プラウドタワー池袋ってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115930/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155109

プラウドタワー池袋について情報交換を希望しています。
検討者の方、ご近所の方、よろしくお願いいたします。

物件概要
所在地　　　東京都豊島区南池袋二丁目101番他（地番）
交　通　　　東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩3分
　　　　　　JR、東京メトロ、東武、西武各線 「池袋」駅 徒歩10分
敷地面積　　6,305.98 m2（※建築確認対象面積6,305.98㎡）
構造・規模　鉄筋コンクリート（一部鉄骨造）地上47階 地下2階建て
総戸数　　　620戸（非分譲住戸82戸含む）

竣工予定　　2026年11月中旬（予定）
入居予定　　2027年2月下旬（予定）
売　主　　　野村不動産株式会社、三井住友信託銀行株式会社
施　工　　　清水・前田建設共同企業体

　　

[1365: 周辺住民さん]

この物件は霊園が至近距離だからチャイナ側はまず、購入ためらうだろうな。買ったら値上げするとか考えている人、気を付けたほうが良いよ

[1366: 匿名さん]

>>1365 周辺住民さん
周辺住民名乗ってるくせに、このエリアがどういう価格変遷辿ってきたか知らないの？
中国人だけがアップパワーあると思ってるのホント情弱すぎて草
そんな一本足打法エリアが一番危険なんだよ

[1367: マンコミュファンさん]

パークシティ高田馬場より、豊海タワーとの比較になってくるんじゃないか？
https://www.31sumai.com/mfr/X1919/

[1368: 口コミ知りたいさん]

パークシティ高田馬場なんて無学な1人を除いて誰も最初から比較対象にしてないから名前上げなくていいよ

[1370: マンション掲示板さん]

>>1367 さん

武蔵野台地(海抜30m)
豊海(海抜3m)液状化現象ヤバイ

これからも続く異常気象・南海トラフ・首都圏直下型地震の警告出てるのに、湾岸を買う人の気がしれないww

[1371: 周辺住民さん]

石破総理誕生で、金利高、日経平均暴落、マンション相場暴落、の可能性が高まりました。。。

[1372: 名無しさん]

>>1371 周辺住民さん
じゃあお前は買わなくていいし、掲示板に来る必要もないよね？バイバーイ

[1373: マンション検討中さん]

>>1371 周辺住民さん

野村は11月に正式発表するので、タワマン相場が下がるのは好都合。
石破さんより米国の大統領選の方が影響大かも。

[1374: eマンションさん]

>>1373 マンション検討中さん

相場が下がるってことは、銀行が貸してくれる額も下がるってことよ。お金持ちしか買えなくなるってことよ。何も良いことないからね。

[1375: マンション検討中さん]

>>1374 eマンションさん

心配ご無用wキャッシュ組だから。

石破さんになったとたんに、スミフの先着順が動き出したみたいよ。
野村もお祭り抽選会になるのかな～

[1376: マンション検討中さん]

>>1374 eマンションさん

もともと、ツインタワーのローン組は世帯年収2000万～じゃないと無理っしょw

[1377: やっぱりね]

>>1376 マンション検討中さん

坪850～900万でした。
低層階は知らん。
それならばとスミフへ流れて行く…

[1378: 口コミ知りたいさん]

>>1377 やっぱりねさん

まじですか。。
お得意さん向けの先行案内会の情報でしょうか。

[1379: ママ]

>>1378 口コミ知りたいさん

スミフより絶対安いと思ってたのに、現実は甘くなかった。パパどうする？

[1380: 匿名さん]

やはり坪850ですか。スミフが坪900。悩ましいですね。

[1381: 口コミ知りたいさん]

>>1379 ママさん
もう少し安価な予想してた為、辛い。。
この価格差なら住不の方が良い気がしますね。

[1382: あぁ無情]

>>1381 口コミ知りたいさん

これ予定価格だから、11月にかけて
もう少し値上げしないわけでもなさそうだ(泣)相場は下がりそうも無いよ。

[1383: マンション掲示板さん]

>>1380 匿名さん
高過ぎですよ…

[1384: マンション検討中さん]

坪700にしてください

[1385: 住み替え組]

>>1383 マンション掲示板さん

今宵はパパの酔いも覚めて、ママは眠れなくなりましたとさアハハ笑うしかない。

[1386: マンション検討中さん]

坪800～900の予想で準備してたからおおよそ想定内ですが
競争率がやや下がりそうなのはありがたいかも。
安目予想組が撤退したら予約が取れないのも解消するかな。

[1387: 匿名さん]

プレミアムはグロスいくらでしたか

[1388: 高齢者]

>>1387 匿名さん

それ聞いて、どうするのw
ご案内まだ来てないの？お楽しみにね。
もうX-とかの方に掲載されてるのでは。

[1389: マンション検討中さん]

>>1386 マンション検討中さん

早々に及びじゃない雑魚は去れ。

[1390: 名無しさん]

駅直結のGCTが3期で800～で出てたから明らかにそちらのほうがいいような...

[1391: 匿名さん]

スミフも安い時に買い逃すとどんどん値上がりしますからね。。。

[1392: マンション検討中さん]

野村850万！？スミフと差別化してくると思ったけどクソ高値つけてきたな。東池袋で850万はスミフも野村も高すぎる。スミフがまったく売れてないのに買うヤツおらんやろ。もう引き渡し後数年単位の長期間販売確定なんだから第一期の売れ行きを見て判断してもいいと思う。

[1393: 通りがかりさん]

まあ周辺中古で800以上が出始めているから妥当と言えば妥当だけど南向き以外はGCTのほうが上だろうに。値段が一般向けに出たらGCTに流れるんじゃないかなあ

[1394: 匿名さん]

本当にこの価格ならGCTの方がいい、となりそうだな。
GCTの販売ペースは見ているはずで、野村もスミフと一緒に10年計画なのだろうか？

[1395: 匿名さん]

値下げ競争や潰し合いを避ける方向で
野村とスミフの間で販売ペースとか価格帯とか
裏で互いに条件出し合って調整してるんだろうね。
大っぴらにやったら独禁法に引っかかりそうだけど。

最初くらいはもう少し安値で出してほしかったけれど
850～900ならあり得ない価格帯でもない、、、のか。
まあしょうがないって割り切って意識切り替えるしかないね。

[1396: マンション比較中さん]

野村は段階的に値段釣り上げていくイメージがあんまりないから
最初の価格帯から大きく変えないでそのまま維持していくのかもしれない。
スミフは時間かけて値段釣り上げていくのがお家芸だから
時間が経つにつれて価格差が広がってくんじゃないかな。

[1397: 匿名さん]

>>1396 マンション比較中さん
野村も今回はスミフ方式で売りますよ。という宣言じゃない？
本当にこの価格なら竣工前完売なんてするわけがない価格だし、一番顧客が押し寄せる1期でスミフにあわせたのに今後合わせない理由もないと思う。

この価格が本当ならばスミフと一緒に10年かかろうが20年かかろうが安売りはしませんよ、という意思表示。

[1398: マンション検討中さん]

公式ではスミフに忖度した価格帯にしてるけど
実際は交渉したら実売価格まで値引きに応じてくれたり
とかしてくれないかなぁ

[1399: 匿名さん]

>>1390 名無しさん
坪800なんで出てたっけ？住友は安くても坪900超えてた雰囲気だったけど。

[1400: 近所に住んでる購入検討者]

>>1395 匿名さん

東口グリーン大通りの歩行者空間化、副都心線の新駅設置、その他諸々再開発など、10年経った時に今を振り返ると、利便性の良い立地がこんなに安かった、となる可能性も十分あり得る話かと。

[1401: 匿名さん]

小さいマンションなら
裏でコッソリ値引き交渉ってのもあるかもしれないけど
大規模マンションでやるかなぁ
コッソリやってもどうせすぐに情報漏れてバレるわけだし。

[1402: 匿名さん]

忌避施設の集まるような立地の悪い物件なら値引きもあるかもしれないけど、ピン立地の東池袋で値引きはありえないですよ。

[1403: 匿名さん]

>>1399 匿名さん
先着順でほんの数戸だけ、短い期間だったけど
なんか急に割安の部屋が出たな、って時期はありましたね。

[1404: 匿名さん]

>>1400 近所に住んでる購入検討者さん
それならそれで、その時注目されるとしたら
主にスミフの方かもしれませんが。

[1405: マンション検討中さん]

予定価格がでる

GCTの先着順が蒸発

GCTさらに値上げ

ここが安くみえてきてみんな慌てて戻ってくる

[1406: eマンションさん]

>>1399 匿名さん
70平米3LDKが1.7億なので800ですね。ほんの2週間前くらいです。さすがに全部売れたと思いますが。500万程度値上げしたはずです

まあもう野村も戸数絞るようですし、住友もそうですからどちらも徐々にあがるのかと。中古に逃げれればいいですが出物が少ないですね

[1407: 匿名さん]

>>1276 です。
何パターンか想定したうちの、やや高めパターンになりそうです。
部屋のグレード上げるために生活切り詰めるのは本末転倒なので
無難にプレミアムではない方の角部屋を狙います。

[1408: 通りがかりさん]

850 ～ 900 というのはプレミアム住戸の話し？100m2超えのプレミアム住戸がこの値段ならむしろかなり安いと思うんだが

[1409: マンション比較中さん]

>>1388 高齢者さん
＞それ聞いて、どうするのw
どうするもなにも、普通に購入検討するんじゃない？

[1410: マンション検討中さん]

>>1405 マンション検討中さん
この価格帯検討する人はそんなに馬鹿じゃないよ。野村も高値追求なら普通に東池袋のエリアを外す人が多そう。まず間違いなくスミフの先着順は簡単に埋まらん。
野村が順調に売れてるのを確認してから改めて検討すればいい。

[1411: eマンションさん]

>>1408 通りがかりさん
プレミアムがそんなレベルで済むと少しでも思ったなら、もう少し全体的な相場について把握した方がいいよ

[1412: マンション検討中さん]

>>1408 通りがかりさん
Xでも漏れてますが、坪1600万くらいらしいです

[1413: 匿名さん]

プレミアム坪1600ですか。さすが高いですね。

[1414: マンション検討中さん]

多分だけど野村は戦略として、地権者へのポーズで坪850万の予定価格を提示してると思う。そのまま第１期やって惨敗しましたこれじゃ売れませんってデータを持って初めて坪750万ぐらいに調整して販売するんじゃないかな。野村はスミフ様みたいにクソ高値で何年も売りシコるなんてことはやらない会社だと思ってる。

[1415: 匿名さん]

>>1410 マンション検討中さん
現状の1期の予定価格ならGCTの先着順の方が明らかにお買い得なんだな。
少なくとも、過去1年は>>1405のサイクルがまわってきたし、野村不動産はそのサイクルが回り続ける（かもしれない）と思って価格を出してきている。

回ると信じれば予定価格のままで出すだろうし、回る可能性が低いと考えれば値下げするだろう。

逆に野村不動産も馬鹿じゃない。
簡単に購入者がただ儲かるような価格で売るはずがない。

[1416: 匿名さん]

>>1414 マンション検討中さん
スミフに価格をあわせてきたんだから、販売に10年かかっても上等！というポーズは見せてきているよ。
実際にやるかはわからないし、多分やらないと思うけど。

[1417: 名無しさん]

>>1415 匿名さん
石破総理になってこれから日本経済が不安定になり得る状況で、先にスミフが超絶高値マンションが売れ残ってる馬鹿な事例があるじゃん。野村の予定価格はまだ調整できるんだよ。馬鹿な地権者（笑）も売れてないデータには勝てない。もうちょっと様子見してなよw

[1418: マンコミュファンさん]

賃料利回りから逆算出来る適正価格はとうに超えてしまって、再開発期待とか、タワマン期待とか、プラウド期待、とかわけの分からんフワフワしたものに依拠する相場になってる。これを後押しするのがSNSや掲示板。冷静になった方がいいよ。普通はデベが社会的正義から極端な価格形成は避けるけど、今はそのデベが相場を破壊しに来ている。このマンションに限らずね。冷静になるべき。バブル真っ最中。どこまで上がるか、弾けた時どこまで弾けるかは分からないけど。頼りになるのは利回りから逆算した適正価格。

[1419: 匿名さん]

坪850は全然高い感じしないけどな。もっと高くても売れるのでは。

[1420: 匿名さん]

>>1417 名無しさん
あのスミフさんでも2期が1年近くかかってようやく捌けて3期はほぼ値上げできずにも関わらず先着順。

そのスミフ兄さんについていきます！いく！いくかもよ！？！？！

スミフは価値があると思ったマンションは10年、20年かけても安売りは絶対にしないデベ。

野村不動産が販売期間10年20年上等！と思っていなければ調整するでしょ。

しないかも知れないというプレッシャーを売主にかけられた中で買う側がどうするかという話し。

[1421: 匿名さん]

>>1419 匿名さん
どの目線で言ってるのか理解に苦しむけど、少なくとも隣のスミフが900万で販売して爆死してる事実を理解しろ。ここは直径じゃないからスミフよりは格下なんだよ。地権者の強欲豚か馬化な営業には理解するのは難しいと思うけど元々東池袋なんて坪300万程度のエリアなんだよ。スミフのクソ高値先着順もゴリゴリに余ってるんだから坪850万が安いならそれを高掴みすればいい。

[1422: 匿名さん]

>>1418 マンコミュファンさん
1営利企業であるデベが法令を遵守した上で社員と株主のために利益を追求するのは当然の権利だよ。
社会的正義のために、極端な価格形成にならない努力をすべきは行政と日銀。

[1423: 販売関係者さん]

撤退かな。出せても坪750までだわ。

[1424: 匿名さん]

東池袋が安かったのって、ダウも日経も今の1/3以下の頃ですよね。インフレが続けば今のさらに3倍になる可能性の方が高い。東池袋みたいな住環境の良い好立地エリアが下がることは無いですよ。

[1425: 匿名さん]

>>1423 販売関係者さん
坪850なら全然安いですよ。坪850で東池袋より良い立地ってなかなか無いのでは。

[1426: 匿名さん]

>>1424 匿名さん
ダウとか日経以前に、円の価値が遥かに高かったのよね、当時は。
だから海外勢に買われて買えなくなった日本人が色々いってる掲示板＾＾

[1427: 匿名さん]

都心5区ならまだしも東池袋でこの価格帯で果たして完売できるのか？

[1428: マンション検討中さん]

石破で円高になって海外富裕層が買わなくなったら日本の不動産バブルは崩壊するんだよ。今高値チャレンジするのは阿保。地権者に睨まれて仕方ないなら売れない現実を解らせるべき。

[1429: 匿名さん]

>>1428 マンション検討中さん
野村があほなのか、この価格はあほだと思う購入検討者があほなのか。
この価格で買う買主があほなのか。
それを決めるのは市場（売主、買主の合意）なんだよな。

主観的には売れるはずがないと思っているけど、実際はどうなるかな。

[1430: eマンションさん]

>>1421 匿名さん
元々とか言い出したら湾岸なんて坪200万円のエリアだし3Aも坪400万円だったよ？もしかしてゆとり世代の方？

[1431: ご近所さん]

坪850で安いって言ってる人、既にGCTでポジ持ってる人かデベの中の人でしょ。

[1432: 匿名さん]

まあ下限金額は今出てるステアリの中古価格を参考にしそうだが…最近坪800だった3LDKが1000万弱値上げしてたから、その中古よりは低くする理由は無いだろ野村も

[1433: eマンションさん]

とりあえず脳死でGCT東先着順行かせてもらいます

お先に

[1434: マンコミュファンさん]

値段に納得して、買いたい人が買えば良い。とりあえず、本日の南東側の夜景貼っときます。

[1435: マンション検討中さん]

まあ実際にスミフのクソ高値先着順に食い付く高掴みが多数いて、スミフの23戸の大量先着順が全部売れることが大前提だな。少なくとも今スミフの先着順が完売できなければ野村もスミフも合わせて溺死するだけ。がんばれすみふ。

[1436: マンション検討中さん]

67平米の東3LDKが坪850だと1.7億くらいだから、GCTの2億は出せないが、この位なら背伸びして買う層も出てくるかもな。墓ビューだが永久眺望だし、間取りも悪くない

[1437: 口コミ知りたいさん]

GCTのプレミアムは坪2000万ぐらいですかね？

[1438: 匿名さん]

GCTも相当高くなるんじゃないですかね。

[1439: ご近所]

>>1436 マンション検討中さん

2つ前の夜景の写真アップした者だけど。この写真はブリリアタワー池袋の10F近くから撮ったもの。南東方向は写真の通り全然抜けているので、全然ありだと思う。

[1440: マンション比較中さん]

>>1418 マンコミュファンさん
そもそもこちらは実需向けタワマンですし
今どき賃料利回り型の投資タワマンなんて素人の幻想です。

普通のマンションに比べてタワマンは一般的に
イニシャルコストが高く、賃料が安く、ランニングコストが高く、
利回りが低いのが普通です。
投資する場合も賃料で逆算するのではなく
基本はリセールで稼ぎ、賃料はおまけ程度と考えます。

[1441: 匿名さん]

高いか安いかは部屋によると思うけどね。
南角部屋が850～900でグロス3億切るならまあそんなものかと言う気がするし
それ以外の部屋だとちょっと割高な気がしなくもない。
GCTも野村と同程度の価格帯なのはそれなりの部屋だけで
えり好みしたら値段が跳ね上がったりするんじゃないかな。

[1442: 通りがかりさん]

まあ確かに南向きは永久眺望でスペシャルではある...

[1443: 匿名さん]

>>1434 マンコミュファンさん
写真ありがとうございます。
寝る前に見たらなんか落ち着きました。

[1444: 匿名さん]

スミフも野村も売り急がなくても会社的には余裕あるみたいだし
自分も狙ってる部屋が確保できれば
あとは売れようが売れ残ろうがどうでもいいかな。
デベが勝手にやりくりするでしょう。知らんけど。

あ、でも欲を言えば
大規模修繕までに空室率2割以下になってたら嬉しいかも。

[1445: マンション検討中さん]

>>1437 口コミ知りたいさん
一応、GCTは51、52階がプレミアムフロアになると思うのですが、公開されている共用図面を見る限り、一番広い部屋でも、105㎡とかなり小さいので、プラウドタワー池袋の方がグロスも坪単価も高い事が想像できます。
そして眺望的にも、プラウドタワー池袋の南向きを越えるものは想像が難しいので、もしかしたら、坪1600万の7億の部屋が2棟で一番高い部屋かもしれません。

[1446: マンション検討中さん]

プレミアム1600は南側？
南側のプレミアムならそれぐらい出しても欲しいと言う豊島区の社長さんとか、地主さんがいそうな気がする。

[1447: 匿名さん]

>>1434 マンコミュファンさん
ホントその通りだと思います。
私は降りますが。
いくら出しても欲しくてたまらない人や本気で今後も坪単価が伸び続けると信じれる人が買うべきマンションだと思います。

[1448: 匿名さん]

ここの立地ならリセールは間違いないでしょう。立地の悪い物件に手を出すぐらいならプラウドが良いと思うけどな。

[1449: 匿名さん]

>1444

竣工時点で未販売があると入居者にもデメリットがある。デベだけの問題じゃないよ。

[1450: マンション検討中さん]

東池袋が自分に合うかも分からず、この値段は躊躇するな。
賃料も安いし、とりあえずどこか借りて住んでみて、自分に合っているか確かめてからのほうがよさそうだ。

[1451: マンション検討中さん]

>>1449 匿名さん

空室分の管理費はベンダー持ちだし、
駐車場の確保やエレベーターの混雑など考えると
大規模修繕までなら多少空き室あっても
実需購入者にはメリットの方が大きい気がする。

短期リセール投資目的には都合が悪いかもだけど
東池袋だとそういうのは少数派だろうし。

[1452: 匿名さん]

駐車場が余ったら問題。管理組合に利用料が入らない。そこはデベは補填してくれない。

[1453: 匿名さん]

>>1451 マンション検討中さん

東池袋のタワマンで短期リセールや
賃貸利回り投資はおすすめできません。
主流はやはり実需でしょう。

まあ、実需だろうと投資だろうと
どうしてもここが欲しいと言うのであれば
どうぞご自由にと言うだけの話ですが

[1454: マンコミュファンさん]

>>1452 匿名さん
駐車場は余れば一般利用に回すこともできるし
募集すれば周りのタワマン住民とか
契約したい人はいくらでもいるでしょ。
むしろ実需タワマンでは
駐車場は足りないことの方が普通に多いし
問題としても深刻ですよ。

[1455: 匿名さん]

駐車場の外部貸しはセキュリティ上の問題もある。墓穴広げちゃったかな。

[1456: 匿名さん]

駐車場外部貸ししてるマンションって、立地が悪いからそもそもあまり資産価値ないよ。足りないぐらいの物件の方が資産価値高いと思う。

[1457: 匿名さん]

いや、そもそも普通に足りなくなるでしょ。
駐車場余ったらなんて贅沢すぎる悩みだよ。

[1458: 匿名さん]

未販売がある状況で駐車場足りなかったら、埋まった時はさらに足りない。

[1459: 匿名さん]

>>1452 匿名さん

公式ページ見ると
いちおうB１Fに駐車場はあるみたいだけれど、
具体的に何台分あるかはわからないね。

最近は車利用しない人も増えて来てるし
デベも駐車場は小さめに作ることが多いから
大々的にアピールしてないってことは
どうせそんなに大した数は用意してないんだろうから
車持ってる人はむしろ足りないことを心配した方がよいかと。

[1460: 匿名さん]

駐車場足りなくて常に空き待ち状態だと中古で売るとき、車必須の人からは敬遠されちゃう。

[1461: マンション検討中さん]

野村も早く売らないと見込客が住友の先着順に流れていきそうだけどどうするんだろう...

[1462: 匿名さん]

その見込み客が集まらないからなんだけど、待たされてしびれを切らしちゃう人も出てくる。悪循環。

[1463: マンション検討中さん]

>>1452 匿名さん
最近の大規模マンションは
住戸数に対して駐車場が全然足りてないことが多く、
上層階とかお値段高めの部屋に駐車場優先権をつけて、
あとは抽選ってパターンもちょくちょく見かける。

自分は車利用しないからあまり気にしたことはないけど
マンション購入条件に駐車場は絶対必要という人も多いので
未販売住戸が多くて駐車場が余るのはむしろメリットで
実際は問題になる程余ることはなさそうな気がする。

[1464: 匿名さん]

住友も野村も全然本気を見せようとしないから
見込み客が流れる先はどっちもどっちだと思うけど、
とりあえずバーゲンセール期待客は
最初からお呼びじゃないってことで門前払いなんだろうね。
残念。