ディアナコート小石川播磨坂レジデンスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ディアナコート小石川播磨坂レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-koishikawaharimazaka-r/

所在地：東京都文京区小石川5丁目24-19（地名地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
間取：1LDK+DEN～3LDK
面積：42.41m2～113.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
設計・管理：合同会社コンベックス
デザイン監修：株式会社未来アーキテクツstudio
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：23戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建
地域・地区：第二種中高層住居専用地域、準防火地域
地目：宅地
駐車場：3台（身障者用平置駐車場1台、平置駐車場2台)
自転車置場：23台（2段式14台、スライドラック式9台)
バイク置場：3台

完成予定日：2025年11月下旬
引渡予定日：2025年12月下旬
販売開始予定時期：2024年7月下旬

バルコニー面積：6.202～11.60m2
ルーフバルコニー面積：8.13m2～39.37m2
建ぺい率：70％
容積率：228%
敷地面積：680.23m2（実測面積）
建築面積：389.43m2
延床面積：1,847.44m2（容積対象外面積306.42m2含む）

播磨坂
文京の高台に、品格の私邸を。

時間に流されない、普遍の価値を享受する都心邸宅地「播磨坂」。
より深く、より上質に住まう私邸「ディアナコート」。
住まう誇りと歓びが息づく文京の高台に、
豊かなる人生の主人公へ贈る都心居住の真価が、ここに誕生する。

- 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
-「播磨坂」近接の高台邸宅街
-「窪町小学校」通学区
- 内廊下設計・専有面積42㎡～113㎡台
- ZEH-M Oriented 取得予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[304: 匿名さん]

ここは立地が良いですからね。高くても買いたい人は多いと思う。

[305: 匿名さん]

>>299 匿名さん
売れ残っているのが、貴方にとって好ましいことならいいのでは。それともネガ？

[306: 検討板ユーザーさん]

>>299 さん

>>299 匿名さん
売れ残っているのが、貴方にとって好ましいことならいいのでは。それともネガ？

[307: 匿名さん]

詳しい方教えてください

私も全室先着順の時に行きましたが
予測していた価格より高く
断念しました
その時の担当していた営業の口ぶりでは
反響が凄くあり、数日中には全室完売
を目指している感じでしたので
諦めておりました
でも実際は全室完売しなかった
もし
もしですが　このままずっと売れ残った
場合
価格を下げて販売もあるのでしょうか？
初心者につき
ご教示よろしくお願いいたします

[308: eマンションさん]

>>307 匿名さん
過去の書き込みを基にすると、
「実際は完売しなかった」のではなく、友の会に数枠、一般販売にその他（一次以降）ということです。
（売れ残ったという表現は過去レスのネガキャンと同じになります、あくまでまだ一次6戸しか一般販売していないということです）

このまま完成近くまで売れ残れば値下げももちろんありえますが、100万円単位で下げていくのが一般的なので、坪1000万円の価格帯では焼け石に水といった形かと思います
私も2割くらい下がったら買いたいですが、立地も良く認知度が上がれば売れるという目算で望み薄です

[309: マンション掲示板さん]

>>308 eマンションさん

ありがとうございます
ネガキャンするつもりはありませんでした
私は友の会の時に全室の価格を見ました
１割～1.5割程度下がれば
買いたいと思います

[310: 匿名さん]

>>309 マンション掲示板さん
まず10～15％の値引きというのは極めて期待薄だと思います。
ワンチャンあるとすれば、デベがモリモトというところ。一回潰れているからね。ただ弱気でいくなら分譲価格も弱気でいくだろうから、しっかり見込み客を確保した上で強気価格で売り出しているから、まず値引き交渉は不可だと思った方がいいね。

少し前だと、MRを各物件毎に造ってたから、MRの維持費と営業マンの確保という観点から、残り1～2戸になると指値通ったりしたけど、今はMR自体を集約してるから、デベとしては無理に値下げせずとも購入者が現れるまでの長期戦が可能になりました。

以上、諸々より値下げはほぼ不可能と思った方がいい。交渉余地としは、手付けを10％→5％というのはできるかもしれない。
また、そもそも売れ残り住戸は人気が無い部屋だから売れ残るわけで、そういった部屋はリセールにも苦労する。もし値引きできたとしても、結局損するんだよね。

君は値引きできたら買うとか言ってるけど、多分そうやって今まで君は買い逃してきたんじゃないかな。君がそうじゃなくても、大多数の今まで買い逃してきた人達は君と同じ思考回路の方々です。
結局、不動産は欲しい時が買い時であって、安くなったから買うという思考回路から、ちょっと割高だけど欲しいから買うという思考回路に転換しないと、いつまでたっても買えないよ

[311: マンション掲示板さん]

>>310 匿名さん

これは、あくまでも私の価値観ですが
この値段なら他の物件を購入します
10％以上下がれば買いたい
それだけです

[312: マンション掲示板さん]

誰にも予測できませんが
ネットなんかにも
ちらほら不動産価格の下落の文字が出てきております
当然、青天井で価格は上がっていきませんから
１部屋5億、10億なんてはならない
ここで高値を掴んでしまうと
あとが辛いですからね
不動産全体が大幅な下落があっても
良い状態で買いたいです

[313: eマンションさん]

横ばいはあっても下がるのは考えにくい、都心6区のように人口が減らないところではね。

[314: マンション掲示板さん]

まぁ　本当にわからないよね
人口が増えている時にでも
今まで普通に下落してますからね
とにかくいずれにしても高値掴みだけは
避けるべき

[315: eマンションさん]

>>314 マンション掲示板さん
下落というのを経済危機等の短期下落を言っているのであれば、そこを狙って買えばいいのでは。
都心で長期相場が下がることはありませんよ。需要もあり物価や賃金もあがっているのに下げても転売の温床になるだけです（晴海フラッグのように）

[316: マンション掲示板さん]

今までも通説なんかは
簡単にいくつも壊されてきましたからね

[317: 検討板ユーザーさん]

そうですね、下がることを期待しましょう

[318: 匿名さん]

>>312 マンション掲示板さん
右肩上がりの相場だと高値掴みが怖い、下落相場だともっと落ちるのではないかと思って怖い。
いつになっても買えない人の特徴だよね。

[319: マンション掲示板さん]

これはあくまでも
想像と希望の話しですが
このまま　売れ残りが完成引き渡しまで
あり
またマンション不動産が全体的に下落していき
20％～30％ダウンで買えたら
嬉しいな

[320: 名無しさん]

>>318 匿名さん

右肩上がりでかなり上がった時は
基本皆さん買いません
下落相場が続いて横ばいになったら
チャンスかと思っております

[321: 名無しさん]

もうそろそろ
転売業者も海外投資家も
撤退する価格帯だから
適正に戻り出す可能性もありますね

[322: 匿名さん]

>>320 名無しさん
何を言っているのかよくわからんが、新築も中古も含めて売買というのは売る側もあれば、その価格で買う側もいるので成立してんだよね。そうやって今までの右肩上がりの相場が形成されてきてんだよ。
質のいい物件をより良い条件でというのであれば、レジじゃないディアナ播磨坂買えば良かったな。
これ物件、半年売れなかったけど今では恐らく@647では買えないだろね。
この時に手を出せなかった決断力・交渉力が無い人、築10年はイヤだという人は、大人しく新築買っとくしかないよ

[323: 口コミ知りたいさん]

相場の上昇が止まっても、下落することはないのでは
需要もあり物価や賃金もあがっているのに下げても転売の温床になるだけですね（晴海フラッグのように）

[324: マンション掲示板さん]

>>319 マンション掲示板さん
どの部分が想像なんだろう…

[325: eマンションさん]

成功例もあれば失敗例もありますよ
通説はいつも覆されるし

株みたいに何種類も買えて
高値掴みならまだしも
マンションは基本一つで
株のように簡単に売買なんかできない
高値掴みしてしまったら
本当に辛い
だから皆さんも慎重にお考えください
あまり過去の成功例ばかり見ないで
状況が全然違いますからね
私はちょっと静観して動向を見ます。

[326: マンション検討中さん]

>>319 さん

完成までにまだまだ時間があるから
それまでにマンション不動産価格が下落に
転じれば、可能性は充分にあります
高値の今の相場で下落に転じれば
全く売れなくなりますからね
投資家たちも
すぐに手仕舞するでしょう

[327: 匿名さん]

>>325 eマンションさん
君は不動産投資でもしようとしてるのか？
実需の不動産で高値掴みで身動きとれなくなるのって、本業が傾いた時ぐらいだろ。
その場合は、1割程度の値引きじゃ焼け石に水だろ。
君のは慎重ではなく、別にそこまで不動産欲しいわけではないというだけだろ。
だったらずっと賃貸でキャッシュ垂れ流ししとけばいいよ。

ちなみに青田買いのリスクヘッジとして、手付け金交渉だけは絶対しといた方がいいね。手付け金＝解約違約金だから。それだけでも暴落時に動きやすい

[328: eマンションさん]

>>327 匿名さん

手付金交渉
本当に大切ですよね
引き渡しまで時間があるだけに
一年後なんて誰も予測できませんからね
ただ　50万円100万円なら
手付金解約できても
700万円や1000万円になると
相当勇気が必要ですね
でも　大暴落なら
1000万円捨てても解約するべき

そんな状況に一年後なっていたら
チャンスだ！

[329: マンション掲示板さん]

そもそもなんで1割以上下げないといけないんですかね。ご自身の相場感とやらに反してるからですか？

モリモトの肩を持つわけではないですが、不動産は売り手が有利な業界ですから、売り手の価格に腹落ちできないなら、次の物件を探した方がいいかと思います。この話題も正直飽きました。

1割以上下げないと与信が足りないというなら、大人しく諦めてそもそも別の物件を探すべきでしょう。

[330: 通りがかりさん]

>>329 マンション掲示板さん

そうです
自分の相場感の話しです
それだけです

[331: 匿名さん]

>>329 マンション掲示板さん
この1割下げて欲しい人は、ただ単に与信が足りないだけでしょ。それか、何かお得感ないと一歩踏み出せないだけの人だな。
自分からしてみれば、@700も770も誤差の範囲内だな。特に35年ローン組むなら大した差ではない。
それより欲しい物件が買えない方が辛いわ

[332: マンション掲示板さん]

通説が覆されるとか、1割安ければとか、本当にいいと思った物件ならそんなこと気にならないから、
投資用かただ単に買えないってだけ
1.5億出せる人なら1割くらいなんとでもなる

いいと思って無くてウダウダ言ってるなら、関係ないし迷惑すぎるから黙っててほしい

[333: eマンションさん]

先着販売に辿り着くくらいご執心なのに買わなかったことから、単に与信が足りないだけでしょうね。。。しかし、今までの書き込み内容からして、モリモトの中の人だと誰だか特定できるのではとリテラシー面で心配になります。

あと、売り手になって考えてもらうと分かるかと思いますが、残念ながら買い手の相場感は売り手には全く関係ないです。気持ち悪がられるので、リアルの場では言わないでくださいね。

https://x.com/2ldk18/status/1796025389489209581

[334: 匿名さん]

モリモトだけじゃないですが、期を分けるマンションは一期が快調に売れてるなら次の期は値上げしますよ。買うなら早めの方が良いです。

[335: 買い替え検討中さん]

もしも、世界的に大リセッションが起きた場合は、
株価と連動性がある不動産価格も多少は影響を受けるので１割下がるかもですね。
その時に買えますか？買いますか？

[336: マンション検討中さん]

あくまでも私個人の値段に対する見解ですから
今の価格より１割高くても買いたければ
買えばいいし
私は今の価格から最低１割は安くないと
高いから買わないを選択しただけです

それに右肩上がりだったマンション不動産
相場も株価大暴落や円高、金利の上昇等で
あきらかに『潮目が変わった』と感じてる
人は多いと思います

それでも買う人は買えばいいし
私は待ちを選択しただけです

[337: マンション掲示板さん]

買える時に買うでいいと思います。

[338: 通りがかりさん]

うーん　何だろう？
やたらと買わせたがって人がいるね
何故？？

[339: 評判気になるさん]

>>338 通りがかりさん
高値掴みだとか売れ残ってるだとか、ネガが先行してたせいかと思います。文脈はシンプルなので、ある程度遡って読めば分かりますよ

[340: 評判気になるさん]

過去と比較したら高いのは明白
ただ、それが高値掴みかは分からないし、自分が買えないから売れ残ってるだろうというのも違う
（というか勝手に完売煽りをする人がいただけ）

[341: 匿名さん]

>>340 評判気になるさん
厳密に言うと不動産って1点物だから、新築の場合「過去と比べて高いのは明白」というのは間違いなんだな。
分譲価格と比較して中古リセール価格が高いのは明白、としか言えない

[342: 名無しさん]

すみません
私も初心者です　ご教示ください
友の会に私も行きました
そこで全室値段がついており
どの部屋でも購入可能と言われました
全室販売している状態です
これは当然、皆さんも知っていると思います
私は値段に折り合いがつかなかったので
購入を止めました
何故　完売しなかったのでしょう？
売れ残りという表現に敏感に反応されていますが
私も売れ残ったんだと思っておりました
おかしいですか？
おかしければ改めます

[343: 匿名さん]

>>342 名無しさん
はいおかしいです。
ちなみに私もと書いてあるけど、初心者ら君だけの気がするけどね。
友の会は所謂アンダーでの販売の一種

[344: 匿名さん]

今買うかどうかを検討しているなら兎も角、買わなかった（買えなかった？）のに、今更このスレに張り付いている意味が分かりません。
ここに粘着せずに他を探した方が有意義です。

[345: 評判気になるさん]

>>344 匿名さん

ご回答ありがとうございました
今、この値段で買うつもりは
毛頭ありません
私もこのまま売れ残りが出て
値段が下がるのを待っている一人です
下がらなければ
他に何件か目をつけている物件があるので
そちらにするつもりです
張り付いている訳ではありませんが
ここのスレを見に来ている理由です

[346: 評判気になるさん]

本当にネガがしつこい、同じような流ればっかり

[347: 匿名さん]

完売するとネガは一気になくなります。ネガの目的は分かりませんが、安く買いたがってるかただ検討者をからかうのが好きかでしょうね
でも総戸数23戸のマンションでこういうの何回も繰り返されるのは別の意味ですごいですね

[348: 匿名さん]

>>345 評判気になるさん
下がるのを待っている間に目を付けている物件も無くなって、結局何も買えないというオチに一票

[349: 匿名さん]

そういえば、検討したとかMR行ってみたとか書いてるけど、当然初日に確定申告書と印鑑持っていってローンの事前審査してんだよね。
そこまでしてスタートラインだからね。
価格表見て怖じ気づいたようじゃ、デベからまともに相手なんかされない

[350: eマンションさん]

>>349 匿名さん

ローン審査が必要ない人もいますから
あまり書かない方が良いですよ
自己資金(両親からの援助)で買う人も
いますからね

[351: 匿名さん]

>>350 eマンションさん
その場合は通帳のコピーですね。
ところで、まさか全額両親からの援助で購入できると思ってないよね。贈与税がハンパない事になるけど

しかし、君は本当に不動産購入したことないんだな。申し込みすらした事ない可能性もあるね。
住宅ローン組める人というのは、与信がそれだけあるという事だよ。社会的信用があるということ。

[352: eマンションさん]

夫婦で貯めたお金
両方の両親の大切なお金

一円でも無駄にしたく無いから
選びに選んで、待つときは待って
買いたいだけですよ

売れ残りが間違いなら
今後は使いません
でも　反響が凄いと言っていたから
友の会だけで完売したと
思っていたのは事実です

[353: マンション掲示板さん]

>>352 匿名さん
本当に凄かったら23部屋しかないんだから
その時に完売してますよ
あなたはこれからマンション選びを
するみたいだから
何でも営業の言ってることを鵜呑みにしないで
後悔しないように
しっかりと考えて選んでくださいね！