ディアナコート小石川播磨坂レジデンスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ディアナコート小石川播磨坂レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-koishikawaharimazaka-r/

所在地：東京都文京区小石川5丁目24-19（地名地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
間取：1LDK+DEN～3LDK
面積：42.41m2～113.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
設計・管理：合同会社コンベックス
デザイン監修：株式会社未来アーキテクツstudio
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：23戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建
地域・地区：第二種中高層住居専用地域、準防火地域
地目：宅地
駐車場：3台（身障者用平置駐車場1台、平置駐車場2台)
自転車置場：23台（2段式14台、スライドラック式9台)
バイク置場：3台

完成予定日：2025年11月下旬
引渡予定日：2025年12月下旬
販売開始予定時期：2024年7月下旬

バルコニー面積：6.202～11.60m2
ルーフバルコニー面積：8.13m2～39.37m2
建ぺい率：70％
容積率：228%
敷地面積：680.23m2（実測面積）
建築面積：389.43m2
延床面積：1,847.44m2（容積対象外面積306.42m2含む）

播磨坂
文京の高台に、品格の私邸を。

時間に流されない、普遍の価値を享受する都心邸宅地「播磨坂」。
より深く、より上質に住まう私邸「ディアナコート」。
住まう誇りと歓びが息づく文京の高台に、
豊かなる人生の主人公へ贈る都心居住の真価が、ここに誕生する。

- 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
-「播磨坂」近接の高台邸宅街
-「窪町小学校」通学区
- 内廊下設計・専有面積42㎡～113㎡台
- ZEH-M Oriented 取得予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[183: 匿名さん]

自己判断を誤って高騰して買えなくて悔しいゾンビ先輩。文句言わないで買うか探すの辞めるかタイムマシーンでも開発すれば。

[184: 匿名さん]

住宅取得については明確な世代間格差がある。
ある世代は郊外（埼玉千葉)に住み、ある世代は都心(港・千代田・渋谷)に住んでいる。
これからしばらくは都心が遠くなるね。

[185: 匿名さん]

神奈川は？
ピアース日吉に興味あり

[186: 口コミ知りたいさん]

>>180 匿名さん

先着で申し込みできる為、価格や住戸に納得できた場合、この物件は買える可能性が高く羨ましい。

私には価格も通勤上の立地も合いませんでした。来年以降、良い立地の中古マンション販売も増加するとアナリスト予測されています。新築も探していますが、私は今後は中古も検討範囲です

[187: マンション検討中さん]

先行案内を延々と追加開催してるけど、見込み客集まってないのかな。

[188: 検討板ユーザーさん]

その逆だよ。
高いのになんでだろ。

[189: 匿名さん]

>188

来場客は殺到でも見込み客はからっきしなのかも。モリモトはフライング販売がお得意なのに。

[190: 検討板ユーザーさん]

>>189 匿名さん
やはりちょっと高すぎですかね。
ルジェンテ小石川は来場予約埋まってないですし、両社とも値付け厳しすぎですよね。
ルジェンテが87平米２億～もヤリスギ感です。

[191: 検討板ユーザーさん]

>>190 検討板ユーザーさん
しかも、両方とも小規模なので、
管理費とか修繕費とか高そう。

[192: 口コミ知りたいさん]

管理費は小規模が割高になりがちだけど、修繕費は小規模の方が割安。

[193: eマンションさん]

ここの管理費と修繕積立金はいくらくらいなのでしょうか？

[194: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[195: マンション検討中さん]

夏の夜7時の現地はこんな感じでした
中央奥の白い壁が物件位置
やっぱり道路が狭すぎるのが気になりますね
播磨坂にでたら最高の環境なんですが、、、
無印の中古がでたら嬉しいなぁ

[196: 購入検討者]

都心の先着販売でも売れないのですね

[197: マンション検討中さん]

>>196 購入検討者さん
まだ価格も出てないのに何言ってんの？

[198: マンション検討中さん]

>>197 マンション検討中さん
186さんに先着とありますが、違うのですね

[199: マンション検討中さん]

>>197 マンション検討中さん
価格、はっきり出てますが、、。
新宿行きました？

[200: マンション検討中さん]

価格は何となくので出されてますし、ここは先着順はやらないのでは？
とはいえまだ販売前ですよ。
ちなみに道路狭いのは気になる点なのでしょうか？
綺麗な道とは言えないですが、一通でこれくらいの方が良いのでは？

[201: 匿名さん]

市谷砂土原町にありそうな通りですね。
確かに奇抜な戸建ては建っていないようですが

[202: 通りがかりさん]

>>200 マンション検討中さん
早いものが優先ですね。

[203: 匿名さん]

ホームページには価格が未定と出ているので、問い合わせない限りわからないのでは・・・？

モデルルームに行った人はわかる
モデルルームに行かなかった人はわからない

こうなんだと思います。

[204: 匿名さん]

>>203 匿名さん
購入意思をもち予約取って具体的なやり取りをしない限り、価格を知る事はできません。

[205: 評判気になるさん]

新築に拘らない人にとっては、ここの新築価格で立地の良い播磨坂や竹早の方が欲しい！！
さらに、ここはコストダウンのため、床の突板やキッチンの大理石も未使用だっけ…

[206: マンション掲示板さん]

>>205 評判気になるさん
突き板、大理石ともに今は主流ではないのでは？

[207: eマンションさん]

>>205 評判気になるさん
さらに～の部分は事実でしょうか？
突板は一長一短で、大理石はあまり良くないと聞きます
天板はモリモトさんはクォーツストーンでしょうし、コストは上がっているのでは？

[208: 匿名さん]

天然石天板(御影石が主流だった)は使えばわかるけど気を遣う。
だから最近はクオーツストーン系が主流だね(三井、地所、東京建物は完全に切り替わってる)。見た目の高級感と使いやすさが両立されていていいよ。コスト的には安くはない。

[209: マンション検討中さん]

まあでも無印のほうは天然大理石みたいだし
それから比べたらコストダウンではあるんじゃない
無印も竹早も全然売りに出ないな

[210: マンション検討中さん]

現地確認のついでに小石川播磨坂のほうも見たけど、あのエントランスはいいなぁ。
今の建築費や土地代の状況だと吹き抜けなんか無理だろうな。

[211: eマンションさん]

道路の広さは、新築の時も修繕の際も、通れるトラックの大きさを左右するので、建築費や修繕費に影響するそうです。ただ、大通り沿いには騒音や排気ガスの問題もあるので、簡単には測れない問題とも思います

[212: 評判気になるさん]

この立地とグレードで
坪700越えたら
ちょっといらないかなぁ
さすがに…

[213: マンション検討中さん]

さすがにこのご時世700越えないはずがないと思うけどね
あの場所で定借のリビオが550越えなんだから

[214: 口コミ知りたいさん]

自分も700は超えると予想しています
ですが三階から下が約710
三階から上で約730程度
さすがに750は超えないと思っている

[215: 匿名さん]

価格ははっきり出てるそうだが(>>199)。
平均で坪いくら？

[216: 評判気になるさん]

>>215 匿名さん

出てませんよ

[217: マンション掲示板さん]

750超えたら
ボッタクリと感じる

[218: マンション検討中さん]

今井さんが悪い訳じゃないよ！

[219: 匿名さん]

800~1000でしたね

[220: 名無しさん]

>>219 匿名さん

高過ぎませんか？

[221: 匿名さん]

反響は良いらしいのでそれでも買う人がいるんでしょうね。私には600でも高いです笑

[222: 通りがかりさん]

800～1000って…
そんな価値あるかなぁ？

[223: eマンションさん]

このやり取り過去にもありますが、周辺相場上がってますし、仕方ないかと
買える人は買いますよ

[224: eマンションさん]

>>223 eマンションさん

自分は諦めます！
価格はいつかあげ止まり
あるいは下がります
上がり続けると言っても5億とか10億円には
ならないでしょ、

[225: 名無しさん]

>>224 eマンションさん

確かに
どこかで誰かが高値をつかまされるだろうね

[226: マンコミュファンさん]

ここは駅まで上り坂の小規模物件ですが、営業によれば2000件問い合わせがあったそうです
一住戸各一契約あれば良いので、高くてもあとは買いたい人の資産に合わせ上手く振り分けて、振り回しで住戸を埋める感じでしょう

[227: 匿名さん]

>>226 マンコミュファンさん

先着順なのにまだ売り切れてないんだ

[228: マンション比較中さん]

いま600で高いって言ってる人はさすがにどこも買えないだろうｗ

[229: 評判気になるさん]

値段見ました

引きました

[230: 通りがかりさん]

モリモトの物件はオシャレで間取りもいいけれど、斜面に建って地下住戸があったり、地歴や地盤に不安な土地に建つ物件もこの頃出ていて、比較的良い土地だと価格が強気になるのでしょう

[231: 評判気になるさん]

ルジェンテ価格と申込案内来てます
営業によると、ルジェンテより立地が良いから、さらに高い基準で値段決めてるそうです

私は現地に行って、価格以前に立地が自分向きでないと感じました。また、MRでは値踏みされていると言葉の端々から感じて、居心地もあまり良くなかった。営業も大変なのだと思いますが

[232: マンション検討中さん]

>>222 通りがかりさん
少々高過ぎだと感じるのは私だけではないですよね？

[233: 買い替え検討中さん]

>>227 匿名さん
どの目で先着順を見たの？

[234: マンション比較中さん]

立地はどうみてもルシェンテのほうがいいだろ
播磨坂隣接と狭くて暗い道を入った先の比較なんだから

[235: 匿名さん]

>>226 マンコミュファンさん
2000件の問い合わせ中、購入意志は6戸

[236: 匿名さん]

定借とはいえリビオがかなり安く出してきてるから、時間かかるかもですね。

[237: 評判気になるさん]

>>235 匿名さん
いやいや・・・
この「販売戸数６」は今週末に抽選する分ってことでしょ
そんなんで不動産探してて大丈夫かあんたｗｗｗ

[238: 匿名さん]

>>237 評判気になるさん
むしろあなたこそそんなんで新築検討していいんですか、という話なんだけど。

[239: 匿名さん]

昔と異なり現在は、一般的に購入意志を示した（事前ローン審査など済）部屋しか売りに出さないよね。
昔は全部出して売れ残りは先着順とかよくあったけど。
つまり、要望書が入った部屋が6戸だけというのは間違っていない。そこに複数申込みがあって抽選というのはあるけど

[240: eマンションさん]

3.6億円の部屋買える人すごいな。羨ましい。

[241: マンション掲示板さん]

>>233 買い替え検討中さん
え、全員先着順で案内されてるのかと思いましたがちがうようですね。
このご時世先着順なんて珍しいと思っていましたが。

[242: マンション比較中さん]

>>240 eマンションさん
最上階で広いとはいえ６階建てです。
坂の途中で眺望も厳しいと思われますし、明らかに高値掴み感が凄いですよね。

[243: 通りがかりさん]

>>242 マンション比較中さん
240の方は欲しかったのでは？

[244: マンション比較中さん]

同じ3億6000万使うなら後楽園駅前で買うけどなぁ
現地ちゃんと見たのかな？
変わった人もいるもんだ

[245: マンコミュファンさん]

住友の公園前タワーマンションは、要望が出た住戸を先着で売り出し、残りの下階の住戸を平米間取りが同じでも、上階と同じ価格で同階毎に売ってます。実質、値上げ状態ですが、そのうち購入者がいなくなると思いました

営業は売り上げの為、より高い住戸を他の客と被らないように売りたいはずなので、トークで他住戸にいつの間にか誘導されそうになることもあると思います。それもある意味、先着順だと思います

[246: 匿名さん]

>>245 マンコミュファンさん
その売り方でスミフはずっとやってきてる。
それでも購入者がいなくならないのは、購入者というのは今買える物の中で一番良い物を選ぶから。
その一番良いものが売れたら2番手が一番になるだけの話

[247: マンション掲示板さん]

住友が2年以上前に竣工して120戸中９戸まだ未入居販売の物件が、この物件と同じ区内にあります
三○やエス〇〇他のディベロッパーのように、仲介に頼まないで広告を出し続けているのを見ると哀しく見えてくるので、それもどうかと思います

[248: eマンションさん]

10tトラックが入りにくい道路に接する立地は建築費が嵩むと聞くけれど、周囲に新しい物件が林立すると、要望書を出すまでに躊躇する状況とは思います

[249: 匿名さん]

>>244 マンション比較中さん
36000万の王様部屋は、要望入ったかどうかわからないよ。
こういう部屋はとりあえず売り出しておいて、売れればラッキー位で店晒しということもある

[250: マンション比較中さん]

>>249 匿名さん
いや上の「６戸しか要望入ってない」が正しいなら36000万のは売れてるやん

[251: 匿名さん]

>>250 マンション比較中さん
厳密には、Max6戸しか要望入ってない、が正しい

[252: マンション比較中さん]

結局王様部屋はどんな人が買ったんだろう？

[253: eマンションさん]

ここの価格見ましたが

完全に高値を掴まされましたね

[254: 評判気になるさん]

誰か、大理石のキッチンは、メンテが大変とか言ってたけど、使ったことないだろ！！
普通に清潔にしとけば、全然問題ない…

[255: マンション比較中さん]

>>253 eマンションさん
ここから上がるも下がるもわからないのにしょうもないこと言わないの
無印ディアナスレでも同じこと書いてたやついたけど
そこから１０年で２倍近いところまで上がってるからね

[256: 匿名さん]

>>254 評判気になるさん

天然御影石天板は使うのに気を遣う、と書いた者だが、もちろん使った経験からだよ。
大理石天板というのは使ったことがないのでわからないね（大手はほとんど御影石だったと思うが）
大理石天板について書いてた人はいるのかな？

いずれにしろ、今は見た目と使い勝手が優れたクオーツストーン系が主流で、コストも変わらないというかグレードがありかなり高いものもある。いわゆる樹脂系の天板と混同してはいけない。
天然石に拘るデべはちょっと時代遅れかな、と思っている。

[257: 検討板ユーザーさん]

>>253 eマンションさん
価格、見てないでしょ。

[258: マンション掲示板さん]

価格について
色々　意見があるみたいだけど

もうすでに完売したんですか？

[259: 匿名さん]

今時、良い物件で価格がちょっと高い
くらいなら瞬殺だろうね
高値掴まされました系の顧客は
冷静になって後悔してるかも

[260: 口コミ知りたいさん]

日の当たらない北側を買った人
部屋の間取りの中にエレベーターが
入り込んでる作りだね
エレベーターの音を我慢してまで
買う価値をどこに見つけたのか？
教えて欲しい
私はここを買う気は全くありませんが
今後のために教えてください

[261: 名無しさん]

>>260 口コミ知りたいさん
どうしてそんな言い方になるのでしょうか
エレベーターが部屋の隣にあっても音なんて気にならないですし、入り込んでると何か変わるんですかね？

[262: 名無しさん]

>>260 口コミ知りたいさん

エレベーターの音がするか
しないかは実際に完成してみないと
わからないでしょ？
ガタッンとか大きな音はさすがに
するとは思うけど
気にしない人はしないから
あと本来四角い部屋の中にエレベーターが
入っているかもしれないけど
部屋の中をエレベーターに乗った誰かが
通過するって言いたいの？
それも気にしない人はしないから
結論　安ければ我慢だよ

[263: 匿名さん]

>>260 口コミ知りたいさん
そんな気にすることないでしょ

[264: eマンションさん]

>>263 匿名さん

他人事だと思って軽く言っちゃてるね！
あなたはこの条件と値段で買ったんですか？
買ってないでしょ！
というか買わないでしょ！
真面目にコメントして！

[265: 名無しさん]

>>264 eマンションさん
噛みつくなら260さんの方でしょう。気にならないかと。

[266: 評判気になるさん]

>>264 eマンションさん

確かに…
買わないし…
厳しいね…

[267: 検討板ユーザーさん]

で？
結局もう完売したの？

[268: 匿名さん]

エレベーターが食い込ん出るせいで、部屋にデッドスペースができる設計が坪単価１０００万の物件としていけてない。

[269: 匿名さん]

室内にエレベーターが完全に食い込んでる間取りですね、騒音は諦めて問題はどこまで振動があるかがポイントでしょ
でも、その分、安く買えているなら良いでしょう
売る時はかなり厳しいかも

[270: マンション検討中さん]

へっー
普通　共用廊下にあるエレベーターが
住居側にあるんだぁ
本人が納得して買っているから
問題ないでしょ
音や振動なんかのマイナスポイントは
値段に反映されてるだろうし
資産性が低い分
安く買えていれば大丈夫だよ

[271: マンコミュファンさん]

最近のエレベーターは高性能なので、そのものの音は気にならない。
ただし、出入口なので、実は足音とか話し声の方がうるさい！！
あと、ここディスポなしじゃなかったっけ…
あるのであれば、訂正ください。

[273: 検討板ユーザーさん]

>>271 マンコミュファンさん
ディスポありますよ。

[274: 検討板ユーザーさん]

確かに
今どきは良い物件はほとんど瞬殺だと
思うけど
先着順で売り出して
もう完売したの？

[275: 評判気になるさん]

まだじゃないの？
総合的に良い物件なのはよく分かるけど、価格が少し高すぎなのでは？

[276: 口コミ知りたいさん]

壁が乾式等でなければ、エレベーターに隣接していても振動しないのでは？
50㎡未満の住戸に関して、客層が似ている、希望より高額と繰り返していました

[277: 管理担当]

[NO.272と本レスは、ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[278: マンション検討中さん]

ネガキャン多すぎでは

[279: 職人さん]

で、結局どうなの？

[280: 口コミ知りたいさん]

55㎡は坪600万台近くで買える、11000万台～と価格をHPに出していますね

[281: 名無しさん]

いったいあと何部屋残っているんだ？
買った人たちは心の底からよろこんで
いるのでしょうか？
この値段、本音を聞かせて欲しいです

[282: 名無しさん]

調べたらすぐ分かることを、気持ち悪い文体で何度もネガキャン書き込みする奴が住人にならなくてよかったと心底思っています。