ディアナコート小石川播磨坂レジデンスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ディアナコート小石川播磨坂レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-koishikawaharimazaka-r/

所在地：東京都文京区小石川5丁目24-19（地名地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
間取：1LDK+DEN～3LDK
面積：42.41m2～113.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
設計・管理：合同会社コンベックス
デザイン監修：株式会社未来アーキテクツstudio
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：23戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建
地域・地区：第二種中高層住居専用地域、準防火地域
地目：宅地
駐車場：3台（身障者用平置駐車場1台、平置駐車場2台)
自転車置場：23台（2段式14台、スライドラック式9台)
バイク置場：3台

完成予定日：2025年11月下旬
引渡予定日：2025年12月下旬
販売開始予定時期：2024年7月下旬

バルコニー面積：6.202～11.60m2
ルーフバルコニー面積：8.13m2～39.37m2
建ぺい率：70％
容積率：228%
敷地面積：680.23m2（実測面積）
建築面積：389.43m2
延床面積：1,847.44m2（容積対象外面積306.42m2含む）

播磨坂
文京の高台に、品格の私邸を。

時間に流されない、普遍の価値を享受する都心邸宅地「播磨坂」。
より深く、より上質に住まう私邸「ディアナコート」。
住まう誇りと歓びが息づく文京の高台に、
豊かなる人生の主人公へ贈る都心居住の真価が、ここに誕生する。

- 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
-「播磨坂」近接の高台邸宅街
-「窪町小学校」通学区
- 内廊下設計・専有面積42㎡～113㎡台
- ZEH-M Oriented 取得予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: 周辺住民さん]

無印ディアナの抽選漏れから買えないままずるずる来た人間にとっては
値上がりしすぎて血涙でるほど悔しいですが笑
窪町学区で坂途中で広めの部屋，というだけで買いたくなりますね
早く価格知りたいなぁ

[82: 匿名さん]

>>81 周辺住民さん
それ！同感。
値上がり悔しい。
悔しいというフレーズが合いますね。今の市況には。
収入増やすしかないわ

[83: 評判気になるさん]

三井のように接客に関するアンケートをとった方が良いと思いました。物件価格は値上がりの一途ですが、少し残念な感じです

[84: 口コミ知りたいさん]

850でしたよ。

[85: 匿名さん]

駐車場使えるのは100㎡オーバーのプレミアムだけ？
ディアナコートにしては駐車場が残念だね。

[86: 匿名さん]

高値早期完売でカッコつけてくれたら
他の物件が楽になるのでモロモト頑張れ

[87: マンション比較中さん]

駐車場平置きで３台だけど、プレミアムが優先だから厳しいね
機械式２つの平置きで８台とかは厳しかったのかな

[88: 匿名さん]

>86

モリモトって、早期来場者にフライング販売しちゃったりする。アナウンスだけ見てると早期完売に見えても実際は時間かけてたりする。

おまけだけど、早期来場者を優先販売の対象にするのはおきて破り。そういうことする会社。

[89: 買い替え検討中さん]

>>88 匿名さん
だから何ですか？

[90: マンコミュファンさん]

先行案内会の予約メールを送ってくるが、予約可能な日時が全くない。
送って来なければよいのに、と思います。
あまり、常識的ではないと思います。

[91: 口コミ知りたいさん]

人気物件ってどこも案内会予約も争奪戦が普通では、、、？

[92: 周辺住民さん]

こんなところで会社を叩こうとする書き込みなんて
ほぼ他社に決まってるｗ
心配しなくたってここも時計屋のとこも工場跡地も売れるよ

[93: 検討板ユーザーさん]

高いだろうね
モリモトディアナ、マンションとしての質が高いかどうかは分からないけど、場所良いしね。だから珍しくディアナにしたんだろうけど。
でも23戸かぁ。。。
相当金持ちじゃないと買えないなぁ。

[94: 匿名さん]

>>91 口コミ知りたいさん
案内のメールが、5回くらい来て、すぐ開いているのに、いつも全て×だったので、書きました。既に予約は一杯なのに、それと関係なく、登録者宛に定期的にメールが発信されるしくみなのでしょうか？
また、他社も見ますが、人気物件だからといって、メールが来て、いつも全て満杯というのは、見たことがありません。晴海フラッグとかはしりませんが。この件はもう書きません。

[95: 口コミ知りたいさん]

>>94 匿名さん
私は何物件かでメールが来たあと3分経てば予約いっぱいを経験してますよ。
最近だと三井の豊海の予約はサイトも落ちるし予約も取れないし施工不良で販売延期だし最悪でした。
仕事してるのに2.3分以内に開かないと予約取れないとか正直無理ゲーですよね。

物件価格も高いしリビオを買えって事かと思っちゃいますよ。

[96: マンション検討中さん]

説明会行きました。資産を聞かれまくり、不信感です。ローンなしだと買いやすいのでしょうか？お値段ご存知の方教えてください。

[97: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん
金額を教えてくれなかったのですか？？
説明会の意味がないですよね。

[98: 通りがかりさん]

特に都心の物件は物件価格は近隣物件比較と、来場者の資産に関する聞き取りを参考に最終的に決めていると思います。

幾らのどこの物件を以前検討したことがあるか、目安として必ずどこのデベロッパーでも聞かれて、記録されていました

[99: 匿名さん]

ここはかなり高くなると思う。

[100: eマンションさん]

>>96 マンション検討中さん

キャッシュ客なら営業は楽ですから優位でしょうね。
そもそも希望してる広さに対してあなたの属性に可能性があるか探ってるんでしょう。来場した時かエントリーした時に回答するアンケートで掛け離れた予算を記載していたら尚更、営業としては可能性があるか探るため保有資産は聞かれると思います。細かい資産背景を聞かれたくなければ自己資金や年収、予算を高く回答しておくとよいですよ。手のひら返して丁寧に案内されやすいです。
しかしモリモトは相変わらず目安の金額を教えない案内なんですね。消費者を馬鹿にしてますね。

[101: 匿名さん]

モリモト、聞けば教えてくれると思いますよ。価格表は渡してくれないですが。

[102: 評判気になるさん]

価格はいつから公表されるのですか？
誰か値段知ってる人教えてほしいです。

[103: 匿名さん]

1,000万？
まぁ時代かな…

[104: 検討板ユーザーさん]

価格発表は先で、現在は顧客の資産調査・確認と日程お知らせ会だとだと思います。

[105: 匿名さん]

高すぎて断念しました~

[106: マンション比較中さん]

まぁここは「買える人が買ってね」っていう物件だからな
それにしてもここより広くてここより坂上の無印が坪300～400とかだった時代もあったのか・・・

[107: 検討板ユーザーさん]

登録者数を言ってから、他とも比較してくださいと他物件の載る地図を開いてました
最初の時点でグロスも公開しないので、出来るだけ高値で買える人を探している感じです

[108: 周辺住民さん]

いい場所の小規模ならそういうものなんですよね
変な慣習だとは思うけど不動産は同じ商品が存在しないから仕方ない

[109: 口コミ知りたいさん]

何となくセリみたいな感じします

[110: 匿名さん]

場所はいいから難なく捌けるでしょう。

[111: 検討板ユーザーさん]

私は希望間取りと保有資産を知らせたら、販売金額を速攻で教えてくれましたよ。
モリモトは、間取りと素材及びデザインが良いから気に入ってます。
あとは、中国人富裕層と 国内ビジネスオーナーたちとの戦いでしょうね。

[112: マンコミュファンさん]

そろそろ希望をとる頃かと思うので、それなら話しがスムーズに進みそうです

手の内を明かすことに抵抗があるので、私は保有資産に関して伝える気になれないため、こうしたやり取りに向いていないと思いました。抑えめに自己資金や希望額を伝えてしまいます

住まいサーフィンでは、永住前提の購入に勧めているから、交渉方法として合理的と思います

[113: 名無しさん]

え、住まいサーフィンってただの第三者じゃないの？
買う金額がどうかは売り手が出してる金額そのものでしょう
それが高いか安いか、買うかどうかの材料にはなるけど
「住まいサーフィンでは高すぎるって書いてるから下げて」ってとかじゃないよね？

[114: マンション検討中さん]

予想より遥かに高額でしたね。
大規模マンションではないので、出来る限り高値で、ある数だけ売れればいいのでしょうね。値段の決め方に嫌悪感。やはり最後の住処は最大手の三菱・三井で買いたいと思ってしまいました。即売なるのか？引き続き見守ります。

[115: マンション検討中さん]

1番最初のディアナ無印を安く売りすぎたと反省してるのかもね
売った直後からずっと上がり続けてるからw

[116: 検討板ユーザーさん]

80m2以上の部屋は最初からマスを相手にしてないから 、完全に売り手市場ですね。
それにしても、ここで3億超の物件は、一早く決まる可能性が強いため、近隣の既存ディアナコートも軒並み値上がりでしょうね。

[117: マンション比較中さん]

とにかく安いのがいいっていうニーズはリビオが吸収して
広くて窪町学区がいいっていうニーズと二極化しそうだね

[118: マンション検討中さん]

ここで３億いくのですか？？
流石に５年１０年後のリセール困りそう。。。。

[119: マンション検討中さん]

一番広い部屋は3億より遥かに高いみたいですよ。

[120: eマンションさん]

まぁ近くのディアナのときも
「買った瞬間に大暴落」
「モリモトは文京区を知らない」
とか色々言われてたからなぁ
売りたい値段で売って当たり前

[121: 名無しさん]

>>120 eマンションさん
その近くのディアナは、全てが、1.5倍から2倍という現実。
恐るべし、、、

[122: マンション検討中さん]

今は株も不動産もバブルじゃん。
来年だと総崩れするから今年で売り切りでしょ？評判落としそう。

[123: 口コミ知りたいさん]

>>122 マンション検討中さん
バブルを定義してください。 株は日経平均がPER20倍水準であり、全くバブルではありません。
不動産については、東京の地価のみが強く高騰しており、日本の不動産全体がバブルとはされていません。
そして、東京の地価が国内で相対的に高いのは、ニューヨークや香港、 ロンドンと比べての水準感からであり、かつ、東京の所得者の所得倍率で比較するものです。
感覚的な意見はやめましょう。

[124: マンション比較中さん]

買えなくて指くわえて掲示板見てるんだろうから
そっとしておいてあげましょう

そんなことより今は珍しく近くで複数の新築が進んでいますから
意味のある話をしましょう

[125: 匿名さん]

>>121 名無しさん

それって同時期分譲物件と比べて特に値上がり率が高いわけじゃないよね。

[126: 匿名さん]

>>124 マンション比較中さん
リビオシティのスレッドを見たら、極めて荒れていて、民度の低さが一目瞭然です。
低地の準工とはいえ、近所にこんな人たちが集まってくるのは、正直、困ります。

[127: マンション検討中さん]

>>126 匿名さん
リビオ安いですよね。
いくら定借とはいえ坪単価550。。ブランズ本郷でも700。
高杉でしょ。

[128: マンション検討中さん]

茗荷谷なのに流石に高過ぎて引いたよ。
３億超える部屋が二つですって。
坪単価1000万超えるなんてボッタクリすぎません？どう思います？

[129: 通りがかりさん]

>>128 マンション検討中さん
ぼったくりって言うのは、
みんなが買わないといけないものを非常識なくらい値上げすることです。
買いたい人が買えばいいものの値段は好きにつけて構わないでしょw

[130: 通りがかりさん]

ただ近所の同規模マンションに住んでる自分としては
ペッシェや小児科の位置でその値段なら納得しますが
今の場所では坪1000万とかだと高すぎるかなぁと思います

[131: 匿名さん]

自分の相場感を披露してここが高いか安いか議論する、のは有意義でしょう。参考になりますよ。
販売価格は平均で坪いくらぐらいになりそうなんですかね？

[132: 名無しさん]

>>131 匿名さん

坪1000ですよ。

[133: 通りがかりさん]

さすがに1000万なら近くの広い築浅買うわw
そこまでの価値があるとは思わない

[134: 匿名さん]

日本人が買うのではなく、中国から日本にやってきた富裕層が買うので坪一千万が正当化できるのだと思う。

ここが高い高いと言っているうちに、玉ねぎも豚肉も、あらゆるものが値上がりしていく。そのうち高い高いと言って値上がりしたものをことごとく買わないでいると餓死する時代がくるかもしれない。

[135: ご近所さん]

確かに1000出すなら築浅狙うか別地域狙いますよね。
良い物件なのは分かりますが、、、

[136: 口コミ知りたいさん]

現地へ行きましたが「町内会費」という言葉が浮かんでくる、周囲に低層住宅が並ぶ長閑な一角で、裏手はハーバルハウス建築中、私のGoogleマップでは駅まで徒歩10分でした
子供を文京区の指定校に行かせたい方等には需要があるのですね

[137: 評判気になるさん]

>>136 口コミ知りたいさん
ヘーベルハウスでした

[138: マンション検討中さん]

小さいお子さんがいらっしゃる家庭や高齢者以外には需要が厳しい場所なのですかね。
確かに若者が好んで住む場所ではないですしね（学生除く）

[139: マンション掲示板さん]

学齢期のお子さんがいたり、お子さんが巣立ってから、ここに家族と一緒に住み続けたい、という気持ちがわく方には良いと思いました

日曜でしたが、子供やご高齢の方もたくさん街中で楽しく過ごしていて、休日の昼間人口が多いと感じました

[140: 評判気になるさん]

中国では、マンションは数億ローンを建設中から払い、ニュースによれば未完成で放置されても払い続けなければならない契約で、一方の完成住戸は叩き売り状態になることもあり、そうしたリスクを考慮すれば完成後に購入する日本の住戸は、高価でも安全な買い物になるのでしょう

[141: 匿名さん]

スレの流れをみると、日本人は買わない感じ？
ま、坪1000なら文京区以外の都心区買うだろうし、文京区ならサッカー協会跡地の三井を狙うかな、自分なら。

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん
春日通り沿いの車がどんどん行き交う通りがったりの場所でも坪一千万で売れた新築の事例があるからわからんよ。まだデフレマインドというフレームで自分を縛っているね。

[143: マンション検討中さん]

サッカー協会とかの本郷に住んだっていいことひとつもないと思うけどな
本郷は仕事するところで遠くないところに住むのがベストかな

[144: 匿名さん]

>>143 マンション検討中さん
御茶ノ水駅まで10分、大規模駅近タワマンと値上がりするマンションの要件は満たしてますね。もっとも、値上がりの余地が期待できるほど安くも売ってくれないだろうけど

[145: 名無しさん]

今からエントリーしても間に合いませんかね？

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん

そういうこと。
少なくともこことは比較にならない資産価値かと。

[147: 匿名さん]

>>142 匿名さん

いやいや。
マンション売買20年以上、それなりの経験からの感想ですよ。

[148: 通りがかりさん]

ルジェンテの位置がタンタローバとかワカクサの場所なら1000万は余裕だったな
ワカクサには残ってほしいけど

本郷が高くなるのはそりゃそうだろうと思うけど
住むには全く魅力を感じないんだよな
あそこが高いなんて誰でもわかることだよｗ

[149: 匿名さん]

>>148 通りがかりさん
本郷は小さなオフィスビルが集まったビジネス街として発展してきましたから、そこにとってつけたようにマンションを建てても住環境的には疑問符がつきますね。播磨坂沿いは古くから高級マンション街として発展してきた歴史があります。

[150: 匿名さん]

地元民の意見、というやつですかな。
まあ戸数少ないからね。

[151: 評判気になるさん]

　ここ3S1Kをめちゃくちゃアピールしてましたが、80ヘーベー越えは3戸です。
70ヘーベー越えも70と71と極小なっており、お子様一人対応ですね。
半数は、ディンクスと高齢夫婦でしょうか？
ちなみに、オール億ションかと...

[152: 買い替え検討中さん]

播磨坂のブランド力は強力。坂下の方は共同印刷があるように工場街と接していたのでかつては評価が低かった部分もあるようだけれど、小石川の工場街が消え、共同印刷の工場が大規模マンションになり、大型スーパーもできて生活利便性が改善してくると評価が上がってくるだろうね。

昔を知る老人が現地を見ないで暗いだのなんだの言っているようだが、植物園前交差点から播磨坂の今をみたらとてもそんな感想は出ないだろう。共同印刷本社ビルが建て替えで、緑の植栽が美しい近代的なオフィスビルになったのもポイントが高い。

[153: 匿名さん]

>>151 評判気になるさん
ほぼ子持ち30代夫婦と聞きました。ちなみに外国籍の方はいないようです。

[154: 匿名さん]

>>152 買い替え検討中さん
リビオの営業ですか？

[155: マンション検討中さん]

>>152 買い替え検討中さん
現地に住んでるけど，道路狭いし暗いよ
一回見たらわかるじゃん，あれをごまかすのは無理だよｗ
そもそも場所的に共同印刷建て替えなんてあんま関係ないし

でも坂下＋定期借地のリビオが坪550万だからオール億ションなんて当たり前
そもそも足立や板田橋でも億ションが普通でしょ
窪町学区＋播磨坂近く＋やや広め，だからすぐ売れるでしょ

[156: 買い替え検討中さん]

>>155 マンション検討中さん
ルジェンテの誤爆でした

[157: マンション検討中さん]

マンション横の印刷工場あたりがちょっと小汚いから目の前の道だけ他の道と比べて汚いのは否定できないですが、
リビオ前の交差点は綺麗ですし、播磨坂と駅の間の路地も綺麗な道が多いと思いますよ。なのでこのマンション前だけ残念です。
今時の都心部マンションは狭い３Ｌばかりですよ。。。

[158: 匿名さん]

>>157 マンション検討中さん
都心に住むことが贅沢になってきているからしょうがないとはいえ

高級フレンチみたいに皿の上に一口だけみたいなのは住宅では勘弁してほしい

[159: マンコミュファンさん]

>>158 匿名さん
都心に住むのが贅沢になっているのは確かですが、都心マンションを買うことで変な優越意識を持つのは見苦しい。
ここのマンションギャラリーに行った時に、30代前半と思われる 夫婦連れが来ていました。
女性は、ノースリーブでイヴサンローランの鞄をこれ見よがしにぶら下げww、「選民思想」丸出しのオーラでした。
4階より下の住戸を検討している様子でしたが、1億8000万円レベルの物件をその年で買うのは世帯年収2000万円以上でしょう。
ただ、こちらは3億の話しをしているので、変な勘違いオーラをマンションギャラリーでばらまいて、人を見下す態度はやめてほしい。
区分所有者として、共に暮らしたくない。

[160: 購入検討者]

>>159 マンコミュファンさん
3億超えは2部屋とのことですし、小規模物件で3階以下の1.8億は相当絞られます
仮に真実としても甚だ不適切です

[161: 職人さん]

ノースリーブでイヴサンローランの鞄で選民思想とか言ってるの、3億の部屋の人とは思えないしょっぱさだけど買えない僻みか業者かな

値段聞くに窪町にこだわりたい、新築がいい、予算がある人向けとはいえ、強気過ぎる気がするけどね

実需の多くはリビオで、ルジェンテが中途半端になりそう

[162: マンション検討中さん]

>>159 マンコミュファンさん
こんな他人へのコンプレックス抱えて匿名掲示板で陰口叩く人なんかと一緒に住みたくないですね
まぁ書き込みに品性を感じないので本当に買える属性の人ではないと思いますが笑

[163: 検討板ユーザーさん]

>>159 マンコミュファンさん
おそらく私です笑
1番お手軽な格好をしていただけなのですが、そのような印象をもたれてしまうのは反省ですね
あとまだまだ20代で社会経験も乏しく不快な気持ちにさせていたら本当に申し訳なく思います。
個室で担当の方とお話しただけでも会話の内容が聞こえてしまうものなのですね…
こわいせかい。。。

[165: マンコミュファンさん]

>>159 マンコミュファンさん
3億の部屋買う方が規約違反になるコメントされる方がよほど虚しく見えますが、大丈夫ですか？

[166: マンション]

普通に考えればわかるのですが、他人と共に暮らしたくないなら、戸建て買ってください。笑

[167: 口コミ知りたいさん]

現地は築年の経つ戸建てに囲まれる立地の一角で、駅まで緩い上り坂約１０分。「2025年問題」以前に、現時点で中古は既に値下がり傾向に入っていて、色々な意味でこの立地で三億、二億とか、すごいと思います

[168: マンション検討中さん]

このあたりでも既に中古は値下がり傾向なのですか？
不動産バブルの可能性も考えたら2.3割は最悪落ちる考えなら大丈夫そうでしょうか？

[169: eマンションさん]

事実上昇してますが……
下がっている根拠は？

[170: マンション掲示板さん]

検索していただければ、地域別、昨年比データ探せますよ

[171: マンション検討中さん]

ググった範囲では右肩上がりですが
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/bunkyo-city/sale/ma...
https://lifullhomes-satei.jp/mansion/tokyo/bunkyo-city/b-list/

[172: 購入経験者さん]

>>171 マンション検討中さん
これは条件が築10年/専有面積70m2になってるから

[173: マンション検討中さん]

>>172 購入経験者さん
それの何が問題？

[174: 名無しさん]

マンション価格の高騰が見込まれる前提でいれば、気に入った物件を早く購入した方が良い

ただ、中古マンションのみに関して言えば、販売価格の高騰が収まりつつあり、都内でも地域によって下落傾向に入ったことは経済誌系ニュースで今年に入って徐々に取り上げられています

[175: マンション検討中さん]

株価の下落は多少はいずれあるのは間違いないんだから、不動産もいずれ多少の下落は当然でしょ。
20.30％くらいは一時的にでも下落する可能性が万が一にはあることを織り込んでおけば問題ないよ。

[176: 口コミ知りたいさん]

底がわかる人は、いつ買いますか？
ドラえもんと仲良しか？

[177: 匿名さん]

そろそろ値崩れすると言われ、ほぼ15年。
東京オリンピック終わったら下がるとか、コロナで下がるとか言っていた人、今余裕の倍値です。
全ては自己判断

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん

>そろそろ値崩れすると言われ、ほぼ15年。

15年前は2009年でしょ。それはない。
2009年といえばリーマンショックでマンションが一気に売れなくなり、都心物件でもキャンセルが相次ぎ2割３割の大幅値引きが当たり前となった時期(その叩き売りを買ったのでよく覚えている）。
その後マンションの「定価」も下がり続け2012年ぐらいが底だったと思う。
安倍政権の金融緩和政策でその後はマンション価格は上がり続けた。
2016年に某物件を契約したが、そのころ「数年後は値下がりしてるかもね」とは言われ始めていたと思う。
「そろそろ値崩れすると言われ、だいたい7年」くらいではなかろうか。

まあ、マンションを購入せずに今に至ってる人は仕方ない、自己責任だよね。今更この超高値で買う人は。

[179: マンション検討中さん]

その流れでいうと無印のディアナコート小石川播磨坂が2014年だから
一番底でいいタイミングで買えた物件だと思う
2015～16年の竹早や翠景は少し上がり始めた時期だけどそれでも圧倒的に安かった
あのころ買えた人はホクホクだろうな

[180: 匿名さん]

いくらでも買う機会があったのに買わなかった人は自己責任でいいけど、まだ20代でこれから初めて家を買いたい層はどうすれば…
辛すぎる都心価格