リーフシティ市川 ザ・タワーってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

リーフシティ市川 ザ・タワーについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.31ichikawa.com/shinchiku/G2004001/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155117

所在地：千葉県市川市市川南2丁目89番1他（地番）
交通：総武本線「市川」駅　徒歩7分
間取：1LDK～4LDK
面積：42.70㎡～129.90㎡
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
売主：野村不動産株式会社
売主：三菱地所レジデンス株式会社
販売代理：三井不動産レジデンシャル株式会社
販売代理：野村不動産株式会社
販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：672戸　他に保育施設1区画
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上29階建
用途地域：工業地域
分譲後の権利形態：敷地は定期転借地権および定期転々借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利／借地権種類：定期賃借 借地権の期間：2100年（令和82年）11月14日まで約70年
　　　　　　　　　　　地代：（月額）未定
駐車場：総戸数 672戸 に対して 敷地内平面 338台（内訳：敷地内平面１台、敷地内自走式337台）
駐輪場：総戸数 672戸 に対して1346台
バイク置場：総戸数 672戸 に対して33台

竣工時期：2026年12月下旬（予定）
入居時期：2027年 3月下旬（予定）
販売予定時期：2024年9月上旬販売予定

バルコニー面積：8.93㎡～29.64㎡
敷地面積：12,200.02㎡
建築面積：6,106.66㎡
延床面積：72,346.45㎡

TSUNAGU CITY
街が変わる。人、空、未来をつなぐシティへ。

360度に広がる開放的な空
街全体に四季の花木が彩る緑のシーケンス
多世代が集い寛ぐ、のびやかな広場。
深呼吸したくなるようなピュアな風景が日常に寄り添い
豊かな時間を暮らしへとつないでいく。
約3.7haもの広大な敷地に
市川の未来へとつなぐ
新たな暮らしを創造します。

総武線最大級 約3.7haの街づくりが動き始める。

総武線沿線最大級、「住」「商」「緑」の街に
全672邸「リーフシティ市川 ザ・タワー」誕生

-「市川」駅 徒歩7分 「東京」駅 直通20分（18分）
- JR「市川」駅利用物件“初” 29階建て免震タワー
- 全41タイプの多彩なプラン 100㎡超のプレミアムプランもご用意

［予定最多販売価格帯］7,700万円台※
［予定販売価格］3,800万円台（42.70㎡）～19,600万円台※（129.69㎡）
※100万円単位 ※総販売戸数（672戸）に対応
※価格には建物価格、消費税、前払い地代を含んでいます。
※約70年定期転借地権および定期転々借地権付きマンションとなります。

共通概要備考
●敷地面積12,200.02㎡は、定期転借地権および定期転々借地権の対象となる面積となります。
　建築確認の対象となる敷地面積は17,043.65㎡となります。
【定期借地権概要】
●土地権利・借地権種類／一般定期借地権（賃貸権）
●存続期間／本物件は定期転借地権および定期転々借地権付きマンションであり、
　転借地権および転々借地権の存続期間は2100年11月14日までの約70年となります。
　期間満了時に更地にして返還することが条件です。
　建物の買い取り請求・契約更新及び改築等による期間延長はできません。
●借地権の譲渡・転貸／可。ただし、譲渡については地主への事前通知と
　定期借地権確認合意証提出が必要となります（承諾料不要）。
　転貸については賃借人に対し定期借地権確認合意書の取り付けが必要となります
　(承諾料未定)。借地権の設定登記に応じます。
●借地賃料（地代）改定時期／未定

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/ixywKx1yRp7p3Gdq9

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

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今月の気になるマンション（2024年5月）【2LDK】
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[603: 匿名さん]

>>599 匿名さん
両方でしょうね。

[604: 匿名さん]

>>601 評判気になるさん
「定期借家契約5年契約で賃貸に出しているタワマンもたくさんあります」
定期借家契約にする主な理由は以下２点だと思います。
１、多くは、契約終了後に自分で再度使用する予定がある。転勤などですね。
２、まれに（最近は増えてる？）、基本的には（普通借家で良い）投資目的の所有物件だが、滞納や近所トラブルなどに見舞われた時に強制終了できるようにリスク回避のため。

１、の場合は家賃収入はそれほど求めてないんじゃないでしょうか。貸す時に最低限の準備費用（リフォーム）で貸して、戻った時に自分のためにコストをかけてリフォームをする人が多いと思います。それは自分の住環境QOLの向上への出資ですね。

２、の場合はオーナーの考え方と諸事情で、準備費用（リフォーム）をかけて高めの家賃設定か（インカムゲイン重視）か、準備費用（リフォーム）をかけず低め家賃設定で賃貸運用を継続していずれ処分するときに多くの利益をとる（キャピタルゲイン重視）か長期的な視点で選ぶでしょう。

ここのように残り２０年の時限があって定期借家するときに、残り数年のためにリフォームに多くの費用を出せますかね？
長期的視点を持てず、選択の余地もないです。
築５０年で内装も古いままのタワマンに賃貸需要が高いとは考えにくく、相当に家賃は下げなくてはならないのではないでしょうか？

「70年間という長い期間から見たら、総額受け取り家賃の差の話なんて、◯鹿でもわかると思いますけどね。」

賃貸期間のインカムゲインの差がわずかでも、キャピタルゲインの差を含めたら大差があるということくらい◯鹿でもわかると思いますけどね。

[605: マンション検討中さん]

>>604 匿名さん
築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。
そんなレベルの認識で自称不動産投資家なんですか？
とりあえず、インカムゲインは大差ないないことは認めたんですね？
次にキャピタルゲインについては、私もインカムゲインの差に比べると所有権の方が有利だと思いますよ。
そのために所有権より安く設定されているので、当然と言えば当然ですね。
実際問題は70年前後経った後に、この規模の住人がいて建て替えの合意形成ができるでしょうか？
修繕派と建て替え派で揉めて、ゴールが決まらない分、修繕計画もゴタゴタするのは必至ですね。
その分、ゴールが明確にあるため築50年あたりから修繕計画もソフトランディングできるのですから、大規模修繕計画も比較的スムーズ。
キャピタルゲイン考えたら所有権の方が有利だよと言われても、70年間定期借地権でも実際に上がっているケースが多いのは事実です。

[606: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん
東急ハーヴェスト方式ですよね。先日10年ほど前に購入をした熱海を売却したんですが、約700万円で購入したものが1500万円で売却出来ました。

[607: 職人さん]

ここで家賃収入を計算している人は、空室係数を考慮していない
入居者が退去してすぐに入居者が決まれば別だが

あと壁紙などの内装の費用も大家負担になる

この物件は
立地：液状化のリスクが高い
環境：近隣工場からの排気が気になる
定借：相続では子供の負担になる

以上の理由で見送りとする

地代分が安い（分割で一部払っているようなものだが）、頭金や利息が安く済む、など一見良いように見えるが

皆さんの書き込みを参考にしよく検討してみてよかったとおもう

[608: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん
あなた不動産投資したことないでしょ？

[609: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん
面倒臭い人だなあ。

「築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。」
これね。じゃあ今の価値であなたなら築５０年の７０平米にリフォーム代にいくら払うの？
あなたの「しっかり」はどんなリフォームなの？

そもそもだけど、マンションを買うのに資産価値は気にしないと言ってるような類の人と投資話が噛み合うわけないんだけどね。

[610: 検討板ユーザーさん]

普通借家と定期借家の賃料の差ですが、だいたい10%～20%程度だと思います。ただそれよりも定期借家はそもそも該当物件が少ない（２%～３%）ため避けられやすく、空室リスクが大きいことの方が問題だと思います。

[611: 検討板ユーザーさん]

>>590 匿名さん
どなたかこれご存知でしたら教えてください！

[612: 匿名さん]

>>610 検討板ユーザーさん
湾岸タワマンの普通借と定借の賃料差みてみ？変わらないよ。

[613: eマンションさん]

>>612 匿名さん
それは特例。
よほどの強みがあれば定期借家でも賃料を下げずにすむ。しかしここは東京湾岸ではない。

[614: 匿名さん]

>>613 eマンションさん
昭和かよｗベイパークも定借で賃料取れてるでしょ？あんたが考えてるレオパレスと一緒にしないでくれ。

[615: 匿名さん]

ベイバも定借は賃料下げてるよ？

[616: 匿名さん]

>地代分が安い

物価上昇で地代の値上げもあり得る。土地代金分を先送りしていることがメリットとなるかでメリットとなるか。

賃料って危ういよ。マンション経営でだましのトリックとして使われる。

[617: 匿名さん]

>>604 匿名さん
あなたにピッタリのことをマンマニ先生が言ってるよ。

買えない価格のマンションは

見ざる
→目線が上がってしまい予算内での最適解に出逢えても決断できなくなってしまう

聞かざる
→世の中高所得者ばかりだと勘違いしてしまい心が病んでしまう

言わざる
→買えないものを「高い!!」と発言するのはシンプルにダサい（と思われてしまう）

[618: マンション検討中さん]

>>614 匿名さん
東京湾岸とかベイパークとか、よその話しててもしょうがないでしょ。
ここは市川なんだから市川の実績を見ないと。

さて、市川のマンションで、定借で募集かけてる物件いくつあるか知ってる？
まずはそこからだな。

[619: eマンションさん]

>>609 匿名さん
人に質問したいなら、まず自分が質問に答えてからにしましょうね。
ただでさえ、かまってちゃんなんだから。
資産価値は全く気にしないなんて言ってないし、言っていればそれは別の人ですよ。
マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多いと思いますが、
あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。
金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。

[620: 匿名さん]

>>619 eマンションさん
>>507とは別人でしたか？それは失礼。
しつこく話をインフレに持っていく人とも別ね？
そうなるとあなたの立ち位置、主張がさらにわからない。
資産価値を気にするのに定期借地でいいの？


私の話のスタートは、>>491
主張は、>>504

「マンションを買う人は、半住半投のような意識を持っている方も比較的多い」
私はまさにこのスタンスですよ。だからここは絶対に変えない。コスパが悪いから。
リセールが悪い、苦労するのが目に見えてる。
そう言ったら「貸せばいいじゃん」って奴が現れて、「貸すのにも定借は不利」って話になってあなたの登場？

質問って何？
「仮に最後の20年間で定期借家にしても影響なんて誤差、築65年近くになったら定期借家契約のため多少安くなりますが、70年間賃貸に出した場合、所有権と比べて受け取り家賃が何％くらい減ると思っていますか？」
これ？
普通賃貸と定期賃貸だけの単純比較なら家賃10%減。不動産屋に言われる一般論ね。
最初から賃貸にするなら定借だろうが普通賃貸で出せるんだから所有権のマンションと何も変わらないんじゃないですか？だから７０年賃貸にするなら家賃収入は数%の差でしょうね。

で、
「築50年でも残り20年もあれば、しっかりリフォームするに決まってるでしょ。」
これね。じゃあ今の価値であなたなら築５０年の７０平米にリフォーム代にいくら払うの？
あなたの「しっかり」はどんなリフォームなの？

[621: 匿名さん]

>>619 eマンションさん
追加。
「あなたの考え方だと、マンションより一般的にリセールの悪い戸建てを買う人なんて情弱でしかないんでしょうね。」

「資産価値を重んじているにもかかわらずリセールの悪い戸建てを買う人」は馬鹿だと思います。
「資産価値（値上がり）よりも住環境を重んじてリセールの悪い戸建てを買う人」はゆとりがあるんだろうからそれでいいんじゃないですか。

「金、金ばかり言ってて、よほど余裕がないのでしょう。」
これは違いますね。余裕のある方だと思いますよ。ローンもなく半住半投のヤドカリ族で数件運用してるんだから。

[622: マンション掲示板さん]

>>620 匿名さん
質問は色々あるけど、とりあえず直近の奴で、インカムゲインは大きな差が出ないということは認めたって事でいいのね？
しっかりリフォームという話は、少なくともリーフシティを50年間ノーメンテで貸すなんて事はないという意味ね。
もちろん費用対効果次第なんだから、利回りが低くなり回収できない見込みなら無理にしませんよ。
例えば一般的な物件ならトイレをネオレストNXにした所で、費用対効果が低いんだから、そういう意味では金はかけないが、リーフシティが残り期間20年残ってて、20年間30年間も何も手を加えないなんて事はないと思いますよ。
当然50年後の住宅設備や建材の価格と賃料相場次第であり、今から絶対保証しろと言われれば無理な話ですが。