リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
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[1067: 匿名さん]

賃貸は小岩より市川の方が高いね。

[1068: マンション検討中さん]

どのマンションでも住まなくなったら1.売却する2.賃貸に出すの選択肢になる。
このマンションも調べたしMRも行った。
1.は値段気にしなければ売れる。売れないor売らないなら2.に移ろう。定借残30年までは普通に売買されてる。40年は住める。ローンはほぼ返し終わってるやろ。
2.でも需要は大丈夫。市川市のピーク5年後とかいうけど京葉線、武蔵野線含んで市川市や。中でも市川本八幡は別格やし、東京と変わらん。元の総額低いのに賃料はそこそこ取れる。ローン返済まではトントン目指せる。

このマンションは10年住んだら売ってって考えてる奴は向かない。もちろんライフスタイルの予期せぬ変化は避けられんけど、割り切れないなら今のマーケットで新築買わない方がいい。リセールマーケットは今後緩む。超都心は大丈夫そうだが、総武線で錦糸町より東で今の新築値段よりリセールの価格が伸びる駅はないと思う。

[1069: マンション検討中さん]

>>1068 マンション検討中さん
それなら買う意味ないですよね？

[1070: マンション検討中さん]

>>1067 匿名さん
物件による

[1071: 匿名さん]

>>1069 さん
みんなこの物件に住みたいかもって思う前提があるから買おうか考えるんじゃないの？資産性も大事だけど、このエリアの本質はそっちだと思う。
条件いい3LDKに新築賃貸で住もうと思ったら30万は取られるけど、それとの比較して賃貸って決めるのはおおいにあり

[1072: eマンションさん]

>>1070 マンション検討中さん
小岩は20年前の市川&本八幡

[1073: 通りがかりさん]

>>1069 マンション検討中さん
日本ではマイホームを持って一人前という謎の風習があるから、適齢期になっても賃貸だと、親族からいつ買うの？と聞かれ続ける。

独身だといつ結婚するのか聞かれまくるのと同じ現象。

それから解放される為に買うんだよ。
それ以外に何のメリットもない。

[1074: 口コミ知りたいさん]

>>1072 eマンションさん
そんな小岩より人気のないリーフシティって悲しい

[1075: eマンションさん]

>>1074 口コミ知りたいさん
小岩は小岩だからじゃなくて、駅直結タワマンだから売れてる。不動産バブルは超富裕層と底辺ではまだ続いてるって知り合いのお姉ちゃんの彼氏が言ってました。

[1076: マンション検討中さん]

駅から近いわけでもない定借を選ぶのはどうかと思う
人それぞれだけど
建物部分だけを所有する、地代を払ってまで
金利も上がりそうだし
20万の賃貸の方がいいような気がする

[1077: マンコミュファンさん]

>>1068 マンション検討中さん
> 値段気にしなければ売れる

そりゃそうかも知れないけど、値段は気にするだろ。

[1078: 名無しさん]

>>1076 マンション検討中さん
20万じゃなくて25万でも賃貸の方がいい。
なんなら、子供が巣立つまでの10年？15年？20年は3LDKの30万、その後は駅近マンション1LDK20万とかね。

だって、ここの3LDKの固定費（管理費、修繕積立、地代、解体費積立、建物の固定資産税の月割り）、月々10万だからね。買っても毎月10万払わないと住めないんだよ。

家賃25万の賃貸との差分は、15万。

50年換算で、15万×12ヶ月×50年、9000万

分譲価格7500万を35年ローン組んだら総支払額9000万くらい余裕でいくからね。

金銭的な面でも、買うメリットは全くない

大地震が起きて液状化したら、地盤の良い土地に引っ越せばいいし、ここを買うくらいなら賃貸の方がいいでしょ

[1079: 通りがかりさん]

>>1077 マンコミュファンさん
値段は気にするは当然だよ。でも、10年住もうと思ってる物件の10年後の価格なんてわかんねえから、今このくらいの気持ちで買える物件がいいよ

[1080: 匿名さん]

私は20年ほど前に分譲マンション購入して買い替え組ですが、当時はネットで物件を探すなどまだ一般的でなく、新聞広告を見てほぼ知識もなく決めてしまいました。
世の中の変化は今後もっと早くなるでしょうし、人の働き方や暮らし方も変わります。
20年後にまさか中古が購入時より高い価格で売れる（まだ売ってませんが）なんて思いもしなかったし、そんなにガチガチに考えなくてもいいのでは。
投資目的で儲けようと思ってここ買う人いないでしょ？
反対意見の方はとにかく売れない売れないというところを主張するので、物件自体に満足してる人には響かないですよ。

[1081: eマンションさん]

分からないから何でもいいって。。。
宝くじは当たるか当たらないかは2択で、当たる人もいるんだから！と言ってるのと似ているな、と。

宝くじは所詮余剰金で買うものだからいいとして、マイホームは多くの人にとって人生最大の買い物ですから、多くの方はそのような発想はしないのではないかしら。

20年前は物件を選ばずともほぼ全て値上がりしましたが、また同じことが起きる可能性があると本気で思っているのなら、頭の中お花畑過ぎると思います。

まぁ、このマンションはそういう方が買う（そういう人しか買わない）マンションだと思っていたので、しっくりはきました。

[1082: マンション検討中さん]

>>1081 eマンションさん

批判したいバイアスが振り切れてますよ。落ち着いて他の方のコメントを読み返してください。

[1083: マンション検討中さん]

>>1081
どうしたんですか？
ただ、批判したいだけだと思いますが、落ち着いた方が良いですよ。

[1084: 名無しさん]

>>1083 マンション検討中さん
特に変化はしておらず、ずっと同じ持論です。
逆に、どうされましたか？

[1085: マンション検討中さん]

そうですか。
あなたには合わない物件に色々と書き込み続けてくれているのは親切心でしょうか？

[1086: eマンションさん]

>>1085 マンション検討中さん
親切心というより、X等のSNSでの呟きに近いかもしれません。元々マンションの評価をすることが趣味で、特にここだけに執着している訳ではありません。

観点としては、自分でだったら「購入前に知っておきたいこと」を呟いているつもりです。

購入された方にとっては耳を塞ぎたくなる情報も含まれているとは思いますが、契約後に考慮漏れが発覚して後悔する程辛いことはないと思うので、この物件が持つネガティブ要素をありのままに呟いています。

オブラートに包むこともしませんが、虚偽や誇張は一切していません。

それらを知って購入を見送る方、知った上で購入する方、はいずれも後悔はないと思うので、「購入検討者スレ」であるこの場でのネガティブ情報は、百害あって一利なし、ではないと思っています。

[1087: 名無しさん]

>>1086 eマンションさん

検討スレにネガティブ情報は大切だと思います。が、このような開かれた場で伝えようとするためには、伝え方書き方が人として大切なことが守られてる前提でないとなにも伝わらないと思います。虚偽や誇張とは違うものさしです。

きつい言い方かもしれないですが、私はこのような伝え方をする人が同じ入居者にいないのがこのマンションのメリットに感じました。

[1088: 名無しさん]

>>1086 eマンションさん

1086さん
おすすめのマンション教えてください！

[1089: eマンションさん]

>>1087 名無しさん
ここが住民スレではなく、検討者スレである前提で呟いているので、確かに、既に契約された方には耳障りがよくない言葉選びになっているかもしれません。
スレッドの主旨をご理解いただけると有り難いです。

また、物件評価に関する反論は大歓迎ですが、人格否定は誰の利益にもならないと思いますので、今後はご遠慮ください。

[1090: 匿名さん]

>>1089 eマンションさん
1081へのコメント？

[1091: マンション検討中さん]

住まなくなったら賃貸にだすのもあり　って言ってる方がいるが

定借でない物件でも
空室期間があることはリスクである

半年も空室になれば　管理費などは持ち出しになる

65年後に空室になった場合、残り5年しか住めない物件に
申し込むのは、よほど賃料が安いなど、まともな賃料が取れないことも
リスクになる

[1092: 匿名さん]

だから65年後の事考えて買う人なんていないって言ってるのにw

[1093: マンション掲示板さん]

>>1091 マンション検討中さん
築65年だと残り5年とか関係なしに借り手いなさそうですよね。
築60年超えてるマンションをご存知の方いますか？

[1094: マンション検討中さん]

>>1092 匿名さん

今、お子さんが生まれたとして、相続した時点で65歳

登記も義務化されるし、相続放棄をするのかな？

人口減少してるだろうし、手放す前提でもここはないとおもう

[1095: 匿名さん]

>>1086 eマンションさん
それだけ大上段に振りかぶった物言いをされるのであれば、批判だけするのではなくお勧めのマンションも出してほしいです。
そうすれば貴方の正当性も明確になると思いますし、この物件の検討者も何らかの気づきを得ることで有益なものとなると思います。さもなければ購入者を苛立たせるだけのただの荒らしと変わらないように思いました。

[1096: 匿名さん]

ここが築30年とか40年とかなった時点で賃貸に出そうと思ったら、普通借家契約にできるんでしょうかね？
それとも定期借家契約にしないといけないんでしょうか？ もしそうなら賃料はさらに下がりますよね？

[1097: 匿名さん]

>>1096 匿名さん
難しい問題ですね。
仮に築４０年から普通借家で契約して賃借人が３０年間すみ続けた場合、立退料の支払いは必要になるのではないでしょうか。

私は絶対に定期借地のマンションなんて買いたくはないですが、築古でも状態が良ければ立退料狙いで借りてなら住んでもいいと思ってます。

「ルノアール　立退料」で検索してみてください。
すごいビジネスを考える人がいると感心してます。

[1098: マンション検討中さん]

築古の普通借定期借の話は難しくて、所有権のマンションでも組合で建て替えが決まれば立退料払わないといけない可能性(所謂ルノワール)も出てくるので同じなのかなと。

[1099: マンコミュファンさん]

>>1094 マンション検討中さん
65年も生きれたと仮定して、65年ローンは存在しないので、残債ゼロになってると思います。
むしろ後5年で手離れできた方が喜ばれるのかなー。
築65年で600戸の人と建て替え協議してねの物件を相続するのとどっちがいいかなと

[1100: 匿名さん]

>>1098 マンション検討中さん
同じではないでしょう。
建て替えははじめから予定されていたわけではないので不可抗力ですが、定借期限ははじめから決まっているわけですからね。
ある程度築年数が経ってから賃貸に出すのであれば、やはりはじめから定期借家契約にするのが道理だと思います。

[1101: 評判気になるさん]

>>1095 匿名さん
住民スレに同じことを書いているのであれば、ご指摘はごもっともですが、ここは購入者の為のスレッドではく、購入検討者スレです。

[1102: eマンションさん]

>>1092 匿名さん
不要になった時点でゴミのように捨てられれば何の問題もないですが、高額な維持費を払い続けてくれる代理の人を見つけなければ（売却）、以降のランニングコストが丸々負債になります。
ここの維持費は解体費を含んでいて高額なので、タダでもいらないという事態が起きてもおかしくないです。

例えばですが、70年の定借なら、40年程度で解体費を全て回収した方がよいのでは？と思います。
もしくは、徐々に減額していくスタイルでも可。

ただし、そうしてしまうと新築時の販売ハードルが高くなるので、デベは採用しないと思いますが。。

いずれにしても、将来のことを完全に予測はできなくても、可能な限り様々パターンを想定して、どんな場合でもどうにかなる目処をつけてから購入すべきかと。

[1103: 評判気になるさん]

>>1100 匿名さん

言葉足らずでした。定借の物件で部屋の借主を貸借にするのは底他人に対する義務でもあるので当然だと思います。
ルノワールを例に出されていたので、所有権の物件でも解体建替を検討する時期に契約する時は定借にした方がいいと思いました。

[1104: マンション比較中さん]

>>1095 匿名さん
おすすめマンション情報をこんなところに書くバカいないよwww

ここがどうして”買いマンション”ではないかを、その根拠付きで教えてもらえるだけでも感謝しなよ

1078が計算してくれるじゃん
ここを買うよりは一生賃貸の方が断然マシだって

[1105: 検討板ユーザーさん]

>>1104 さん

そうだ！そうだ！
こんなとこにおすすめ物件書くわけないですよね！この方は尊いのだ！

[1106: 匿名さん]

>>1104 マンション比較中さん
定借の批判は誰でもできますよね。私でもできます。そのことだけでありがたがれというのはあまりにも虫が良すぎませんか。

[1107: 匿名さん]

モデルルームに行って来ました。
リセールは気になるところですが、以下が提携ローンと伺いました。
担保価値が無い物件には銀行も融資しないでしょうから、各行から一定程度の価値が認められているのだと感じました。
なお、以前住宅ローンを組んだ事のある住信SBI銀行においては、定期借地権の物件での住宅ローンは利用出来ないようでした。（※）

【提携金融機関】
・三井住友銀行
・三菱UFJ銀行
・みずほ銀行
・りそな銀行
・三井住友信託銀行
・auじぶん銀行
・イオン銀行
・千葉銀行
・京葉銀行

（フラット35）
・SBIアルヒ（買取型）
・クレディセゾン（買取型）
・日本住宅ローン（リバースモーゲージ）

※住信SBI銀行のQ&Aより
https://help.netbk.co.jp/faq_detail.html?id=1685

[1108: マンション検討中さん]

住信SBIネット銀行も提携ローンだと思いますよ
私は先月ですが事前審査の承認となりましたから

[1109: 検討板ユーザーさん]

金利水準や期間って定借だからで所有権より不利になったりしますか？

[1110: マンション検討中さん]

>>1046 マンション検討中さん
工場地帯には風俗街がつきもの
武蔵小杉の新丸子よりが昔の？線エリア

[1111: eマンションさん]

S78K2の購入を検討しています。
管理費、修繕積立金などは先日MRで確認してきたのですが、修繕積立金は年々上がって行くのでしょうか？
その場合、いつ頃いくらになる等の計画はあるのでしょうか。

[1112: eマンションさん]

間違えました、S72Fです

[1113: 検討板ユーザーさん]

修繕積立費はステップで上がっていく想定だったと思いますよ。
見せて欲しいと言えば出してもらえます

[1114: eマンションさん]

>>1109 検討板ユーザーさん
35年ローンですが、同時に検討していた所有権マンションと同じ水準でした！

[1115: eマンションさん]

>>1109 検討板ユーザーさん
35年ローンですが、同時に検討していた所有権マンションと同じ水準でした！

[1116: マンション検討中さん]

賃貸棟の情報ないですか？
狙ってます

[1117: マンション検討中さん]

修繕積立基金は文字通り、基金であって引渡し時に一回だけで、それっきりですよ
毎月支払うものでも無いし、ましてや継続性がないので当然値上げもありません

[1118: eマンションさん]

>>1117 マンション検討中さん

修繕積立金ですね。段階式か均等式で大きな差です。デベは段階式を望みますが、長い将来を考えると均等式の方が望ましいです。

[1119: マンション検討中さん]

失礼致しました。
修繕積立基金ではなく単なる積立金の方でしたね
営業さんから修繕計画書？を見ながら説明してもらいましたが、ここは最初の10年間で毎年少しずつ上がり、概ね2倍になるそうですか、他と違って5年毎に5000円、1万円と改定され最初の5年間だけめちゃくちゃ安く設定され、11年目あたりで2倍3倍に改定されたり、20年あたりでいきなり3倍の改定はない計画だそうです
それにここは他のマンションと違って674戸もあるから、普通に積立られる額だけでも相当な金額になるから不足することは考えにくいと思ってます

[1120: 匿名さん]

>>1119 マンション検討中さん
ありがとうございます！
S72Fの修繕積立金は、確か最初は1万円くらいだったのですが、それが10年後に2万円になるだけで、その後はずっと上がらないんですね！

免震マンションは修繕費用が高いのがデメリットだと見たので気になったんですが、安心しました！