家の賃料の差ですが、だいたい10%～20%程度だと思います。ただそれよりも定期借家はそもそも該当物件が少ない（２%～３%）ため避けられやすく、空室リスクが大きいことの方が問題だと思います。

[611: 検討板ユーザーさん]

>>590 匿名さん
どなたかこれご存知でしたら教えてください！

[612: 匿名さん]

>>610 検討板ユーザーさん
湾岸タワマンの普通借と定借の賃料差みてみ？変わらないよ。

[613: eマンションさん]

>>612 匿名さん
それは特例。
よほどの強みがあれば定期借家でも賃料を下げずにすむ。しかしここは東京湾岸ではない。

[614: 匿名さん]

>>613 eマンションさん
昭和かよｗベイパークも定借で賃料取れてるでしょ？あんたが考えてるレオパレスと一緒にしないでくれ。

[615: 匿名さん]

ベイバも定借は賃料下げてるよ？

[616: 匿名さん]

>地代分が安い

物価上昇で地代の値上げもあり得る。土地代金分を先送りしていることがメリットとなるかでメリットとなるか。

賃料って危ういよ。マンション経営でだましのトリックとして使われる。

[617: 匿名さん]

>>604 匿名さん
あなたにピッタリのことをマンマニ先生が言ってるよ。

買えない価格のマンションは

見ざる
→目線が上がってしまい予算内での最適解に出逢えても決断できなくなってしまう

聞かざる
→世の中高所得者ばかりだと勘違いしてしまい心が病んでしまう

言わざる
→買えないものを「高い!!」と発言するのはシンプルにダサい（と思われてしまう）

[618: マンション検討中さん]

>>614 匿名さん
東京湾岸とかベイパークとか、よその話しててもしょうがないでしょ。
ここは市川なんだから市川の実績を見ないと。

さて、市川のマンションで、定借で募集かけてる物件いくつあるか知ってる？
まずはそこからだな。

[619: eマンションさん]

>>609 匿名さん
人に質問したいなら、まず自分が質問に答えてからにしましょうね。
ただでさえ、かまってちゃんなんだから。
資産価値は全く気にしないなんて言ってないし、言っていればそれは別の人ですよ。
マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多いと思いますが、
あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。
金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。

[620: 匿名さん]

>>619 eマンションさん
>>507とは別人でしたか？それは失礼。
しつこく話をインフレに持っていく人とも別ね？
そうなるとあなたの立ち位置、主張がさらにわからない。
資産価値を気にするのに定期借地でいいの？


私の話のスタートは、>>491
主張は、>>504

「マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多い」
私はまさにこのスタンスですよ。だからここは絶対に変えない。コスパが悪いから。
リセールが悪い、苦労するのが目に見えてる。
そう言ったら「貸せばいいじゃん」って奴が現れて、「貸すのにも定借は不利」って話になってあなたの登場？

質問って何？
「仮に最後の20年間で定期借家にしても影響なんて誤差、築65年近くになったら定期借家契約のため多少安くなりますが、70年間賃貸に出した場合、所有権と比べて受け取り家賃が何％くらい減ると思っていますか？」
これ？
普通賃貸と定期賃貸だけの単純比較なら家賃10%減。不動産屋に言われる一般論ね。
最初から賃貸にするなら定借だろうが普通賃貸で出せるんだから所有権のマンションと何も変わらないんじゃないですか？だから７０年賃貸にするなら家賃収入は数%の差でしょうね。

で、
「築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。」
これね。じゃあ今の価値であなたなら築５０年の７０平米にリフォーム代にいくら払うの？
あなたの「しっかり」はどんなリフォームなの？

[621: 匿名さん]

>>619 eマンションさん
追加。
「あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。」

「資産価値を重んじているにもかかわらずリセールの悪い戸建てを買う人」は馬鹿だと思います。
「資産価値（値上がり）よりも住環境を重んじてリセールの悪い戸建てを買う人」はゆとりがあるんだろうからそれでいいんじゃないですか。

「金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。」
これは違いますね。余裕のある方だと思いますよ。ローンもなく半住半投のヤドカリ族で数件運用してるんだから。

[622: マンション掲示板さん]

>>620 匿名さん
質問は色々あるけど、とりあえず直近の奴で、インカムゲインは大きな差が出ないということは認めたって事でいいのね？
しっかりリフォームという話は、少なくともリーフシティを50年間ノーメンテで貸すなんて事はないという意味ね。
もちろん費用対効果次第なんだから、利回りが低くなり回収できない見込みなら無理にしませんよ。
例えば一般的な物件ならトイレをネオレストNXにした所で、費用対効果が低いんだから、そういう意味では金はかけないが、リーフシティが残り期間20年残ってて、20年間30年間も何も手を加えないなんて事はないと思いますよ。
当然50年後の住宅設備や建材の価格と賃料相場次第であり、今から絶対保証しろと言われれば無理な話ですが。

[623: マンション掲示板さん]

否定派の人が必死になればなるほど「じゃあこんなマンションの掲示板にしがみついてないであなたが気にいる物件を探した方が有意義なのでは」としか思えず。
なぜそこまで情熱注げるのか不思議ですw

[624: 匿名さん]

>>484 通りがかりさん
これでしょ？このお〇鹿さんとまともに話してはダメ。この方はここで釣ったお魚さんと話がしたいだけだから。
非表示が有効ですよ。

[625: マンコミュファンさん]

>>624 匿名さん
そうですね。さすがに毎日こんな事をしてたら、自分の貴重な時間がもったいないので、ここに貼り付く時間を減らしますね。
これ以上言っても双方不毛でしょうし。
多くの人が既に非表示にしちゃったのかな。

[626: 匿名さん]

>>622 マンション掲示板さん
「質問は色々あるけど、とりあえず直近の奴で、インカムゲインは大きな差が出ないということは認めたって事でいいのね？」
はい。「70年間賃貸に出した場合」は所有権でも定期借家でも「インカムゲイン」に差は出ません。

「もちろん費用対効果次第なんだから、利回りが低くなり回収できない見込みなら無理にしませんよ。」
そんなろくなリフォームもしてない築５０年の定期借家契約の部屋を借りる人なんてそうそういません。すなわちわずかな家賃しか得られません。

>>595 で述べた通りです。

[627: マンション掲示板さん]

はなから検討もしていない所有権絶対のやつが、あたかも健全な議論のためというペラペラな大義名分を振り翳して、定借を上から目線でディスる(教えてる気になってる)キモオジムーブが見れる掲示板

[628: マンコミュファンさん]

マンションマニアとか株式会社のすんで等色んなマンクラを追っかけてると大体どのマンションに住んでいるのか分かるけど、こいつら誰も借地マンションなんて住んでないんだよね。
マンションマニアは今はPTKで次はグランドシティタワー池袋ね
とりは幕張ベイパーク

リセール考えたら借地なんてあり得ないよ、都心3区とかならまだしも

[629: 匿名さん]

ＰＴＫの囲まれ眺望の何が良いかわからない。住友物件には住みたくない。幕張ベイパーク住んでどこ通勤するの？ｗ

住める広さを考えたら定借も良いのでは？

少なくとも立地と建物スペックではベイパークに勝っていると思う。

駅直結とかワーカーホリックしか住まないでしょ？

[630: マンション検討中さん]

625が非表示で見えないのですが
頭の悪い契約者を装った荒らしってことですよね？

[631: マンション検討中さん]

>>629 匿名さん
立地を最寄駅までの距離および最寄駅から都心までのアクセスとするならば、間違いなくベイパークよりも優れてます。
一方で、建物スペックについては間違いなくベイパークの方が優れてますよ。
建物スペックについてはそれこそマンマニさんなどの記事が参考になるかと。

[632: マンション検討中さん]

>>629 匿名さん
> 駅直結とかワーカーホリックしか住まないでしょ？

　駅直結の所有権タワーを買っているのはワーカホリックではなく、投資家や、住みながら資産価値の上昇を狙う層ですね。実際にそれらの物件は驚くほど価格上昇しています。

[633: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
内廊下か外廊下で１００：０でベイパークの負けだよ。室内スペックはいくらでも変えられる。外廊下は残念ながら建て替えないと無理。

[634: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
廊下側の部屋の可動式ルーバー面格子ってだけで内廊下に住んでる人は住めないと思いますよ。

参考
https://www.youtube.com/watch?v=7mxjFX0Wrs8

[635: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
たけしバージョン
https://www.youtube.com/watch?v=UZhpIRJclUU

[636: 匿名さん]

>>629 匿名さん
住環境はベイパークの圧勝だと思う。駅直結をワークホリックと揶揄する人が、駅距離や都心までの移動時間を立地の良さと考えるのは矛盾しているような気がします。
ここは定借＋工業地域という点で問題があり、あえてここを選ばなくても良いと思ってしまう。

[637: マンション検討中さん]

>>633 匿名さん
あー確かに外廊下ダメな人にはそうかもしれませんね。
私は内廊下の暗さが好きでなかったのでそこは考慮してなかったです。
室内スペックはデフォルトで多分100万円ぐらいベイパークの方が優れてるので内廊下に100万の価値を見出すか次第ですかね。
あとは廊下側に面してる部屋の数でも変わりそうですね。

[638: マンション検討中さん]

内廊下は良いんだけど、下手すると間取りに無理が出るんだよね。すごく細長～い部屋やら行燈部屋ができたり。そういうのが無ければいいんだけど。

[639: 匿名さん]

これからの日本はもっと治安悪くなるから、それを織り込んで住宅は選んだ方がいいと思います。廊下側に窓なんて強盗の格好の餌食です。

[640: 匿名さん]

>>639 匿名さん
せめて釣り針には餌をつけような

[642: eマンションさん]

>>639 匿名さん
内廊下外廊下以前に、工場地域、外国人労働者多数の周辺環境を気にされた方がよろしいかと

[643: マンション検討中さん]

落ち着きましたね。

[644: 三代目市川人]

>>478 市川人さん
市川南は元々工業地帯であったが、市川市の地道な都市計画により都市機能を整備した住宅街へ変貌しつつある。明治乳業は大洲防災公園、市川毛織はスーパー堤防上のパークシティ市川、いずれも用途は工業地域から住宅地域へ変更されている。
https://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=12203&N=%E5%B8%82%E5%B7%9...

外国人の増加はみられるものの、市川レベルが懸念材料なら江戸川区、葛飾区、江東区等（小岩~亀戸、錦糸町南側）は論外である。駅前を再開発しても追いつないほど治安に不安がある。
https://fs-ichikawa.org/immigrant_increase_20240222/

街づくりは建物だけでなく、我々、先住の市民と新たに転居された方が協力して成熟するものである。建設当初は物議を醸した市川駅南のタワーズウエスト、イーストも新旧の市民が一体となって良好な環境となった。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1000842306/

他地域、外国から越してくる方も、同じ価値観を共有できる方々に市川へ定着していただき、市川南を住み心地の良い地域にしていきたいと思う。将来的には、北越製紙や京葉ガス周辺（モデルルーム）も一体となり、都市機能が更に高まることに期待している。街の色調、コンセプトを決めて開発を継続したことで、既存の高級住宅街の北口と併せて、総武線随一のエリアになると期待する。

[645: 口コミ知りたいさん]

>>644 三代目市川人さん
ハザードマップ色付き（MAX3メートルの冠水危険があるエリア）で、液状化マップで色付（液状化リスクが高いエリア）

市川市の人口推計は2030年がピーク。（市川市公式情報）

これまでは右肩上がりだったから、市川市の中でも地盤や周辺環境に難アリな市川南にマンション建設が計画されてきたんだよ。にも関わらず、その流れが今後も続くと考えるなんて、どんだけ頭の中お花畑なん？

それとも、市川市内の他のエリアから、わざわざ市川南に引っ越してくる？んな訳ないでしょ。

ハザードマップ色付き、液状化リスク色付き、用途地域工場地域って、市川市の中だけで考えても、住宅用地としての品質は、最下位レベルなのに、市川市民があえて市川南に集まるなんてことは100%ない。

だから、市川南が住宅街に生まれ変わるなんてことは幻想で、今後も工場と住宅の共存が続くと考えるのが自然。

しかも、紙工場ならまだしも、嫌悪施設（廃プラ設備、犯罪者の更生施設など）が建設されるリスクだってある。
住宅地域や商業地域には建てられず、工場地域にしか建てられない施設があるんだよ？

しかも、定借。

どの方向からアプローチしても、買い、とはならないよ。

住む人の質で変えられることより、変えられないことの方が多いんだよ。

[646: マンション検討中さん]

>>645 口コミ知りたいさん
買わせないように必死ですね。必死すぎて笑えるわ・・・

[647: マンション掲示板さん]

>>645 口コミ知りたいさん

市川の構想や都市計画を全く理解しておられず、個人的な感想を書き連ねるのみで、市川に関する知識も認識も乏しい。口調も無礼極まりない。
情報はEvidenceに基づく客観性のかるものに限って頂きたい。

[648: eマンションさん]

>>645 さん

市川の構想や都市計画を全く理解しておられず、個人的な感想を書き連ねるのみで、市川に関する知識も認識も乏しい。口調も無礼極まりない。
情報はEvidenceに基づく客観性のかるものに限って頂きたい。

[649: 口コミ知りたいさん]

>>647 さん

エビデンスの意味、分かってる？
以下は、全て市川市のホームページに掲載されいる情報

・ハザードマップ黄色（MAX3メートル冠水の危険あり）
・液状化マップ黄色（液状化危険度高）
・用途地域マップ水色（工場地域）
　→360度工場地域に囲まれた土地
・市川市人口推計　2030年にピークを迎えその後減少

これ以上、客観的な情報なんてないんだが。

ポジ民は、これまでの市川の発展を引き合いに出して、それが今後も続くという希望的観測の元で発言する人ばかり

これまでのことはあくまで実績でしかなく、それが続くことのエビデンスにはなりえないということを理解した方がいい。

それとも、市川南の人口が2030年以降も増加しつづける都市計画が存在するんですか？？

[650: 通りがかりさん]

>>646 マンション検討中さん
笑えるうちが花
災害が起きれば、笑えなくなる
災害が起きなくても、30年経てば笑えなくなる

[651: 評判気になるさん]

>>650 通りがかりさん

追記

・災害が起きれば、笑えなくなる（冠水リスク、液状化リスク）
・近隣に嫌悪施設が建てば、笑えなくなる（工業地域）
・災害が起きなくても、嫌悪施設の建設がなくても、30年経てば笑えなくなる（定借）

まさに三重苦。

[652: マンション掲示板さん]

ミュート機能できてから一気にレス減りましたね！何書いてるか分からないけど、買えない物件に執着して罵詈雑言を言っているであろうことは分かる(笑)アーメン！

[653: eマンションさん]

批判コメント見たくないなら、そもそも来なきゃいいのに、わざわざ登場して、非表示設定してますアピールw

ボッコボコに殴られて、抵抗できないだけなのに、わざわざ登場して、効いてませんアピール！的な

正々堂々と反論するか、それが出来ないならスルーすればいいのにwww

[654: 買い替え検討中さん]

普通に購入者・購入検討者でまともな話をしたいです。正論言っても通じないんだから構うのやめましょう。

[655: マンション検討中さん]

>>651 評判気になるさん
んじゃあさ、そのリスクが無くて同等の規模、都心へのアクセス条件、購入金額が同じ場所ってどこ？
買えないからって妬んで誹謗中傷するの辞めたら？

[656: 匿名さん]

>>650 通りがかりさん
買えないマンさんが必死に誹謗中傷中ですね。
そんなに辛いんですか？

[657: 匿名さん]

>>645 口コミ知りたいさん
住む人の質で変えられることより、変えられないことの方が多いんだよ。

豊洲や晴海なんって工業地域より酷い工業専用地域だったって知ってる？
しかも埋め立てたのは関東大震災時の瓦礫と東京湾のヘドロ。
いい街にまりましたね。ごみの街が。
数年前は人が基本住めなかった街なのに。

[658: 検討板ユーザーさん]

>>655 マンション検討中さん
真面目にアドバイスすると、

予算を上げられないなら、
広さ、もしくは、築年を妥協するか、タイミングをずらす
か、しかない。
都心へのアクセス含め、立地だけは妥協しない方がいいよ。

いずれにしても、ここを新築で買うのは、長い目で見て悪手でしかないってこと。

[659: マンション検討中さん]

市川駅周辺の大規模物件
①パークシティ市川、2001年8月竣工、総戸数815戸
②ザ・タワーズ・ウエスト、2009年1月竣工、総戸数573戸
しかない。

リーフシティ市川ザ・タワー、2026年12月竣工予定、総戸数672戸。
市川駅17年ぶりの大規模物件。たとえ定期賃貸借といえど売れないわけがない。
①、②と比べれば、間違いなくスペックはＮＯ．１だし。今後建築費の高騰でこのレベルのマンションを市川駅周辺で建築することは困難と思われます。つまり、向こう数十年にわたってエリアＮＯ．１の座が不動のマンションということになります。市川駅周辺で検討をされている方は、参考程度でも良いのでモデルルームを訪問することをお勧めいたします。

ちなみに、
パークシティ市川のネックは江戸川に架かっている総武線の橋を列車が通過するときに信じられないぐらいの爆音がすることです。
ザ・タワーズ・ウエストのネックは、地権者住戸多数のため建物のスペックがタワーマンションとは思えないほど低いことです。

対して、リーフシティは騒音のネックも低く、地権者もいないため、三井不動産が手掛ける最低限必要のスペックが一通り揃ったタワーマンションになります。そして、一番の特徴は３．７haという敷地の広さでしょう。この広さの民間の分譲マンションに住まれたことがある方はまずいないので、購入をして実際に住んだ方のみが味わえる満足感になると思います。

[660: 口コミ知りたいさん]

>>657 匿名さん
なるほど、もしかして市川南が第二の豊洲、晴海になる可能性があると思っている？

ちなみに、工場専用地域にマンションは建てられないの知ってる？

かつて工場専用地域だった土地に、マンションが建つのは、用途地域の変更を含む、大規模都市計画ありきなんですよ。

市川南にそんな都市計画は存在しますか？

[661: 匿名さん]

>>660 口コミ知りたいさん
千葉県が市川南を第二の豊洲や武蔵小杉のようにしようと考えているのでしょうかね。そうであればこの後にも続々と大規模タワマンが建ち周囲の環境も一新されるので楽しみですが、ここが建っただけで終了ということのように思います。
ここはどうしてもタワマンに住みたい人で資産価値には目をつぶるという人ならいいかもしれませんが、万人向けではないように思います。

[662: 匿名さん]

>>661 匿名さん
豊洲やムサコの良さが分からない。

[663: 匿名さん]

>>662 匿名さん
そこはどうでもいい。大化けして大きく値上がりした事例として出してるだけでしょ。

[664: マンコミュファンさん]

>>661 匿名さん
私も、ここが最後、もしくは、出来てもポツポツだろうと思ってます。

現時点で市川南を巨大住宅地にする再開発計画がある訳でもなく、2030年にピークを迎える人口推計と照らし合わせると、そう考えるのが普通かと。

[665: 口コミ知りたいさん]

人口が減るのが分かってるなら、尚更官民一体の再開発が必要ですね。駅近で魅力的となると北口になりますが、ヤマザキとダイエーがあるので、そのへんが協力しないと無理ですね。

[666: 口コミ知りたいさん]

>>665 口コミ知りたいさん
総武線快速停車駅の市川駅周辺の人口が本当に減るなら、市川市内の他の駅周辺の人口減はもっと大変なことになってそう。普通に考えれば市川駅周辺の人口が減るのは、市川市で最後だと思います。

[667: eマンションさん]

>>666 口コミ知りたいさん
横ですが、
一番かどうかは分かりませんが、仰る通り、最後の方であることは間違いないと思います。
ただ、市川駅周辺で考えたら、北口より南口が先ですよね。

あとは単純に駅の問題だけでもないですよね。
本八幡駅前と、市川駅南口徒歩7分なら、本八幡駅前の方が後でしょうし。

[668: 匿名さん]

市川駅周辺の楽しめるスポット

①江戸川サイクリングコース
https://www.ichikawa-kankou.jp/type-b/%E6%B1%9F%E6%88%B8%E5%B7%9D%E3%8...

②里見公園
https://www.city.ichikawa.lg.jp/gre04/1111000001.html

③じゅんさい池
https://www.ichikawa-kankou.jp/type-b/%E3%81%98%E3%82%85%E3%82%93%E8%8...

④真間山弘法寺
https://maruchiba.jp/spot/detail_10061.html

サイクリングコースは、千葉県側は松戸まで続いていて矢切の渡しとかもあります。江戸川を渡って北上すれば、柴又の帝釈天、水元公園あたりにも足を延ばせるでしょう。もちろん信号無しで。

市川駅周辺は、東京駅から10キロ圏内にもかかわらず、交通の利便性はもちろん、長く人が紡いできた歴史があり、自然環境豊かで大変住みやすいです。

ご検討の方は是非一度現地に足を運んでいただければと思います。特にお勧めは、里見公園、ジュンサイ池、矢切の渡しエリアです。散策をした後で、矢切駅の笑顔の湯に寄っていただければ市川の良さを満喫できると思います。

[669: 匿名さん]

この夜景を自宅から毎日見れると思うと楽しみ過ぎる。
https://yakei.jp/japan/spot-photo.php?i=ilink

[670: eマンションさん]

（スムラボ）定期借地権を検討するすべての人へ
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

（スムラボ）リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/#i-20

[671: 勉強中]

液状化や工場排煙の問題はあるが

最近、マンション火災が増えている

ココだけではないリスクだが、一軒家でも延焼のリスクはあるが
一軒家なら土地は残り建て替えることができるが

定借はどうなるんだろう？

直して使うんだろうか？

[672: マンション検討中さん]

定期借地権、融資が付きづらい問題
新築で購入する際は特に問題なく融資を受けることができるが、中古で売却する際に買い手に融資が問題なく付くかどうかはリセールを考えるうえで重要なポイント

[673: マンション検討中さん]

定期借地権マンション
購入時にチェックしたいポイント

・販売価格が相場評価なりにディスカウントされているか？（所有権マンションの2割安が目安）
相場評価の価格に比べて高く販売されていることが大半ですので、相場評価相当にディスカウントされていればリスクはかなり抑えられることができる

・前払い地代はあるか？
前払い地代があるとその後の地代コストが抑えられます。リセールにおいてもプラスに働く部分ですので、要チェック
→前払い地代ないよね？

・希少性のある立地か？
定期借地権であることを差し引いても住んでみたいと思える立地のマンションはその後も高く評価される傾向にある
→残念ながら希少性があるとは言い難い

[674: マンション検討中さん]

定期借地権マンション購入における心構え

所有権のマンションに比べてリスクが大きいことは確かです。そのリスクを負ってでも住みたい立地なのか、リスクの大小はいかほどなのかを精査し、リスクに対してリターンが上回るようであれば検討を進めていけば良いと思います。

販売する側は「希少な立地にお安く住めます」と甘い言葉をかけてくると思いますが、物件価格だけに惑わされることなく最低限本記事で触れている切り口はチェックの上、リスクの全体感を正しく把握するように努めてください。

定期借地権は終わりが決まっており、年とともに価値が目減りしていく特徴があります。所有権のマンション以上に購入の段階で出口戦略を明確にするべきです。

借地期間残40年（築30年）以降、所有権との開きが大きくなっていきます。売却を前提に購入する場合は、余裕を持って残50年（築20年）を目処に売却を視野に入れておきたいところです。逆に残40年（築30年）を切っても保有する場合は、賃貸等を組み合わせ借地期間満了まで持つということを意識したいです。

[675: 匿名さん]

>>671 勉強中 さん
火災や自然災害などで定借マンションが損傷した場合については、
補修可能であれば、損傷を直して使えばよいです。

問題は、補修に莫大な金額を要する場合とか、補修が不能で建替えを要する場合です。
定借で期間が決まっていて満期には更地にして土地を返さないといけないので、たとえば残存期間が30年しかないときに建替えが必要になっても、その時点で建替えるのは非現実的です。
万一そのような事態になったら、建替えられることなく、マンションが損傷して住めない状態のまま放置されることになりかねません。
やはり、期間70年の定借マンションは遅くとも20年後までに売り抜けるのが吉です。
それ以降も保有し続ける人は、万一マンションが甚大な被害を受けたら仕方がないと割り切るしかないでしょう。

[676: マンコミュファンさん]

定借の末路
船橋駅のランドマークも築15年で坪130万
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_76116425/

[677: 匿名さん]

>>676 マンコミュファンさん
定借期間が50年と短いので残存期間35年となり安いですね。定借物件の価格推移をみる試金石となるのでしょうか。

[678: マンコミュファンさん]

>>676 マンコミュファンさん
ここ新築時は5000万くらいだったよ。

築17年のパークタワー船橋は7700万、駅徒歩が4分だから条件がかなり良い
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_76265501/

逆に駅徒歩が同じくらいで築12年（若干新しい）だと6000万
https://suumo.jp/ms/chuko/chiba/sc_funabashi/nc_75304593/

新築時は2割安だけど中古だと同じくらいのレベルのマンション比4割くらい安いね

[679: 匿名さん]

プレシアタワー船橋駅周辺の中古マンションの資産価値ランキング74位なのだが。
https://www.sumai-surfin.com/search/ranking/used/wealth/station/1924/?...

リーフシティは市川駅周辺の資産価値ランキング間違いなく3位以内ですよ。
比べるだけ失礼だと思いませんか？ｗ

[680: 検討板ユーザーさん]

>>679 匿名さん
よくわかんないけど、こういう人が定借を買っちゃうんだろうね。

[681: 匿名さん]

定借マンションが出回り始めたころは、期間50年というのが多かった印象。パークハウスプレシアタワ―もその一例。
でも、それだと転売するときに残存期間が短くなって（住宅ローンも利用しにくくなり）安くしないと売れなくなるという懸念があることにデベが気づいたのか、最近の定借マンションは期間70年というのが多い。
70年あれば、20年後に転売するときにまだ期間が50年残っているので大丈夫だろうということ。ただ、建築後50年以上経過すればタワマンは老朽化すると思うので、70年間もつかどうかは別問題。

[682: 匿名さん]

20年後に転売するとしても、その時の購入者は残存期間が50年しかないということを大きなデメリットと捉えるので、同じ20年落ちの所有権物件に比べてより多くの価格メリットを提供しなければならない。同じ理屈から残存期間が少なくなればなるほど所有権物件に対する大幅なディスカウントが必要となるので、資産価値の観点からは定借マンションには手を出さないほうが無難だと思う。

[683: マンション掲示板さん]

>>676 マンコミュファンさん
まさに定借の現実、ですね。
14階、83.52m2ということなので、1402号室。
当時の分譲価格は4100万。

築15年。15年前はマンション底値の時期で、同時期に竣工した都内マンションは新築時の2倍になっている中、この数字はここを検討している人にとっても痛烈なインパクトがあるのではないでしょうか。

申し訳ないが、間違いなくここも同じ道を辿るよ。
既に契約してしまった人は、なるべく早く手放した方がいい。

[684: 通りがかりさん]

>>680 検討板ユーザーさん
ほんそれ。間違いなく一次取得者でしょうね。
一度でも持ち家を持った人なら絶対手を出さない。

[685: 通りがかりさん]

>>681 匿名さん
築60年で住めなくなったら、解体しても10年間は地代を払い続けるんですよね？

[686: マンコミュファンさん]

>>681 匿名さん
そもそも定借マンションは、情弱無知な人しか買わない。

残存50年のマンションを買ったら、15年後にこうなることが浸透すれば、ここの築20年（残存50年）の評価も絶望的なのでは？

1期2次で、どれだけ出すんでしょうね。

[687: 検討板ユーザーさん]

これだけ欲しくて買えない人がたくさんいると売主が値上げしそうで心配です(笑)

[688: eマンションさん]

>>687 検討板ユーザーさん
ほんとですね！一期2次の戸数が楽しみです！

[689: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[690: 匿名さん]

定借タワマンについての問題点が指摘されているので、ポジさんは（買えない人の僻みと茶化すのではなく）きちんと問題点に反論してほしいと思います。
もちろん、資産価値をまったく気にしないというのであれば、それはそれで定借タワマンを選ぶのはありだと思います。

[691: 購入経験者さん]

所有権＞定借＞＞＞賃貸でしょ、実際。
自分が欲しい物件の規模感や立地が定借だったとしても金持ちは購入すると思う。定借を購入するのがギリギリチョップの人はやめた方がいい。
ということで、定借を購入できるのは基本金持ちだと思うので、金持ち喧嘩せずで非常に良いコミュニティが形成されると思います。

[692: 名無しさん]

>>679 匿名さん
プレシアは三菱&大規模で船橋徒歩圏だから、悪くないですよ。資産価値ランキングが低いのは定期借地だからでしょう。だからリーフシティも築浅時期は多少良くても、10年位立てば一気に30位とか40位のように下がるでしょう。

[693: 名無しさん]

>>683 マンション掲示板さん
都内でなくても、野田線で一駅下った新船橋駅前のプラウド船橋は、2013年新築3000万円が今は6000万円で2倍です。やはり定期借地は資産価値を気にしない資産家の方に良いのだと思います。

[694: 評判気になるさん]

>>693 名無しさん
やはりタイミングも大切ですが、こればかりは人生設計のタイミングもあり、運もあるので、結局はその時々でいかにリスクの低い物件選びができるか、に尽きますよね。

契約してしまった人が、ネガ民は買いたいけど買えないだけ、と思いたい気持ちも分かるけど。

それは、身の丈ギリギリの一世一代の決断だったからであって、

本当に資産に余裕がある人は、まずそういう発想にはならないし、そもそもそれなりに金融リテラシーが高いので、間違ってもこの立地の定借には手を出さないと思うんですよね。

きっと蓋を開けてみると、ここの購入者層は、マンション一次取得者で、フルローンまでは行かずとも、大型ローンを組んで人生最大の買い物として購入する人だらけなのではないかな…

[695: eマンションさん]

>>692 名無しさん
市川駅周辺で総戸数500戸以上のマンションはリーフシティを含めて3物件しかありません。この3物件で一番新しくて一番ハイスペックなリーフシティがどうしてたった10年で30位、40位になるのでしょうか？建築費の高騰みてるとむしろ向こう20年、30年市川駅NO.1な気すらします。

[696: 名無しさん]

>>695 eマンションさん
ポジを装った究極のネガキャンw

[697: 名無しさん]

>>691 購入経験者さん
>所有権＞定借＞＞＞賃貸でしょ、実際。

それは一概には言えない。あくまで物件次第。

一回これ見てみて
https://youtu.be/yotsmr0edu4?si=16szWIJNT4AyD5Fu

[698: 匿名さん]

「所有権＞定借」の話しをしているので、賃貸か持ち家かというのとは別の話題。
定借が物件次第というのは、都心の一等地のように唯一無二の立地の場合のこと。
このマンションはそういう立地ではないので、資産価値を度外視できる人以外は手を出さないのが無難かと。
契約してしまった人は、築浅のうちに売却すればよいと思う。そうすれば無傷で済む。

[699: マンション掲示板さん]

結局、小岩とか平井のタワマン買えないし、（今後あるかもしれない）市川の所有権も買える見込みがないから定借にせざるをえないってだけですよね？
所有権と定借の両方を変えるお金がある人であえて定借選ぶ人っていないですよね。

ここは地歴悪いし周辺も臭いし、治安もダントツで悪いので子育て世帯は選ばないし。
もし子育て世帯がいたら完全に親ガチャ外れてですよ。

[700: マンション掲示板さん]

結局、小岩とか平井のタワマン買えないし、（今後あるかもしれない）市川の所有権も買える見込みがないから定借にせざるをえないってだけですよね？
所有権と定借の両方を変えるお金がある人であえて定借選ぶ人っていないですよね。

ここは地歴悪いし周辺も臭いし、治安もダントツで悪いので子育て世帯は選ばないし。
もし子育て世帯がいたら完全に親ガチャ外れですよ。

[701: 検討板ユーザーさん]

>>689 匿名さん
角部屋狙いのゲレンデオバさんですか？
あのオバさんは無事買えたのでしょうか？
あのような方は自分の思い通りにならないとめんどくさくなるクレーマー気質なので、もし買えなかったら逆恨みで嫌がらせしてきそうです。

[702: 匿名さん]

年明けから北側2LDK売り出すって連絡きた！待ってた！ワイドスパンの2LDK！

[705: 管理担当]

[No.703～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[706: 評判気になるさん]

>>704 購入経験者さん
ネガが多い物件は、話題性が高い人気物件と、本当にヤバい物件の2択。
それぞれがどちらに該当するのかは、第一期販売戸数の割合をみれば明らか。

果てさて、リーフシティ君はどちらに該当するだろうか。

[707: 評判気になるさん]

>>704 購入経験者さん
粘着質とか、変態とか、人格の否定ではなく、
是非とも内容の否定をしていただきたい（出来るのであれば）

出来ないなら、無駄な抵抗はせず黙って見てればいいだけで、わざわざ書き込む必要なし

[709: eマンションさん]

>>707 評判気になるさん
まともに反論できないと誹謗中傷というか、他人を貶すことしかできない人と隣人になりたくないですね、、、
ご自身が良いと思う（＝購入する）のなら検討板を見なければ良いのに(笑)
自信ないんですかね。

[712: 匿名さん]

>>703 評判気になるさん
抜粋①の割合を満たすようなマンションは千葉だとベイパークぐらいしかなくないですか。

[713: 評判気になるさん]

>>712 匿名さん

この話を、そもそも千葉限定で考える意味ってあります？

本当に千葉に①に該当するマンションがないのなら、千葉のマンションは総じて人気がない、というだけでは？

分譲時に人気がなかったマンションも、その後値上がりすることはありますが、物件選びが良かったのではなく、購入のタイミングが良かっただけで、値上がり率も同時期に分譲された人気マンションには及びません。

そして①は何も東京に限った話ではなく、

話題のURAWA THE TOWERは、地権者多いし、高い高いと言われているけど、非分譲住戸除く全291戸のうち、第1期で93戸出してますよ。32%

ここでよく出てくる小岩は、全731戸　第1期108戸 14.8%
リーフシティ君（12.5％）よりはマシですが、第1期3次（実質 第3期）50戸と既に息切れ状態ですよね。完成までにまだ時間はあるとは言え、同じく前途多難だと思う。

[714: 匿名さん]

>>713 評判気になるさん
URAWA THE TOWERにしても291戸で32％売り出しとのことで、沖さんの基準では200戸未満は37％、400戸未満は34％なので不人気の仲間入りとなってしまいます。
50戸程度の小規模マンションだと第1期で60％以上の売り出しもそれなりにみますが、大規模になるとハルミフラッグやベイパークなどのごく一部の人気マンションを除けばなかなか最近では基準を満たすところは少ないのが実情なのかと思っています。
リーフシティが厳しい販売状況だというのは同意ですが、最近の状況を鑑みて基準の修正もありなのかと思いました。これ以上は本スレの趣旨から脱線するのでこれで終わりにします。

[715: マンション掲示板さん]

>>714 匿名さん
200戸未満で37％、400戸未満で34％なら、
300戸未満で、35.5％くらいでしょうか。

291戸で32％なら、概ねこのラインに乗ってる判断してもよくないですか笑

ただ、最近のトレンドは下方傾向にあることは同意です。

いずれにしても、ご認識の通り、リーフシティ君の販売状況が、極めて厳しい状態だということに変わりありません。

[716: 評判気になるさん]

>>703 評判気になるさん

【悲報】
販売概要（第１期２次）
抽選日　2024年12月7日（土）
販売戸数 20戸（全675戸中　2.96％）
販売済み住戸　第1期1次（2024年11月10日）　84戸（12.44％）

【考察】
あまりに少ない戸数と、前回から1ヶ月程度しか期間がないことから、今期は、第1期1次で抽選に外れた人の救済がメインなのでしょう。

【今後】
恐らく第1期3次は、実質的な第2期で、今後MRを新規で訪れる顧客がターゲットで、購入希望者数がある程度まとまった数字になってから、になりそう。と言ってもそんなに期間は空けられないので、2～３ヶ月後が目安。仮に3ヶ月後に引き延ばして、50戸程度なら目も当てられない事態。
1期1～2次で既に不人気マンションであることは確定済みだが、次回出してくる戸数（出せる戸数）によっては、今後の値下げの可能性の有無も見えてきそう。

[717: マンション検討中さん]

年明けから北側(駅方向)の販売が始まるって、昨日電話ありましたよ
17日から冬休みになるので、よろしかったら事前に説明できますとの事でした
年内は都合が悪るかったので、来年は？と聞いたら年明けは6日からで、正式発表は1/11からになるそうです
正月ゆっくり考えてみようかなぁ

[719: 評判気になるさん]

スレッドも全然伸びないし、ここ相当ヤバそうですね

[720: 購入経験者さん]

転売ヤーが短期で食い物にできないマンションのスレは伸びないよ
関係なく実需で粛々と販売は進んでいく

[721: マンション掲示板さん]

>>720 購入経験者さん
そもそも、そんなマンションと比べてる訳ではなく、その他大勢のマンションと比較して、ひどい状況だということ。

需要があれば粛々と進んでいくけど、ないからこんな状態なのでは？

[726: マンション掲示板さん]

ここって1期1次で何戸売れたんですか？

[727: 管理担当]

[No.708～本レスまでは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[728: 口コミ知りたいさん]

>>726 マンション掲示板さん

2027年1月引渡し予定　全674戸中
2024年11月　1期1次　84戸（残590戸、引渡しまで25ヶ月）
2024年12月　1期2次　20戸（残570戸、引渡しまで24ヶ月）

残り24ヶ月で、570戸。
仮に1ヶ月で20戸売っても、480戸止まり。

1期2次が20戸の時点で、売れ残ることは100%確定です。

[729: 口コミ知りたいさん]

>>728 口コミ知りたいさん
もう少しロジカルに、かつ正しく物事を語りましょう。
1. 次回以降で販売戸数を増やすことも十分あり、今のペースとは限らない以上100%売れ残るかはわかりません。(未来のことなので当然ですが)
2. 確定自体がはっきりと決まった状態のため、100%確定は頭痛が痛いと同じように意味が重複してます。

私も竣工までに売り切れるかどうかは際どいなぁとは思ってますが、未来のことなので断定はできないです。

[730: マンション検討中さん]

売れ残ることと資産性がないというのは相関するものの絶対ではないでしょ。同じ県内でも今中古で1000万～2000万値上げしてる幕張ベイパークのスカイグランドタワーも竣工後売れ残りがあったんじゃなかったっけ？

[731: 通りがかりさん]

>>730 マンション検討中さん
はい、クロスやスカイは売れ残りはありました。
なのでおっしゃる通り売れ残りと資産性の関係は絶対ではないです。
ただ一点考慮すべきは、当初ベイパークの開発が予定通り進むのか不明瞭だったため、最初の2本はその不安材料が織り込まれていたということです。
言い換えれば、ベイパークの開発が順調に進んだから最初の2本の資産性も高まったのであって、そういった周辺の開発が今後あるか？(あるいは順調にいきそうか？)という点が竣工後の資産性向上に大きく寄与してきます。
そのような周辺の開発がリーフシティ市川周辺であるかと言われると、少なくとも現時点ではないかと思います。

[732: 匿名さん]

この物件に限ったことではないが、立地がビミョーな場所に定借マンションを建てるのは考えものですね。
デベさんも今後は定借を避けるようにしてください。
もし、地主が所有権を手放すことにどうしても難色を示すのでしたら、せめて普通借地権にするとか。

[733: マンション掲示板さん]

>>729 口コミ知りたいさん
未来のことなので断定できない、のは分かりますが、あくまで確率論の話です。

また、国語や日本語の授業ではないので、意味が伝わればよいのではないでしょうか。

過去実績を鑑みると、このマンションは売れ残ることが明らかな販売状況ですよ、というだけです。


また、売れ残ったからと言って、将来に渡って値下がりするとは言ってません。
売れ残りマンションは引渡し直後は値下がりする、と言っただけです。

その後の価格変動は、インフレの状況、不動産市況、市川の人口変動、このマンションの周辺環境の変化等、全てのプラスマイナスが相殺されて決まるので、マイナス要素（不人気マンション）は少ないに越したことはありません。

[734: 匿名さん]

ベイパークとリーフシティ比較対象にならないと思う。かたやどこでもいいからタワマンに住みたい人、かたや通勤利便性重視で住環境も重視の人内廊下だしスペックもリーフシティの方が上だしね。

[735: マンション掲示板さん]

いまいちよく分からんのだけど、一期で全戸数の何%しか出てないって指標意味あるんか？
リーフシティにしろ小岩にしろ抽選になってる以上売り出しを絞ってるだけなんじゃないんか？
抽選になってるのならもっと出したいなら出せてるけど敢えてやってないだけじゃないの？
ワイは別にポジじゃないけど単純に気になる

[736: 匿名さん]

時間を空けて小出しに出して、各期完売だけど竣工までに捌けずにってパターンもある。１期の場合、実績がまだないからモデルルームオープンから販売開始までの期間と総戸数に対する販売戸数の割合が一つの目安になる。

ちなみにどこの物件も来場者の反応や要望書を集めて倍率が付く程度に調整してる。倍率が付かないと検討者に思いとどまられると即売れ残り。

[737: 匿名さん]

>729

新築分譲マンションって一期が一番売れて後はじり貧になるのが通例。値下げ、新線開業とかビッグニュースが無い限り盛り返すのは厳しい。イーブンペースで見ているのでさえかなり楽天的。

[738: 匿名さん]

高値設定で時間をかけてってできたのは低金利のおかげ。利上げでフェーズチェンジとなっていることに気が付かないと。

[739: 匿名さん]

私は一期一次で購入しました。
恐らく20年程度で手放す事になるとは思いますが、リセールバリューの事は考えていません。（その時点で大幅に値下がりしているとも思いませんが）
この地域で中古含めて検討していましたが、価格とマンションのスペックの釣り合い、あと気に入った間取りがあった為決めました。
眺望・日当たり・駅距離・免震・内廊下・ディスポーザー・各階ごみ置き場・自走式駐車場・大規模一体開発（隣にスーパー）などなど、ここを逃したら当分出てこないだろうなと思っております。
タワマンの割に共有施設が少ないですが、管理費を抑えられてかえって良いかと。
まだ入居まで2年ほどあるのでゆっくりインテリア等考えるのが楽しみです。

[740: マンコミュファンさん]

>>728 口コミ知りたいさん
欲しい部屋はどこでも放出する方式なのに全然うれてない、、、
販売戸数増やしたいんだろけど、誰も買わず先着順になるだけなので増やせないんですよね、、、

[741: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[742: 名無しさん]

>>736 匿名さん

販売戸数を増やしたいなら倍率つかないようにすりゃいいんじゃないんか？販売戸数が減ることより出した部屋が売れない(=完売しない)ことの方が嫌がるってことなんでしょうか？

[743: 評判気になるさん]

>>735 マンション掲示板さん
新築分譲マンションの期分け販売の目的と裏事情について、一度勉強されるとよいですよ。
なにも専門書を丸ごと読まずとも、近いキーワードで検索すると様々な有益な情報を得られます。

[744: 匿名さん]

＞742

落選者出しても、直後に救済販売って手法もある。743さんがコメントしているようにちょっと調べればわかること。

[745: 口コミ知りたいさん]

>>739 匿名さん
20年後に分譲価格の何割で売れることを想定して購入しましたか？

一般的なシュミレーションでは、新築で買ったマンションは購入時の諸費用や、売却時の仲介手数料などを鑑みると、分譲価格の1.2倍で売却できれば、プラマイゼロと考えておくと良いですよ。

パターン①
分譲価格7500万で購入したマンションを、10年に9000万円で売却できた場合

その10年間は、以下のランニングコスト（月平均11.6万円）で住むことができた、と考えてよいです。
この場合、賃貸で入るより購入にメリットがありそうです。

月額55,000円
（管理費、修繕積立、地代、解体準備金）
年間300,000円
（建物固定資産税）
住宅ローン金利（仮に5000万、35年、金利1%の場合）
年間平均440,000円

パターン②
分譲価格7500万で購入したマンションを、10年に7500万円で売却した場合

9000万との差額、1500万を10年間の月額に分割すると、月125,000円

パターン①の結果と合算すると、月々24.1万円。
買った方が多少有利か。。

③パターン②
分譲価格7500万で購入したマンションを、10年に6000万円で売却した場合

月々36.6万

私個人は、①はないと思っていて、②～③の間くらいに着地できたら御の字なのではないかと思ってます。

仮にここにに新築で住みたい！としても、
わざわざ住宅ローンを組んでまで買う意味は見出せません。

[746: 匿名さん]

家賃を値上げしますという不幸の電話が話題に。地代も上がるだろうね。

[747: 匿名さん]

＞745

客観的な情報を知りたかったら、近隣のかつ売主の系列を外した仲介業者、できれば複数にあたるのが確かかな。

[748: 匿名さん]

ここのスレは１つポジコメすると１０ぐらいのネガコメが付くようにボットされてる気がするｗボットだから毎回同じ内容で辛いｗ

[749: 匿名さん]

>>745 口コミ知りたいさん
だからリセールバリューの事は考えていないと言ってるじゃないですか。
一旦ローンは組みますがこちらを購入できるだけの資産は既にあるので、気に入った物件だから決めたと言っているのです。
将来値上がりしようが下がろうが、自分が心地よく生活できれば満足ですから。

[750: 匿名さん]

売ることは考えているのにリセールバリューは考えない。ギャンブラーだね。

身動き取れなくなっても管理費、修繕積立はちゃんと納めてもらわないと。

[751: 匿名さん]

>>749 匿名さん
子供には財産を残さない主義ですか？

[752: 匿名さん]

>>749 匿名さん
資金に余裕があって、かつ資産性に拘らないなら戸建の方が満足度高くないですか？
戸建はリセールバリューが悪いから妥協してマンションにしてる人って多いと思いますが。

[753: 匿名さん]

>>752 匿名さん
実家が戸建てで私自身はマンションに住んでいますが、マンションののほうがいいです。
何より最近の物騒な世相を考えるとセキュリティ面でマンションのほうが圧倒的に安心感があります。また戸建てだと庭の手入れや草刈り、ゴミ当番など手間がかかる作業もあるがマンションだと全て管理会社にお任せなので気楽です。
ディスポーザーや床暖など快適な設備もついていてマンションのほうが満足度は高いです。

[754: 匿名さん]

>>753 匿名さん
なるほど。満足度でも戸建よりマンションなのですね。
資産にかなりの余裕のある人でしたらこのマンションはベストな選択かもしれませんね。
自分は資産性が第一ですのでとてもここも戸建も手を出せませんが・・・

[755: 匿名さん]

＞戸建てだと庭の手入れや草刈り、ゴミ当番など手間がかかる作業もあるがマンションだと全て管理会社にお任せなので気楽です。

自宅マンションと実家のマンションは草取りとか住民ができることは住民でってことと懇親も兼ねて住民でやってる。自宅マンションの棟の世話係の人は、庭の手間が大変だからマンションにしたのにって毎度ぼやいてる。

ここはどうするかだね。

[756: 匿名さん]

>>755 匿名さん
それ、築３０年超えの旧公団とかの話でしょ？
そんな貧乏くさい話がここで起こるわけないでしょ笑

[757: 匿名さん]

億ションだけど。

終わった後の懇親会で軽食と飲み物出してるから費用削減ってわけでないし。どちらかというと住民が集まるきっかけづくり。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん
草取りする億ションなんて聞いたことないわ笑

[759: マンション掲示板さん]

資産性に拘らずにマンション買うって、あり得ないから笑

A店では200円で売ってるものが、B店では100円で売ってることを知ってたら、普通はB店で買うのよ。

A店で買う人は、B店で100円で売ってる事を知らないだけ。

で、買った後にB店の存在を知って「私はお金には困ってないので」って言ってるようなもの。

困ってる困ってない以前に、情弱無知なだけなんだよ。

[760: 匿名さん]

>>759 マンション掲示板さん
その例えはちょっと違くないですか？
あなたの言ってる例では同じものが店によって違う値段ってことでしょ？

不動産は全ての部屋が一点ものなのだから。
満足できるものを消耗品として買うってことじゃないですかね。

定期借地なんてかなり割高な消耗品だと思いますけどね・・・
都内の新築分譲賃貸の方がはるかにベターだと思います。

[761: マンコミュファンさん]

>>760 匿名さん
より分かりやすく言っただけだよ笑
情弱無知という点では50歩100歩

不動産は一点物だからこそ、A点B点の値札だけではなく、その値札の下にある、ものの本来の価値を判断するべきなんだけど、そもそもその観点が抜けおちている人しか、ここは買わないってこと。

そして、住居を完全な消耗品と考えるなら、賃貸一択では？

最後の2行は何を言いたいのか意味がわかりませんでした。

[762: 通りがかりさん]

>>761 マンコミュファンさん

すまんけどそれっぽいこと言ってるようでめちゃくちゃ浅いからネガになってないな。
先の例えも意味不明。

--
A点B点の値札だけではなく、その値札の下にある、ものの本来の価値を判断するべきなんだけど
--

それぞれ大事にするポイントがあって、そこに価値を見いだしてるから買ってるのでは？
さも絶対的な「ものの本来の価値」が存在するようなコメントだけど、それって何？みんなのために教えてくれよ～

[763: 匿名さん]

>>751 匿名さん
子供はいませんので自分が施設に入るかここで人生終えるまで楽に満足して暮らせる事を最優先にしています
戸建てはメンテナンスが大変なのと安全性の問題でマンション一択です
これだけ大きなマンションで、なぜ全ての人が同じ家族構成や年齢層だと思い込むのか不思議です

[764: 匿名さん]

>>763 匿名さん
やはりそういうことですよね。

一般家庭（子育てしローン組みながら将来の資産形成をする）の人が市川の定期借地を買うとは思えなかったので・・・

あなたのような属性の人ばかりに選ばれるマンションだと思うのですよね。
だったら定期借地の分譲なんかにしないで、高級シニア向け賃貸とかにしておけばよかったのにと思いました。

[765: 通りがかりさん]

>>764 匿名さん

--
だったら定期借地の分譲なんかにしないで、高級シニア向け賃貸とかにしておけばよかったのにと思いました。
--

これって何で？
君の大事にしてる観点でいいから、
貸借<賃貸の理由を分かりやすくみんなのために教えてくれよ～

[766: 通りがかりさん]

>>765 通りがかりさん

貸借<賃貸 → 定借<賃貸でした～

[767: eマンションさん]

震度7の地震が来たときに、近隣でここより確実に命が助かる可能性が高い物件って、他にどこがある？
制振じゃ話にならないし

[768: 周辺住民さん]

地震が来たら　ここは液状化する可能性があるから、立地としてはどうかと思う

また近隣の工場から　朝の6時30分ごろに蒸気のようなものが出ているのを
たまに見かける

定借のいい面よりここは悪い面の方が気になる・・・

[769: 匿名さん]

免震でも液状化して配管損傷したら雪隠詰め。

[770: 名無しさん]

>>764 匿名さん
というか、ここを買った方が良い（コスト的に）属性ってないんですよ。
なので、住民の属性はまばらで、唯一の共通項が、情弱無知といことかと。
　

[771: マンション掲示板さん]

>>770 名無しさん
検討の参考にしたいので、どういう理由で情弱無知なのか、詳しく教えてください。

[772: eマンションさん]

震度7でもここより確実に命が助かる物件はどこか聞いてるのに、結局ゴニョゴニョ話を逸らして終わりか
液状化も少なくとも震度5強までは東日本大震災で、液状化がなかった事は確認済みなので安心ですね

[773: 名無しさん]

>>771 マンション掲示板さん
ごめんなさい、買いたくても先立つものが無くて、1期で条件がいい部屋を購入した人が羨ましくて、悔しくて、アパート暮らしがつらくて、給料も増えなくて、年齢的にもローンを組むのが難しくなってきていて、団信にも引っ掛かりそうで、独身で、非正規で、親の援助も無くて、手付金も用意できなくて、情弱無知なんて言ってしまいました。本当にごめんなさい。(〃艸〃)ﾑﾌｯ

[774: 匿名さん]

>>765 通りがかりさん
定期借地でたった７０年後に巨大ゴミの塊になるものを作るくらいなら何も作らないほうが良い。かといってこの好立地を地主が活用しないわけがない。だからと言って、人口減で若年層が減っていく中、空き家は増え続け分譲マンションも腐るくらいダブついているのに、市川の資産価値が保てるはずのない定期借地分譲マンションを情弱に売りつけるようなまねは社会正義に反してるとさえ思う。

地主が確実に地代を得て財閥系デベが揃いに揃って暴利を得て、将来のあらゆるリスクは購入者が負うというのはあまりに不均衡、不公平な商取引だと思うのだがここを買う人は考えないのだろうか？普通のマンションでさえ出口が見えないのに。763の方のように資産性、相続を考えないシニア層がメインターゲットならば早い時期に相続放棄とか、ここならではの特有な問題も出てきそう。

デベが普通借地で借りてリスクも背負って今後長く日本社会に貢献できるようなものを供給してもらいたい。例えば高級シニア賃貸とかって話です。出口を考えずに首都圏にタワマンを乱立させて売ったらそれっきり？大企業の社会的責任ってないのですかね？

[775: マンコミュファンさん]

震度７の話してるのに、震度５で液状化しなかったから大丈夫とか、全く論理的でなくて呆れる

[776: マンション検討中さん]

高級シニア賃貸は隣というか敷地内にオウカスができるよね

[777: eマンションさん]

震度7で、人が亡くなるのかの話をしていたのに、液状化の話にすり替えているのは自分なのに、全く理解すらできてなく呆れる。
少なくとも震度5強では、一部の浦安市や江戸川区であったような液状化は見られなかったというのが事実であり、震度7で絶対に液状化が起こるとか起こらないとか、具体的にどの程度の被害なのか誰も断言できないのでは？
そして、ここよりも近隣で地震発生時に生存確率が確実に高いと思える物件がたくさんあるなら、物件名をいくつか言ってそちらに誘導すればいいし、結局何も言えないのなら黙ってれば？
ゴチャゴチャ言い訳ならいらないから

[778: マンコミュファンさん]

ようするに震度５で液状化があったのなかったのの話は、全く意味がなかったってことだな。なんのために言ったやら。

[779: 通りがかりさん]

20階くらいまで立ち上がったら相当見映えすると思うんだけどな。ワンフロアこの世帯数のタワマンは千葉ではまず無いので。

[780: マンション検討中さん]

液状化でマンションが倒壊したのは1964年の新潟地震位しか無いでしょ
60年前の話をされて実感がわかないなぁ
それ以来技術も進化したので、3.11で新浦安駅でタクシーが水没？地盤沈下？あのショッキングな写真で有名になった新浦安でも液状化で分譲マンションの倒壊は一棟もなかった。
賃貸マンションなら海楽で傾いて建替えになった建物を見たけどね
そもそも分譲と賃貸じゃ明らかに造りが違うよ

[781: 職人さん]

液状化でマンションが倒壊すると言ってる人は一人もいませんけど、大丈夫ですか？

[782: 周辺住民さん]

賃貸との違いがわからない
7000万円で買って　70年住んで　年間100万
中古で売る前提だとしても　

毎月　8.3万+管理費+修繕費+解体準備+建物の固定資産税+地代+銀行借り入れがあれば利息など
これだけで14万

住宅ローン減税があるから、当面は月10万くらいがかかる

市川駅から10分くらい離れた場所なら12万くらいでグレードは落ちるが
賃貸マンションはあるし

家族構成が変われば引っ越すこともできるし、住環境が悪いと思えば引っ越すこともできる

同じ敷地内にある賃貸の物件の賃料がいくらかにもよるが

工業地域で近隣の工場からの排煙も気になるし
ここはパスだな

[783: 名無しさん]

>>782 周辺住民さん
パスじゃないでしょwちゃんと予算オーバーていいましょうよ(T^T)

[784: マンコミュファンさん]

昨今の不動産市場高騰でマイホーム取得を先送りしてきてしまった40代が、住宅ローンを組む以上これ以上の先送りはできない！という切羽詰まった状態で、最後に掴まされる伏魔殿のようなマンション。

年齢的にも資金的にも他に選択肢があったら、ここに行き着くことはないよ。

>774に完全同意します。
騙される方も悪いが、売る方もどうかと思う。
幸いまだ契約してない人は、ちゃんと勉強してから決断した方がいい。
契約してしまった人は、今からでも遅くないから、損失を最小限におさめる術を勉強した方がいい。
（手付金放棄で契約解除が一番傷が浅いと思うよ）

[785: 口コミ知りたいさん]

結局、得するのは京葉ガスとデベだけのような気がします。住人は他より少し安いということ以外、得することはないですかね。価格が一番重視な方には合っていると思いますが。予算に上限がある以上、許容は必要ですが、他が無いから仕方なく買うというのはあまりお勧め出来ないですね。もちろんここが絶対欲しいと心から思えれば買うべき物件です。

[786: 評判気になるさん]

>>770 名無しさん
おっしゃる通り、そして771のように自分の頭で考えることができないというのもありますね。

[787: マンション掲示板さん]

>>782 周辺住民さん
市川駅でも不人気エリアで不良外国人が多く工業地帯（匂いが市議会で取り上げられるレベル）、道も細く「まともな」子育て世帯には向いてませんよ。

そのうえ液状化のリスクは高いのに、住民(お隣さん候補)のレベルは低い。

そもそも定借マンションで激安なのに売れ行きが悪いのが全てかと。

[788: 匿名さん]

>>787 マンション掲示板さん
激安っていうのは違うと思う。
定借のくせにクソ高い。土地の持分ないなら今の半値ならでいい。

[789: 検討板ユーザーさん]

>>784 マンコミュファンさん
平井、小岩あたりを買えない出涸らしみたいな住民か、世間知らずしかいないマンションって怖いですね、、、

[790: マンション検討中さん]

100歩譲っても他にここより良いところが無いからこのマンションを買うんだよ、
他に選択肢があればここを買うのも良し、他を買うのも良しだよ

[791: マンション検討中さん]

>>790 マンション検討中さん
たくさんあります（苦笑）

[792: 通りがかりさん]

>>790 マンション検討中さん
ここ以外はパスじゃないでしょwちゃんとここ以外は予算オーバーていいましょうよ(T^T)

[793: 匿名さん]

パークシティ市川ザ・タワーだったらこんなに舐められなかったのにね。

[794: マンション比較中さん]

>>789 検討板ユーザーさん
市川住んでる人は、平井小岩より市川の方が良いと思ってると思いますよ。23区内の低評価立地で購入をするより、千葉県内の高評価立地で購入をする方が全然まし。市川市と浦安市は千葉県の2トップだと思っています。

[795: マンコミュファンさん]

>>785 口コミ知りたいさん
そう、得するのは京葉ガスとデベだけ。
所有権マンションと比べたら、分譲価格は安いんだろうけど、あちこちに罠が仕掛けられていて、結局総支払額額は所有権マンションと変わらない。
にも関わらず、定借の呪縛からは逃れられない。

ハザード（液状化、ハザード）、用途地域ともに住宅地として最悪な条件の土地なのに（劣悪な環境に変化する可能性が多分にある土地）、、、

ここを購入するということは、今後70年間、この土地に何が起きたとしても、自由に離れる権利を放棄することと同意だということを知っておいた方がいい。

この土地は、仮に所有権だったとしてもリスクが高いのに、定借なんて、目も当てられない。

売りたい時に売れない持家なんて、負債でしかない。
他が買えないのなら、賃貸の方が100倍マシだよ。

[796: 口コミ知りたいさん]

>>794 マンション比較中さん
まずは千葉のトップより、東京の低評価立地の方が、偏差値は高いという現実を受け入れた方がいいですよ笑

そして、何より重要なのは、市川のマンション全てが低評価な訳ではない。

[797: マンション比較中さん]

三井は売り方が上手い。ここは上棟まではなるべく先着出さないように売っていくんだろう。上棟して外観が見れるようになれば黙っていても売れる。ネガさんいろいろ言えるのも今のうちですよ笑

[798: マンション比較中さん]

>>796 口コミ知りたいさん
市川駅でこの物件より良い物件てどこ？具体的に笑

[799: マンコミュファンさん]

>>797 マンション比較中さん
この販売状況で、売り方が上手い、とはさすが情弱。
天下の三井ですらこのザマ、という方が実態に近いかと。

[800: マンション検討中さん]

そこまでボロクソ言うマンションに、こんなに執着する理由は何なんでしょうね。
何度も「あなたが気に入るもっとリセールバリューのある、素敵なマンションの事だけ考えていて下さい」と言われているのに。
ここを見ている検討者が全て買うのやめますと言うまで続けるつもりなんでしょうか。