リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
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[1051: 口コミ知りたいさん]

>>1050 匿名さん
本当にその通りだと思います。

本来、持家の最大のメリットは資産性があること、デメリットは、気軽には引越しできないこと。

賃貸はその真逆で、身軽でいつでも引っ越せる事（その時々で最適な場所に住める事）がメリットで、資産性がないことがデメリット。

資産性が低く（築年進めば負債になる可能性もある）、所有権以上に気軽に引越しもできない（経年進めば売るに売れなくなるから）定借マンション。

持家と賃貸、どちらのメリットも享受できないのに、どちらのデメリットも背負うことになる。

立地がスペシャルなら検討の余地があるけど、
郊外、駅直結でもなく、地盤や環境に難ありは、残念ながらスペシャルとは程遠く、偏差値で言うなら50程度。

[1052: 口コミ知りたいさん]

>>1049 さん

ありがとうございます。
地中化は時間かかりそうですが、進んでるようで安心しました。
イオンのパースは初めて見ました。公園隣接の雰囲気も良さそうですね。
市川駅は駅中の商業も豊富なので、生活しやすさが魅力的です。

[1053: 口コミ知りたいさん]

>>1049 さん

ありがとうございます。
地中化は時間かかりそうですが、進んでるようで安心しました。
イオンのパースは初めて見ました。公園隣接の雰囲気も良さそうですね。
市川駅は駅中の商業も豊富なので、生活しやすさが魅力的です。

[1054: 評判気になるさん]

>>1051 口コミ知りたいさん

ほんそれ過ぎて泣ける

[1055: 口コミ知りたいさん]

高いローン払って生活切り詰めてマンションの値上がりを期待するって生活するのもええし、価格を抑えて気に入った街でQOL高い暮らしして、残債で売なければ賃貸に出すって割切る生活もええよ。
資産って不動産だけじゃないし、今の市場で両立できる物件ってのはほぼない。
ただ、期間、前払地代、地代、解体準備金、地主属性は確認しろよ。

[1056: 匿名さん]

>>1055 口コミ知りたいさん
住宅ローンで購入したマンションは原則賃貸には出せないことをご存じですよね。賃貸に出すためには投資ローンに切り替える必要があるが、投資ローンは住宅ローンに比べて金利が高いこと、銀行の融資の基準が厳しいことからなかなかハードルが高いと思います。

[1057: 検討板ユーザーさん]

>>1056 匿名さん
当たり前に借り換えるでしょ。大体20年住んだら残債が半分になる。その分を投資ローンで借り換える話だと。
もちろん賃貸市場の水準で貸し出した時が返済額とバランスする前提だと思いますが、そのあたりは計算しておくべきですね。
個人的には定借が故に購入価格が低いので、あり得なくはない選択肢かと思います。
なんにせよ個人レベルの不動産はその時の市場に左右されてしまいますよね。

[1058: 通りがかりさん]

>>1057 検討板ユーザーさん
最寄りのURが築20年で、100m2で21万ですが、ここの方が条件いいので、ここは20年後でも70m2で20万は取れるのではないかと思います。（インフレ未考慮）

ただし、その内固定費（管理費、修繕積立、地代、解体積立、建物の固定資産税）が月10万以上はかかるし、賃貸管理手数料（家賃の5％）もあるので、手元に残るのは7-8万程度になりそう。

3000万を35年金利1％で借りると、月々の支払いがそのくらいなので、

70m2、7500万、頭金4500万、ローン3000万なら月々の収支は±0

でも、購入時に諸経費含め5000万近く突っ込んで、20年後、ローン返済額とトントンって………と思ってしまう。

頭金5000万以下なら、月々ベースでマイナス収支

[1059: 通りがかりさん]

>>1057 検討板ユーザーさん
最寄りのURが築20年で、100m2で21万ですが、ここの方が条件いいので、ここは20年後でも70m2で20万は取れるのではないかと思います。（インフレ未考慮）

ただし、その内固定費（管理費、修繕積立、地代、解体積立、建物の固定資産税）が月10万以上はかかるし、賃貸管理手数料（家賃の5％）もあるので、手元に残るのは7-8万程度になりそう。

3000万を35年金利1％で借りると、月々の支払いがそのくらいなので、

70m2、7500万、頭金4500万、ローン3000万なら月々の収支は±0

でも、購入時に諸経費含め5000万近く突っ込んで、20年後、ローン返済額とトントンって………と思ってしまう。

頭金5000万以下なら、月々ベースでマイナス収支

[1060: eマンションさん]

>>1059 通りがかりさん
上の人の書き方だと、20年後に残債が3000万くらいになってれば3000万を借り換えて賃貸に出すってことですかね。
あなたの書き方だと、新築時に3000万の投資ローンで組む考え方で違う考え方な気がしました。
70平米の地代と解体準備で月2万円超えるくらいだったのでもう少し手残りあるかもですね。

[1061: マンション検討中さん]

プラウドタワー小岩が70平米29万円
プラウド市川マークスが70平米28.5万円
パークホームズ市川真間が70平米34万円
suumo賃貸情報です。どれも高い。。

[1062: マンコミュファンさん]

>>1061 マンション検討中さん
それはあくまで貸主側の希望価格ですね。しかもどれも築浅。

市川駅で一番条件が良いザ・タワーズ・ウエスト（築17年）でも実績ベースだとここまで下がります。

24階75m2 22.5万（築15年時点）
42階85m2 27.5万（築16年時点）
https://www.housecom.jp/detail_2000620876/

ここは↑と比べると駅距離もあるし、築20年70m2なら、20万はいい線いってると思いますよ。

[1063: 匿名さん]

>>1061 マンション検討中さん
https://www.city.ichikawa.lg.jp/common/wel08/file/0000422670.pdf

市川市の人口推計によると、市川市の人口は今年2025年がピークで以降減少傾向に。2050年（築23年）時点で、今の10%減です。

もちろん賃料は人口変動だけでは決まらないが、少なくとも今より需要が減っていることは間違いない。

[1064: 口コミ知りたいさん]

>>1060 eマンションさん
1059は、借り換えをしない場合のシュミレーションなので、借り換えをするなら更に条件は悪くなるかと思います。

地代と解体積立は月2万強かと思いますが、建物の固定資産然も月ベースにならすと同じくらいかかりませんか？

一般的に、タワマン（所有権）は土地の固定資産税は安いけど、建物の固定資産税は高いです。

そして、月々の修繕積立金も築20年時点だと値上がりしますよね？

もし築20年時点で家賃20万で貸したら、手元に残るのは7-8万が現実解だと思います。

実際は契約時の仲介手数料もかかりますしね。
住まなくなったら貸せばいい、と安易には考えない方がよさそうです。

[1065: 匿名さん]

>>1058 通りがかりさん
投資ローンだと現在既に金利2％以上だと思いますよ。今後更に上がる可能性が高いので35年1％はあり得ない水準に思えました。

[1066: 匿名さん]

>>1065 匿名さん
そうだと思います。
なので、手元に残る金額は実際にはもっと低くなる。
つまり、住まなくなったら貸せばいい、と安易に考えるのは危険だということです。

[1067: 匿名さん]

賃貸は小岩より市川の方が高いね。

[1068: マンション検討中さん]

どのマンションでも住まなくなったら1.売却する2.賃貸に出すの選択肢になる。
このマンションも調べたしMRも行った。
1.は値段気にしなければ売れる。売れないor売らないなら2.に移ろう。定借残30年までは普通に売買されてる。40年は住める。ローンはほぼ返し終わってるやろ。
2.でも需要は大丈夫。市川市のピーク5年後とかいうけど京葉線、武蔵野線含んで市川市や。中でも市川本八幡は別格やし、東京と変わらん。元の総額低いのに賃料はそこそこ取れる。ローン返済まではトントン目指せる。

このマンションは10年住んだら売ってって考えてる奴は向かない。もちろんライフスタイルの予期せぬ変化は避けられんけど、割り切れないなら今のマーケットで新築買わない方がいい。リセールマーケットは今後緩む。超都心は大丈夫そうだが、総武線で錦糸町より東で今の新築値段よりリセールの価格が伸びる駅はないと思う。

[1069: マンション検討中さん]

>>1068 マンション検討中さん
それなら買う意味ないですよね？

[1070: マンション検討中さん]

>>1067 匿名さん
物件による

[1071: 匿名さん]

>>1069 さん
みんなこの物件に住みたいかもって思う前提があるから買おうか考えるんじゃないの？資産性も大事だけど、このエリアの本質はそっちだと思う。
条件いい3LDKに新築賃貸で住もうと思ったら30万は取られるけど、それとの比較して賃貸って決めるのはおおいにあり

[1072: eマンションさん]

>>1070 マンション検討中さん
小岩は20年前の市川&本八幡

[1073: 通りがかりさん]

>>1069 マンション検討中さん
日本ではマイホームを持って一人前という謎の風習があるから、適齢期になっても賃貸だと、親族からいつ買うの？と聞かれ続ける。

独身だといつ結婚するのか聞かれまくるのと同じ現象。

それから解放される為に買うんだよ。
それ以外に何のメリットもない。

[1074: 口コミ知りたいさん]

>>1072 eマンションさん
そんな小岩より人気のないリーフシティって悲しい