リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
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[181: eマンションさん]

このエリアは悪臭で大変ですよ。
市議会でも取り上げられるレベルですからね。

[182: マンション検討中さん]

臭いは個人差があるので、現地を確認されたほうが良いかと思いますが、個人的には臭いです。ただ、窓を閉めていれば臭くないので我慢して住むことも難しくないかなと思います。定借＋臭い問題でお手頃価格なので悩ましいですよね…

[183: 匿名さん]

お手頃価格ですか？
ほかの方も指摘されていましたが、コスト全体で見ると所有権マンションと大して変わらなくないですか。
定借にしたのは、京葉ガスが土地所有権を手放すのを渋ったから？
70年の定借なので、永住するつもりのない人は20年以内に売却しないと売りにくくなるかもしれないです。

[184: 評判気になるさん]

30年後40年後のランニングコストが不安です。70㎡弱で新築時で55000円ほど費用が掛かるので。築30年、40年になったときは管理費・修繕費のコストも上がるでしょう。市川でランニング月額10万前後、築30～40年だとマンションの価格は3000～4000万円位になりそうです。（35年の変動0.4％で計算をすると76000～102000円ぐらいだから）もっと下がるかも。

[185: マンション検討中さん]

皆さん、定借と言うだけで気にしてますが、他の選択肢が見つからないです。
今まで見学した中ではダントツですね
総武快速停車駅で、風俗街の無い街で、674戸と迄言わなくても500戸以上あって、駅7分とまでいかないとも、10分以内の新築マンション、できれば内廊下、免震か？制振マンションで他にあったら教えください。
後、天井の高さが2m60cmはもとても気に入ってますし、駐車場は自走式か平置きがいいですね

[186: マンコミュファンさん]

>>185 マンション検討中さん
「風俗街」の定義によりますが、北口にはキャバ等がありキャッチもいます。キャッチ達の違法駐車も黙認状態です。ラブホもあります。
南口でも、このマンションへの道の脇にスナックはあります。
本八幡に比べればマシとは言え、クリーンな訳では無いですよ。

[187: マンション検討中さん]

確かに定義の違いですね、ただ総武快速停車駅で、錦糸町、新小岩、船橋、千葉駅と比べたら雲泥の差でしょう
ところで、いつから本八幡駅は快速停車駅になったの？　いゃー乗り換えなしで東京駅にいけるようになったのか～全然知らなかった。

[188: 匿名さん]

みなさんはこちらのマンションをどのような目的で購入されますか？
永住目的ですか？
それとも10年、20年後にリセールされますか？
他の方が仰るようにランニングコストのみを考えれば早期にリセールした方がよさげでしょうか。

[189: マンション検討中さん]

私は一旦居住用として考えてますが、たぶん10年程度たったら賃貸にしますね
そしては最終的には相続対策となると思います。

[190: 評判気になるさん]

>>187
・市内で最も繁華街だから
・隣の駅だから
という理由でただ比較に出しただけでは？

[191: マンション検討中さん]

イオン（恐らく）がすぐ隣にあるというのは大きい。
結構広そうだからドラッグストアも欲しいな。
カートをマンションまで持ってこれるというのもいいですね。
屋根があればもっと良かったけど、まあ許容範囲かな。

[192: 通りがかりさん]

>>191 マンション検討中さん
部屋までってことですか？
エレベーターをカートで乗ったら混雑すごい気が。
それともマンション入口前にカート置き場があるってことですか？

[193: 匿名さん]

定借物件なのに部屋の設備がクソしょぼいのはなぁぜなぁぜ？

[194: マンション掲示板さん]

MR訪問したらテンション下がった。キツいのが玄関前カメラ無し、洋室扉のドアキャッチャーがキノコ。しかもオプションでも変更不可。
定借物件なのにキッチン天板が安っぽい人工大理石、食器棚オプション…
あと何気にハザード掛かる地域なのに、敷地広すぎて防潮板設置出来ないから、もし万が一浸水したら一階共用部水浸しになるらしい…設計ミスというか、流石に有り得ない
極めつけは駅までの導線の歩道が狭過ぎること、人一人分の幅しか無くて、ベビーカーだと歩道上ですれ違えない。これは致命的だった。

[195: マンション検討中さん]

>>194 マンション掲示板さん
歩道は電柱地中化するらしいけど、根本的に狭いね。
ゆうゆうロードまで遠回りするのはダルいし、ベビーカーの人は譲ってもらう前提だから面倒だね。

[196: マンコミュファンさん]

>>194 マンション掲示板さん

8000万払ってドアキャッチャーがキノコはなかなか厳しい。。

[197: 名無しさん]

>>196 マンコミュファンさん
今どきのマンションでキノコ見つける方がレアなので、アレはビックリしました。そんなとこコストカットするなよと
色んなところで仕様が低くてビックリ。定借物件て逆に仕様高くする傾向なのに

[198: 匿名さん]

>>185 マンション検討中さん
一般的に定借は人気が低く定借というだけで候補から外す人が多いので、貴方がとても気に入っているのであればライバルは少なく、抽選を回避して好きな部屋を購入できる可能性が高いのでラッキーですね。おめでとうございます。

[199: マンション検討中さん]

天井の高さは、2m60cmしかないし、モデルの部屋でさえバルコニーの幅10mしかなかった
天井の高さは3m以上にしてほしいですね

[200: eマンションさん]

1期1次は狙い目だね！広めの部屋は所有権だった場合と比べて、3000万くらい安いと思う！

[201: マンション検討中さん]

いくら安いと言ったて、所有者のマンションと違って毎月2万～3万円、年間20万円とか30万円とかは余計に払う必要がある

[202: 評判気になるさん]

>>200 eマンションさん
市川だし3000万は言い過ぎ、角なら2000万、中住戸は7-800万くらい安い感じ。
定借という強烈なデバフに加えて、解体費と地代毎月の支払い合計すると角93平米の35年で1千万くらいになるから、トータルで見ると所有権と変わらないか少し高いくらい。70年だと2000万、所有権より普通に高い。

所有権で払う分の費用を後分割払いにして売ってるイメージ、しかもそれでわざわざ定借と言う価値薄い物件を買う感じだな。
販売価格に地代含めて解体準備金5000円くらい下がらないと安くはない

[203: マンション検討中さん]

固体資産税は何割くらい安くなるの？

[204: 評判気になるさん]

>>187 マンション検討中さん

くだらな　きみは、定借で十分だよ

[205: マンション検討中さん]

ここは2LDKでも6000万円のマンション、5000万円の予算じゃ1LDKぐらいしか買えない
安いんじゃないか？と勝手に思っても恥をかくだけだよ

[206: 匿名さん]

検討してる人には申し訳ないが、ここは一次取得かつ情弱、あるいは思い切り良い人が買う物件だと思った。
仕様、立地、製紙工場の臭い、前面道路、ハザード対策、定借、ありとあらゆる条件が酷い。特に製紙工場の強烈な臭さは熟知している

しかし初めて買う、かつここを最初で最後の棲家にするつもりの人なら良いと思う。

[207: 評判気になるさん]

ＭＲ行ってきましたが、小岩より活況でした。市川では15年ぶりの大規模物件ですし、周りと比べたら価格も安いので検討しやすいのでしょう。

ディスってる方は、大規模物件で東京から同じぐらいの距離でリーフシティと同等の物件があったら教えて頂きたいです。

[208: 通りがかりさん]

>>207 評判気になるさん
正常性バイアス強そうだけど、ここ買ったら良いんじゃない？
MR行ってここまで酷い企画の物件は久しぶりに見たので、個人的にはかなりテンション下がった。一応他物件も比較検討されることをオススメします。

[209: マンション検討中さん]

このマンションのメインターゲット層は一次取得or実需の子育て世帯かなと思っている（自分もまさにひとり）のですが、市川駅からマンションへの道の細さにはほとんどの子育て世帯はげんなりしたのではないでしょうか？
ベビーカーだと人とすれ違えない、ベビーカーでなくても小さい子供とあの道を一緒に歩くのは車が怖いです。
定期借地権でもマンションとしては良いと感じたのでMR訪問しましたが、あの細い道を実際に歩いてみて、住めないなと思いました。

[210: マンション検討中さん]

>>207 評判気になるさん
定借だからねえ。
定借だとだいたい15％くらいは安くなるし、地代とか解体準備金の分を住宅ローンに含めると選択肢ありそうだけど。

[211: マンコミュファンさん]

>>209 マンション検討中さん
それは思いました。地縁のある方からしたら人気じゃないエリア？という記載をしてた方がいましたが、そういったところも含まれるのかなあ、と。

>ベビーカーだと人とすれ違えない、ベビーカーでなくても小さい子供とあの道を一緒に歩くのは車が怖いです。

[212: 匿名さん]

駅までの道は本当に酷い、MRまで行くのに通るゆうゆうロードが普通だから気づいて無い人もいるだろうから、最短ルートはあれじゃないから
MR行ったら最短ルートの道も必ず見た方が良い。あれ朝の通勤時間に酷いことになるのが容易に想像出来る

[213: マンション検討中さん]

今日は平日なのに随分たくさんのお客さんで賑わっていた。
ただ、駐車場を見ると半分くらいは都内ナンバーの高級車が止まっている事からもパワーカップルでもなければ第一次取得者さんには相当ハードルが高いかと
広告にもある通り、42平米1LDK 3800万円台～129平米1億2900万円台　最多価格帯7700万円台とのってますからね
ここは比較的広めのプランが多いとはいえ平均が概ね7700万円台、極普通のサラリーマンでは簡単に買えるマンションではありません。
だから今までの千葉県の感覚から抜けだせない人たちは腹いせ紛れに言いたいことを言うでしょう
でも時代は変わったんです。
○○の一つ覚えで定期借地権は不利だみたい事を書きたてところで、最近の大手分譲の定期借地権マンションは値上がりしていますよ、むしろ100戸くらいのチンチクリのマンションは新築時でも竣工時完売出来ず、四苦八苦の状態、そんなところに将来的値上がりを期待する方がよっぽど○ヌケだよ
ここは所有権マンションでは逆立ちしてもこの内容、この価格では買えませんよ
他にあったら、ここで紹介してみたら
ここは三井不動産と野村不動産、三菱地所と言う日本のトップクラス3社が販売しているマンション
都内の2LDKでも1億5000万円、3LDKなら2億だ3億だと言ったマンションを当たり前に販売しているブランド会社、そこに集まったお客さんがどんどん見に来ている状態
どんなに悪口を書き込んでも、こんな書込みに影響される事なく自分で確認して自分で冷静に判断することができる人たちです
結局、11月の契約は相当売れることになるよ

[214: マンション検討中さん]

最短ルートが気にいらないなら、ゆうゆうロードを歩けばいいじゃない。
最短ルートは車の交通量が少なくて、ゆうゆうロードは交通量がやや多くなるけど。

[215: 匿名さん]

製紙工場が臭いのを懸念しているとか、駅への最短ルートが狭過ぎてベビーカーが通れないとか、悪口やネガになるのか？
めちゃくちゃ重要な懸念事項を共有してるつもりなんだが？

ちなみにハザード掛かってる地域なんだけど、防潮板設置出来ないから、浸水したらマンションの一階共用部の全ての区画が水浸しになるって皆さん説明受けましたか？
超重要情報なんですが、これもネガになるんですかね？

[216: 匿名さん]

>>213 マンション検討中さん
ここは花火観賞用に買います。

[217: マンション検討中さん]

ハザードマップを実際に見た事があるんだろうか？
国土地理院の高低差の詳細データを確認すればわかると思うけど、水は高い土地から低い土地に流れていくから、ここよりも低い土地となる市川南5丁目とか新田の一部はここよりも早く水没するよ。でも市川駅周辺でもせいぜい道路冠水で1階が水没なんかしてないでしょう
仮に大雨で江戸川の堤防が決壊したら、市川市より低い江戸川区が先に水没するし、0メートルどころか、マイナス1m以上となる江東区はどうなると思うの？東京23区の半分どころか、7割位は市川市より低いし、同じ市川市でも本八幡から西船橋や船橋市、行徳、浦安はもっと危険性が高い
少なくとも、一都三県に住んでいる人の大半はハザードマップはおり込み済みだよ
世の中のどんな不動産でも100点満点なんか無いよ
単に買えない人間の妬みにしか聞こえない
本当に違うと言うのなら、貴殿がここよりも購入するに値するマンションを具体的に上げてみてよ
ただ、ただ自分に対して言い訳を並べて人の足を引っ張ろうとしているだけでしょ

[218: 名無しさん]

>>217 マンション検討中さん
あんたの方が何が何でもこの物件をポジ意見で固めようとして言い訳を並べてるようにしか見えない。そんなことしてリスクを見えないようにして、他の検討者を騙して何か良いことあるの？
ここは自由な意見を述べる掲示板なんで、検討者のマイナス意見も立派な意見なんで、排除しようとするのやめて貰っていいですか？
堤防が決壊しなくても、この間の豪雨みたいな局所的に集中した雨が降ったらどうするの？この物件は基礎上げたりもしてないから水入り放題。共用部のソファとかマットとか使い物にならなくなるよ

[219: 名無しさん]

>>218 名無しさん
それならあなたも217さんの言っている事が嘘だと言う根拠を出した方がいいんじゃないの？
局所的な豪雨が来ても100%問題ない所ってどこですか？

[220: 口コミ知りたいさん]

>>216 匿名さん
分かります。私も東南角の最上階申し込み予定です。倍率つきそうなので当たれば良いのですが。

[221: マンション検討中さん]

最上階の東南角ですかぁ
プレミアム住戸ですね
地上100mからの眺望　正直羨ましいです
私はその半額くらいのお部屋を検討してます

[222: 名無しさん]

>>219 名無しさん
嘘ついてるとは言ってないですね、マイナス意見を封殺してリスクを見えないようにするのは他の検討者を騙すのと同じですと言ってます。
浸水については建物の基礎部分を50-100cm嵩上げする。もしくは防潮版の設置で他のマンションならある程度は防げます。例としては小岩のタワマンはどちらも防潮版がありますね。
100%を求められても、100%の約束なんて私には出来ないから答えられませんね。貴方は何かに対して100%の保証出来るんですか？質問の仕方を考えましょうね

[223: 口コミ知りたいさん]

ネガ意見は抽選回避用ですね。人気物件あるあるです。

[224: マンション検討中さん]

ここを検討するにあたって、見学前にハザードマップは確認してましたが、このマンション建設地だけ局所的に低い訳ではありませんでした。
そこで国土地理院のデータでマップ内の高低差を
調べてみると道路を挟んだ、5丁目周辺がここよりも1mほど低いデータ
自分自身で見学ついでに歩いて見ましたが、何となく50cmくらいだろうか？確かに低い、奥の土手近くの家辺りが更に低い、データの1mと言うのはこの辺りかも？？
ても、みなさん普通に家もあるし、何の問題もなく住んでいらっしゃいました。
新田辺りは歩いてみても、何となく低いのかなぁと言うレベルでわかりませんでしたが、用水路？らしいものがたくさんあるので、ゲリラ豪雨時は影響するのかも知れません。
ただ、床下浸水、ましてや床上浸水の情報はみつけられません。
貴殿の言うところのマイナス情報の提供がダメな訳では無く、
具体的な事例や根拠を示してくださいと言ってるんです。
事例も明示せずのマイナス情報はただの悪口、
言われた側は深く傷つけられる行為です。

1階共用部が水浸しでソファまで被害が出ると言う事は辺り一面が湖のような状態で、更に低いところは1階が水没してしまうレベルの災害ですよね
その時は、このマンションに限った話でもなく潔くあきらめますよ

尚、比較に小岩のマンションを上げてますが、江戸川区は区長みずから、災害時は区外に避難してくださいと発表している程のエリア
用心に越した事はないですけどね・・

[225: マンション検討中さん]

すいません
決して江戸川区を侮辱するつもりはありません。
区長自ら、災害時には区内のほとんどが安全を確保できない為、区外へ避難してくださいと発表しているだけ、区民約70万人は今日も平穏な生活をしていらっしゃいます。
そのリスクを上回る魅力があると言う事だと思います

[226: マンション検討中さん]

>>222 名無しさん
どこのマンションや戸建を見ても100%保証できる安全な立地なんてないという事は、100%言えますよ。
ネガを封殺とか言ってるけど、ポジティブ意見は封殺してもいいと思っているあなたの考え方はとても滑稽ですね。

[227: 口コミ知りたいさん]

>>226 マンション検討中さん
219で「100%問題ない所ってどこですか？ 」と聞いていたのに、「どこのマンションや戸建を見ても100%保証できる安全な立地なんてないという事は、100%言えます」（ドヤ顔）
自分の発言なのに完全に矛盾していて、あなたのような論理展開することをダブルスタンダードと言います。
226で100%安全な所は無いと考えているなら、219の質問はそうわかっていて意地悪で質問しているということですよね？　会話の論理が破綻している人は質問して来ないで下さい。

[228: 名無しさん]

>>224 マンション検討中さん
私は小岩など他の新築タワマンに比べて、このタワマンの対策があまりに稚拙なのでその点を万が一浸水があった場合のリスクとして掲示板に共有しています。
ちなみに防潮版の件は営業マン自ら説明してくれなくて、私から質問して初めて答えてきて、その営業マンが言うには今まで同じ質問はなかったというので、他の来場者の方は知らない方もいるかと思います。そのマイナスな情報共有をすることの何が誰かをどういう風に傷付けることになるんですか？いったい何の問題があるんですか？有益な情報で無いと言えるのですか？

例としても、私は具体的にそうなる可能性のある想定できる事例として豪雨をあげてますよ。貴方の言う具体的な事例と言うのはどの程度のことを言ってるんですか？
申し訳無いが私は学者では無いので具体的と言われて、例えばですが日本で浸水被害の起こった事例を纏めてこいと言われても対応はしかねます。
私は充分な想定を示したつもりですので、悪しからず

[229: 名無しさん]

>>228 名無しさん
ちなみに私はハザードが掛かる地域であるのに、防潮版の設置ができないことをMR訪問者に説明していないのはおかしい。ちゃんとリスクを説明していないとその場で営業マンに伝えたので、私が訪問した以降は防潮版の説明はされるようになったかもしれません。MRで物件のリスクを説明することは検討者にとってとても有益な情報です。
マイナス情報を嫌う皆さん、私のしたことや掲示板に投稿したことが間違っていますか？何も考えずに営業マンの言う事にふんふん頷いていただけの貴方方より検討の役に立ってると思いますが

[230: 名無しさん]

どこのスレでもネガ意見に異常に噛みつく人いるけどここは検討版なのでネガ意見も出してしかるべきでしょ
それのリスクを受容できるかを含めて検討するものでしょ
100%安全かどうか？みたいなゼロイチ思考もよくわからん。ハザードマップに色ついている限り色のない地域よりリスクが高いのは間違いないだろ