リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
リーフシティ市川ザ・タワー　モデルルーム訪問レポート【2LDK】
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[1134: 通りがかりさん]

>>1132 マンション検討中さん
利根川が決壊しないと江戸川が決壊しないと本気で思っているなら、河川氾濫に関する理解が相当浅いです。
もう少し勉強された方がいいですよ。

以下は、市川市公式災害バザードマップの抜粋です。

市川市ってどんなところ？
https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000333589.pdf

江戸川洪水浸水想定地域
https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/cri05/file/0000449400.pdf

[1135: マンコミュファンさん]

>>1133 名無しさん
必死なのは三井不動産だと思いますよ。
この状況で今後どんな対応をするのか見守りたいです。

ここに限らず、都内でも苦戦を強いられているマンションを多く見かけます。これまで通りの右肩上がりの強気価格が通用するのは、駅直結マンションくらいかもしれません。
今後の市況にも注目です。

[1136: マンション検討中さん]

>>1133 名無しさん
この販売状況なら、普通は価格調整が入ります。

元々販売開始と同時に全住戸の価格を公表しないのは、価格調整用のバッファを持っておく為です。
想定以上に人気があれば値上げするし、売れなければ値下げする。それが価格調整。

本格的な値下げは一般的には竣工後ですよね。
モデルルームや人材を維持して、売れない住戸全ての管理費、修繕積立、地代、解体積立を負担し続けるのは、負債を垂れ流すことになるので、どこかの時点で損切りせざるを得なくなります。

[1137: 検討板ユーザーさん]

>>1133 名無しさん
必死？
事実を投稿してるだけでしたよね？
私はとても参考になりましたが、どの点が必死と思われましたか？

[1138: 匿名さん]

>>1136 マンション検討中さん
売れ行き不振なら値下げはあるかもしれませんが、どんなに早くて竣工1年後とかじゃないですかね。
販売が振るわないマンションんでも、周りのマンションが値上がりして相対的に割高感がなくなって値下げしなくても売れていったというのがここ10年ぐらいの流れのように思います。スミフ物件でその傾向は顕著ですよね。
船橋のタワマンは坪600万円とも700万円ともいわれているので、その価格次第ではここの販売に好影響が出るかもしれません。

[1139: 匿名さん]

ブランズ橋本並みにヤバいね。

[1140: マンション検討中さん]

今から1年後に賃貸棟、高齢者棟、イオンが開業。その一年後に分譲棟、公園、フットサル場が開業。
今現地に行ってもどんな規模感になるか分からないから、検討する人も1年後くらいからが多いかも。再開発といっても駅直結と違って辛いとこですかね。

[1141: 匿名さん]

値下がり期待してのネガキャンなんですか？
ちなみにMRで聞きましたが値下げはまずないですと言われましたよ

[1142: 坪単価比較中さん]

ここに限らず実需系はどこもおんなじような状況だと思うよ。
金利も上がって円安も一服してこれから円高って流れで、どう考えても物件価格下がる流れですけど、どこも助平価格から下げられずに唯一の頼みの綱であるインフレによる助平待ちしてズルズル販売時期伸ばしている状況ですね。
投資効果もある物件ならそれもいいですけど、実需系マンションは日本人の手取りが上がらない限り価格は伸びないですよね。とっとと値下げして損切りしたほうがいい気もしますが…。

[1143: 坪単価比較中さん]

あと購入側の熱量も去年ほど高くないですよね。バブルの熱気から醒めてちょっと冷静になっちゃってるので、値下げがないと言われれはあっそじゃあ後発待つわ、となりそうですね。

[1144: 匿名さん]

ここを検討している時点でみんなそんなことわかってるっていうネガティブな情報ばかり繰り返しスポットをあてて下げようとしてるとこ。低地が嫌なら買わなきゃいいじゃん。低地でもその他の条件次第で買う人はいるわけで。

[1145: 検討板ユーザーさん]

>>1138 匿名さん
スミフは独自路線を貫きすぎてて例外ですが、その他の大手のデベは合理的な判断をしますよ。

右肩上がりのうちは時間をかけて売ることもできたでしょうけれど、他を見てても流石に頭打ちが来た感覚もなきにしもあらず。市場が横這いなら早めの損切り（値下げ）もあり得るのではないかと思ってます。
船橋も実際の分譲価格はどうなるか分からないですよね。

[1146: eマンションさん]

>>1144 匿名さん
みんながみんな分かってる訳じゃないと思いますよ。
現に、江戸川は100％決壊しない、と断言してる方もいらっしゃいましたし。
この物件の特徴に何度スポットライトを当てられようと、そこに嘘も誇張もないなら、それがこの物件のありのままの姿なのだから仕方ないですよね？

低地でもその他の条件が良ければ買う人はいる、というのは全くの同感です。
水害リスク的には小岩タワーも同等ですが、あちらはそれなりに売れています。

ここが売れていないのは、水害リスクが高いだけでなく、工場地域で住環境に難ありで、定借、という複合的な理由からだと思います。

[1147: 通りがかりさん]

>>1139 匿名さん
ブランズタワー橋本

竣工　2026年6月
入居開始　2026年9月
第1期1次　2024年8月
総戸数　458戸

2025年3月現在
（竣工まで15ヶ月、入居開始まで18ヶ月）

販売済住戸84戸（18.34％）

確かに似たような状況。

4ヶ月先を歩く先輩が今後どのような経過を辿るのかは要チェックですね。

[1148: マンション検討中さん]

市川市だけが海抜が低いようなコメント多いけど
周辺はもっとひどいよ
０ｍすら無いところがいたるところに

お隣り江戸川区https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/519/henkoutenjp.pdf
江東区
https://www.city.koto.lg.jp/470601/documents/02hm_flood_japanese_color...
墨田区
https://www.city.sumida.lg.jp/anzen_anshin/bousai/suigai/suigai.files/...
葛飾区
https://www.city.katsushika.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_...
国土地理院海抜検索
https://maps.gsi.go.jp/#18/35.696863/139.829832/&base=std&ls=std&a...
総武線では亀戸駅南側低いね

[1149: マンション検討中さん]

70㎡　6200万円のお部屋も下がって5500万円くらいになりますか？

[1150: マンション検討中さん]

>>1148 マンション検討中さん
もっと下がいるから大丈夫って訳じゃないかと。
ここの地盤は、偏差値で言うと40くらいの印象。

河川の氾濫は、海抜の低いところから順に被害が出る訳じゃないですからね。。。

[1151: 匿名さん]

>1147

ここ、年始に新春キャンペーンと称してオプションプレゼントなんてやってる。来年はここもかな。

[1152: 匿名さん]

＞ここ10年ぐらいの流れ

低金利で金利負担が少なかったころの昔話になるかもね。利上げで年明けから潮目が変わった。

[1153: マンコミュファンさん]

スーモによると、8000万の定借マンションの35年総支払額は1億3259万

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_knowhow/mans...

ローン金利が固定1.83%と高めだが、リーフシティは修繕積立基金、解体準備期間、管理費、修繕積立、解体準備積立、いずれもこのシュミレーションより高額なので、結果は大きく変わらない。

50年だと、約1億5000万を超えてくる。

仮に50年で1億5000万として、月ベースにならすと25万/月

築浅のうちは25万/月なら割安に感じるけど、築50年のおんぼろマンションには払う価値なし、というのが率直な感想

普通の賃貸ならライフステージに応じて引越しもできるけど、ここを買ったらその権利も放棄することになるし、賃料ベースで考えても、特に安くもない。
50年住み倒したら売却もできない。売れなければ、残り期間のランニングコストの負担ものしかかってくる。

何のために買うの？
ということに尽きる。

[1154: eマンションさん]

>>1153 マンコミュファンさん
こういう話って、MRでは絶対に教えてくれないですよね。大変勉強になりました。

[1155: 匿名さん]

>1154

詳しくはライフプランナーに相談するのがいいかな。ただ、MRのライフプラン相談はやめた方がいい。あれって、プランナーにお金払ってるのはデベ。誰を向いて仕事するかわかるでしょ。

[1156: 評判気になるさん]

>>1141 匿名さん
仮に値下げの予定があったとして、それを目の前のカモに馬鹿正直に言う営業マンがどこにいる？っていう話。

ここを買う人って、あなたのように素直で人を疑わない優しい人が多いのでしょうね。

だけど、それを世間では別の言い方をするんですよ。
今は自分が望めば様々な情報が入手できるけど、どんな情報も全て自分の頭で咀嚼した上で、結合した方たがいい。

ここでのネガ情報も同じ。
否定したいだけのネガなのか、事実なのかは常に疑ってかかった方がいいよ。

[1157: 評判気になるさん]

>>1148 マンション検討中さん
市川だけが、って言ってる人なんて誰もいなくない？
あなた、被害者意識が強そうだね。
市川南の地盤が偏差値40と言うのは的を射ていると思いますね。

[1158: eマンションさん]

当たり前だけど結局は割高か割安かで評価決まるよね。

割安ならこの価格でこんなメリットが、って論調になるし
割高ならこの価格なのにこんなデメリットあるの、って論調になりがち

いずれも事実に基づいてるけど、価格とのバランスでどっちにスポット当たるかが変わってくるだけの話な気はする。

[1159: 周辺住民さん]

なんでこんなに粘着するのかと思ってたけどネガキャンで値下げ狙ってるのかー
結局買いたいんでしょw
こんな掲示板ででやったとこで効果あるのか知らんけどw

[1160: 通りがかりさん]

>>1158 eマンションさん
それはほんとそう。
マンマニがここは所有権なら平坪400万が妥当と書いてるみたいだけど、定借なんだからせめて20％減の320万だったらここまでの惨事にはなってなかっただろうね。

[1161: 匿名さん]

>1160

マンマニは右肩上がりの時代しか知らないみたいだから、流れを読めなかったみたいだね。まあ、デベも失敗してるわけだし。

財閥系はグループにシンクタンク抱えてるから利上げ時期とその影響読めたはず何に。まあ、読めたとしても一度下げると、待てばもっと下がると待ちモードに入られちゃう。お互いチキンレース。

[1162: 名無しさん]

>>1159 周辺住民さん
仰る通り、値下げ狙って、掲示板ネガキャンやったって全く効果ないですよ。
逆に、どれだけ持ち上げても売れないものは売れない。

[1163: 検討板ユーザーさん]

>>1161 匿名さん
小岩と同時期の販売だから、小岩買えない人が流れてくれることを想定して強気に出たのかもしれませんね。

さすがにここまでの大コケは想定外だったはず。

[1164: マンション検討中さん]

マンションの販売はここ数年のようにはいかないでしょうね。金利が上がる想定で購入・売却を迎える想定してた方は少なかったかもしれないです。
実需マンションなので、住みたいと思えるかが第一歩で、リスクも理解して天秤にかけて検討したいですね。
私は買った後の評判や売行きも気になりますが、どう住みたいかでワクワクできる方がいいと思ってます。

[1165: 匿名さん]

>1163

玉突きがどれくらい起こるかも想定できないとなんだけど。それだけ流れの変化が急。

[1166: 匿名さん]

>1164

住宅って住むところって他に資産性ってのもあるから難しい。右肩上がりの中、転売ヤーも暗躍してるし。ここのデベさん選手村跡地で転売ヤーに加担した共犯。実需検討としてそれをどう評価するかってのも。

[1167: 職人さん]

>>1166 匿名さん
郊外定借のここが投資マンションだとは誰も思ってなくて、実需マンションであることは間違いないんだけど、だからこそ>1153のシュミレーションが効いてきますよね。

このご時世、定借で資産価値を期待できないのは受け入れて、低地の水害リスクも、工場地域の住環境も受け入れたとしても、賃貸と比較した場合の割安感もないなんて、誰が買うの？って話なんだと思います。

[1168: 匿名さん]

資産性って上がるだけでなく下がることも。このタイミングの先物買いでどっちに転ぶか。実需であっても投資的側面はある。

[1169: マンション検討中さん]

小岩が450万って言われると市川の所有権が400万ってのも本当に？って思いますよね。
私は新築で買う時は住宅ローンの残債のスピードより売価の減価のスピードが遅ければ極論okと思ってしまうんですが、この掲示板のプロの方的には楽観的すぎますかね。

[1170: 匿名さん]

>1169

オーバーローンにならなければって観点ではね。ただ、資産が減っていくのを眺めるのって精神衛生上よろしくない。

[1171: 坪単価比較中さん]

今の市況だと実需系のマンションは残債割れるリスク結構ありますよね。
20～30年住んだらわかりませんが、それくらいの期間居てもいい街かどうかはしっかり検討する必要あるなとおもいました。

[1172: eマンションさん]

>>1169 マンション検討中さん
極論は同じ意見です。賃貸とイコールって発想です。
マンションは投資と捉えるなら反対です。

[1173: 匿名さん]

平成バブル崩壊後は15年くらい低迷した。令和不動産バブルの影響はいかに。

[1174: 匿名さん]

賃貸との比較では、所有してしまうと売る必要が生じたときに売れないと身動き取れなくなっちゃう。

[1175: 検討板ユーザーさん]

賃貸と捉えるとしたって、引っ越せなくなる足枷付きなのに、この価格じゃコストメリットさえないですよね？

[1176: マンション検討中さん]

錦糸町も亀戸も新小岩駅も同じくらいの海抜だと思ってたけど、全然違ってたんだ
新小岩と亀戸は東京湾の海面より低いんだ？
低い？深い？海面の方が高い場合、どう言う表現が正しいんだろう
いゃぁ大体同じ高さの錦糸町駅の方は優秀だなぁ

[1177: eマンションさん]

>>1175 検討板ユーザーさん

それ同じ部屋を同じ支払い総額で賃貸できる前提ですよね。

[1178: 評判気になるさん]

>>1176 マンション検討中さん
そのあたりはどこも50歩100歩ですよね。
スポットではなく面でがっつり色付きですから。

改めてハザードマップを見ると、市川駅北口の色付きでないエリアが総武線沿線でいかに貴重か分かりますよね。
アクセスよし、地盤良し。

[1179: 通りがかりさん]

>>1176 マンション検討中さん

市川って標高だけなら浅草橋とかと同じじゃなかったですか？隅田川より東、江戸川より西のエリアより高かった記憶です。
水災は標高とは比例しないですね。
昔から言う地位の話の時に聞きました

[1180: 匿名さん]

>>1177 eマンションさん
賃貸vs分譲の時によくでてくる話です。
借地でなくても中古マンション売れない時は売れないことは理解しておくべきかと。

[1181: 通りがかりさん]

>>1146 eマンションさん
知ったようなこと言ってても的外れやな。結局全ては価格よ。以上

[1182: 名無しさん]

>>1160 通りがかりさん
貸借で2割引とかwお花畑？

[1183: 評判気になるさん]

>>1169 マンション検討中さん

小岩はもう500から600ですね