リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/98465/
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https://www.sumu-lab.com/archives/103175/

[1101: 評判気になるさん]

>>1095 匿名さん
住民スレに同じことを書いているのであれば、ご指摘はごもっともですが、ここは購入者の為のスレッドではく、購入検討者スレです。

[1102: eマンションさん]

>>1092 匿名さん
不要になった時点でゴミのように捨てられれば何の問題もないですが、高額な維持費を払い続けてくれる代理の人を見つけなければ（売却）、以降のランニングコストが丸々負債になります。
ここの維持費は解体費を含んでいて高額なので、タダでもいらないという事態が起きてもおかしくないです。

例えばですが、70年の定借なら、40年程度で解体費を全て回収した方がよいのでは？と思います。
もしくは、徐々に減額していくスタイルでも可。

ただし、そうしてしまうと新築時の販売ハードルが高くなるので、デベは採用しないと思いますが。。

いずれにしても、将来のことを完全に予測はできなくても、可能な限り様々パターンを想定して、どんな場合でもどうにかなる目処をつけてから購入すべきかと。

[1103: 評判気になるさん]

>>1100 匿名さん

言葉足らずでした。定借の物件で部屋の借主を貸借にするのは底他人に対する義務でもあるので当然だと思います。
ルノワールを例に出されていたので、所有権の物件でも解体建替を検討する時期に契約する時は定借にした方がいいと思いました。

[1104: マンション比較中さん]

>>1095 匿名さん
おすすめマンション情報をこんなところに書くバカいないよwww

ここがどうして”買いマンション”ではないかを、その根拠付きで教えてもらえるだけでも感謝しなよ

1078が計算してくれるじゃん
ここを買うよりは一生賃貸の方が断然マシだって

[1105: 検討板ユーザーさん]

>>1104 さん

そうだ！そうだ！
こんなとこにおすすめ物件書くわけないですよね！この方は尊いのだ！

[1106: 匿名さん]

>>1104 マンション比較中さん
定借の批判は誰でもできますよね。私でもできます。そのことだけでありがたがれというのはあまりにも虫が良すぎませんか。

[1107: 匿名さん]

モデルルームに行って来ました。
リセールは気になるところですが、以下が提携ローンと伺いました。
担保価値が無い物件には銀行も融資しないでしょうから、各行から一定程度の価値が認められているのだと感じました。
なお、以前住宅ローンを組んだ事のある住信SBI銀行においては、定期借地権の物件での住宅ローンは利用出来ないようでした。（※）

【提携金融機関】
・三井住友銀行
・三菱UFJ銀行
・みずほ銀行
・りそな銀行
・三井住友信託銀行
・auじぶん銀行
・イオン銀行
・千葉銀行
・京葉銀行

（フラット35）
・SBIアルヒ（買取型）
・クレディセゾン（買取型）
・日本住宅ローン（リバースモーゲージ）

※住信SBI銀行のQ&Aより
https://help.netbk.co.jp/faq_detail.html?id=1685

[1108: マンション検討中さん]

住信SBIネット銀行も提携ローンだと思いますよ
私は先月ですが事前審査の承認となりましたから

[1109: 検討板ユーザーさん]

金利水準や期間って定借だからで所有権より不利になったりしますか？

[1110: マンション検討中さん]

>>1046 マンション検討中さん
工場地帯には風俗街がつきもの
武蔵小杉の新丸子よりが昔の？線エリア

[1111: eマンションさん]

S78K2の購入を検討しています。
管理費、修繕積立金などは先日MRで確認してきたのですが、修繕積立金は年々上がって行くのでしょうか？
その場合、いつ頃いくらになる等の計画はあるのでしょうか。

[1112: eマンションさん]

間違えました、S72Fです

[1113: 検討板ユーザーさん]

修繕積立費はステップで上がっていく想定だったと思いますよ。
見せて欲しいと言えば出してもらえます

[1114: eマンションさん]

>>1109 検討板ユーザーさん
35年ローンですが、同時に検討していた所有権マンションと同じ水準でした！

[1115: eマンションさん]

>>1109 検討板ユーザーさん
35年ローンですが、同時に検討していた所有権マンションと同じ水準でした！

[1116: マンション検討中さん]

賃貸棟の情報ないですか？
狙ってます

[1117: マンション検討中さん]

修繕積立基金は文字通り、基金であって引渡し時に一回だけで、それっきりですよ
毎月支払うものでも無いし、ましてや継続性がないので当然値上げもありません

[1118: eマンションさん]

>>1117 マンション検討中さん

修繕積立金ですね。段階式か均等式で大きな差です。デベは段階式を望みますが、長い将来を考えると均等式の方が望ましいです。

[1119: マンション検討中さん]

失礼致しました。
修繕積立基金ではなく単なる積立金の方でしたね
営業さんから修繕計画書？を見ながら説明してもらいましたが、ここは最初の10年間で毎年少しずつ上がり、概ね2倍になるそうですか、他と違って5年毎に5000円、1万円と改定され最初の5年間だけめちゃくちゃ安く設定され、11年目あたりで2倍3倍に改定されたり、20年あたりでいきなり3倍の改定はない計画だそうです
それにここは他のマンションと違って674戸もあるから、普通に積立られる額だけでも相当な金額になるから不足することは考えにくいと思ってます

[1120: 匿名さん]

>>1119 マンション検討中さん
ありがとうございます！
S72Fの修繕積立金は、確か最初は1万円くらいだったのですが、それが10年後に2万円になるだけで、その後はずっと上がらないんですね！

免震マンションは修繕費用が高いのがデメリットだと見たので気になったんですが、安心しました！

[1121: マンション検討中さん]

私は今のモデルルームがある三井不動産の土地にパークタワーができるのを心待ちにしています(^^)

[1122: eマンションさん]

>>1121 マンション検討中さん
市川は都心へのアクセスがよくて利便性は高いけど、
有事が起きたら大惨事になる地域。市川南は特に。

周辺環境に拘りがないなら、今住むのはいいけど、少なくとも買う場所じゃないよ。

それでもどうしても市川南がいいなら、ここの賃貸棟、もしくはUR賃貸の方が賢いよ

[1123: 通りがかりさん]

>>1121 マンション検討中さん
あの土地も京葉ガスの土地ではなかったでしょうか

[1124: マンション検討中さん]

>>1122 eマンションさん
大惨事って何？w
得意の液状化ですか？
だったら同じ市川市でも行徳とかもっと南側や、江戸川の向かいの小岩平井等の方がよほど危険です
市川南レベルでやめた方がいいと言うなら、総武線なら千代田区より西に行かないと無理でしょ

[1125: 口コミ知りたいさん]

>>1124 マンション検討中さん
液状化は不得意です。液状化が得意な方っているんですか？w
私個人は仮に賃貸でも、その類いの土地には住まない主義なので生憎一度も経験はありません。
どうしても住まなければならないなら、賃貸以外考えられないです。（有事が起きたら引っ越せるから）

液状化だけでなく、利根川水域に集中豪雨が起きて江戸川が決壊したら、このあたり一帯は水没します（下水まみれ）。どうぞ市川市のバザードマップを確認してみてください
気候変動が著しい昨今、今後の70年は、過去データで推し量るのは危険ですよ！

液状化について（リーフシティ市川は「液状化危険度高」の土地です）
https://www.sakurajimusyo.com/guide/8989/

[1126: 名無しさん]

>>1125 口コミ知りたいさん
なんでここにいるの？

[1127: 通りがかりさん]

>>1123 通りがかりさん
あそこはもともと日立金属系の倉庫でしたが、解体後三井不動産が取得していますよ。

[1128: 匿名さん]

>>1125 口コミ知りたいさん
水没は100％ない
このあたりの堤防は高潮対策であって川の流量増加に備えるためではない
川より低い所に地盤がある荒川区や江東区、ボトルネックがある多摩川中流域などとは違う
川面よりも２～３メートル高い土地でかつ最下流部のため江戸川は海と同じ海抜でありいかなる豪雨であっても流量増加は極めて限定的

[1129: eマンションさん]

>>1128 匿名さん
それはあなたの希望ですよね。
バザードマップ見てみ！市川市の公式Webサイト！

[1130: 評判気になるさん]

>>1126 名無しさん
来たいから。

[1131: マンコミュファンさん]

【悲報】
第2期2次（2025年3月1日）
販売戸数 2戸（全674戸中0.3％）
累計 販売戸数 118戸（17.51%）

これまでの販売実績
第1期1次（24/11/10）84戸（12.46％）
第1期２次（24/12/7）20戸（2.97％）
第2期1次（25/2/9）12戸（1.78％）

【考察】
第1期同様、第2期2次は第2期1次で抽選落ちした人の為にあけた住戸と予想。
これまでの流れ通りなら、第3期は5月上旬か？

第1期（1次2次）104戸、第2期（1次2次）14戸、ときて、第3期は1桁代の可能性も見えてきた。

竣工まで19ヶ月、入居開始まで21ヶ月。
仮に現在の勢いを維持できたとしても入居開始時点での販売済住戸216戸（32％）と厳しい状況。ただし、第1期→第2期の失速を見ると、現状維持すら期待できないのが現状。実際には25％にも遠く及ばない悪夢のような事態が現実的になってきた。

ちなみに、未入居住居の管理費、修繕積立金はデベが負担するが、駐輪場、駐車場で見込んでいた収入が予定通り見込めない場合は、修繕積立の計画が狂う為、既存購入者にも影響が出てくる。

[1132: マンション検討中さん]

江戸川が欠壊すると言う事は当然利根川も欠壊しているし、ましてや荒川、隅田川、中川も欠壊してますよ
市川市よりも地盤の低い江戸川区を始め江東区、葛飾区など23区の北から東側一帯は大半が市川市より先に水没しますよ
国土交通省作成のYouTube見た事ないの？

[1133: 名無しさん]

必死やな。いくらネガっても値下げしないよ。

[1134: 通りがかりさん]

>>1132 マンション検討中さん
利根川が決壊しないと江戸川が決壊しないと本気で思っているなら、河川氾濫に関する理解が相当浅いです。
もう少し勉強された方がいいですよ。

以下は、市川市公式災害バザードマップの抜粋です。

市川市ってどんなところ？
https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/000333589.pdf

江戸川洪水浸水想定地域
https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/cri05/file/0000449400.pdf

[1135: マンコミュファンさん]

>>1133 名無しさん
必死なのは三井不動産だと思いますよ。
この状況で今後どんな対応をするのか見守りたいです。

ここに限らず、都内でも苦戦を強いられているマンションを多く見かけます。これまで通りの右肩上がりの強気価格が通用するのは、駅直結マンションくらいかもしれません。
今後の市況にも注目です。

[1136: マンション検討中さん]

>>1133 名無しさん
この販売状況なら、普通は価格調整が入ります。

元々販売開始と同時に全住戸の価格を公表しないのは、価格調整用のバッファを持っておく為です。
想定以上に人気があれば値上げするし、売れなければ値下げする。それが価格調整。

本格的な値下げは一般的には竣工後ですよね。
モデルルームや人材を維持して、売れない住戸全ての管理費、修繕積立、地代、解体積立を負担し続けるのは、負債を垂れ流すことになるので、どこかの時点で損切りせざるを得なくなります。

[1137: 検討板ユーザーさん]

>>1133 名無しさん
必死？
事実を投稿してるだけでしたよね？
私はとても参考になりましたが、どの点が必死と思われましたか？

[1138: 匿名さん]

>>1136 マンション検討中さん
売れ行き不振なら値下げはあるかもしれませんが、どんなに早くて竣工1年後とかじゃないですかね。
販売が振るわないマンションんでも、周りのマンションが値上がりして相対的に割高感がなくなって値下げしなくても売れていったというのがここ10年ぐらいの流れのように思います。スミフ物件でその傾向は顕著ですよね。
船橋のタワマンは坪600万円とも700万円ともいわれているので、その価格次第ではここの販売に好影響が出るかもしれません。

[1139: 匿名さん]

ブランズ橋本並みにヤバいね。

[1140: マンション検討中さん]

今から1年後に賃貸棟、高齢者棟、イオンが開業。その一年後に分譲棟、公園、フットサル場が開業。
今現地に行ってもどんな規模感になるか分からないから、検討する人も1年後くらいからが多いかも。再開発といっても駅直結と違って辛いとこですかね。

[1141: 匿名さん]

値下がり期待してのネガキャンなんですか？
ちなみにMRで聞きましたが値下げはまずないですと言われましたよ

[1142: 坪単価比較中さん]

ここに限らず実需系はどこもおんなじような状況だと思うよ。
金利も上がって円安も一服してこれから円高って流れで、どう考えても物件価格下がる流れですけど、どこも助平価格から下げられずに唯一の頼みの綱であるインフレによる助平待ちしてズルズル販売時期伸ばしている状況ですね。
投資効果もある物件ならそれもいいですけど、実需系マンションは日本人の手取りが上がらない限り価格は伸びないですよね。とっとと値下げして損切りしたほうがいい気もしますが…。

[1143: 坪単価比較中さん]

あと購入側の熱量も去年ほど高くないですよね。バブルの熱気から醒めてちょっと冷静になっちゃってるので、値下げがないと言われれはあっそじゃあ後発待つわ、となりそうですね。

[1144: 匿名さん]

ここを検討している時点でみんなそんなことわかってるっていうネガティブな情報ばかり繰り返しスポットをあてて下げようとしてるとこ。低地が嫌なら買わなきゃいいじゃん。低地でもその他の条件次第で買う人はいるわけで。

[1145: 検討板ユーザーさん]

>>1138 匿名さん
スミフは独自路線を貫きすぎてて例外ですが、その他の大手のデベは合理的な判断をしますよ。

右肩上がりのうちは時間をかけて売ることもできたでしょうけれど、他を見てても流石に頭打ちが来た感覚もなきにしもあらず。市場が横這いなら早めの損切り（値下げ）もあり得るのではないかと思ってます。
船橋も実際の分譲価格はどうなるか分からないですよね。

[1146: eマンションさん]

>>1144 匿名さん
みんながみんな分かってる訳じゃないと思いますよ。
現に、江戸川は100％決壊しない、と断言してる方もいらっしゃいましたし。
この物件の特徴に何度スポットライトを当てられようと、そこに嘘も誇張もないなら、それがこの物件のありのままの姿なのだから仕方ないですよね？

低地でもその他の条件が良ければ買う人はいる、というのは全くの同感です。
水害リスク的には小岩タワーも同等ですが、あちらはそれなりに売れています。

ここが売れていないのは、水害リスクが高いだけでなく、工場地域で住環境に難ありで、定借、という複合的な理由からだと思います。

[1147: 通りがかりさん]

>>1139 匿名さん
ブランズタワー橋本

竣工　2026年6月
入居開始　2026年9月
第1期1次　2024年8月
総戸数　458戸

2025年3月現在
（竣工まで15ヶ月、入居開始まで18ヶ月）

販売済住戸84戸（18.34％）

確かに似たような状況。

4ヶ月先を歩く先輩が今後どのような経過を辿るのかは要チェックですね。

[1148: マンション検討中さん]

市川市だけが海抜が低いようなコメント多いけど
周辺はもっとひどいよ
０ｍすら無いところがいたるところに

お隣り江戸川区https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/519/henkoutenjp.pdf
江東区
https://www.city.koto.lg.jp/470601/documents/02hm_flood_japanese_color...
墨田区
https://www.city.sumida.lg.jp/anzen_anshin/bousai/suigai/suigai.files/...
葛飾区
https://www.city.katsushika.lg.jp/_res/projects/default_project/_page_...
国土地理院海抜検索
https://maps.gsi.go.jp/#18/35.696863/139.829832/&base=std&ls=std&a...
総武線では亀戸駅南側低いね