ディアナコート小石川播磨坂レジデンスってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ディアナコート小石川播磨坂レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/dc-koishikawaharimazaka-r/

所在地：東京都文京区小石川5丁目24-19（地名地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
間取：1LDK+DEN～3LDK
面積：42.41m2～113.23m2
売主：株式会社モリモト
施工会社：未定
設計・管理：合同会社コンベックス
デザイン監修：株式会社未来アーキテクツstudio
管理会社：株式会社モリモトクオリティ

総戸数：23戸（他に管理員室1戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上6階建
地域・地区：第二種中高層住居専用地域、準防火地域
地目：宅地
駐車場：3台（身障者用平置駐車場1台、平置駐車場2台)
自転車置場：23台（2段式14台、スライドラック式9台)
バイク置場：3台

完成予定日：2025年11月下旬
引渡予定日：2025年12月下旬
販売開始予定時期：2024年7月下旬

バルコニー面積：6.202～11.60m2
ルーフバルコニー面積：8.13m2～39.37m2
建ぺい率：70％
容積率：228%
敷地面積：680.23m2（実測面積）
建築面積：389.43m2
延床面積：1,847.44m2（容積対象外面積306.42m2含む）

播磨坂
文京の高台に、品格の私邸を。

時間に流されない、普遍の価値を享受する都心邸宅地「播磨坂」。
より深く、より上質に住まう私邸「ディアナコート」。
住まう誇りと歓びが息づく文京の高台に、
豊かなる人生の主人公へ贈る都心居住の真価が、ここに誕生する。

- 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩7分
-「播磨坂」近接の高台邸宅街
-「窪町小学校」通学区
- 内廊下設計・専有面積42㎡～113㎡台
- ZEH-M Oriented 取得予定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: eマンションさん]

窪町小学校か。ありだな

[2: 通りがかりさん]

窪町の通学区の中でも小石川5丁目はかなりポイント高い。
一般人が買える範囲におさめようと無理に部屋を狭く作るという変な忖度を放棄したのは評価高い。

[3: マンション検討中さん]

いいね小石川5丁目は

[4: マンション検討中さん]

一番広い部屋は余裕で2億超えですかね。。
庶民には手が出なさそうです。

[5: 匿名さん]

プランLは主寝室と洗面所の手前にもう一つ扉があって贅沢。トイレの位置が珍しいですねー。土足エリアとの境目が無いような。

[6: eマンションさん]

小石川3丁目で坪700万超えていたわけだから2億なんかじゃ買えないことは分かりきっているでしょ。

[7: eマンションさん]

3億円台で収まれば。4億行くのかな？
が正解

[8: 評判気になるさん]

近隣の新築事例でペントハウスが坪一千万でサクッと売れているので、そこよりも駅遠だが緑の多い高台高級住宅街という条件を考えると坪800以上はいってもおかしくはないと思う。

[9: マンション検討中さん]

欲しい場所ですが超高額になる覚悟は必要そうですね。
3LDK70m2で2億までは覚悟してます。
どうか2億以下でお願いします。

[10: 匿名さん]

立地・間取りともなかなか良いが、規模が小さすぎるかな。
この規模だとディスポーザーがつくかもあやしい。
せめて50戸ぐらいあれば。

[11: 検討板ユーザーさん]

>>9 マンション検討中さん
1.5～1.8億円くらいでおさまるとよいですよね～

[12: eマンションさん]

立地は良いけど、70mの間取りはどちらも微妙では？

[13: マンション検討中さん]

開口部は北向きなんですね。坪700は行かない感じでしょうか。

[14: マンション比較中さん]

東南側にはるかに背が高いマンションがあるわけで、日照面は不安要素

[15: マンション検討中さん]

久しぶりの本流の窪町きたぁー
リビオ、ルジェンテとは天と地の差だね。
茗荷谷でもいっちゃんいいとこだと思われ！

[17: DD]

価格がいくかな

[18: 匿名さん]

>>10 匿名さん
ディアナコートは戸数関係なくディスポーザーがデフォルトだよ

[19: 匿名さん]

場所はすごくいいですね。
他の人が書いているように、日照は気になるところです。
ベランダで洗濯を干さないならアリといったところでしょうか。

桜の植栽があるようなCGだったので、毎年プチお花見できるのが楽しそうです。

[20: 周辺住民さん]

近くの住民ですが，現地はすこしうす暗い雰囲気の時間帯が多いですね
桜並木までは徒歩数十秒，スーパーの選択肢もあり，治安よし，
あとは値段だけという感じでしょうか
この10年で相場が上がりすぎてびっくりします

[21: 匿名さん]

窪町小は生徒が多すぎてパンク状態

[22: 匿名さん]

マンションバブル状態だし、ここも坪600前後までなら許容するしかないのかな。

[23: 評判気になるさん]

文京区のディアナコートの眺望だと、スカイツリーや隅田の花火が見える竹早が最高！！
ここは駐車場が3台とは…高齢者仕様？

[24: 匿名さん]

>>21 匿名さん
立教小学校や学習院初等科まで丸の内線で通えるのに？

[25: 匿名さん]

立教小は西武池袋線椎名町では？朝のラッシュ時に小学生低学年が池袋駅乗り換えは難易度高めかもしれない。
丸の内線の混雑時間帯なので学習院初等科も1年次は保護者の送り迎えが原則です。

[26: 匿名さん]

1,000万？

[27: eマンションさん]

>>22 匿名さん
600で済むわけないでしょ。過去からタイムスリップしてきました？

[28: 検討板ユーザーさん]

>>22 匿名さん
やっす笑

[29: マンション比較中さん]

>>23 評判気になるさん
スカイツリーとか点でしか見えない距離だし、年一の花火って言っても、、遠すぎ。
まだ春日のパーコーの方がマシでしょ。

[30: 匿名さん]

花火が好きなら熱海のビーチラインのマンションを買うべきだと思う。

小石川四丁目はマンションが建つ山手線内側の住宅地としは緑も多いし閑静で優秀だと思う。多分、チャレンジングな価格をつけても飛ぶように売れるだろう。特に円安の昨今、ライバルはワールドワイドだ。

[31: eマンションさん]

>>30 匿名さん

近くのルジェンテが3LDKで2億以上とのことですのて、こちらははるかに上かと思います。

[32: マンション検討中さん]

>>31 eマンションさん
ルジェンテは「播磨坂沿い」の唯一無二感をどう評価するかですね。
ここは良くも悪くも普通の住宅地、という感じで環境的には無難に良い感じ。
オンリーワンを望むか、手堅いとこを狙うかの違いというか。

ただ、工事現場を見る限り南側のマンションがかなりデカく（ここの倍くらいある）、見下ろされる感じなのがかなり気になりました。
建物完成後に確認して判断できたら良いのですが、それまで残っているとは思えませんので悩ましいところです。

[33: 匿名さん]

古いプレハブの建物があったところでしょうか、ここ。
マンションが建つことで明るくなりそうで歓迎ですね。隣地の高層マンションや建物の向きなどを勘案すると日当たりを気にする人にはむかないでしょう。ただ、だからといってすごく安くなるということもないように思います。

[34: マンション検討中さん]

陽当たり気にしない人が23人いれば良いだけですから、予算オーバーの大多数の声なんて気にしないでしょうね。
じゃあ近所の定借にいけば？てな感じかと。

[35: デベにお勤めさん]

>>32 マンション検討中さん
>ここは良くも悪くも普通の住宅地
小石川5丁目は”普通”の住宅地ではないと思いますよ。

[36: マンション比較中さん]

>>35 デベにお勤めさん
どう違うと？
立地で言えば茗荷谷より後楽園駅至近距離の小石川の方が良いとは思うけど。

[37: 匿名さん]

>>36 マンション比較中さん
茗荷谷は塾も多いし、国立小学校も近い。比較的規模の多い公園があり、緑も多いよ。

[38: 匿名さん]

3S1Kに中国人が注目しているという話が本当なら少々お高くても即完売じゃないかな

[39: マンション検討中さん]

>>33 匿名さん
ルーフバルコニーが売りの物件なのに人目が気になってバルコニー出れないのか、

[40: マンション掲示板さん]

この前の小石川のピアースより高いことを考えると、坪800はいきそうだね

[41: 匿名さん]

>38

それだと微妙。中国人がお隣さんだったらモラルにびっくりでしょ。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん
3S1Kに注目している中国人は日本での生活が長く子供に日本の教育を受けさせたい層だよ。実際、外国籍の生徒が増えていても言葉の面で特別な配慮が必要な生徒数は統計上ほとんど増えていない。中国の田舎から出てきてトイレの使い方すらなっていない観光客とは違うと考えていい。

[43: 匿名さん]

アッパークラスとはいえ所詮民度は違う。中国三千年の歴史。

[44: 匿名さん]

民度というよりも文化的な違いかな。
日本語を話して日本でそれなりの地位にいる中国人は普通の日本人よりは洗練されているよ。日本のSNSは中国人嫌いの排他的な言説で満ちているが、実際に会って話すとみんなまともだよ。トイレの使いかたひとつなってないのは田舎者。バイデン大統領とかその取り巻きが日本人は排他的だと勘違いするから嫌中発言は慎んだらいいと思う。

[45: 匿名さん]

文京区には中国人がマンションを購入しに来てます。子供は日本語話せない。
https://news.tv-asahi.co.jp/news_society/articles/900002321.html?page5

[46: 周辺住民さん]

子どもが3S1Kにいますが，中国人家庭はかなり増えていますね。
でもいままで日本語が話せない子どもを見たことはありません。
母親がちょっと日本語苦手かな？という家庭は見かけます。
茗荷谷駅前は子どもだらけで少子化を全く感じない地域です。

[47: 周辺住民さん]

Rついてないディアナが80平米8000万だったの知ると悲しくなるな・・・
とはいえここからすぐに下がるとも思えないし

[48: 匿名さん]

↓日本語が苦手な児童は文京区には少ない
令和４年度 日本語指導が必要な外国籍の児童生徒の学校種別在籍状況
https://www.kyoiku.metro.tokyo.lg.jp/school/japanese/files/result/01.p...

↓文京区の中国人人口は他区と比べるとまだまだ少ない方だがここ5年間の伸び率は高い
https://toyokeizai.net/articles/-/696814?page=2

最近になって文京区の人気が中国籍の人の間で高まってきているのは間違いない。
データからは、日本語が流暢でお子さんも日本語による初等教育に十分順応できる日本語力を有しているご家庭が主流のようだ。コックやウェートレスのような底辺層ではなく、年収や学歴が相当高い人たちだと思う。近年の文京区人気の高まりを見ていると、デフレマインドの抜けない我々日本人に高い高いと言われていても、あっさりと彼ら華人系富裕層に高値で買われて完売してしまうかもしれない。

[49: 周辺住民さん]

窪町小には明らかに日本語不自由な中国人の生徒が年々増えてます

[50: 通りがかりさん]

ブランズ本郷は、世帯数の半数の駐車場がある！！
クルマ所有に関して、小石川と本郷の違いがあるのかな…

[51: 匿名さん]

>>50 通りがかりさん
車が必要ない人もたくさんいるし、ここは駅近ではないけれど複数の駅が徒歩圏であることはまちがいない。
中国に住んでいる人が、別荘に車を欲するだろうか。さらに近隣では駐車場のないオープンレジデンシアの物件の販売が好調なので、駐車場は必須でないと教えてくれる。

[52: 匿名さん]

”『3S1K』に子供を入れたい中国人の特徴です。
外国人向けの物件を多く扱う不動産会社・杉原さんに聞きました。
文京区でマンションを購入する中国人は、年収5000万円以上の富裕層や、日本の企業と連携した会社に勤める人が多いといいます。”　羽鳥慎一モーニングショーより抜粋

https://x.com/morningshow_tv/status/1785848553849680125

この辺にいる多くの日本人よりもずっとリッチで日本語も堪能な人たちのようだ。こういう高レベルの人材が日本に移民してくるのはむしろ歓迎されるべき。

[53: 匿名さん]

国籍はどこでもいいが日本語審査入れてほしい。
物件近くのコンビニで店員に英語でクレーム言ってた中国人夫婦みて引いた。

[54: マンション検討中さん]

向こうからしたら都心で英語が通じないのに引いてると思うよ

[55: 匿名さん]

日本語がわかるレベルの高い中国人がマナーが悪いとは思えないな。国際的な会合でのドレスコードやマナーは平均的日本人以上に詳しそうだ。

[56: 匿名さん]

マンションに日本語話せない人がいるのは不安でしかない。修繕でもめそう。

[57: 匿名さん]

日本語がわかるからこその3S1Kなのでは？

[58: マンション検討中さん]

最上階110平米超えループバルコニー部屋を買えるレベルになってから外国を見下しなよ。
買えない日本人より、外国人エリート層の方が頭脳も経済力も民度も高いよ。
日本と同じでボンボン2世を除くけど。

[59: 匿名さん]

日本語わからなくても3S1Kというのが現実

[60: 匿名さん]

>56

管理組合で中国語に翻訳という仕事増えるかも。

[61: 匿名さん]

文京区に買う中国ファミリー層は、日本語ができるか学んで日本社会に溶け込みたいひとたちだよ。

こういう層に選ばれる文京区は有望だと思う。

[62: 買い替え検討中さん]

アンチの方、外国人の話しとかもうどうでもよくないですか？
このマンションではなく、文京区の問題でもあり東京都の問題でもあり日本の問題です。

[63: 匿名さん]

西川口チャイナタウンのマンション総会が中国語だというが、ここのマンション組合の総会は英語か中国語になる？

[64: マンコミュファンさん]

説明会行って聞きましたが、現状購入希望者の大半が日本人ファミリーかつ二次取得者だそうですよ。

[65: 匿名さん]

文京区の転入人口の半分が外国人。3S1K学区の新築マンションは中国人仲介業者が一括購入して中国人に転売。
https://twitter.com/bunkyokosodate/status/1788462139906379933

[66: 口コミ知りたいさん]

ネガが凄いけどさ、購入検討者なのか隣で日当たりが悪くなるとかの僻みだよな。
チャイナ嫌なら買わないだろうしここ見なきゃいいのに笑笑笑

[67: 口コミ知りたいさん]

捏造するアンチはスルーしましょう。

[68: 周辺住民さん]

この近くのマンションに住んでる中国人の方は日本語も堪能で
町内会の集まりにも積極的に参加して，氷川神社の例大祭や学校のイベントにも皆勤，
さくら祭りのイベントにもフル参加ですよ（最近開催できてないけど）
そもそもこの辺で新築買える方とチャイナタウンとは話が違うと思います

[69: 口コミ知りたいさん]

もう外国人の話し辞めよ
物件の情報が欲しい。
ここの隣と駐車場とを一まとめにしてマンションとかいずれ建ちそうですよね？

[70: 周辺住民さん]

レジデンスじゃないほうのディアナ小石川播磨坂の向かいにも更地ができていますね
最近また新築ラッシュでいろいろと建ちそうです

[71: マンション検討中さん]

>>69 口コミ知りたいさん

ほぼ確実にマンション建ちますね。建つ前提で部屋選びするべきかと思います。

[72: マンション検討中さん]

星共社がそもそも昼間はうるさいから建て替え工事が始まったところで騒音レベルは変らないでしょ。
建蔽率を考えれば高層マンションは建てられないんじゃないかな？

[73: 匿名さん]

高さ制限20m、建ってもここと似たような規模でしょう。
騒音については感じ方の問題でしょうが建築工事の方がうるさいでしょう、ただし建築期間限定ですが。ただ希少で家賃も高くとれる地域なので、マンション業者が二つの土地を並びで手に入れるのは難度ウルトラCでしょうね。シャーメゾンが建つ方に千ペリカ

[74: 匿名さん]

今すぐ現金がないと困るぐらいの危機的状況ならともかく、マンション業者に土地を安く買い叩かれるぐらいなら土地を担保に借金してアパート建てた方が有利。

[75: マンション検討中さん]

価格出ましたか？

[76: 匿名さん]

坪800越えだと思うなあ

[77: 匿名さん]

坪単価８００・・そこまでいきますか。
総戸数が２３戸とかなりの小規模マンション。
間取りがかなり広めに設計されているので、プライバシー性は高いですね。
その価格帯なら戸建と迷いそうかな。

[78: マンション検討中さん]

春日後楽園エリア、池袋東池袋エリアならまだしも、茗荷谷駅に坪800はいかがなものかなと感じてしまいます。
バブル感は否めないですよね。坪700から750がここも限界では？

[79: 周辺住民さん]

周りみたら800は普通につくだろうね
ただ現地はちょっと暗くて道路狭いかなーってのが気になる
位置的にはとてもいい
リビオと違って窪町学区だし

ペッシェが混むのは困るけどｗ

[80: マンション検討中さん]

確かにここの前の道路は汚くて暗いですね。
古い建物が建て替わりがあれば綺麗にはなりますが、建て替えの２年騒音に悩まされて日当たりも悪くなりますしね。
不動産がゆっくり落ち始める頃に利便性に欠ける静かな住宅街の評価が気になります。

[81: 周辺住民さん]

無印ディアナの抽選漏れから買えないままずるずる来た人間にとっては
値上がりしすぎて血涙でるほど悔しいですが笑
窪町学区で坂途中で広めの部屋，というだけで買いたくなりますね
早く価格知りたいなぁ

[82: 匿名さん]

>>81 周辺住民さん
それ！同感。
値上がり悔しい。
悔しいというフレーズが合いますね。今の市況には。
収入増やすしかないわ

[83: 評判気になるさん]

三井のように接客に関するアンケートをとった方が良いと思いました。物件価格は値上がりの一途ですが、少し残念な感じです

[84: 口コミ知りたいさん]

850でしたよ。

[85: 匿名さん]

駐車場使えるのは100㎡オーバーのプレミアムだけ？
ディアナコートにしては駐車場が残念だね。

[86: 匿名さん]

高値早期完売でカッコつけてくれたら
他の物件が楽になるのでモロモト頑張れ

[87: マンション比較中さん]

駐車場平置きで３台だけど、プレミアムが優先だから厳しいね
機械式２つの平置きで８台とかは厳しかったのかな

[88: 匿名さん]

>86

モリモトって、早期来場者にフライング販売しちゃったりする。アナウンスだけ見てると早期完売に見えても実際は時間かけてたりする。

おまけだけど、早期来場者を優先販売の対象にするのはおきて破り。そういうことする会社。

[89: 買い替え検討中さん]

>>88 匿名さん
だから何ですか？

[90: マンコミュファンさん]

先行案内会の予約メールを送ってくるが、予約可能な日時が全くない。
送って来なければよいのに、と思います。
あまり、常識的ではないと思います。

[91: 口コミ知りたいさん]

人気物件ってどこも案内会予約も争奪戦が普通では、、、？

[92: 周辺住民さん]

こんなところで会社を叩こうとする書き込みなんて
ほぼ他社に決まってるｗ
心配しなくたってここも時計屋のとこも工場跡地も売れるよ

[93: 検討板ユーザーさん]

高いだろうね
モリモトディアナ、マンションとしての質が高いかどうかは分からないけど、場所良いしね。だから珍しくディアナにしたんだろうけど。
でも23戸かぁ。。。
相当金持ちじゃないと買えないなぁ。

[94: 匿名さん]

>>91 口コミ知りたいさん
案内のメールが、5回くらい来て、すぐ開いているのに、いつも全て×だったので、書きました。既に予約は一杯なのに、それと関係なく、登録者宛に定期的にメールが発信されるしくみなのでしょうか？
また、他社も見ますが、人気物件だからといって、メールが来て、いつも全て満杯というのは、見たことがありません。晴海フラッグとかはしりませんが。この件はもう書きません。

[95: 口コミ知りたいさん]

>>94 匿名さん
私は何物件かでメールが来たあと3分経てば予約いっぱいを経験してますよ。
最近だと三井の豊海の予約はサイトも落ちるし予約も取れないし施工不良で販売延期だし最悪でした。
仕事してるのに2.3分以内に開かないと予約取れないとか正直無理ゲーですよね。

物件価格も高いしリビオを買えって事かと思っちゃいますよ。

[96: マンション検討中さん]

説明会行きました。資産を聞かれまくり、不信感です。ローンなしだと買いやすいのでしょうか？お値段ご存知の方教えてください。

[97: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん
金額を教えてくれなかったのですか？？
説明会の意味がないですよね。

[98: 通りがかりさん]

特に都心の物件は物件価格は近隣物件比較と、来場者の資産に関する聞き取りを参考に最終的に決めていると思います。

幾らのどこの物件を以前検討したことがあるか、目安として必ずどこのデベロッパーでも聞かれて、記録されていました

[99: 匿名さん]

ここはかなり高くなると思う。

[100: eマンションさん]

>>96 マンション検討中さん

キャッシュ客なら営業は楽ですから優位でしょうね。
そもそも希望してる広さに対してあなたの属性に可能性があるか探ってるんでしょう。来場した時かエントリーした時に回答するアンケートで掛け離れた予算を記載していたら尚更、営業としては可能性があるか探るため保有資産は聞かれると思います。細かい資産背景を聞かれたくなければ自己資金や年収、予算を高く回答しておくとよいですよ。手のひら返して丁寧に案内されやすいです。
しかしモリモトは相変わらず目安の金額を教えない案内なんですね。消費者を馬鹿にしてますね。