リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
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[41: マンション検討中さん]

私は三井の新築だから欲しいです。
定借は関係ありません。
むしろ定借だから安いと思う。
間取り良いし、駅から10分以内だし。

[42: 匿名さん]

>39

新築時の提携を除き定借物件を対象にローンを扱ってる金融機関は限られるので中古で売るとき苦戦する。

[43: 匿名さん]

そういう課題もあるのですか、なかなか難しい内容ですね。売らずに賃貸として維持したほうが良さそうな気もします。とはいえ70年定借となると、入居時の年齢とかによってもいろいろと課題がありそうに思いました。将来子供たちが維持するのかどうかとか、家を出て行ってしまうのかとかによっても、条件が違ってくるでしょうから。

[44: マンション検討中さん]

定期借地権じゃ選択肢にも入らない。
ババ抜きでババ持ってるのと一緒。
万が一の場合にニ代住めるって言っても、定借じゃリセールバリュー無いから、息子達が事実上住まなきゃいけなくなるってだけ。
真ん前のURの重説見たことあるけど、川側の工場の関係で悪臭・騒音があります。みたいに書かれてたよ。
せめて所有権にすれば良かったのに。

[45: 匿名さん]

なんだかなあ。
70年の定借ってことは70年×12か月＝840か月を物件価格で購入するってことだと思う。
一番高い部屋が19600万円だったとして、19600万円÷840か月＝23万3000円。
内廊下だから管積駐車場で10万円。
新築で買ったとして月の負担は固都税も入れると月37万～38万ぐらいになります。

20年後に新築時と同じ単価で売れたとして、23万3000円×600か月＝13980万円。

多分新築時と同じ単価では売却できないし、この値下がりは許容できないなあ。

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん
新築で買ったとして月の負担は固都税も入れると月37万～38万ぐらいになります。

勝どき、晴海など湾岸エリアは70平米で家賃45万円くらいですしね。
だったらここ買う人は楽勝でしょう。
最近ほとんどの会社が賃上げしてますし、ここ買える人は月10万円の維持費など問題ないですよ。むしろ20代後半～30代の購入者が多いのでは？
インフレも進んでるし、10年くらい住んで売却しても買った時より高く売れるかと。
定借でも都内の家賃より、安く新築に住めるなんて贅沢じゃありませんか。

[47: 名無しさん]

>>46 マンション検討中さん
楽勝モードの人がわぞわざ市川徒歩10分の物件選ぶかよ。
最初から都内狙うはず。

定借&千葉県&徒歩分数を考えたら割高に感じるのは、ここまで皆さんが書いている印象通り。
少し不動産の知見があればわかるよ

[48: マンション検討中さん]

俺は買うよ定借でも。
定借ならではの良さがあることHPにも書いてあるし。2100年まで生きてないから。

[49: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん
プレミアで計算するからだと思いますよ。
１Ｌの３８００万円の部屋で計算をすれば、
３８００万円÷８４０か月＝約４５０００円
月々の諸経費で＋３００００円（駐車場無し）
固都税＋１００００円
計８５０００円

いくら１Ｌでも８５０００円なら安いでしょ？

プレミアは割高だからそれ以外で選べばいい。

[50: 通りがかりさん]

徒歩7分となってるけど駅出てまっすぐ平坦な道を歩くだけだし、何よりマンションの手前にスーパーがあるというのは大きい。駅周りにしか店がなくて買い物にも7分かけて歩かなきゃいけないというのとは大違いかと。スーパーも都心のまいばすレベルよりは大分大きそうだし、モールだから他にも店舗入りそうだしね。

[51: マンション検討中さん]

住み続けるとしても相続のことを考えると出口は考えないとなぁ
団信でローンはきれいにできても管理費+修繕積立+解体準備積立+地代はかかりつづける

[52: 口コミ知りたいさん]

2100年まで生きてないとしても、代々住み続けない限りは、リセールや相続を考えるのは当然。
子持ちは大洲小や大洲中の評判も要確認。
それでも買いたい人は買えばいい。

不動産屋が定借に住まないのは、眼科医がレーシックしないのと似ている。

[53: 通りがかりさん]

ここでいくらdisられてても、マンクラからの評価が高い物件って結局売れ行き好調で、早い段階で購入しておけば良かったパターンになるよね。
シントシティやら千桜タワーなんかもマンコミュでは、あれだけdisられてたのに蓋を開けてみればご存じの通り。

[54: マンション住民さん]

市場が加熱しているので売れ行き好調になるのはそのとおりだと思いますが
定借について話している方は購入後の将来の不安について語っているんだと思います。

そもそも定借タワマンの解体事例って現状ない訳ですし
さらに今回のは駅徒歩7分ときている訳ですからそのレベルの定借タワマンだとプレシア船橋くらいしか事例がない気がします（しかもそのプレシアは絶賛安売り中

定借の出口戦略を今のうちから考えておくのは重要だと思いますね

[55: 評判気になるさん]

>>53 通りがかりさん

でもマンクラの人たちが推してたリビオタワー羽沢は、竣工して引き渡し済みなのに未だ完売してませんよ。
マンクラの人達がオススメでなく、本人達が購入申込みしているマンションは確かに売れ行き好調なこと多いですが。

[56: 口コミ知りたいさん]

ターゲットとしては、買い急いでいる人でしょうね。定借なら話題を盛り上げて早期に売り切るのがセオリー。
他にも似たような条件の所有権マンションの話が出たら、当然そっちのほうが人気で鑑定評価も高いわけで。
マンクラなんて、リセールのこととかまともに考えてない。

[57: マンション検討中さん]

船橋駅直結マンションはまだ、価格でないのですかね？
借地権は、価格がお安いからメリットですが最多価格が7千万代だと、5分以内立地の普通の分譲タワーマンション購入した方が普通にいいですよね。ここのメリットは？？

[58: マンション検討中さん]

船橋駅のはまだまだ先で再来年以降じゃないでしょうか
多分とんでもない値段でしょうが立地は最高ですよね

[59: 住民さん6]

船橋と津田沼はとんでもない単価になりそう

[60: 匿名さん]

定借マンションの出口戦略ですか…
定借マンションは売却しにくいと聞くのでほとんどの方が賃貸に舵を切ることになるのかしら。
こちらで検討中のみなさんはどのようにお考えですか？

[61: マンション検討中]

皆さんハザードマップは気にしない感じですか？川が近いのでちょっと心配ですが、そんな事言ってたらどこも無理か。まあ震災レベルが来たらそこはもう運ですよね。

[62: マンション検討中さん]

2LDK狙いなんだが4500万前後でいける？

[63: マンション検討中さん]

>>62
17坪のやつ？坪300でも5100だからちょっと厳しめかな？ドタ勘だけども

[64: 名無しさん]

>>60 匿名さん
定借だと住宅ローンも選択肢が狭まりますしねえ

[65: マンション検討中さん]

定借だと文京区でも苦戦するからね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/694988/
市川でこの単価でこの戸数がはけるかみものです。

[66: 検討板ユーザーさん]

>>65 マンション検討中さん
リビオシティ文京小石川は苦戦も何もまだ販売してないですよ

[67: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん
市川は地価高めだし今の相場１LDKでもギリギリラインだよそれ

[68: マンション検討中さん]

たぶん73.98㎡（22.37坪）14階の金額が約7900万円。
坪単価353万円。
これがベースになると思う。
2階が約7200万円（@321万円）、27階が約8600万円（@384万円）。
売れるかどうかは別として、金額はいまの市況を考えると妥当な気がする。

最多価格帯が69.08㎡の部屋だった場合はゴメン。

[69: マンコミュファンさん]

>>68 マンション検討中さん
定借割引入れてその値段予想？もしそうなら厳しいなぁ

[70: マンション検討中さん]

低層階1LDKか2LDKで安く手に入ればと思ってるんだけど、北向きだと目の前駐車場でかなり接近してるよね。バルコニーの目の前が駐車場って洗濯物干せなさそう。

[71: 匿名さん]

１LDKの最安値が3800万円～からとはいえ実際は3899万円ですよね恐らく
分譲とそんなに変わらないか数百万低く見積もれるかどうかでしょうか？

[72: マンション検討中さん]

今の市況だと定借でなければ平均で坪400前後でしょうか？
確かに若干安いですがリセールは期待できなさそうですね

[73: 通りがかりさん]

総武線沿い駅前タワマン（ソースはマンマニ）
駅距離・築年・坪単価

錦糸町　3分　18年　580万円
亀戸　2分　2年　550万円
平井　2分　新築　450万円
小岩　3分　新築　440万円(予定)
市川　1分　15年　380万円
本八幡　1分　11年　360万円
船橋　1分　19年　305万円
津田沼　4分　4年　350万円
稲毛　2分　15年　255万円
千葉　4分　新築　380万円

[74: マンション検討中さん]

これ見ると船橋が安く見える不思議
とはいえ西武跡地は安くないでしょうね
千葉の三越跡地みたく地元民にだけ神立地なのではなく、広域検討者から見ても神立地なので…
価格の高騰が止まらなければ坪500とか普通にあり得ると思いますが、支払えるなら待つのも手ですね

[75: 匿名さん]

プラウドタワー小岩フロントが＠440万円、パークシティ小岩が@450万円だと所有権だったとしてリーフシティ市川は@400万円前後が妥当だと思う。定借なので1割引いて、@360万円前後がスペーリア住戸の単価になるだろう。

[76: 匿名さん]

定借はどのタイミングで売るかがポイントですが購入する人は
金持ちだから気にしないと思いますが
私の以前住んでたマンションは中央区佃にあり1991年は
7億円でしたけど築30年以上で売却は3億円でした

[77: 匿名さん]

リセールバリューは考えないほうがいいんでしょうね

[78: 住民さん8]

船橋は、さすがに500は無いと思うが

[79: マンション検討中さん]

船橋の価格発表はまだ先(来年以降？)なので、それまでの市況次第でしょうね
金利が上がれば実需エリアだと影響は避けられないでしょうし

[80: マンション検討中さん]

個人的には定借というより駅距離が微妙なのでここはパスしそうです
ただ隣接する商業施設が超魅力的であれば考えるかもしれません

[81: マンション検討中さん]

イオン大和田くらいの規模ができるだけでしょ？
それくらいだと大してメリットアピールにならない気が…

考え方によっては、わざわざ徒歩10分かけてスーパーで買い物するために帰宅するみたいなことか…
普通に駅近の所有権物件がいいな

[82: マンション住民さん]

千葉駅で400万がありえる時代だからなぁ
内廊下で千葉県No1タワマンになったら船橋500もわりとありそうで怖いわ

[83: マンション検討中さん]

イオン大和田の延床面積が3000平米弱、ここの商業施設は10000平米程度のようです
ある程度の規模はありそうですが、購入の決め手になるかというと微妙ですね
日常使いでは間違いなく便利そうではあります

[84: 匿名さん]

>82

千葉駅で４００は東建お得意の値付けの失敗だった。

[85: 匿名さん]

販売開始予定まで４カ月もあるのにSUUMO（雑誌）でばっちし広告。エントリー集まってないのかな。定借だし、駅距離もあるし。

[86: 匿名さん]

＞金利が上がれば実需エリアだと影響は避けられない

金利の影響はまず投資家が手じまいして需要が激減して実需に影響って流れじゃないから。まあ、いずれにしてもローン前提の不動産は金利の影響を受ける。

[87: eマンションさん]

>>86 匿名さん

逆ですよね
実需エリアは実需だからこそ、多少値段高くなろうが買わなきゃいけないから買うわけで
金利の影響を1番大きく、そして最初に受けるのは利益を考える投資エリアですね

[88: マンション掲示板さん]

>>81 マンション検討中さん
最初の告知では徒歩5分だった気が
多分手前の賃貸なら5分なのでは
自分も極力5分以内の駅近がいいと思うけど、今の新築で内廊下・ディスポーザー・各階ゴミ置き場・平置き駐車場って設備がそうそうない事考えると（都内の超ハイスペ除く）2分は誤差かな

[89: 通りがかりさん]

この新築マンションが所有権だったとして、3割以上安い値段で出ていると思えば買い、2割前後の値引き価格だと思えばパスって所だね。
結局マンションなんて価格次第なのだから、損得勘定だけの話をすればね。
免震、内廊下、各階ゴミ置き場、ランドリースペース、自走式駐車場とスペックはかなり高いと思う。

[90: 匿名さん]

>>76
定借は売却のタイミングも難しいですし、築年数がたっても売却価格がある程度の価格で売却できるかというところも
ポイントですね。
定借地は良い立地のところが多いかと思いますが売却時にマイナスになるということはあるのでしょうか？