リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/

[572: 名無しさん]

>>570 eマンションさん
金ないんだからあなたは賃貸でも入れないだろw
人生最後まで賃貸で頑張ってください、インフレ率0％さん

[573: 匿名さん]

>>566 匿名さん
あなた、販売関係者ですよね？
思った以上に頭の悪い人のようですね。話にならない。

「定期借地」のメリット・デメリットに限った話をしてるのです。
だから、その他の要素を排除して（ないものと仮定して）考察することは当たり前でしょ？
物理の授業で重力を学ぶときに「空気抵抗は無視する」って散々見なかった？
現実には物が落下するのに空気抵抗は無視できないよね？
仮定を妄想って・・・
論理的思考ができないのはゆとり教育のせい？今は分数すらできなくても文系大学は入れるからなあ。あなたはそんな人？

あとは、>>567の方の言ってる通り。

で、インフレの話に逃げるも何も、565で言った通りインフレのことを考えれば、なおさら定期借地は最悪の選択ですよね？
墓穴ほってるじゃん。大丈夫？

今後インフレになると仮定して、定期借地マンションを買うメリット教えてよ笑
インフレでも解体費用は据え置きなの？

[574: 匿名さん]

結論出ちゃいましたね。
インフレも考えれば土地の区分所有権すらない借地権の不動産はいくら安かろうと買ってはいけない。

資産守りたければ土地の価値のあるところに”投資”をしよう！
土地の持分さえあれば中古マンションであってもインフレ率に比例して７０年後も財産。

リーフシティ市川 ザ・タワーはいくらインフレが進もうと、周辺不動産がどんどん上がって行こうとも、ここは７０年後にはただのゴミ。
ゴミのためにリスクとるならたいして負担額が変わらない賃貸の方がまし。

反論ください。

[575: アイリンクタワー住民]

>>563 口コミ知りたいさん
スカイツリーは市川の南西なので、南向きでも見える。南東には江戸川が東京湾に注ぐのももみえるはず。

[576: 匿名さん]

70年後は人口減少で誰も住まない負動産立地とか言ってたのに、所有権でないから価値がないとか、方針がブレブレだなwはっきりしろよ。
70年後も価値がある土地と認めたんだ？へー
あと解体費用のインフレなんて、70年間賃貸で払う費用や、70年後の建築費に比べたら、戸あたりの費用なんて大したことない。
そんな計算もできてないんだな。
RCの解体費用や建築コストを自分で調べてみれば。

[577: 匿名さん]

賃貸のがマシならリーフシティ内の賃貸に新築で住めばいい。75平米なら安くても月25万で年間300万くらいするだろう。リーフシティの価格が大幅に下がるだろう30年すんだら家賃だけで9000万円する。そこから築30年のリーフシティ分譲住戸を安く買えて嬉しいですか？いま30歳だったとして、60歳から築30年のタワマン住んで嬉しいですか？

[578: 匿名さん]

>>562 匿名さん

>①築50年、残存20年の（定借）マンション、あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？
　→築50年では修繕費用もすごく嵩みそうだし、定借残り20年では二束三文の価値しかなさそう。タダ同然の価格でも買わないかも。

>②築30年、残存40年の（定借）マンション。20年後に手放すとなると、①の価値しかない。あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？
　→転売するつもりなら築30年・残存40年の定借マンションは買わない。最後まで持ち続けるという前提であれば、分譲価格の半額以下なら検討してもいい。

このマンションを買う人は、最後まで持ち続ける覚悟がないのならば、20年以内に売り抜けることをお勧めします。それ以降になると、売るタイミングを失してズルズルと持ち続けた挙句、叩き売ることになるかもしれません。

[579: 匿名さん]

>>576 匿名さん
「70年後は人口減少で誰も住まない負動産立地とか言ってたのに」は誰のコメントかしらん。他のいろいろな人のコメントと混同してるからブレブレと言われるが何もぶれちゃいない。

インフレを考えればなおさら定期借地は最悪。
全くぶれない主張だよ。
（市川の土地の価値が他と比べてどうかとの評価はまた別の話。その話を続けるなら、資産価値のためにはこんな新築買うくらいなら都内の中古にしとけって結論しか出ない）

「日本最古レベルの分譲マンションは四谷で当時70平米233万円」
この話でいいじゃん。
何年前の分譲か知らないが、仮に５０年前だとするよ。
５０年前に、区分所有権で買ったのと、定期借地で買ったのと、これを比べてどちらが今幸せ？建物自体は住めないほどボロボロと仮定してもいいし、新築並みの状態と仮定してもいいよ。
簡単すぎる質問だから明確に答えられるよね？

[580: 匿名さん]

>>578 匿名さん
みんながそれ（①や②のリスク）に気が付いたら、「20年以内に売り抜けること」もできにくくなりますよね！要するに購入直後から資産価値を維持しにくいってことですよ。安物買いの銭失いじゃないですかね。

[581: 匿名さん]

>>576 匿名さん
「あと解体費用のインフレなんて、70年間賃貸で払う費用や、70年後の建築費に比べたら、戸あたりの費用なんて大したことない。」
それがわかってるんだろ？
それぞれの比率なんてインフレ率がどうなろうとたいして変わらないってことだよな。

だから定期借地のマンションの５０年後の賃貸の家賃を想定するのにインフレは考えず、「今の価値で」って条件にしていたんじゃん。
馬鹿なこと言ってたことに気が付けた？

[582: マンション検討中さん]

>>577 匿名さん
いいですね！このようなレスは大歓迎です。
以下私の見解です。

仮に新築時の家賃が25万としても、それが持つのは長くて10年まで。それ以降は下がるでしょうね。
さすがに築30年のマンションに今の価値で25万も払う人はいないでしょう。

以前シュミレーションしたのが35年だったので、
仮に35年の賃料を平均22万とすると、総支払額9240万円

分譲価格をゆうに超えていますが、
これなら新築が買えてたじゃーん！とはなりません。

なぜなら購入すると、購入時の諸費用の他、月々のランニングコストが発生するから

【前提条件１】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・頭金無し　8400万借入（35年返済、金利1.2%固定、ボーナス併用無し）
→月々　25万
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・35年間の総支払額：1億3440万

ちなみに、ここは購入時に地代の前払いは必要ですか？
必要な場合、75m2でいくらですか？
その分、総支払額は高くなります。

また月々のランニングコスト7万円も、実態とズレている可能性が高いです。修繕費も上がっていくでしょうから、実際はもっと高いのではないかと想像します。

いずれにしても、総支払額は1億3440万より上振れするのではないかと思っていますが、実際はいかがなものでしょうか。

[583: マンコミュファンさん]

>>578 匿名さん
貸せば良いのでは、市川駅周辺では一番高い単価で貸すことが出来ると思います。

[584: 匿名さん]

>>578
70年後は人口減少で誰も住まない負動産立地とか言ってたくせに、所有権でないから価値がないとか整合性が取れない事言ってるし、家賃は今の価値で換算するのに、修繕費はインフレ率を加味する？
とうとう矛盾してる事を色々と言い出して、どちらの意見が正しいか結論出ちゃいましたね。
あと、管理費、修繕積立金、地代、解体準備金に関して、正確には下記の通りですよ。
S72F1タイプ　72.9㎡の場合(月額)
管理費：23260円
修繕積立金：10130円
地代：6800円
解体準備金：14800円
合計：54990円

[585: 匿名さん]

>>584 匿名さん
「70年後は人口減少で誰も住まない負動産立地」
ってどのコメント？検索しても出てこない。

「家賃は今の価値で換算するのに、修繕費はインフレ率を加味する？」
どのコメント？

「合計：54990円」
そうなの？教えてくれてありがとう。以降はこの額（近似値５５０００円）で検証します。

[586: 匿名さん]

>>583 マンコミュファンさん
ここ貸して、自分はどこにどうやって住むの？

[587: 匿名さん]

>>584 匿名さん
「どちらの意見が正しいか結論出ちゃいましたね。」
どういうこと？
そもそもあなたの意見ってなに？

私の意見は、
定期借地はデメリットが大きすぎる。この物件は魅力はあってもこのデメリットを打ち消せるものではない。
インフレを考えればなおさら定期借地は最悪。
資産性を考えるなら絶対買ってはいけないマンションである。

この反論をしてと言ってるのに何も出てきてない。


>>507
このコメントはあなたですかね？
「資産性を気にしないで買える」って、賃貸より高かろうと買うんでしょ？
資産性を前提として検討する人と資産性を前提としない人とでは、土俵が違うんだから議論にもならなければ、どちらの意見が正しいなんて結論はないよね？

[588: 匿名さん]

>>578 匿名さん
504は私ではないですよ。
もちろん定期借地権は、地主が売りたくない立地が基本ですから、所有権でないのはデメリットですね。
>>578 はあなたですか？
「50年も経てば残存価値は限りなくゼロに近いと見込んでおく必要があるのは間違いない」と言っていますが、このスペックで市川駅周辺に他にないのになぜ賃料が取れないと見込んでいるんですか？
反論できてないのはあなたですよ？
ランニングコストも上がるようなインフレなら、賃料相場も上がるのは常識ですけど。
あなたは、定借は70年後に土地の持分がなくなるから買えないけど、家賃も取れないような負動産にはならない立地と認めてるんですよね？
あなたの意見であれば、こちらも色々とデメリットがあるタワーズウエストの方が所有権だから、より住みたいという事ですよね。
少なくとも私にはそれが、100人中100人近くが選ぶ選択とも思えないし、QOLの向上に繋がるとも思えません。
自分が賃貸で住むなら、よりQOLが上がる部屋や物件に高い賃料を払うと思いますけどね。

[589: マンコミュファンさん]

せっかく天下の三井さんが最初から価格提示して安売りしてくれてるんだから、買いたい人は早くモデルルーム行って希望の部屋に要望書入れた方がいいですよ。定借のネックもここより分かりやすく説明してくれます。

[590: 匿名さん]

>>584 匿名さん
正確な数字ありがとうございます。
思っていたより、地代が安く、解体準備金が高かったです。

ちなみに、土地の固定資産税はゼロだと思いますが、建物の固定資産税は支払うのですか？

購入時に一定額の地代の前払い金は納めますか？
納める場合、S72F1タイプでいくらですか？

修繕積立金は所有権マンションと同様に上がっていきますか？

質問ばかりですみませんがよろしくお願いします。

[591: 検討板ユーザーさん]

>>590 匿名さん
住み始めに解体一時金として1458000円必要になりますね。
建物の固定資産税は払うので、固定資産税は保守的に見て、所有権と比べ月額換算なら月々5000円程度安くなるイメージで思っておけば良いかと。
私はまだまだインフレが続くと思っていますので、将来的に修繕費の値上げはあると思います。ただ自走式駐車場で免震マンションというのは、修繕費の上がり幅は低い方だと思いますので、他のタワーマンションと比べれば管理費と修繕費は低い方だと思います。
住宅ローン減税なども、うまく活用できるといいですね。

[592: 匿名さん]

>>588 匿名さん
どれが誰の投稿か分かりにくく噛み合ってないことが多々ありますが、あなたが何を言ってるのかさっぱりわからない。

このマンションにネガティブな評価とポジティブな評価が分かれていて、それぞれの相違と思われる点についてまとめますと、
ネガの共通の言い分は、マンションの購入は資産価値を重んじて行うが、ここがよくないという理由は、
１定期借地
２エリア人口予測
３このマンションに限った特有な事情（匂い、水害リスク、道路・・・）

こういうことです。その中でこの最近の話題は「定期借地」の問題（将来予測）でした。
インフレの話は前の方も言ってる通り、「いつ」という時期の問題であって、現金の価値がどう推移するかの予測の話で、このマンションの特有の事情を検証するためには除外して考えればいいことです。

「ランニングコストも上がるようなインフレなら、賃料相場も上がるのは常識ですけど。」
これを否定してるネガ派のコメントはないし、そう思ってるならあなたらの理解力不足です。
むしろ、インフレになったら一様に上下することなんだから、このマンションを検証するにはインフレの話は除外しましょうと言ってるんじゃないですか？

「あなたは、定借は70年後に土地の持分がなくなるから買えないけど、家賃も取れないような負動産にはならない立地と認めてるんですよね？」
定借で土地の持分がないから買いたくないとは言ってます。
そしてこのマンションが定借でないと「仮定」すれば、築５０年になっても必要に応じてそれなりの家賃でならば賃貸での運用も、その他のマンションと同様にできる立地であると認めますが、定借であるという「現実」がありますから、築年が経つにつれ購入価格に見合った賃貸運用はできない条件のマンションである、と何度も同じことを言ってますよ。

先のシンプルな質問に答えてくれればはっきりするのですがね。

「日本最古レベルの分譲マンションは四谷で当時70平米233万円」
何年前の分譲か知らないが、仮に５０年前だとするよ。
５０年前に、区分所有権で買ったのと、定期借地で買ったのと、これを比べてどちらが今幸せ？建物自体は住めないほどボロボロと仮定してもいいし、新築並みの状態と仮定してもいいよ。
簡単すぎる質問だから明確に答えられるよね？

[593: ご近所さん]

インフレ下においては定借で町田でも定価より2～3割価格が上がるのにね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/680928/

35年賃貸で9240万円です！ってここ35年後に4000万円で買えるの？新築で購入してる人と築35年の中古を買う人の満足度は同じなの？ちょっと〇鹿なんじゃないの？

[594: 匿名さん]

>>586 匿名さん
ここはセカンド予定なんで、他に住むところありますよ。

[595: 匿名さん]

>>588 匿名さん
>>578 ではない横からですが、

「50年も経てば残存価値は限りなくゼロに近いと見込んでおく必要があるのは間違いない」と言っていますが、このスペックで市川駅周辺に他にないのになぜ賃料が取れないと見込んでいるんですか？

これについて、
賃料が取れない＝０円ではない。
安い家賃設定でなければ客つけができないということです。
理由は残り２０年の時限があって普通借家契約は立退料負担リスクを考えれば難しく、定期借家にするしかないです。

「このスペックで市川駅周辺に他にない」
あなたは市川愛が強い方のようですが、賃貸で入る人で市川にこだわる人がどれほどいると思いますか？

投資額からインカムゲインとキャピタルゲインを合わせて最終的にいくら儲かるかという、ある意味単純な話しかしてないのですがね。
不動産投資をしてれば簡単な話ですが、家賃収入を得たことない人には理解できないかもしれませんね。

[596: 匿名さん]

>>594 匿名さん
いや～、もし真実なら、一体どこに住んでる人がどんな理由でここをセカンドに選ぶのか？疑問すぎる。

さらに不可解すぎる疑問は、、、
セカンドを買ったのに、それを他人に貸すってどういう意味？
セカンドじゃないじゃん。

[597: 匿名さん]

>>596 匿名さん
貸さないですよ。花火観賞用にセカンドで購入するだけですから。私が年を取ったら貸すかもしれません。

[598: 匿名さん]

>>589 マンコミュファンさん
定期借地権マンションを売ってる人が、定期借地権マンションの致命的なデメリットを説明するはずがないw
説明責任はあるので、その責任を果たしているだけ。

自分が販売員だったら、と想像すれば分かるでしょ？

[599: 匿名さん]

>>597 匿名さん
はいはい・・・
「資産価値を一切気にしないで花火観賞用にマンションを買う」富裕層の設定ですね。
邪魔なので、さようなら。

[600: マンション検討中さん]

このマンションを花火用にセカンドで買うケースって、あまりにもレアすぎて一般化するのは無理がありすぎｗ
そのケースは無視してかまわないでしょう。というか、ほぼ実需かつ自己居住用ですよね、ここ買うの。

[601: 評判気になるさん]

>>595 匿名さん
横からですが、
賃料が取れない＝０円ではない。
安い家賃設定でなければ客つけができないということです。
理由は残り２０年の時限があって普通借家契約は立退料負担リスクを考えれば難しく、定期借家にするしかないです。

これについて、定期借家契約5年契約で賃貸に出しているタワマンもたくさんありますが、ディスカウント率がどれくらいになってますか？
仮に最後の20年間で定期借家にしても影響なんて誤差、築65年近くになったら定期借家契約のため多少安くなりますが、70年間賃貸に出した場合、所有権と比べて受け取り家賃が何％くらい減ると思っていますか？
70年間という長い期間から見たら、総額受け取り家賃の差の話なんて、◯鹿でもわかると思いますけどね。

[602: 匿名さん]

>>599 匿名さん
契約してきました。あなたは賃貸大好き、富裕層の養分設定でしょうか？それとも理解力皆無のお〇鹿設定でしょうか？

[603: 匿名さん]

>>599 匿名さん
両方でしょうね。

[604: 匿名さん]

>>601 評判気になるさん
「定期借家契約5年契約で賃貸に出しているタワマンもたくさんあります」
定期借家契約にする主な理由は以下２点だと思います。
１、多くは、契約終了後に自分で再度使用する予定がある。転勤などですね。
２、まれに（最近は増えてる？）、基本的には（普通借家で良い）投資目的の所有物件だが、滞納や近所トラブルなどに見舞われた時に強制終了できるようにリスク回避のため。

１、の場合は家賃収入はそれほど求めてないんじゃないでしょうか。貸す時に最低限の準備費用（リフォーム）で貸して、戻った時に自分のためにコストをかけてリフォームをする人が多いと思います。それは自分の住環境QOLの向上への出資ですね。

２、の場合はオーナーの考え方と諸事情で、準備費用（リフォーム）をかけて高めの家賃設定か（インカムゲイン重視）か、準備費用（リフォーム）をかけず低め家賃設定で賃貸運用を継続していずれ処分するときに多くの利益をとる（キャピタルゲイン重視）か長期的な視点で選ぶでしょう。

ここのように残り２０年の時限があって定期借家するときに、残り数年のためにリフォームに多くの費用を出せますかね？
長期的視点を持てず、選択の余地もないです。
築５０年で内装も古いままのタワマンに賃貸需要が高いとは考えにくく、相当に家賃は下げなくてはならないのではないでしょうか？

「70年間という長い期間から見たら、総額受け取り家賃の差の話なんて、◯鹿でもわかると思いますけどね。」

賃貸期間のインカムゲインの差がわずかでも、キャピタルゲインの差を含めたら大差があるということくらい◯鹿でもわかると思いますけどね。

[605: マンション検討中さん]

>>604 匿名さん
築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。
そんなレベルの認識で自称不動産投資家なんですか？
とりあえず、インカムゲインは大差ないないことは認めたんですね？
次にキャピタルゲインについては、私もインカムゲインの差に比べると所有権の方が有利だと思いますよ。
そのために所有権より安く設定されているので、当然と言えば当然ですね。
実際問題は70年前後経った後に、この規模の住人がいて建て替えの合意形成ができるでしょうか？
修繕派と建て替え派で揉めて、ゴールが決まらない分、修繕計画もゴタゴタするのは必至ですね。
その分、ゴールが明確にあるため築50年あたりから修繕計画もソフトランディングできるのですから、大規模修繕計画も比較的スムーズ。
キャピタルゲイン考えたら所有権の方が有利だよと言われても、70年間定期借地権でも実際に上がっているケースが多いのは事実です。

[606: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん
東急ハーヴェスト方式ですよね。先日10年ほど前に購入をした熱海を売却したんですが、約700万円で購入したものが1500万円で売却出来ました。

[607: 職人さん]

ここで家賃収入を計算している人は、空室係数を考慮していない
入居者が退去してすぐに入居者が決まれば別だが

あと壁紙などの内装の費用も大家負担になる

この物件は
立地：液状化のリスクが高い
環境：近隣工場からの排気が気になる
定借：相続では子供の負担になる

以上の理由で見送りとする

地代分が安い（分割で一部払っているようなものだが）、頭金や利息が安く済む、など一見良いように見えるが

皆さんの書き込みを参考にしよく検討してみてよかったとおもう

[608: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん
あなた不動産投資したことないでしょ？

[609: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん
面倒臭い人だなあ。

「築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。」
これね。じゃあ今の価値であなたなら築５０年の７０平米にリフォーム代にいくら払うの？
あなたの「しっかり」はどんなリフォームなの？

そもそもだけど、マンションを買うのに資産価値は気にしないと言ってるような類の人と投資話が噛み合うわけないんだけどね。

[610: 検討板ユーザーさん]

普通借家と定期借家の賃料の差ですが、だいたい10%～20%程度だと思います。ただそれよりも定期借家はそもそも該当物件が少ない（２%～３%）ため避けられやすく、空室リスクが大きいことの方が問題だと思います。

[611: 検討板ユーザーさん]

>>590 匿名さん
どなたかこれご存知でしたら教えてください！

[612: 匿名さん]

>>610 検討板ユーザーさん
湾岸タワマンの普通借と定借の賃料差みてみ？変わらないよ。

[613: eマンションさん]

>>612 匿名さん
それは特例。
よほどの強みがあれば定期借家でも賃料を下げずにすむ。しかしここは東京湾岸ではない。

[614: 匿名さん]

>>613 eマンションさん
昭和かよｗベイパークも定借で賃料取れてるでしょ？あんたが考えてるレオパレスと一緒にしないでくれ。

[615: 匿名さん]

ベイバも定借は賃料下げてるよ？

[616: 匿名さん]

>地代分が安い

物価上昇で地代の値上げもあり得る。土地代金分を先送りしていることがメリットとなるかでメリットとなるか。

賃料って危ういよ。マンション経営でだましのトリックとして使われる。

[617: 匿名さん]

>>604 匿名さん
あなたにピッタリのことをマンマニ先生が言ってるよ。

買えない価格のマンションは

見ざる
→目線が上がってしまい予算内での最適解に出逢えても決断できなくなってしまう

聞かざる
→世の中高所得者ばかりだと勘違いしてしまい心が病んでしまう

言わざる
→買えないものを「高い!!」と発言するのはシンプルにダサい（と思われてしまう）

[618: マンション検討中さん]

>>614 匿名さん
東京湾岸とかベイパークとか、よその話しててもしょうがないでしょ。
ここは市川なんだから市川の実績を見ないと。

さて、市川のマンションで、定借で募集かけてる物件いくつあるか知ってる？
まずはそこからだな。

[619: eマンションさん]

>>609 匿名さん
人に質問したいなら、まず自分が質問に答えてからにしましょうね。
ただでさえ、かまってちゃんなんだから。
資産価値は全く気にしないなんて言ってないし、言っていればそれは別の人ですよ。
マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多いと思いますが、
あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。
金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。

[620: 匿名さん]

>>619 eマンションさん
>>507とは別人でしたか？それは失礼。
しつこく話をインフレに持っていく人とも別ね？
そうなるとあなたの立ち位置、主張がさらにわからない。
資産価値を気にするのに定期借地でいいの？


私の話のスタートは、>>491
主張は、>>504

「マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多い」
私はまさにこのスタンスですよ。だからここは絶対に変えない。コスパが悪いから。
リセールが悪い、苦労するのが目に見えてる。
そう言ったら「貸せばいいじゃん」って奴が現れて、「貸すのにも定借は不利」って話になってあなたの登場？

質問って何？
「仮に最後の20年間で定期借家にしても影響なんて誤差、築65年近くになったら定期借家契約のため多少安くなりますが、70年間賃貸に出した場合、所有権と比べて受け取り家賃が何％くらい減ると思っていますか？」
これ？
普通賃貸と定期賃貸だけの単純比較なら家賃10%減。不動産屋に言われる一般論ね。
最初から賃貸にするなら定借だろうが普通賃貸で出せるんだから所有権のマンションと何も変わらないんじゃないですか？だから７０年賃貸にするなら家賃収入は数%の差でしょうね。

で、
「築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。」
これね。じゃあ今の価値であなたなら築５０年の７０平米にリフォーム代にいくら払うの？
あなたの「しっかり」はどんなリフォームなの？

[621: 匿名さん]

>>619 eマンションさん
追加。
「あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。」

「資産価値を重んじているにもかかわらずリセールの悪い戸建てを買う人」は馬鹿だと思います。
「資産価値（値上がり）よりも住環境を重んじてリセールの悪い戸建てを買う人」はゆとりがあるんだろうからそれでいいんじゃないですか。

「金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。」
これは違いますね。余裕のある方だと思いますよ。ローンもなく半住半投のヤドカリ族で数件運用してるんだから。

[622: マンション掲示板さん]

>>620 匿名さん
質問は色々あるけど、とりあえず直近の奴で、インカムゲインは大きな差が出ないということは認めたって事でいいのね？
しっかりリフォームという話は、少なくともリーフシティを50年間ノーメンテで貸すなんて事はないという意味ね。
もちろん費用対効果次第なんだから、利回りが低くなり回収できない見込みなら無理にしませんよ。
例えば一般的な物件ならトイレをネオレストNXにした所で、費用対効果が低いんだから、そういう意味では金はかけないが、リーフシティが残り期間20年残ってて、20年間30年間も何も手を加えないなんて事はないと思いますよ。
当然50年後の住宅設備や建材の価格と賃料相場次第であり、今から絶対保証しろと言われれば無理な話ですが。

[623: マンション掲示板さん]

否定派の人が必死になればなるほど「じゃあこんなマンションの掲示板にしがみついてないであなたが気にいる物件を探した方が有意義なのでは」としか思えず。
なぜそこまで情熱注げるのか不思議ですw

[624: 匿名さん]

>>484 通りがかりさん
これでしょ？このお〇鹿さんとまともに話してはダメ。この方はここで釣ったお魚さんと話がしたいだけだから。
非表示が有効ですよ。

[625: マンコミュファンさん]

>>624 匿名さん
そうですね。さすがに毎日こんな事をしてたら、自分の貴重な時間がもったいないので、ここに貼り付く時間を減らしますね。
これ以上言っても双方不毛でしょうし。
多くの人が既に非表示にしちゃったのかな。

[626: 匿名さん]

>>622 マンション掲示板さん
「質問は色々あるけど、とりあえず直近の奴で、インカムゲインは大きな差が出ないということは認めたって事でいいのね？」
はい。「70年間賃貸に出した場合」は所有権でも定期借家でも「インカムゲイン」に差は出ません。

「もちろん費用対効果次第なんだから、利回りが低くなり回収できない見込みなら無理にしませんよ。」
そんなろくなリフォームもしてない築５０年の定期借家契約の部屋を借りる人なんてそうそういません。すなわちわずかな家賃しか得られません。

>>595 で述べた通りです。

[627: マンション掲示板さん]

はなから検討もしていない所有権絶対のやつが、あたかも健全な議論のためというペラペラな大義名分を振り翳して、定借を上から目線でディスる(教えてる気になってる)キモオジムーブが見れる掲示板

[628: マンコミュファンさん]

マンションマニアとか株式会社のすんで等色んなマンクラを追っかけてると大体どのマンションに住んでいるのか分かるけど、こいつら誰も借地マンションなんて住んでないんだよね。
マンションマニアは今はPTKで次はグランドシティタワー池袋ね
とりは幕張ベイパーク

リセール考えたら借地なんてあり得ないよ、都心3区とかならまだしも

[629: 匿名さん]

ＰＴＫの囲まれ眺望の何が良いかわからない。住友物件には住みたくない。幕張ベイパーク住んでどこ通勤するの？ｗ

住める広さを考えたら定借も良いのでは？

少なくとも立地と建物スペックではベイパークに勝っていると思う。

駅直結とかワーカーホリックしか住まないでしょ？

[630: マンション検討中さん]

625が非表示で見えないのですが
頭の悪い契約者を装った荒らしってことですよね？

[631: マンション検討中さん]

>>629 匿名さん
立地を最寄駅までの距離および最寄駅から都心までのアクセスとするならば、間違いなくベイパークよりも優れてます。
一方で、建物スペックについては間違いなくベイパークの方が優れてますよ。
建物スペックについてはそれこそマンマニさんなどの記事が参考になるかと。

[632: マンション検討中さん]

>>629 匿名さん
> 駅直結とかワーカーホリックしか住まないでしょ？

　駅直結の所有権タワーを買っているのはワーカホリックではなく、投資家や、住みながら資産価値の上昇を狙う層ですね。実際にそれらの物件は驚くほど価格上昇しています。

[633: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
内廊下か外廊下で１００：０でベイパークの負けだよ。室内スペックはいくらでも変えられる。外廊下は残念ながら建て替えないと無理。

[634: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
廊下側の部屋の可動式ルーバー面格子ってだけで内廊下に住んでる人は住めないと思いますよ。

参考
https://www.youtube.com/watch?v=7mxjFX0Wrs8

[635: 匿名さん]

>>631 マンション検討中さん
たけしバージョン
https://www.youtube.com/watch?v=UZhpIRJclUU

[636: 匿名さん]

>>629 匿名さん
住環境はベイパークの圧勝だと思う。駅直結をワークホリックと揶揄する人が、駅距離や都心までの移動時間を立地の良さと考えるのは矛盾しているような気がします。
ここは定借＋工業地域という点で問題があり、あえてここを選ばなくても良いと思ってしまう。

[637: マンション検討中さん]

>>633 匿名さん
あー確かに外廊下ダメな人にはそうかもしれませんね。
私は内廊下の暗さが好きでなかったのでそこは考慮してなかったです。
室内スペックはデフォルトで多分100万円ぐらいベイパークの方が優れてるので内廊下に100万の価値を見出すか次第ですかね。
あとは廊下側に面してる部屋の数でも変わりそうですね。

[638: マンション検討中さん]

内廊下は良いんだけど、下手すると間取りに無理が出るんだよね。すごく細長～い部屋やら行燈部屋ができたり。そういうのが無ければいいんだけど。

[639: 匿名さん]

これからの日本はもっと治安悪くなるから、それを織り込んで住宅は選んだ方がいいと思います。廊下側に窓なんて強盗の格好の餌食です。

[640: 匿名さん]

>>639 匿名さん
せめて釣り針には餌をつけような

[641: 名無しさん]

>>635 匿名さん
たけし名演技ですね(笑)

[642: eマンションさん]

>>639 匿名さん
内廊下外廊下以前に、工場地域、外国人労働者多数の周辺環境を気にされた方がよろしいかと

[643: マンション検討中さん]

落ち着きましたね。

[644: 三代目市川人]

>>478 市川人さん
市川南は元々工業地帯であったが、市川市の地道な都市計画により都市機能を整備した住宅街へ変貌しつつある。明治乳業は大洲防災公園、市川毛織はスーパー堤防上のパークシティ市川、いずれも用途は工業地域から住宅地域へ変更されている。
https://cityzone.mapexpert.net/ZoneMap?L=12203&N=%E5%B8%82%E5%B7%9...

外国人の増加はみられるものの、市川レベルが懸念材料なら江戸川区、葛飾区、江東区等（小岩~亀戸、錦糸町南側）は論外である。駅前を再開発しても追いつないほど治安に不安がある。
https://fs-ichikawa.org/immigrant_increase_20240222/

街づくりは建物だけでなく、我々、先住の市民と新たに転居された方が協力して成熟するものである。建設当初は物議を醸した市川駅南のタワーズウエスト、イーストも新旧の市民が一体となって良好な環境となった。
https://suumo.jp/library/article/entry/to_1000842306/

他地域、外国から越してくる方も、同じ価値観を共有できる方々に市川へ定着していただき、市川南を住み心地の良い地域にしていきたいと思う。将来的には、北越製紙や京葉ガス周辺（モデルルーム）も一体となり、都市機能が更に高まることに期待している。街の色調、コンセプトを決めて開発を継続したことで、既存の高級住宅街の北口と併せて、総武線随一のエリアになると期待する。

[645: 口コミ知りたいさん]

>>644 三代目市川人さん
ハザードマップ色付き（MAX3メートルの冠水危険があるエリア）で、液状化マップで色付（液状化リスクが高いエリア）

市川市の人口推計は2030年がピーク。（市川市公式情報）

これまでは右肩上がりだったから、市川市の中でも地盤や周辺環境に難アリな市川南にマンション建設が計画されてきたんだよ。にも関わらず、その流れが今後も続くと考えるなんて、どんだけ頭の中お花畑なん？

それとも、市川市内の他のエリアから、わざわざ市川南に引っ越してくる？んな訳ないでしょ。

ハザードマップ色付き、液状化リスク色付き、用途地域工場地域って、市川市の中だけで考えても、住宅用地としての品質は、最下位レベルなのに、市川市民があえて市川南に集まるなんてことは100%ない。

だから、市川南が住宅街に生まれ変わるなんてことは幻想で、今後も工場と住宅の共存が続くと考えるのが自然。

しかも、紙工場ならまだしも、嫌悪施設（廃プラ設備、犯罪者の更生施設など）が建設されるリスクだってある。
住宅地域や商業地域には建てられず、工場地域にしか建てられない施設があるんだよ？

しかも、定借。

どの方向からアプローチしても、買い、とはならないよ。

住む人の質で変えられることより、変えられないことの方が多いんだよ。

[646: マンション検討中さん]

>>645 口コミ知りたいさん
買わせないように必死ですね。必死すぎて笑えるわ・・・

[647: マンション掲示板さん]

>>645 口コミ知りたいさん

市川の構想や都市計画を全く理解しておられず、個人的な感想を書き連ねるのみで、市川に関する知識も認識も乏しい。口調も無礼極まりない。
情報はEvidenceに基づく客観性のかるものに限って頂きたい。

[648: eマンションさん]

>>645 さん

市川の構想や都市計画を全く理解しておられず、個人的な感想を書き連ねるのみで、市川に関する知識も認識も乏しい。口調も無礼極まりない。
情報はEvidenceに基づく客観性のかるものに限って頂きたい。

[649: 口コミ知りたいさん]

>>647 さん

エビデンスの意味、分かってる？
以下は、全て市川市のホームページに掲載されいる情報

・ハザードマップ黄色（MAX3メートル冠水の危険あり）
・液状化マップ黄色（液状化危険度高）
・用途地域マップ水色（工場地域）
　→360度工場地域に囲まれた土地
・市川市人口推計　2030年にピークを迎えその後減少

これ以上、客観的な情報なんてないんだが。

ポジ民は、これまでの市川の発展を引き合いに出して、それが今後も続くという希望的観測の元で発言する人ばかり

これまでのことはあくまで実績でしかなく、それが続くことのエビデンスにはなりえないということを理解した方がいい。

それとも、市川南の人口が2030年以降も増加しつづける都市計画が存在するんですか？？

[650: 通りがかりさん]

>>646 マンション検討中さん
笑えるうちが花
災害が起きれば、笑えなくなる
災害が起きなくても、30年経てば笑えなくなる

[651: 評判気になるさん]

>>650 通りがかりさん

追記

・災害が起きれば、笑えなくなる（冠水リスク、液状化リスク）
・近隣に嫌悪施設が建てば、笑えなくなる（工業地域）
・災害が起きなくても、嫌悪施設の建設がなくても、30年経てば笑えなくなる（定借）

まさに三重苦。

[652: マンション掲示板さん]

ミュート機能できてから一気にレス減りましたね！何書いてるか分からないけど、買えない物件に執着して罵詈雑言を言っているであろうことは分かる(笑)アーメン！

[653: eマンションさん]

批判コメント見たくないなら、そもそも来なきゃいいのに、わざわざ登場して、非表示設定してますアピールw

ボッコボコに殴られて、抵抗できないだけなのに、わざわざ登場して、効いてませんアピール！的な

正々堂々と反論するか、それが出来ないならスルーすればいいのにwww

[654: 買い替え検討中さん]

普通に購入者・購入検討者でまともな話をしたいです。正論言っても通じないんだから構うのやめましょう。

[655: マンション検討中さん]

>>651 評判気になるさん
んじゃあさ、そのリスクが無くて同等の規模、都心へのアクセス条件、購入金額が同じ場所ってどこ？
買えないからって妬んで誹謗中傷するの辞めたら？

[656: 匿名さん]

>>650 通りがかりさん
買えないマンさんが必死に誹謗中傷中ですね。
そんなに辛いんですか？

[657: 匿名さん]

>>645 口コミ知りたいさん
住む人の質で変えられることより、変えられないことの方が多いんだよ。

豊洲や晴海なんって工業地域より酷い工業専用地域だったって知ってる？
しかも埋め立てたのは関東大震災時の瓦礫と東京湾のヘドロ。
いい街にまりましたね。ごみの街が。
数年前は人が基本住めなかった街なのに。

[658: 検討板ユーザーさん]

>>655 マンション検討中さん
真面目にアドバイスすると、

予算を上げられないなら、
広さ、もしくは、築年を妥協するか、タイミングをずらす
か、しかない。
都心へのアクセス含め、立地だけは妥協しない方がいいよ。

いずれにしても、ここを新築で買うのは、長い目で見て悪手でしかないってこと。

[659: マンション検討中さん]

市川駅周辺の大規模物件
①パークシティ市川、2001年8月竣工、総戸数815戸
②ザ・タワーズ・ウエスト、2009年1月竣工、総戸数573戸
しかない。

リーフシティ市川ザ・タワー、2026年12月竣工予定、総戸数672戸。
市川駅17年ぶりの大規模物件。たとえ定期賃貸借といえど売れないわけがない。
①、②と比べれば、間違いなくスペックはＮＯ．１だし。今後建築費の高騰でこのレベルのマンションを市川駅周辺で建築することは困難と思われます。つまり、向こう数十年にわたってエリアＮＯ．１の座が不動のマンションということになります。市川駅周辺で検討をされている方は、参考程度でも良いのでモデルルームを訪問することをお勧めいたします。

ちなみに、
パークシティ市川のネックは江戸川に架かっている総武線の橋を列車が通過するときに信じられないぐらいの爆音がすることです。
ザ・タワーズ・ウエストのネックは、地権者住戸多数のため建物のスペックがタワーマンションとは思えないほど低いことです。

対して、リーフシティは騒音のネックも低く、地権者もいないため、三井不動産が手掛ける最低限必要のスペックが一通り揃ったタワーマンションになります。そして、一番の特徴は３．７haという敷地の広さでしょう。この広さの民間の分譲マンションに住まれたことがある方はまずいないので、購入をして実際に住んだ方のみが味わえる満足感になると思います。

[660: 口コミ知りたいさん]

>>657 匿名さん
なるほど、もしかして市川南が第二の豊洲、晴海になる可能性があると思っている？

ちなみに、工場専用地域にマンションは建てられないの知ってる？

かつて工場専用地域だった土地に、マンションが建つのは、用途地域の変更を含む、大規模都市計画ありきなんですよ。

市川南にそんな都市計画は存在しますか？

[661: 匿名さん]

>>660 口コミ知りたいさん
千葉県が市川南を第二の豊洲や武蔵小杉のようにしようと考えているのでしょうかね。そうであればこの後にも続々と大規模タワマンが建ち周囲の環境も一新されるので楽しみですが、ここが建っただけで終了ということのように思います。
ここはどうしてもタワマンに住みたい人で資産価値には目をつぶるという人ならいいかもしれませんが、万人向けではないように思います。

[662: 匿名さん]

>>661 匿名さん
豊洲やムサコの良さが分からない。

[663: 匿名さん]

>>662 匿名さん
そこはどうでもいい。大化けして大きく値上がりした事例として出してるだけでしょ。

[664: マンコミュファンさん]

>>661 匿名さん
私も、ここが最後、もしくは、出来てもポツポツだろうと思ってます。

現時点で市川南を巨大住宅地にする再開発計画がある訳でもなく、2030年にピークを迎える人口推計と照らし合わせると、そう考えるのが普通かと。

[665: 口コミ知りたいさん]

人口が減るのが分かってるなら、尚更官民一体の再開発が必要ですね。駅近で魅力的となると北口になりますが、ヤマザキとダイエーがあるので、そのへんが協力しないと無理ですね。

[666: 口コミ知りたいさん]

>>665 口コミ知りたいさん
総武線快速停車駅の市川駅周辺の人口が本当に減るなら、市川市内の他の駅周辺の人口減はもっと大変なことになってそう。普通に考えれば市川駅周辺の人口が減るのは、市川市で最後だと思います。

[667: eマンションさん]

>>666 口コミ知りたいさん
横ですが、
一番かどうかは分かりませんが、仰る通り、最後の方であることは間違いないと思います。
ただ、市川駅周辺で考えたら、北口より南口が先ですよね。

あとは単純に駅の問題だけでもないですよね。
本八幡駅前と、市川駅南口徒歩7分なら、本八幡駅前の方が後でしょうし。

[668: 匿名さん]

市川駅周辺の楽しめるスポット

①江戸川サイクリングコース
https://www.ichikawa-kankou.jp/type-b/%E6%B1%9F%E6%88%B8%E5%B7%9D%E3%8...

②里見公園
https://www.city.ichikawa.lg.jp/gre04/1111000001.html

③じゅんさい池
https://www.ichikawa-kankou.jp/type-b/%E3%81%98%E3%82%85%E3%82%93%E8%8...

④真間山弘法寺
https://maruchiba.jp/spot/detail_10061.html

サイクリングコースは、千葉県側は松戸まで続いていて矢切の渡しとかもあります。江戸川を渡って北上すれば、柴又の帝釈天、水元公園あたりにも足を延ばせるでしょう。もちろん信号無しで。

市川駅周辺は、東京駅から10キロ圏内にもかかわらず、交通の利便性はもちろん、長く人が紡いできた歴史があり、自然環境豊かで大変住みやすいです。

ご検討の方は是非一度現地に足を運んでいただければと思います。特にお勧めは、里見公園、ジュンサイ池、矢切の渡しエリアです。散策をした後で、矢切駅の笑顔の湯に寄っていただければ市川の良さを満喫できると思います。

[669: 匿名さん]

この夜景を自宅から毎日見れると思うと楽しみ過ぎる。
https://yakei.jp/japan/spot-photo.php?i=ilink

[670: eマンションさん]

（スムラボ）定期借地権を検討するすべての人へ
https://note.com/2ldk18/n/n7b2c026a288d

（スムラボ）リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/#i-20

[671: 勉強中]

液状化や工場排煙の問題はあるが

最近、マンション火災が増えている

ココだけではないリスクだが、一軒家でも延焼のリスクはあるが
一軒家なら土地は残り建て替えることができるが

定借はどうなるんだろう？

直して使うんだろうか？