リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/103175/

[141: 評判気になるさん]

>>138 さん

>>138 匿名さん
真横とか道路ならあまり臭わないよ。
反対に、高層階の方が臭う。駅前タワマンから見ると、工場の煙がモクモク上に漂っていくのが見えます。
近隣マンションにお呼ばれしてバルコニーで飲んでた時は、終始、紙を焼いたような臭いがした。
洗濯物は臭いが付くので部屋干しとのことだった。

[142: 市川住民さん]

このエリアって、こんなに高い建物を建てて良いんですね。
10年ほど前、エリア的に高層マンションはダメって聞いたことあったんだけど。
だいぶ景観が変わるなぁ…

[143: マンション検討中さん]

普通は無理でしょうが、3.7haもある敷地があるからでしょう

ところで、UR団地の南側にある北越コーポレーションはいつから、紙の焼却をするようになったんですか？
紙のリサイクル処理をしている事は知っていましたけど、焼却処理はしていないと思いますがね、近くで誰か野焼きでもしているのかなぁ

[144: マンション検討中さん]

>>143 マンション検討中さん
野焼きはさすがにいませんが、リサイクル時の臭いと思われます。
ネットで閲覧できる市議会議事録でも、過去に論点になったことがあるようです。

[145: マンション検討中さん]

初めてでしたけど昨日の花火大会素敵でしたね
モデル見学の後、何とか土手から見ることができました
周辺を散策してからでしたが、暑さとどんどん混んできて早めに場所とりとなりました
運良く、大家族？と大家族の隙間みたいなところでさたけど場所とりに成功
対岸から打ち上がる花火は感動ものでした
思わず、後ろの建設場所と見比べてしまいましたが、たぶん5、6階あたりからは見えそう
予算もあって10階あたりの3LDKが欲しいと思ったので、まだ買ってもいないのに想像してしまいました　これからはこの混雑、場所とりもなく、虫に刺されることも無く、お部屋から見れると思うと今からワクワクしてしまいます
だれを呼ぼうかな

[146: 匿名さん]

北越コーポレーションからの臭いは焦げ臭いような臭いですか？
ググってみると悪臭については144さんがおっしゃる市議会議事録しかヒットしなかったので周辺住人さんからの口コミ情報があれば教えていただきたいです。

[147: マンション検討中さん]

花火大会前に周辺を散策したのですが、何となく言われてみればのレベル、工場の道路を挟んだだけのURの団地のバルコニーには大半に洗濯物が干されいます。
あそこの住民の方々の鼻が皆様ぶっ壊れておられるとも思いません。
市議会議事録にと言う事で探して見ましたが、探し方が悪いのかわかりませんが、それらしい記録は見つけられず
いったい、何年何月の議事録の何ページに記載されていますか？
具体的にご教示願います。
それとも実はデマ情報ですか？

[148: マンション掲示板さん]

>>125 マンコミュファンさん
暇ですね。

[149: 匿名さん]

ここの商業施設だけウォッチしてる地元民ですけど、北越製紙の工場周り、特に江戸川の河川敷側は20年前ぐらいはかなり臭かったです。
今では大分匂わなくなりましたけど、風向きや日によっては近くを通るとあの匂いを感じるときはありますね。
何かが焦げている匂いというか、もっとゴムっぽいような本当に独特の匂いです。

[150: 通りがかりさん]

>>147 マンション検討中さん
花火大会をURから見せてもらったことがあります。
鼻がぶっ壊れる程ではありませんが、終始網戸にはできないくらいの臭さではありました。
独特な紙を焼いたような臭いでした。
重要事項説明にも含まれていたとのことなので、URの仲介か現場の管理事務所にでも具体的に聞いてみてはどうでしょう？

市議会議事録は平城21年のならネットで見れますね

[151: マンション検討中さん]

平成21年ですか？今から15年も前ですよね。
調べてみようかなと思いましたがやめました。
21年の議事録だけでも45会分、一回あたりの議事録のページ数は20～30ページ、1000ページをはるかに超える内容です。
ガセ情報でないのなら、何月何日の何ページに記載されているのか？
ご教示ください。
議事録にどんなふうに記録されているか知りませんが、15年も前の話しなど、なんの価値もありません。100歩譲って当時臭かったとしても、市議会で議題となり、これは問題だとなったとしたら、とっくの昔に改修命令なり操業停止命令くらい出ているでしょう
隣のURの団地もゴーストタウンになっているでしょうし、市川市市会議員の先生方の全員が買収されたならわかりますが、買収費用より改修工事費の方が安いでしょうからね
真面目に購入を考えている者からすればただの嫌がらせですね

[152: 周辺住民さん]

マンマニさんのブログ更新されましたね。
個人的には室内設備のあの程度のしょぼさなら受け入れ可能かな…
ディスポーザー重視なので後は目を瞑ります。
ただ玄関モニターがないというのはちょっと微妙かなー
オプションで課金したら付けられるとかないんですかね。

[153: マンション検討中さん]

S72F1タイプ　72.9㎡の場合(月額)

管理費：23260円
修繕積立金：10130円
地代：6800円
解体準備金：14800円
合計：54990円

※解体一時金：1458000円

これ駐車場借りたらローン無しでも月8万支払いだよ。
誰が買うの？

広域検討者が騙されないことを祈ります。

[154: eマンションさん]

>>151 マンション検討中さん
15年前の話しに価値がないと感じてるなら
そんなにムキにならずスルーすればよいのでは？（笑）

[155: マンション掲示板さん]

>>138 匿名さん
マンションブロガーにも書かれてますが地元の人からすると、ウーン、という立地なんでしょうね。

>でも地元評価が低い側のため市川でお探しの方でも『リーフシティ側はちょっと…』という方が少なくないことは容易に想像できてしまいます。

https://manmani.net/?p=56761

[156: マンション掲示板さん]

>>155 マンション掲示板さん
地元民としては南口は北越製紙工場と、京葉ガスのガスタンクが大きく占めていたからね。工業地域感が強かったので当然といえば当然。
今回嫌悪施設だった２つのうち1つは無くなって、これからどの程度評価を上げられるかどうかだけど、個人的には定期借地というのが1番のデメリットだと思っている。

[157: マンション検討中さん]

議事録について、何月何日の何ページか答えられない事からも完全なガセ情報ですよね、ちなみに25年分程ありましたから、3万ページ越え、おそらく5万ページからある議事録です。
こんな嫌がらせして楽しいですか？
寂しい人ですね
新聞にもあるように郊外の中古マンションが売れているそうですから、そんなに高いと思うのなら新築を諦めて中古にしたらいいと思いますよ
そんな隣人は願い下げしたいです

[158: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん
あまりにも高い、確かにこれは厳しい
流石に解体準備金ボッタクリ過ぎだろ

[159: 匿名さん]

>>153 マンション検討中さん
地台一括払いで今の販売価格込み。解体準備金もせめて半分なら売れる気がする。
都心以外の場所でこの月額は無理だろ

[160: 匿名さん]

>>157 マンション検討中さん
平成21年2月市川市議会環境文教委員会の議事録において、北越製紙のにおいの苦情についての記載があります。ガセ情報ではなさそうです。
　https://www.city.ichikawa.lg.jp/cou01/1421000052.html?print=true
そんなにムキにならなくても、ググれば見つかりますよ。

[161: マンション検討中さん]

平成21年2月の議事録リンクありがとうございます。このマンションを具体的に検討しておりましたので、書き込みにとても興味がありました。
議事録を読んでかえって安心しました。
15年前の時点でもそもそも環境基準内であり、市川市でも気にしていない様子
花火大会から昨日まで3回足を運んでみて、ゴムの焼けた匂いと言うのはわかりませんでしたが、月曜日になんだか説明出来ない匂いを感じて、有害物質だったらと心配してました。
3日間とも煙モクモクは、見れませんでしたし、隣の団地のバルコニーには毎回ほとんど洗濯物が乾してありましたから、オーバー書込みが多いんだなぁと言うもわかりました。
大体、団地の隣りには小学校もその先には中学校もあるんですから、有害物質が浮遊しているんじゃないか？心配する事がバカげてましたね

[162: 周辺住民さん]

>>155 マンション掲示板さん
そういうの気にするのって古くからの地主とかで主に一戸建てに住んでる老人だと思うんだけど
よそから越してくるマンション住民で駅の北か南かでそこまで気にするかなあ？
北側住民の意識高い系ママさん()とかはそもそも学区違うわけで
文京区とかならともかく市川駅でそんなドヤる人いるかな
リーフシティに住んでます、で十分マウント取れるのでは（取りたいのであれば）

[163: 名無しさん]

>>162 周辺住民さん
会社の同僚に市川出身の30代が居ますけど、30年も住んでるとそれなりに地域に拘りは有るようです。
だからといって自分が住みたい地域じゃないところに住む人を変に思うのはまた別の話だとは思いますけど。
良いか悪いかは置いといて幼少時代を過ごした当人達は外からくる人達より小学校の学区であったりそういうものに対して拘りが強いのは当然でしょうね。

[164: 口コミ知りたいさん]

子供の教育考えるならやめた方がいい。周りは工業地域特有の低所得地域です。つまり低所得の子供たちと幼少期を過ごさねばなりません。

[165: 通りがかりさん]

>>153 マンション検討中さん

維持費が高すぎるのに加えて、解体一時金がキツイ。。

定借だと一般的にこれくらいするんですかね？

その分本体価格が安くなってるといっても、それも決して安くはないし。

[166: 匿名さん]

>>163 名無しさん
いまだに小学校の学区縛りでマンションを選ぶ人も多いのは事実みたいです。どこの小学校でも公立であればそれほど変わらないのではと思いますが、有名私立中に多く入学するような小学校の学区は相対的に住民の質が高いと思っているのですかね。

[167: マンション掲示板さん]

リーフシティ3LDKに住めるファミリー住民達が低所得家庭だとはとても思えないし、南口徒歩7分前後の戸建でも、実売価格で1坪いくらするか考えてみたら、やはり低所得が住めるエリアではないよね。
1Kとか2DKアパートならともかく。
土地の価格なんて需要と供給で決まるんだから。

[168: 匿名さん]

解体準備金と地代分をローン支払い額に換算したら所有権と変わらないどころか上回りそう

[169: マンション検討中さん]

大洲小、大洲中はやばいって。
街並み貼っとくからよく考えて。

https://www.google.co.jp/maps/@35.7186011,139.90836,3a,75y,285.11h,90.65t/data=!3m7!1e1!3m5!1sPOel98uvpDKigXj07by7JA!2e0!6shttps:%2F%2Fstreetviewpixels-pa.googleapis.com%2Fv1%2Fthumbnail%3Fcb_c...!7i16384!8i8192?coh=205410&entry=ttu&g_ep=EgoyMDI0MDgyNy4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

https://www.google.co.jp/maps/@35.7252338,139.901779,3a,90y,292.01h,91.59t/data=!3m7!1e1!3m5!1sCbfJylSmQ0McsRxRC5GGtg!2e0!6shttps:%2F%2Fstreetviewpixels-pa.googleapis.com%2Fv1%2Fthumbnail%3Fcb_c...!7i16384!8i8192?coh=205410&entry=ttu&g_ep=EgoyMDI0MDgyNy4wIKXMDSoASAFQAw%3D%3D

[170: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん
今の時代こんなもんでしょう。
むしろこの金額で抑えられてる方だと思います。
共働きも増えてますし、そこまで気にする金額ではないかと。
ただ給湯器は何故リースなんですかね？

[171: 匿名さん]

やっぱり定借の旨味は東京都心だけやね。

[172: 口コミ知りたいさん]

皆工場の匂いについて関心がお有りの方が多いようなので、近隣のマンション住まいからお答えしますと、ハッキリ言って匂いはします。
毎日毎時間ではありませんし、匂いの強さもその時々によって違います。
恐らく風向き等によるものもあるかと思います。
ちなみに4階の部屋です。
匂いがしても洗濯物に匂いが付いたことはありません。
ただ、その時の匂いの強さによっては窓を開けて過ごすことは出来ません。

[173: マンション検討中さん]

匂いがしない訳ではなく、する事はするんでしょうけど、貴方(貴女)は、それでは何故そこに住んでいらっしゃるんですか？何かメリットでもあるからでしょうか？

[174: 通りがかりさん]

>>170 マンション検討中さん

リースは施主の施工費削減のためです。
居住者にほぼメリットはないかと思います。まぁ、10年以内に故障した場合は無償で修理してもらえるのでそこはメリットかもしれません。

[175: マンション掲示板さん]

街は変わるものです。隣の小岩だって10年前と全然違うし、10年後はもっと違うでしょう。
市川もやはり南側より北側という声は多いですが、この開発を機に南側も人気になって欲しい。
しかし、定借なりの価格は良いが、維持費はもう少しなんとかならなかったのだろうか？プラマイゼロなら所有権が魅力です。

[176: 匿名さん]

定借でも内廊下だからプラマイゼロですよ。
一度でも内廊下に住んだら外廊下は抵抗ありますから。

[177: マンション検討中さん]

ガス給湯器リースは特別有利でも不利とも言えないかなぁ
我が家は原因がよくわからない故障で3年ちょっと新品交換となりました。
メーカー保証が1年であったため当然補償なし、なんとかならないか、しつこく掛け合いましたが補償なしでした。
しょうがなく交換する事になったのですが、コロナの影響とかで、ぼったくりの見積もり、念のためＴガス正規代理店に再見積もり、少し安くなっただけ大きな出費を覚悟
追い焚き、浴室乾燥機、床暖房付タイプの為込み込み30万円近く
その時、リースを勧められて損得を考えリースにしましたが問題なく使えてますよ

[178: 通りがかりさん]

臭いについては、口コミだとか過去の議論はともかく、現地でそれぞれが確かめるしかないと思います。許容レベルもそれぞれ異なるわけですし。

この物件の重要事項説明に悪臭が記載されるかどうかって、検討段階で教えてくれるんでしょうか？（リセール時にこの記載を気にされる方がいるのかなと）

[179: eマンションさん]

>>176 匿名さん
さすがに定借と内廊下が同じはないわ
定借は毎年1%評価が下がるって言われてるレベルよ？

[180: eマンションさん]

>>162 周辺住民さん
嫌悪されるのはそれなりの理由がありますよ。
悪臭や汚水などね（苦笑）

[181: eマンションさん]

このエリアは悪臭で大変ですよ。
市議会でも取り上げられるレベルですからね。

[182: マンション検討中さん]

臭いは個人差があるので、現地を確認されたほうが良いかと思いますが、個人的には臭いです。ただ、窓を閉めていれば臭くないので我慢して住むことも難しくないかなと思います。定借＋臭い問題でお手頃価格なので悩ましいですよね…

[183: 匿名さん]

お手頃価格ですか？
ほかの方も指摘されていましたが、コスト全体で見ると所有権マンションと大して変わらなくないですか。
定借にしたのは、京葉ガスが土地所有権を手放すのを渋ったから？
70年の定借なので、永住するつもりのない人は20年以内に売却しないと売りにくくなるかもしれないです。

[184: 評判気になるさん]

30年後40年後のランニングコストが不安です。70㎡弱で新築時で55000円ほど費用が掛かるので。築30年、40年になったときは管理費・修繕費のコストも上がるでしょう。市川でランニング月額10万前後、築30～40年だとマンションの価格は3000～4000万円位になりそうです。（35年の変動0.4％で計算をすると76000～102000円ぐらいだから）もっと下がるかも。

[185: マンション検討中さん]

皆さん、定借と言うだけで気にしてますが、他の選択肢が見つからないです。
今まで見学した中ではダントツですね
総武快速停車駅で、風俗街の無い街で、674戸と迄言わなくても500戸以上あって、駅7分とまでいかないとも、10分以内の新築マンション、できれば内廊下、免震か？制振マンションで他にあったら教えください。
後、天井の高さが2m60cmはもとても気に入ってますし、駐車場は自走式か平置きがいいですね

[186: マンコミュファンさん]

>>185 マンション検討中さん
「風俗街」の定義によりますが、北口にはキャバ等がありキャッチもいます。キャッチ達の違法駐車も黙認状態です。ラブホもあります。
南口でも、このマンションへの道の脇にスナックはあります。
本八幡に比べればマシとは言え、クリーンな訳では無いですよ。

[187: マンション検討中さん]

確かに定義の違いですね、ただ総武快速停車駅で、錦糸町、新小岩、船橋、千葉駅と比べたら雲泥の差でしょう
ところで、いつから本八幡駅は快速停車駅になったの？　いゃー乗り換えなしで東京駅にいけるようになったのか～全然知らなかった。

[188: 匿名さん]

みなさんはこちらのマンションをどのような目的で購入されますか？
永住目的ですか？
それとも10年、20年後にリセールされますか？
他の方が仰るようにランニングコストのみを考えれば早期にリセールした方がよさげでしょうか。

[189: マンション検討中さん]

私は一旦居住用として考えてますが、たぶん10年程度たったら賃貸にしますね
そしては最終的には相続対策となると思います。

[190: 評判気になるさん]

>>187
・市内で最も繁華街だから
・隣の駅だから
という理由でただ比較に出しただけでは？