リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
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[483: 匿名さん]

>>481 さん

何も考えてなさそうな人の代表として相応しすぎるコメント。

[484: 通りがかりさん]

すっごい笑
やっぱりここは釣れる^_^

賃貸と変わらないマンション購入おめでとうございます(T ^ T)

[485: 匿名さん]

>>484 通りがかりさん
こちらにお帰りください笑
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/686648/

[486: 周辺住民さん]

管理費や修繕積立は滞納があっても
やりくりとかで当面しのぐんだろうが

土地代を対応するやつって出てくると思うんだよな

一定額以上滞納したら退去させることができるとか
縛りはあるのかな＿？

連帯責任で他の入居者の負担が増えるのかな？

[487: 評判気になるさん]

>>486 周辺住民さん
売主の三井、三菱、野村が負担しますよ。転転貸借なので

[488: 評判気になるさん]

転勤族です
75m2 3LDK 中住戸　5年後　賃貸だといくらで借りてもらえるでしょうか
新築時はプレミアム価格が付くかもしれないですが、5年くらい経つとこなれてくるかなと
管理費混みで30万くらいにはなりそうですか

[489: 匿名さん]

>>488 評判気になるさん
20階以上なら、オプション無しで25万～27万。ガッツリオプション入れて30万～32万くらいじゃないでしょうか？低層階の場合はこの金額の1割下あたりだと思います。

[490: 周辺住民さん]

>>487 評判気になるさん

転転貸借なので売主が負担するとなると
今後、単身者で身寄りがない」、相続放棄で地代が次入ってこないとなった場合

売主は地代をあげて回収するんじゃないのかな？
じゃないとプロジェクトとして会社のリスクが多すぎで決裁が下りないんじゃないかと

今度売主に聞いてみます

[491: 匿名さん]

>>490 周辺住民さん
地代ってそんな勝手な都合で簡単にあげられるものじゃないのでは？
固定資産税評価額などに比例とかで算出するものではないのでしょうか？

それにしても定期借地マンションを買う人いるのですかね・・・
３５年後に売ろうと考えた時、すでに使い古されて、しかも残り３５年のマンションにリノベ代も負担して買おうという人がいるとは思えない。
そのころは、首都圏に腐るくらいの賃貸物件（タワマンも戸建も）で溢れてるだろうし。
ここを買うなら３５年間、ここと同レベルの賃貸の方がコスパがいいような気がするけど、どうですかね？

[492: 評判気になるさん]

>>491 匿名さん
ほんとそれなんですよね。488です。
中層階、75m2、3LDK、中住戸、築5年で30万で貸せないなら、
買わずに5年後に賃貸で入った方が安上がり？と思った次第です

さらに、ここは地震や水害があった時の影響が大きそうなので、いざ有事があれば、それらの被害が人の記憶から消えるまでの最低5年程度は、売却も賃貸も買い手市場になるでしょうし、

ここに住むことに魅力は感じつつも、買うことのメリットを見出せずにいます

[493: 評判気になるさん]

ご存知の方がいたら、教えてください。75m2だと、管理費、修繕費、地代、解体費等、月々の固定支出はいくらくらいになりますか？
内訳も教えていただけると有難いです

[494: マンション検討中さん]

なんか水害を心配するコメントが多いけど、ここよ下流の東西線沿線は更に厳しいって事になるよね、
もしここより海抜が高かったら川の水が流れでいかないからね
東西線沿線や京葉線沿線住民にケンカ売ってる？

[495: 検討板ユーザーさん]

ここって倍率ついた部屋とかあるんですか？

[496: 名無しさん]

毎年2回以上上げてきたのに、今回のLIXIL建材値上がりエグいな

[497: 匿名さん]

人気物件ですね。この買いたくても買えない方々のネガりぐあい。竣工前完売するので、買える方は早く購入しましょう。買えない方は賃貸でいいんじゃないでしょうか？インフレ下の賃貸は私はお勧めできないですがね。

[498: 評判気になるさん]

>>494 マンション検討中さん
まずは市町村から発行されてるハザードマップを見ると良いですよ。そして色付きエリアはどのようなリスクがあるのか勉強すべし！
東西線や京葉線沿線の土地全てがハザードマップにかかってる訳じゃないよw

[499: 評判気になるさん]

>>495 検討板ユーザーさん
あるみたいだけど、大半は1倍

全部1倍だと流石に見栄えが悪いから、関係者で要望書入れて、見せかけの倍率住戸を演出するのはデベの常套手段

表向き1倍の住戸は本当に1倍だけど、倍率付いてるように見える住戸も実際は1倍というのはよくある話

[500: マンション比較中さん]

1000年に一度のレベルの水害を恐れてマンション買えないならどこも買えないよ

[501: 評判気になるさん]

>>497 匿名さん
そうですかねえ。以下の条件でシュミレーションしてみました。

【前提条件１】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・頭金無し　8400万借入（35年返済、金利1.2%固定、ボーナス併用無し）
→月々　25万
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・35年間の総支払額：1億3440万
・結果：空室期間なく、毎月32万（25万+7万）の家賃収入を得られれば、35年後にトントン。以降「家賃 - 7万」が収入になる。

【前提条件2】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・現金一括購入
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・35年間の総支払額：1億1340万
・結果：空室期間なく、毎月27万の家賃収入を得られれば、35年後にトントン。以降「家賃 - 7万」が収入になる。


本当に購入するメリットってありますか？
このシュミレーションが大きくズレていない限り、賃貸で入った方が賢いと思うんだが。

[502: 評判気になるさん]

>>501 評判気になるさん
別の視点からのシュミレーション
50年住み続ける場合
※定借なので、資産として取得する人より、終の住処として取得する人の方が多いのではないかという想定

【前提条件】
・中層階　75m2 3LDK 中住戸　8000万円
諸費用（5％）400万
・頭金4400万、借入4000万（35年返済、金利1.2%固定、ボーナス併用無し）
→月々　12.5万
・管理費、修繕積立、地代、解体積立費用
→月々　7万
・50年間の総支払額：1億3850万　→ 277万／年　→23万／月
・結果：家賃23万円の家に50年間住むのと同じ支出

その他費用として、賃貸は敷金礼金や更新料がかかるが、購入は団信や火災保険、定期的にリフォーム代がかかるのでどっちもどっち。何より賃貸は災害リスク無し（別の物件に引っ越せばいいだけ）

どの視点でシュミレーションしても、賃貸の圧勝では？

[503: 評判気になるさん]

>>500 マンション比較中さん
1000年に一度のレベルならその通り

だけど、ゲリラ豪雨、線上降水帯という言葉が生まれ、50年に一度の豪雨というキーワードを盛んに聞く昨今、直近10年の急激な気候変動を鑑みれば、過去の災害履歴なんて何の参考にもならないと思うけど

地下直下型地震や南海トラフも近い将来起きると想定しておいた方がいい

実際にそれらが起きるかどうかは神のみぞ知る、だけど、
それらの被害が最小限で住む物件を選ぶことはできるのに、あえてリスクの高い立地を買う人の思考が、申し訳ないけど私には理解できないんだよな

[504: 匿名さん]

>>497 匿名さん
関係者ですよね？

私、はっきり言ってここは「買えない」です。
立地も魅力、物件も条件も魅力ですけど。

今時、マンションが買える買えないは、金があるなし（ローンを組める組めないを含む）じゃなくて、それを買って将来に資産価値を保てるか保てないか、そこでの判断ですね。出口に確信を持てるか否か、将来売却した時に残る現金を見て、賃貸よりはコスパが良かったと思える結果が得られるか？
上の方のシュミレーション通り、賃貸の方が賢明だと思いますね。

区分所有の土地の持分すらないわけですからね。私の感覚からするとなんの保証もない、退去も自由にできないかもしれない賃貸物件を７０年分の家賃を前払いして借りるイメージです。とても買えません。

[505: eマンションさん]

>>502 評判気になるさん
ではまず、リーフシティ中層階75m2 3LDK 中住戸を込み込み23万円で貸してくれる部屋を出してください
住宅ローン減税が取れないない分更新料はなし、築50年目以降はランニングコスト分のみの支払い
団信の適用条件と同じ疾病で、家賃0とします

[506: マンション掲示板さん]

このスレ、やたら攻撃的で、どうにも理解力が乏しい方がいますね

新築ピカピカの時だけじゃなく、将来のことも考えてみよう！
新築時は高い家賃取れたとしても、10年後は25万、20年後は23万が関の山
その後どんどん下がって、築50年時点はせいぜい13万くらいじゃない？

50年間の平均で考えると、23万は妥当な線かと

しかも自由に退去できないかもしれない、という足枷付き

買った方がメリットが出るようなシュミレーションがあるなら見てみたいな。誰か上げてくれないかなぁ。

[507: 通りがかりさん]

>>504 匿名さん
価値観だと思いますけどね。あなたは資産価値を気にしなければ物件を購入できない。私は資産価値を気にしなくても購入できる。つまり、あなたは買えるけど買わないのではなく、買えないんだと思いますよ。私の場合でいえば、自分が住む場合は、いくら安くても一度人が住んだ中古や賃貸に金を払うつもりはありません。自分が金を払って住むなら新築以外無理です。ただ、あなたみたいな人を否定するつもりはありません。お互い価値観の違いでよいのではないでしょうか？

[508: 匿名さん]

>>507 通りがかりさん
私は資産価値を気にせず、不動産を買うことができます。って笑

とんでもない資産家が言うなら別だけど、
そうでないなら、私は頭が悪いです、と言ってるのとほぼ同義。

[509: マンション掲示板さん]

>>507 通りがかりさん
将来を見通す能力が有るか無いかの違いを、価値観の違いと言うなら、その通りですね

[510: 名無しさん]

>>509 マンション掲示板さん

将来を見通す能力があるなら、早く市川駅周辺の公示地価下落傾向がいつ頃から始まるのか教えてよw
あとインフレ率についても、どういう推移になりそうなのかも見解よろしく。将来を見通す能力があるんでしょ？
凄いなー

[511: 評判気になるさん]

>>507 通りがかりさん
単純にあなたは、そこまで考慮せずに契約しちゃっただけですよね？そして、それらを否定する材料が見つからないだけですよね？

そんなにキーキーしてしまうなら、精神衛生上よくないので、契約者スレに移動された方がよろしいかと。

[512: 匿名さん]

>>507 通りがかりさん
504ですが、
私、明確に「買えない」って言ってますが・・・
買えない理由は金がないわけじゃない。
「買えない」理由は、愚かな金の使い方はできないから、持ってる財産は守りたいからです。

新築以外に住めないなら、死ぬまでここに住むつもりでなければここは買ってはダメじゃないですか？もし住み替える必要が出てきても、ここを売って次の新築を買えますかね？よほど稼いでるかすでに財産がふんだんにあるなら別ですが。

「資産価値を気にしなくても購入できる」人がシャバで金を稼げるとは思えないし・・・
資産家一家ならこんなタワマンは買わないだろうし・・・
なんとも不思議な人ですね・・・

[513: 匿名さん]

>>510 名無しさん
509ではない横からですけど、
「将来を見通す能力」ってそういうことじゃないでしょ？
未来の地価やインフレ率なんてわかるわけないじゃん。

将来のことは誰にもわからないから、起こりうることを可能な限り想像・想定して、今現在の最善の選択肢を選ぶ能力のことだと思いますよ。

定期借地の将来のリスクは誰でもわかる。
これを打ち消すだけの購入のメリットがあるとは思えないという話です。

[514: 匿名さん]

>>507 通りがかりさん
新築の賃貸にすればいいじゃないですか。
ハルフラとか有り余ってるでしょうに。

[515: 評判気になるさん]

この規模で地権者がいないっていうのも明確なメリットですよね。

[516: 匿名さん]

>>515 評判気になるさん
何それ？？？
地権者がいるマンションって住民に何かデメリットってあります？

その言い分、住民（購入者）の発想じゃなくてモロ事業者の発想ですよね。
企画のたびに地権者のわがままに散々振り回されてきたんでしょうね。
ネガ消しに躍起なのバレちゃいましたね。

[517: 検討板ユーザーさん]

>>513 匿名さん
将来のインフレはわからないから見ない事にして、50年間賃貸に住み続けるリスクは取れないですよね、普通の感覚なら
5年以内に亡くなるリスクも、100歳まで生きるリスクもあるのに、賃貸に住み続けたいなら勝手ですけど

[518: 匿名さん]

>>517 検討板ユーザーさん
50年間賃貸に住み続けることに何か購入以上のリスクがありますか？
家賃の負担が大きく感じられるようになったら転居して生活レベルを落とせる自由もあるし。

５０年後に手放すこともできないかもしれない金食い虫を持ち続ける、これほどのリスクはないと思いますね。

[519: 匿名さん]

>>518 匿名さん
手放す事もできないって、0円でも売れないって想定ですか？築30年なら大丈夫？
築何年から値段が一切つかない想定で話してますか？
安アパートだったり、いくらでも生活レベル落としていいなら、購入だろうと賃貸だろうと何でもアリになりますね
どんな田舎へ引っ越すのか知りませんが

[520: 匿名さん]

>>510 名無しさん
まともに返信すると（糠に釘かもしれませんが）、
ここで言ってる将来を見通す能力とは、下落が始まる時期をズバリ言い当てることではなく、地価の下落や、環境の変化、災害時のリスクを織り込めているか、ということです。

その上で、以下は完全な私の個人的な予測だけど、
市川の地価のピークは2030年頃に訪れるのではないかと思ってます。都内人気エリア2035～2040年頃、都心は2045年頃

不動産高騰期は都心から値上がりして、ベッドタウンは最後。下落期はベッドタウンから値下がりして、都心は最後。

私が不動産を買うなら、一旦2～30年後の資産価値に目線を置くので、どうしても今買うなら、2000万予算を追加して、都内人気エリアを選ぶかな。ただし、5000万追加できるなら都心がベスト。
もし予算が追加できないなら、広さと築年で妥協。立地は妥協しない。

今じゃなくても良ければ、当面は賃貸でしのいで、買い時を探る

市川ラブで市川以外考えられないなら、今は賃貸一択

番外編
浦和ラブで浦和以外考えられないなら、ウラワタワーは買っちゃうかも。地盤もしっかりしているし、周辺都市計画に見通しが立っていて、環境悪化のリスクも低い。
理由は簡単で、唯一無二の物件だから。将来に渡って浦和にこれ以上の物件は絶対に出てこない。
浦和タワーを買うか買わないかは、まさに価値観の違いかと。

[521: マンション掲示板さん]

>>519 匿名さん
①築50年、残存20年のマンション、あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

②築30年、残存40年のマンション。20年後に手放すとなると、①の価値しかない。あなたなら今の価値でいくらなら買いますか？

私の感覚だと残存50年（築20年）までは、借地権の影響はそれほど大きくないと思います。
でもそれ以降は、真綿で首を絞められるように少しずつ効いてくると思いますね。
で、50年後は完全に身動き取れなくなくなって、買ってもらえるだけ有り難い、という状態になると思います。

[522: 評判気になるさん]

値付けも良かったね。この金額だとここでガチャガチャ言ってる人は購入できないから。こんな人が隣人になると思ったら、タダでもいらない笑、指くわえて見てな笑

[523: 匿名さん]

>>519 匿名さん
すでに521の方がおっしゃってるのと同意見です。

0円でも売れないっていうのは極論すぎますけど、まあ今現在でも地方の戸建はそういうことになってますよね。５０年前にこんなことになると思ってた人はいますかね？みんな土地神話を信じていた。郊外も田舎も。
0円でないにしろ残債割れしてるとか、手元に残る現金が絶望的（賃貸よりはるかに割が悪い結果）のような額で心情的に売る気になりますかね？

例えば、学生の頃に一生懸命バイトで買ったCD。あの時は一生ものの価値のあるものと信じていたけど、今じゃネットでいくらでも聞けるし、かと言って買取金額は数十円じゃ手放す気にもなれずとりあえず所有してる。

マンションの価値が未来永劫続くと信じる人は生涯収入の1/3を費やして買えばいいんじゃないですか？しかもここは土地すら残らない。

[524: eマンションさん]

>>516 匿名さん
通りすがりでこれまでの経緯知らないですけど、
地権者がいるマンション、住民にもデメリットありますよ。
年長者であることが多かったり地権者同士でつながりがあったりするので、管理組合で権力持ってしまって、地権者（高齢者）に有利な決定が通りやすくなってしまったり。
管理組合でなくとも、新規入居者に上から目線な人がいて、挨拶のときなど不快な思いをさせられたり。
自分が今のマンションで感じるのはそのぐらいですが、いないほうが良いというのは常識かと思っていました。調べても色々でてきますよね。

[525: 匿名さん]

>>524 eマンションさん
それは数十人規模のマンションで地権者の割合がよほど大きい場合でしょ？
管理組合の議決はお局も新参も同じ価値しかない１票。普通のスケールなら影響力なんてない。

「新規入居者に上から目線な人がいて、挨拶のときなど不快な思いをさせられたり。」ってのは地権者だからじゃなく、単にそいつの資質の問題。

[526: 検討板ユーザーさん]

>>522 評判気になるさん
ここを購入して居住する方は、あなたのように将来のことは深く考えずに不動産を購入できる能力をお持ちの方ばかりだと思うので、心配しなくても、きっと隣人とも気が合うと思いますよ。

[527: 通りがかりさん]

なんか荒れてますね。
定借だろうと欲しいと思えば買えば良い訳だし、所有権じゃないなら買わなくても良いし。
50年後70年後なんて誰も分からないから、自分で納得できる答えを出せばいい。

[528: 通りがかりさん]

欲しくて買えない人の物凄い負のエネルギーを感じるスレ

[529: 通りがかりさん]

それだけ良い物件てことで宜しいでしょうか？

[530: 検討板ユーザーさん]

>>527 通りがかりさん
買いたい人は買えばいいし、買いたくない人は買わなくていい。
まさにその通りですが、ここは第三者の意見も聞きたい検討者が、この物件のメリデメ情報を交換をする為の場所です。

メリットはHPでもモデルルームでも入手できますが、デメリットはそうではないので、ここでデメリットの議論が繰り広げられるのは、その位置付け上当然のことです。

にも関わらず、それに堪えられない部外者（契約者）が時に感情的な書き込みをするので、荒れてしまうんですよ。

契約者は別のスレッドが用意されているのですから、そこで同じ境遇の方と意見交換された方がよいのではないかと思います。

[531: マンコミュファンさん]

>>528 さん
そう思い込まないと平常心を保てない人の物凄い負のエネルギーを感じるスレ

[532: マンコミュファンさん]

>>525 匿名さん
私の場合は数百世帯レベルで、割合でいうと10％未満ですね。
まあ私も致命的なデメリットとは思いませんが、そういったリスクが多少なりともあるため、いないにこしたことはないと考えています。
元の話ではデメリットは全くないという語り草で気になったまでです。