プレミスト宮崎台 RISETERRACEってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト宮崎台 RISETERRACEについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/miyazakidai/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155097

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎三丁目10-5(地番)
交通：東急田園都市線「宮崎台」駅まで徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：54.81m2～83.97m2
売主：大和ハウス工業株式会社
販売代理：株式会社ライフコーディネーター
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：45戸（別途管理事務室１戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
駐車場：19台　機械式駐車場：18台、身障者用平置駐車場：1台
駐輪場：74台　2段ラック式：28台、スライドラック式：26台、
　　　　　　　スライドラック式（3人乗）：20台(※内、レンタサイクル3台)
バイク置場：2台
ミニバイク置場：2台

工事完了予定年月：2025年4月予定
引渡可能年月：　　2025年5月予定
販売開始予定時期：2024年7月上旬販売開始予定

バルコニー面積：2.67m2～7.63m2
ルーフバルコニー面積：5.75m2～17.90m2
サービスバルコニー面積：1.45m2～6.17m2
テラス面積：14.56m2～29.83m2
建ペイ率・容積率：建ぺい率70％、容積率200％
敷地面積：1,559.26m2
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅

田園都市に醸成された、
美意識が結実するレジデンスを。
DENTO SENSE of CLASSIC

宮前区、宮崎台。
成熟した住宅街らしい穏やかさに包まれるこの街に
「プレミスト宮崎台RISETERRACE」は誕生します。

空の広がりを感じられる高台、潤いを感じられる公園や緑地、
利便施設が集まる駅前の暮らし良さ、
そして子どもたちを健やかに育む教育環境。
この地が有する一つひとつの魅力はやがて
満ち足りた人生を織りなす、かけがえのない時へと変わる。

田園都市の感性と響きあい、
日々をより豊かな次元へと昇華させていくレジデンス。
家族の新たな暮らしが、ここから始まります。

閑静な街並みが広がる宮前区、
東急田園都市線「宮崎台」駅徒歩7分

- 開放感のある高台立地
- プライバシーに配慮した内廊下設計
- 約7.40m～約11.05m 全戸ワイドスパン設計
- 東急田園都市線「宮崎台」駅より
　東急田園都市線 「渋谷」駅へ24分
　半蔵門線 「大手町」駅直通
- 小学校・公園・スーパーが徒歩5分圏内 ※1
- ダイワハウス分譲マンション 初 ZEH-M Ready × 認定低炭素住宅 ※2

※1.川崎市立宮崎台小学校（徒歩4分）、宮崎第三公園（徒歩2分）、宮崎第2公園（徒歩4分）、
　　ライフ 宮崎台店（徒歩4分）
※2.当物件は、大和ハウス工業として初めてZEH-M Readyと認定低炭素住宅を取得し、
　　供給する分譲マンションです。（2024年1月自社調べ）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: 通りがかりさん]

どちらの向きが人気なんでしょうか？

[82: マンション検討中さん]

>>81 通りがかりさん
北東向きの上層階ねらってます
開放感ありそうですね～

[83: 口コミ知りたいさん]

>>81 通りがかりさん

1期販売前にMRで聞いた話ですが、やはり南西向きが人気だと言っていました。住環境重視の方が多いそうで、陽当たりを気にされるようだとか。あと、一般的なマンションだと北向きは少し割安感があると思うのですが、ここは南西も北東も価格差があまりないので、だったら南西の方がいいよねという方もいたりするそうです。

[84: 匿名さん]

2期っていつから販売かわかる方いますか？

[85: eマンションさん]

>>77 マンション掲示板さん
修繕費＋管理費がワンルーム家賃並みに…笑このマンションの最大のデメリットですね。そもそも戸数が少ないマンションに内廊下&ディスポーザーとか後々負担大になるのは分かってるのに何で付けるんだろう…リセールバリュー度外視なのかな…
あとこの駅力でこの坪単価というのがまず考えられません。沿線で比べるなら、鷺沼のバウスの方が断然お得です。

[86: マンコミュファンさん]

>>85 eマンションさん
広域検討の方ですね。この地域のことがわかってればこのマンションのコンセプトは全く違和感ないですよ。

[87: 匿名さん]

78さんがリンクして下さったブログを読ませていただきましたが、
これって個人の方のブログですか？
まるで売主さんが宣伝の為にライターさんに書いてもらった
レポートのように詳細で分かりやすいですね。
記事の最後に周辺の中古物件まで挙げていて完璧だと感動しました。

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
個人ブロガーの方です。デベロッパーから依頼されたものではないことがサイト説明に書いてありました。中古物件の話はリセールを考えるうえでとても参考になりますね。長期修繕などの懸念点も含めてとても有益なブログだと思います。

[89: 匿名さん]

>>85 eマンションさん
総戸数45戸の小規模郊外マンションで内廊下＋ディスポーザーをつけて注目度を高めている一方、高さ制限が15mなので無理やり5階建てとするために1階部分を前面道路より下げて半地下にしたり、各住戸の天井高を2.45mと低くしそのうえ下がり天井が目だったり、直床だったりとコストダウンも同時追及しているので質感はそこまで高くなく、一方ランニングコストが高いことが痛い。

[90: 匿名さん]

ザ・パークハウス宮前平二丁目

ZEH-M Oriented（プレミストはZEH-M Ready）
外廊下
天井高2.4m
直床
スラブ厚230mm
床暖房なし
サッシ等級T-1

うーん、、、

[91: 匿名さん]

多分ですが、パークハウスは価格帯に結構差があるのであまり競合にはなりにくい気がします。(管理費修繕積立費を考慮しても差がある)
価格が許容できるなら、床暖等にこだわりがある方以外はパークハウスを選択する方が多いでしょうね。

私も、管理費＋修繕積立費があと8000～10000円くらい安ければ、正直ここに決めていたと思いますが、私は価格を我慢してパークハウスを希望することにしました。

とはいえ、本物件は小規模かつデザイン＋設備仕様が良いので、こだわりのある少数の方々をターゲットに普通に売れてしまうような気もします。

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
逆のマインドの方もいると思いますよ。というか私が実際そうなんですけどね。残念ながらパークハウスに予算が届かないのでこちらを検討しています。2000万円近くの開きはやはり大きいですね。仰る通りランニングコストをネックに感じていますが私にとっては与信額がクリアできるプレミストが現実的に購入できるマンションです。住宅ローン控除を確実に得られるマンションなので前向きに考え中です。

[93: 匿名さん]

こちらは抽選倍率どうだったのでしょうか？
パークハウスのほうがほぼ抽選と言われてしまって、どうしようか悩んでいます。

[94: 口コミ知りたいさん]

>>86 マンコミュファンさん
85の者です。最寄りたまプラの宮前区民ですが、地域の人間としてもこの駅でこの価格帯とランニングコストに疑問を禁じ得ないです…これだったら鷺沼とか急行止まりを検討された方が良いですよ。リセールバリュー気にしないなら別ですが…

[95: マンション検討中さん]

>>94 口コミ知りたいさん

宮崎台・宮前平民と鷺沼民は毛色が違うからね～
鷺沼再開発反対運動してる人らも宮前平在住の人たちですよ。割と自尊心が高めなのでコスパ悪くても買うのだと思います。

[96: 匿名さん]

こちらのマンション規模で内廊下とディスポーザーつきはすごいですね。
私もみなさんが仰るように管理費と修繕積立費が気になりますし、
管理員の勤務形態（時間帯）の方も少し気になっております。

[97: 匿名さん]

二棟間隔を開けて建てるほどのスペースもないけど、一棟だけだと土地利用効率が悪いから内廊下を挟んで、南西向きと北東向きにしたってところじゃない。

説明はすべて後付け。

[98: 匿名さん]

73㎡のプランでウォークスルークローゼットが2つついている他廊下の物入や下足入もあり収納面でがんばっている印象です。
水回りのオールチタンコーティングは3年効果が続くようですが、抗菌・抗ウイルス効果はカビの抑制が目的となりますか？

[99: 匿名さん]

防カビは謳ってないからどうなんだろうね。そもそもチタン触媒って紫外線を吸収してなんで、室内だとどれだけの効果なのか。

[100: 匿名さん]

オールチタンコーティングは共栄テックの製品でしょうか。
そうだとすれば空気中の水分に反応する空気触媒でウイルス除去のほか254種類もの菌やカビさらに消臭にも効果があるハイブリッドなコーティングだそうです。

[101: 匿名さん]

ここは、建物内部の仕様は、天井が低い点を除けばとても良いと思う。

むしろ高級車持ちには辛い屋外駐車場の仕様が問題。
リモコンシャッターゲートが無い点が最大の問題。誰でも入れる仕様だと、近所の子供などが入り込むし、傷つけられる可能性がある。高級車持ちには厳しい。

その点が気にならない人たちには、客観的にもお勧め出来る物件だと思う。

[102: 匿名さん]

天井が低い＝部屋に圧迫感が出てしまい、部屋自体が狭く感じてしまう
これが許容できればということでしょうね。天井が低いだけでも解放感が無くなってしまい、狭い部屋と認識してしまうということで、
売却の時にもデメリットになりそうなのは気になります。

天井が低いのは賃貸だとよくありますが分譲だと少ないので珍しいですね。
天井高はどうにかならなかったのかしら。

[103: 匿名さん]

第一期二次始まってますね～
抽選とかになってるんですかね？

[104: 匿名さん]

オールチタンコーティングは、トイレ・パウダールーム・バスルーム・キッチン天板・面材等に採用されているとの説明が見られます。
効果期間は約3年ということですので、3年経過後は塗りなおしとか必要なのかもしれません。

たぶん、希望者が自分で手配してやることになると思うのですが、どうでしょう。
それとは別に、床や建具に抗ウイルス・抗菌の両方の機能を持つオレフィン製化粧シートを採用しているとの説明もあります。

やはりコロナ後ということで、配慮が徹底しているのでしょうか。

[105: 匿名さん]

>102

それに加えて逆梁だからバルコニーの手すり部分がコンクリートで影なる。最近はガラスパネルが主流なんだけど。

[106: 匿名さん]

＞希望者が自分で手配して

新築時にセットされてるものってマンションでまとめて希望者を募って手配ってパターンもある。そういうサービスをするかも確認かな。

[107: 口コミ知りたいさん]

>>102 匿名さん

MRのトイレの天井の低さには度肝抜かれました。
190cmくらいある人なら頭こするんじゃない

[108: 匿名さん]

共用廊下側は順梁になってるから、トイレのところに梁。アウトフレームにすれば避けられるんだけど。

[109: 匿名さん]

トイレの天井、ＭＲだからというわけでもないのでしょうね。。。実際はもっと天井が高いとかだといいのに。。。
たしかに、皆さんが言われているように開放感とかは天井高にもよるところが大きいと思います。
最近だと身長の高いお子さんも多いので実際の高さを体験してみたほうが良いかもしれないなと思います。
一方、ワイドスパンである点は開放感を得られる間取りだと思います。
Ｎタイプは理想的なワイドスパンだと思うのですが他のプランだと乱食いになっているのでワイドスパンの良さが感じにくくないでしょうか。

[110: 匿名さん]

2期10月上旬～と出てますね。

ワイドスパンはとても良い点ですよね。
Nタイプはぱっと見は良さそうなのですが、バルコニーのど真ん中に柱がどーんとあるのが惜しいですよね。あとハイサッシではなかったり、斜線制限で屋根が斜めだったり。
Fタイプも洋室2つへ行くのになぜか廊下があったり、どこも少しずつ惜しいんですよね。

[111: 匿名さん]

Nタイプの間取りを見てみましたが、バルコニーはつながっておらず柱を中心に2つに仕切られていますか？
Fタイプの廊下は個室の独立性を重視した作りなのかな？と思いましたが、現実的な動線を考えると少々使い勝手が悪いかもしれませんね。

[112: 匿名さん]

Nタイプに限らず北側の最上階のお部屋ですが、私が聞いた話だとバルコニーは分断はされてはいないのですが、斜線制限の為柱が斜めに建っているそうで、柱の部分を通る場合は少し屈んでくぐる感じになるそうです。

[113: 匿名さん]

2期1次以降の全販売対象住戸（19戸）
ということは、もう半分は売れたということですかね
お隣宮前平のも高い高いと言われつつ抽選のお部屋もあるそうですから、ここも色々言われながらも売れていくんでしょうね

[114: 匿名さん]

今、２期1次分の販売戸数は記載がなかったのですが
１期分の先着分が６戸販売されています。
まだまだプランは選択できそうなのかなと思いました。
総戸数が４５戸と規模的には大きくないので
広い間取りや角住戸は早めにおさえないといけないかも。

[115: 通りがかりさん]

先着順5戸になってるので1戸売れた？
宮前平の抽選外れてしまった方々がこちらへ流れてきてたりするようなので、確かに気に入った間取りなどあれば早めの方がいいですね。
癖の強い間取りだったり、少しだけ道路から下がってたり囲まれ感のある1階が残っていくかと。

[116: 販売関係者さん]

10年以降の長期の修繕積立等
ローン同額くらいだと思いますが、普通なのですか。

[117: マンション検討中さん]

第2期2次が登録2戸で少しずつ小出しにしてる印象ですが、希望のあったところだけ出して売っていってる感じですかね？残り少ないんだったらどの部屋が残ってるのか見れたらいいのに

[118: 匿名さん]

ラウンジに設置されるビルトイン電気暖炉は面白いですね。
こちらは疑似炎だそうですが炎は映像？飾りではなく電気ストーブのような暖房機器なのでしょうか？
それから物件概要の販売住戸が5戸になっていますが現在残っているすべての住戸が5戸ですか？

[119: 通りがかりさん]

炎は映像ですが、一応ファンヒーターらしいですね。内廊下ですし、冬場暖かいのはいいですね。

少し前に残19戸とか書かれてた気がして、2期で少し出たので残15とか？
そもそも戸数もそこまで多くないので、大々的にアピールして売ったりとかはしてない感じですよね。