プラウドタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115930/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155109

プラウドタワー池袋について情報交換を希望しています。
検討者の方、ご近所の方、よろしくお願いいたします。

物件概要
所在地　　　東京都豊島区南池袋二丁目101番他（地番）
交　通　　　東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩3分
　　　　　　JR、東京メトロ、東武、西武各線 「池袋」駅 徒歩10分
敷地面積　　6,305.98 m2（※建築確認対象面積6,305.98㎡）
構造・規模　鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）地上47階 地下2階建て
総戸数　　　620戸（非分譲住戸82戸含む）

竣工予定　　2026年11月中旬（予定）
入居予定　　2027年2月下旬（予定）
売　主　　　野村不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
施　工　　　清水・前田建設共同企業体

　　

[82: マンション検討中さん]

捕らぬ狸の皮算用で言えば
副都心線東池袋駅の新駅構想があるとかないとか。

[83: 匿名さん]

墓地はともかく、タワマンでは日差しが強すぎるという理由で
南側が敬遠されるケースもあります。

[84: 匿名さん]

古いタワマンは断熱性能が弱いから南向きが敬遠されてたけど、最近のタワマンは性能が高いので南向きが一番人気ですよ。

[85: 匿名さん]

南向きは暑くて日差しがどうのこうのとかで価格は決まらないと思うけどな。
目下、円安！バーゲンセール！な訳で（さらにバーゲンが進みそうですけどね）

バーゲンセールに感じる人達がどう感じるかで価格が決まると思うよ。

我々日本人からしてみれば、緑が綺麗な雑司ヶ谷霊園からの永久眺望！と思うけど、バーゲンセールに感じる人達はそうは思わない可能性もあるわけでね。

GCTよりこっちのほうが眺望がいいとは思わないかもね。

[86: 口コミ知りたいさん]

>>85 匿名さん

何故ターゲットがインバウンド前提になっているのか、、
実際は8割以上は日本人だと思うよ。

[87: マンション掲示板さん]

本当にその通りで、海外投資家は湾岸や都心3区以外全く興味ないんだよな。
それがここの資産性という観点で大いに不安の残る部分。
あと、賃料相場もやたらと低いしね。
実需で終の住処にするならいいけど、途中で買い替えを検討するなら、今の単価は残債割れがほぼ確実だと思う。豊島区で坪800はちょっとやり過ぎ。
資産性という言葉では全く語れない。

[89: マンコミュファンさん]

なんか投資需要ないと資産性ないって勘違いしてる人が未だに沢山にいるの信じられんわ

上がらないから残債割れリスク高い？
二元論しか頭にないのかな

新築買ったらその瞬間に2割下がると信じてる人らとリテラシーの程度変わらないんじゃない？

[90: 評判気になるさん]

？
利回りクソなんだから資産性もお察しだろ

[91: 口コミ知りたいさん]

利回りが悪いのはこのエリアにタワマン新築ラッシュが続いて
一時的に供給過多になっているのが大きいですね。
それについてはプラウドで一区切りとなるので
その後は過多分を消化しつつの利回り回復も見込めるでしょう。

純粋投資で目先の短期利益を求めるには向きませんが
長期居住予定の実需であれば、その後リセールするにしても
立地も間取りも野村のブランド性も特に問題ないですし
築年数では周りのタワマンより若干有利な面もありますから
資産性としてはそこまで心配しなくてもよいかと思います。

[92: マンション検討中さん]

最近も湾岸の方でコンクリート強度不足が発覚して
販売中止になったタワマンがあったけど
大手でも普通に不良建築が発覚するこのご時世、
へたに工事を急いだり建築費をケチってクォリティの低い
タワマン建てるのだけはやめてほしい。

[93: eマンションさん]

>>90 評判気になるさん
それはお前が投資にしか考えが及んでないからだろ
資産性をそもそも履き違えてる
投資バカは湾岸行けよ

[94: 名無しさん]

>>93 eマンションさん

資産性はありますよ。
希少性のある立地で野村ブランドですので。売りたい時にもそれなりの価格で売れるので、資産としては合格です。

ただ、投資には向かないだけです。
66平米の部屋を2億円で買っても、年賃料は360万円なので、管積費ゃ固定資産税、管理会社の月次手数料などの年100万円引くと、利益260万円で利回り1，3%です。

物件が値上がりしないと投資としては、面倒臭いだけですね。
投資目線では、坪700位出ないと面白く無いです。
相続対策の方もう少し出せるかもしれません。

[95: 販売関係者さん]

>>94 名無しさん

資産性の定義
　→経済的な実態に着目して、将来の収益獲得あるいは費用削減が確実視されること

賃料利回りがこれに当たる。要は値付けの裏付けである一番大事なのが利回り。
袋ポジってこんなことも知らないのね。お察し。

[96: 匿名さん]

>>91 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り、こちらのマンションは実需向きですね。
誰がどこを買おうがどこを買わなかろうが本人の自由ですから
投資目的の人はよその物件で儲けていただき
実需目的の人だけここを購入すれば、値段も倍率も高騰せず
お互いwin-winで丸く収まります。

[97: マンション検討中さん]

投資目的なら、池袋なんかやめて湾岸の
ザ・豊海タワー マリン＆スカイとか狙ってみたら
おもしろいかもしれない。

[99: 評判気になるさん]

>>95 販売関係者さん
なーにが賃料が一番当てはまるだよｗ
リスクリターンの相関関係も知らない、現在視点しか持てない投資ど素人のお前が資産性を語るとか笑えるなｗ

そんなに利回り大好きなら楽天の社債か南アフリカのランド建て債券でも買っとけ
そとそもそんかリテラシーしか持たないお前ごときが買えるマンションじゃないだろ

[100: 匿名さん]

実需で流動性があるエリア
投資で流動性があるエリア
そもそもこの２つで資産性が持つ意味合いが違うのに、一緒くたにして考えるから見当違いなこと言い始める人いるんだよね。

実需エリアは借りて住むんじゃなくて買って住むというのが成立しているからこそ、今後の価格推移も堅く、そこに再開発が加わればより強くなる。

金に目が眩んでるような強欲な投資家には一生待てない視点だね。

[101: 販売関係者さん]

実需が薄いから賃料低いんだよ
賃料すら見えてない馬鹿か？バカなんだろうなｗ

[102: 通りがかりさん]

>>101 販売関係者さん
いつまで経っても自分の認識誤りを認めない頭川勝のお前ごときの稚拙なコメントはお呼びじゃないんだって
目障りだからお前の大好きな利回り高いところ行けよ

[103: 販売関係者さん]

>>102 通りがかりさん
資産性の定義
　→経済的な実態に着目して、将来の収益獲得あるいは費用削減が確実視されること

リスクリターンとか言ってる時点で、それは資産じゃないよｗ
まず言葉の定義から勉強しようなｗ小学生ちゃんｗ

[104: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
＞ザ・豊海タワー マリン＆スカイとか狙ってみたら
おもしろいってそういうことですか。
まあ確かに湾岸もおもしろいことになってますね。

[105: 匿名さん]

実需向けのマンションで投資の立場から延々語りつづける人って
スイーツの解説ででカレーは激辛に限るって力説してるみたいな
場違いさを感じますね。

[106: マンコミュファンさん]

>>103 販売関係者さん
お前都心の利回り2％台とか知ったら憤死しそうだな。都心は実需がー(泣き顔)とか言いながら。
ここまで頭悪い奴初めて見たわ。
次にグダグダくだらないこと抜かしたら即刻通報するからな。いた加減黙っとけ。

[107: マンション掲示板さん]

>>103 販売関係者さん
なんでこいつ賃貸のことしか頭にないのかようやく気付いたわ

賃貸住まいで買ったことないから出口戦略の概念を知らないんだろ

そりゃこれだけ色んな人からヒント出てるのに、聞き齧った利回りをいつまでも持ち出してくるわけだ(笑)
そとそも知識がないからそりゃ反論もくそもないわな

[108: 周辺住民さん]

>>74 匿名さん
根津山というか旧御鷹方屋敷は霊園以北や現豊島区役所の北側な
いわゆる南池袋二丁目C地区の再開発地域はかかってない

[109: 匿名さん]

>>94 名無しさん

相場知らないのかな?
その条件なら40万以上で貸せますよ。
アウルタワーで今その程度（30万）だよ

[110: 口コミ知りたいさん]

>>109 匿名さん
有難うございます。
40万なら利回り1.9%ですね。
魅力的でしょうかね。

[111: eマンションさん]

>>103 販売関係者さん

この定義は会計上のものじゃない？
金融資産とか普通に使うけど君の頭だと間違いなのか？

[112: 匿名さん]

完全投資で買うなら湾岸買った方がいいし、三井買った方がいいに決まってるじゃん。
黙って豊海に行けばいい。

豊海の方が資産性が高い事なんて誰でもわかるよ。

実需で資産性も気になる人に、「資産性だけだったら」の話は全く無意味。

[113: マンコミュファンさん]

>>110 口コミ知りたいさん
ネット利回りかな?
坪1000万円前提なの?
めどくさいなーｗｗ
ミタガーの利回り計算でもしてみたら?

[114: 評判気になるさん]

三田ガなら実質３%は行くよ　
ここは坪７００でも実質２。５程度
ひとし

[115: マンション検討中さん]

賃料があまりつかないのは普通に考えれば問題だと思うぞ？
まあ一時的な供給過剰であがってないなら、気にしなくて良いと思うけど

[116: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
コンクリート強度不足で販売中止とかマジですか。

[117: 通りがかりさん]

>>114 評判気になるさん
どんな計算か教えてごらん?

[118: 匿名さん]

野村も武蔵小金井でやらかしてるけど。数年前に発覚なのにいまだに販売再開できず。

[119: 匿名さん]

JVとしてだけどここも清水。

[120: 匿名さん]

豊海は原因究明と対策に６月目途だって。ここもプレキャストコンクリート使ってると思うけど工事進めちゃって大丈夫？

[121: 評判気になるさん]

袋ポジが三田ガとかいうレベチ物件持ち出しててワロリンヌ。豊島とか相手にされてないからｗ

[122: 評判気になるさん]

>>121 評判気になるさん
お前は人生で誰にも相手にしてくれなくて惨めやね…

[123: マンション検討中さん]

>>118 匿名さん
武蔵小金井クロス、懐かしい話題と思ったら
まだ販売再開されてなかったんですね。

すみふも恵比寿でやらかしてるし
大手でもどこでもやらかすときはやらかすんで
こればっかりはふたを開けて見ないと分からない。
（あえてふたを開けず闇に葬ったケースも多そうだけど）

物資高騰、人件費高騰に過密スケジュールと
現場もいろいろ大変だろうけど、適当に誤魔化そうとせず
見えにくいところもキチンと丁寧に作業してほしい。

[124: 匿名さん]

>120

地所が南青山でやらかした後、しばらくして別物件でも同じ問題起こしてた。

[125: 匿名さん]

>123

すみふ恵比寿はいったん住民を退去させて対応、発覚は武蔵小金井のほうが早かったんだけど、すでに販売再開してる。野村の対応の遅さが目立つ。

どこのデベでもやらかしてるけど、頻度と対応には差がある。

[126: マンション掲示板さん]

>>121 評判気になるさん
利回り計算で糞港区の超人気物件ゴミガーも大差無いよって示す為の対比だよｗｗｗ

[127: マンション検討中さん]

>>125 匿名さん
グランドヒルズ恵比寿（旧シティタワー恵比寿）は
すみふが自発的に対応したわけじゃなくて
住民ががんばって欠陥を認めさせ、買い戻し＆改修させたんですけどね。
https://forzastyle.com/articles/-/69367?utm_source=headlines.yahoo.co....

[128: 匿名さん]

>127

まあ、どこも素直に対応しないよ。全棟建て替えした三井横浜も当初は地震のせいにして逃げてた。

住民が頑張っても腰が重いのが武蔵小金井。

[129: eマンションさん]

施工不良は別にここでは起きてない現状無関係な話だから、豊海とか武蔵小金井のスレでやったら？

[130: 口コミ知りたいさん]

>>128 匿名さん
この板は豊海マリスカじゃないよね。。。そっちで議論すれば?シミケンってゼネコンが一緒なだけで大手5社同様な事象はあるよ。

[131: 匿名さん]

原因がわかっていない以上、ここも同じ施工プロセスで地雷踏んでるかもしれない。

[132: eマンションさん]

>>131 匿名さん
あーなるほど、
それなら原因究明まで待つしかないね。
ここで議論してもしょうがない。

[133: 口コミ知りたいさん]

>>132 eマンションさん
いや普通に豊海でやれよ
ここ前田も入ってるのに一緒にすんな

[134: 匿名さん]

JVだからコンクリの打設はどっちが分担してるか次第。

ここはデベもJVだからどっちが何を分担してるかは確認しないとね。それによって分担個所によって担当した方の特色がでてくる。いい点も悪い点も。

[135: マンション検討中さん]

マンマニもプラウドタワー池袋の記事で
＞清水建設様『ご安全に！！』
とか言っちゃうくらいですから。
よそ事ではあるんですが、最近の話題として
やっぱり気になるところではあるんですよね。

[136: 通りがかりさん]

>>116 匿名さん

NEWS見てないの？　豊海だよ。

[137: eマンションさん]

>>107 マンション掲示板さん

そうです、ここで賃貸の話しを力説されてもスレの無駄遣いで、本当に止めて欲しい。
それに、2億あたりの物件の購入を検討するくらいの方々には「釈迦に説法」だよ。
税理士さんも付いてるしね。

[138: 評判気になるさん]

>>126 マンション掲示板さん

品性に問題あり、およそ住民にも成れない哀れな方です。こんなところで憂さ晴らしはご遠慮下さい。

[139: 通りがかりさん]

>>108 周辺住民さん

南池袋公園は、山の手大空襲の犠牲者を仮埋葬した場所で、そのままになっている方々も多いと聞きます。
慰霊碑も園内に建てられています。

現在は、東京電力の大規模な施設が地下５階まであります。

[140: 名無しさん]

>>139 通りがかりさん

どこから、地下施設へ入るのかな？
地下５階って凄くないですかね。
サンダーバードみたい(笑)

[141: マンション検討中さん]

実需目線ではありますが、個人的には
立地と間取りはかなり理想に近い。
墓横と駅アクセスはそんなに気にならない。
価格は安いに越したことはないけど、
GCTより少し安いくらいであればまあ大丈夫。
現時点で不安要素があるとすれば清水建設大丈夫か？
ってことくらいですね。

[142: 匿名さん]

有楽町線を普段使いしない人間にとっては東池袋駅までの距離差あまり関係ないんだよね。徒歩３分なら充分。
南池袋小まで近いのもいい。

[143: 匿名さん]

同じく有楽町線にはほとんど乗らないけど、サンシャインやイケサンパーク、池袋駅も全部GCTと比べて遠いのは気になるな。

[144: 匿名さん]

まあそのへんは値段次第だよね。

[145: 口コミ知りたいさん]

>>144 匿名さん

値段次第ですね～。
東池袋駅に直結してないし、JRにも少し遠いので、その分割引してもらわないとダメですね～。

[146: マンション検討中さん]

住民のレベルに関わるので、それなりの価格帯で良いと思っています。
南池袋小学校の学力も上がる。

[147: 買い替え検討中さん]

最上階らへんは天井高とか多分高いですよね？
角部屋だと３億では足りない、、ですよね？

[148: マンション検討中さん]

>>146 マンション検討中さん

価格が高いと、妙な方が多くなりますよ。

[149: 評判気になるさん]

>>147 買い替え検討中さん
ステアリのプレミアムで3億～だったので恐らくもっと上ですね…
普通に坪1,000万円～レベルだと思いますので、広さにもよりますけど4億円、5億円の世界かなーと。

[150: 匿名さん]

>>149 評判気になるさん
ステアリのプレミアムは1億代もあったよ。

[151: 匿名さん]

周辺相場も確立されていて、先行のGCTもあるので大体価格が読めてて盛り上がりませんね。
坪700だーーーーー！間違いない！！！！！！とか言う人がいると盛り上がるんですが。

[153: マンション検討中さん]

>>151 匿名さん
坪700だーーーーー！間違いない！！！！！！

[154: マンション掲示板さん]

結局ＧＣＴスレの繰り返しになるだけだよね
価格出るまでおいとまします
その日まで皆様お元気で

[155: 匿名さん]

中国人が多くてチャイナタウン化してるのは、羽田に近い港区湾岸じゃない？東池袋には少ないですよ。

[156: マンコミュファンさん]

中野の申し込みまでに予定価格出て来ないかな？

[157: 匿名さん]

>>152 検討板ユーザーさん

毎度お馴染み、湾岸＆中国人話し～
同じ事ばかり連ねてて老害です。
いい加減飽きたよ。

[158: 買い替え検討中さん]

ブリリアの条件良い中古が750で動く(最上階除いて)なか、少なくとも750~ではあるだろうな。
広い部屋プレミアムなしで東と南が800前後で、南が大人気で東穴場になって欲しいと言う願望

[159: 匿名さん]

>>158 買い替え検討中さん
周辺中古の動きを考えると750は確実に超える。
立地差、デベの売り方の差を考えるとGCTと最低でも1割は差をつけるだろうから820は超えない。
相場を大体知ってれば現時点では800ぐらい以外に予想しようがないよね。

[160: 匿名さん]

同じこと繰り返すのって数時間前のことも忘れちゃうんだろうね。
どこのスレでも同じことの繰り返し。
きっと同じ人が同じことを繰り返し言ってる。

[161: 検討板ユーザーさん]

中古になったときにここよりブリリアの方が立地・直結・災害考えるといいんじゃないかという気もしてしまう...築年数は野村がいいけどね。築浅ステアリよりブリリアの方が高いし、なんというか中古では同じくらいになるような気もするんですよね

[162: 匿名さん]

方南町なんかみても、野村は予想を下回る価格設定をけっこうしてくるんだよなあ。
千駄木なんて「これは安いなあ」と思ったら瞬間蒸発だった。
野村のいいところは価格抑えめでも仕様は抑えないところ。

[163: 匿名さん]

何かの調査で見たけど、野村ってリセールが一番良いんじゃなかったかな。分譲価格が安めだから益が出やすい。

[164: 周辺住民さん]

>>161 検討板ユーザーさん
それはおっしゃるとおりと思いますよ。
立地・直結・災害という観点だと実需では微々たる範囲と感じますが、
現状ブリリアは地域No.1の位置付けですから1,2割はプレミアムが乗るでしょう。
今後はGCTとブリリアのどちらが地域No.1かという周辺市場環境と思います。

[165: マンション掲示板さん]

倍率低くして欲しいから少し価格上げて欲しいな。
安くても高くても文句言うネガばっか沸くし、高め希望です。

[166: マンション検討中さん]

プラウドにしてもGCTにしても
購入者のメインは日本人でしょう。
町に中国人が多いかってことについては
23区どこにでもいる程度にはいる、ってくらいで
騒ぎ立てて話題にするほどの意味はありません。

[167: 匿名さん]

>>165 マンション掲示板さん

相場以上に高くすると、値段を気にしない自分よがりの人が多くなりますよ。
いわゆる民度が低い方が多くなりますよ。

[168: 匿名さん]

いや所得が高いほど民度は高い訳で、価格の高い物件の方が住民の質は高くなりますよ。

[169: 匿名さん]

>>165 マンション掲示板さん

もしかして抽選に外れまくってトラウマになってるとか？
抽選全勝(正確には落ちたのもあるけど結局他階を買えた）の自分などは安ければ安いほどいいけどねえ。

[170: 匿名さん]

素朴な質問で申し訳ないのですが、
タワマンで一部の部屋がダイレクトウィンドウの場合、
ダイレクトウィンドウの部屋は窓掃除分他の部屋より
管理費に上乗せ、と考えておけばよいでしょうか。
それとも平米×いくらの一律で込みにされるのでしょうか。

[171: 周辺住民さん]

>>170 匿名さん
うちは全戸専有面積に応じて一律ですね

[172: 匿名さん]

野村は早期完売を是とする会社なのでそれなりに倍率付く気がしますね。早い段階で購入意思を伝えるのが大事だと思います。（営業が他の住戸に誘導してくれる。）

[173: 評判気になるさん]

>>167 匿名さん
なんちゅー理論だｗ

[174: マンション検討中さん]

>>164 周辺住民さん

マンションは、築年数が大事。
10年の差は大きいよ。

[175: 名無しさん]

>>172 匿名さん

我が家は、先手必勝！

[176: 匿名さん]

>>171 周辺住民さん
ありがとうございます。
私が前にみたところもそうでしたが、
やっぱりそういうところが多いみたいですね。

[177: マンション検討中さん]

>>167 匿名さん
相場よりも低く落とさないと気が済まず
必死にネガキャンを続ける人たちの方が
よほど民度が低い気もします。

[178: 口コミ知りたいさん]

>>177 マンション検討中さん
最近は、勝手な人が多く、港区のマンションでも民度が低くて大変という記事が出ていますよ。

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん

低所得者の話じゃないですよ。新築タワマン2億超で、民度が低い方が多く、運営困難な話ですよ。