プレミスト宮崎台 RISETERRACEってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト宮崎台 RISETERRACEについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/miyazakidai/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155097

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎三丁目10-5(地番)
交通：東急田園都市線「宮崎台」駅まで徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：54.81m2～83.97m2
売主：大和ハウス工業株式会社
販売代理：株式会社ライフコーディネーター
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：45戸（別途管理事務室１戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
駐車場：19台　機械式駐車場：18台、身障者用平置駐車場：1台
駐輪場：74台　2段ラック式：28台、スライドラック式：26台、
　　　　　　　スライドラック式（3人乗）：20台(※内、レンタサイクル3台)
バイク置場：2台
ミニバイク置場：2台

工事完了予定年月：2025年4月予定
引渡可能年月：　　2025年5月予定
販売開始予定時期：2024年7月上旬販売開始予定

バルコニー面積：2.67m2～7.63m2
ルーフバルコニー面積：5.75m2～17.90m2
サービスバルコニー面積：1.45m2～6.17m2
テラス面積：14.56m2～29.83m2
建ペイ率・容積率：建ぺい率70％、容積率200％
敷地面積：1,559.26m2
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅

田園都市に醸成された、
美意識が結実するレジデンスを。
DENTO SENSE of CLASSIC

宮前区、宮崎台。
成熟した住宅街らしい穏やかさに包まれるこの街に
「プレミスト宮崎台RISETERRACE」は誕生します。

空の広がりを感じられる高台、潤いを感じられる公園や緑地、
利便施設が集まる駅前の暮らし良さ、
そして子どもたちを健やかに育む教育環境。
この地が有する一つひとつの魅力はやがて
満ち足りた人生を織りなす、かけがえのない時へと変わる。

田園都市の感性と響きあい、
日々をより豊かな次元へと昇華させていくレジデンス。
家族の新たな暮らしが、ここから始まります。

閑静な街並みが広がる宮前区、
東急田園都市線「宮崎台」駅徒歩7分

- 開放感のある高台立地
- プライバシーに配慮した内廊下設計
- 約7.40m～約11.05m 全戸ワイドスパン設計
- 東急田園都市線「宮崎台」駅より
　東急田園都市線 「渋谷」駅へ24分
　半蔵門線 「大手町」駅直通
- 小学校・公園・スーパーが徒歩5分圏内 ※1
- ダイワハウス分譲マンション 初 ZEH-M Ready × 認定低炭素住宅 ※2

※1.川崎市立宮崎台小学校（徒歩4分）、宮崎第三公園（徒歩2分）、宮崎第2公園（徒歩4分）、
　　ライフ 宮崎台店（徒歩4分）
※2.当物件は、大和ハウス工業として初めてZEH-M Readyと認定低炭素住宅を取得し、
　　供給する分譲マンションです。（2024年1月自社調べ）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[61: マンション検討中さん]

第1期の販売は7/12からと聞いていましたが延期になりましたか？

[62: 匿名さん]

そうなんですか、暖炉は暖房を兼ねていると。冬は至福の場所になりそうですね。夏でも照明くらいはつけても良さそうですけど。消えていると寂しいかもなので。

部屋選び、眺望か日当たりかなのですか、なかなか悩ましい選択肢ではないでしょうか。生活スタイルにもよるのかなとは思うけど。夜型朝方とか、子どもが小さいとか大人とか。

[63: 通りがかりさん]

販売開始しましたね

[64: マンション検討中さん]

ブログあがってますね
https://mansion-madori.com/blog-entry-10345.html?sp

[65: 匿名さん]

やはり仕様の評価が高いな
https://mansion-madori.com/blog-entry-10346.html?sp

[66: 匿名さん]

この物件の最大のネックは管理費・修繕積立費(特に管理費)ではないでしょうか。
リセールを考えるとかなり厳しい気がしました。

外観と仕様は良いと思いますが、すんなり買おうとは中々思えないですよね。

[67: 匿名さん]

>>管理費・修繕積立費(特に管理費)

見ました。これって専用庭使用料かかるマンションなんですね。ルーフバルコニー使用料も？
なかなか管理費がかかってしまう。。。庭の管理費払っていると、ときどき草取りやってくれるとかでもないんですよね。

管理費／月額 ： 17,900円～27,400円
管理準備金／一括 ： 32,100円～49,100円
修繕積立金／月額 ： 11,800円～18,100円
修繕積立基金／一括 ： 548,100円～839,700円
ルーフバルコニー使用料／月額 ： 300円･900円
専用庭使用料／月額 ： 400円･800円

[68: 評判気になるさん]

>>67 匿名さん
ハーフバルコニーと専用庭はどこのマンションも使用料かかりますよ。
この規模のマンションでディスポーザーあり、内廊下でこの値段なら全然良い方だと思います。

[69: 匿名さん]

>>68 評判気になるさん
最近になり内廊下の良さを痛感しました。
以前住んでいたマンションは外廊下でしたが、昨年内廊下のマンションへ引っ越しました。
内廊下だと廊下側もエアコンが効いており、マンションのエントランスを入った瞬間から部屋へ行くまで涼しく非常に快適です。これまでは内廊下のほうが高級感もあっていいな程度の気持ちでしたが、初めてこの夏の暑さを経験して実際に内廊下の効果を体感しました。
内廊下だけでなくディスポーザーしかり、床暖房しかり、各階ごみ置き場しかりで一旦便利で快適な設備を体験してしまうとそれ以下のレベルでは満足できなくなってしまうのが怖いです。

[70: 匿名さん]

小規模で設備仕様・デザインが良いのは確かですが、この管理費・修繕積立費を許容できるかでしょうね。物件価格自体もそんなに割安でもないので。

宮崎台で新築分譲マンションに住みたい方は、直近で建設予定もないと思うので、本物件1択だとは思います。(個人的にはリビオ、ブリシアよりここが良いと思います)

[71: マンコミュファンさん]

>>67 匿名さん

修繕は今後絶対あがりますしね…
相場とはいえ全体的に割高感が強すぎる物件ですよね。
正直私のような中域検討者は見向きしないでしょう。
それ故この規模感は逆に戦略として成り立つのだと思います。

[72: 匿名さん]

初期は坪400ほどと言われていましたが、ブログやHP見ると坪360ほどに下がったんですかね？
駅3分の宮前平が坪400～らしいので、妥当な価格に落ち着いたんでしょうか
1期はどの程度申し込み入ったのでしょうね

[73: 評判気になるさん]

最後の30段ほどの階段を除けばほぼフラットでいいですね。

[74: 匿名さん]

小規模、ディスポーザーあり、内廊下と管理費アップの要因はあるけど、管理人は週5日の午前中の日勤でこの金額ってどうなんだろうね。管理計画もチェックする必要がありそう。

修繕積立も長期修繕計画で上がるペース確認しないと。

[75: 匿名さん]

HPに先着順4戸とありますが、どこのお部屋かわかる方いますか？
MRへ行かないと教えてもらえないのでしょうか？

[76: 周辺住民さん]

>>74 匿名さん
修繕積立金はやはり5年ごとに30%あがるようですね
こちらのブログに長期修繕計画のことがのっていました
https://hamaship-mansion.com/premist-miyazakidairt-1/

[77: マンション掲示板さん]

72㎡のお部屋で管理費+修繕が39700円
10年で約50000円
20年で約68000円
30年で約82000円

やば笑

[78: マンション検討中さん]

たしかにランニングコストは高く感じるけど、内廊下で床暖房ついてるし、ZEHのレベルも高い。設備は至れり尽くせりの内容ですわな。眺望が良い部屋はまだあるんかな？ザ・パークハウス宮前平二丁目には手が届かないし、このブログ読んでたら良い新築出物だと思えてきた。
https://hamaship-mansion.com/premist-miyazakidairt-2/

[79: 通りがかりさん]

宮崎台ってプラウド村なんですね

[80: 匿名さん]

>>78 マンション検討中さん
これすごい！攻略本のようなブログだわ。

[81: 通りがかりさん]

どちらの向きが人気なんでしょうか？

[82: マンション検討中さん]

>>81 通りがかりさん
北東向きの上層階ねらってます
開放感ありそうですね～

[83: 口コミ知りたいさん]

>>81 通りがかりさん

1期販売前にMRで聞いた話ですが、やはり南西向きが人気だと言っていました。住環境重視の方が多いそうで、陽当たりを気にされるようだとか。あと、一般的なマンションだと北向きは少し割安感があると思うのですが、ここは南西も北東も価格差があまりないので、だったら南西の方がいいよねという方もいたりするそうです。

[84: 匿名さん]

2期っていつから販売かわかる方いますか？

[85: eマンションさん]

>>77 マンション掲示板さん
修繕費＋管理費がワンルーム家賃並みに…笑このマンションの最大のデメリットですね。そもそも戸数が少ないマンションに内廊下&ディスポーザーとか後々負担大になるのは分かってるのに何で付けるんだろう…リセールバリュー度外視なのかな…
あとこの駅力でこの坪単価というのがまず考えられません。沿線で比べるなら、鷺沼のバウスの方が断然お得です。

[86: マンコミュファンさん]

>>85 eマンションさん
広域検討の方ですね。この地域のことがわかってればこのマンションのコンセプトは全く違和感ないですよ。

[87: 匿名さん]

78さんがリンクして下さったブログを読ませていただきましたが、
これって個人の方のブログですか？
まるで売主さんが宣伝の為にライターさんに書いてもらった
レポートのように詳細で分かりやすいですね。
記事の最後に周辺の中古物件まで挙げていて完璧だと感動しました。

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
個人ブロガーの方です。デベロッパーから依頼されたものではないことがサイト説明に書いてありました。中古物件の話はリセールを考えるうえでとても参考になりますね。長期修繕などの懸念点も含めてとても有益なブログだと思います。

[89: 匿名さん]

>>85 eマンションさん
総戸数45戸の小規模郊外マンションで内廊下＋ディスポーザーをつけて注目度を高めている一方、高さ制限が15mなので無理やり5階建てとするために1階部分を前面道路より下げて半地下にしたり、各住戸の天井高を2.45mと低くしそのうえ下がり天井が目だったり、直床だったりとコストダウンも同時追及しているので質感はそこまで高くなく、一方ランニングコストが高いことが痛い。

[90: 匿名さん]

ザ・パークハウス宮前平二丁目

ZEH-M Oriented（プレミストはZEH-M Ready）
外廊下
天井高2.4m
直床
スラブ厚230mm
床暖房なし
サッシ等級T-1

うーん、、、

[91: 匿名さん]

多分ですが、パークハウスは価格帯に結構差があるのであまり競合にはなりにくい気がします。(管理費修繕積立費を考慮しても差がある)
価格が許容できるなら、床暖等にこだわりがある方以外はパークハウスを選択する方が多いでしょうね。

私も、管理費＋修繕積立費があと8000～10000円くらい安ければ、正直ここに決めていたと思いますが、私は価格を我慢してパークハウスを希望することにしました。

とはいえ、本物件は小規模かつデザイン＋設備仕様が良いので、こだわりのある少数の方々をターゲットに普通に売れてしまうような気もします。

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
逆のマインドの方もいると思いますよ。というか私が実際そうなんですけどね。残念ながらパークハウスに予算が届かないのでこちらを検討しています。2000万円近くの開きはやはり大きいですね。仰る通りランニングコストをネックに感じていますが私にとっては与信額がクリアできるプレミストが現実的に購入できるマンションです。住宅ローン控除を確実に得られるマンションなので前向きに考え中です。

[93: 匿名さん]

こちらは抽選倍率どうだったのでしょうか？
パークハウスのほうがほぼ抽選と言われてしまって、どうしようか悩んでいます。

[94: 口コミ知りたいさん]

>>86 マンコミュファンさん
85の者です。最寄りたまプラの宮前区民ですが、地域の人間としてもこの駅でこの価格帯とランニングコストに疑問を禁じ得ないです…これだったら鷺沼とか急行止まりを検討された方が良いですよ。リセールバリュー気にしないなら別ですが…

[95: マンション検討中さん]

>>94 口コミ知りたいさん

宮崎台・宮前平民と鷺沼民は毛色が違うからね～
鷺沼再開発反対運動してる人らも宮前平在住の人たちですよ。割と自尊心が高めなのでコスパ悪くても買うのだと思います。

[96: 匿名さん]

こちらのマンション規模で内廊下とディスポーザーつきはすごいですね。
私もみなさんが仰るように管理費と修繕積立費が気になりますし、
管理員の勤務形態（時間帯）の方も少し気になっております。

[97: 匿名さん]

二棟間隔を開けて建てるほどのスペースもないけど、一棟だけだと土地利用効率が悪いから内廊下を挟んで、南西向きと北東向きにしたってところじゃない。

説明はすべて後付け。

[98: 匿名さん]

73㎡のプランでウォークスルークローゼットが2つついている他廊下の物入や下足入もあり収納面でがんばっている印象です。
水回りのオールチタンコーティングは3年効果が続くようですが、抗菌・抗ウイルス効果はカビの抑制が目的となりますか？

[99: 匿名さん]

防カビは謳ってないからどうなんだろうね。そもそもチタン触媒って紫外線を吸収してなんで、室内だとどれだけの効果なのか。

[100: 匿名さん]

オールチタンコーティングは共栄テックの製品でしょうか。
そうだとすれば空気中の水分に反応する空気触媒でウイルス除去のほか254種類もの菌やカビさらに消臭にも効果があるハイブリッドなコーティングだそうです。

[101: 匿名さん]

ここは、建物内部の仕様は、天井が低い点を除けばとても良いと思う。

むしろ高級車持ちには辛い屋外駐車場の仕様が問題。
リモコンシャッターゲートが無い点が最大の問題。誰でも入れる仕様だと、近所の子供などが入り込むし、傷つけられる可能性がある。高級車持ちには厳しい。

その点が気にならない人たちには、客観的にもお勧め出来る物件だと思う。

[102: 匿名さん]

天井が低い＝部屋に圧迫感が出てしまい、部屋自体が狭く感じてしまう
これが許容できればということでしょうね。天井が低いだけでも解放感が無くなってしまい、狭い部屋と認識してしまうということで、
売却の時にもデメリットになりそうなのは気になります。

天井が低いのは賃貸だとよくありますが分譲だと少ないので珍しいですね。
天井高はどうにかならなかったのかしら。

[103: 匿名さん]

第一期二次始まってますね～
抽選とかになってるんですかね？

[104: 匿名さん]

オールチタンコーティングは、トイレ・パウダールーム・バスルーム・キッチン天板・面材等に採用されているとの説明が見られます。
効果期間は約3年ということですので、3年経過後は塗りなおしとか必要なのかもしれません。

たぶん、希望者が自分で手配してやることになると思うのですが、どうでしょう。
それとは別に、床や建具に抗ウイルス・抗菌の両方の機能を持つオレフィン製化粧シートを採用しているとの説明もあります。

やはりコロナ後ということで、配慮が徹底しているのでしょうか。

[105: 匿名さん]

>102

それに加えて逆梁だからバルコニーの手すり部分がコンクリートで影なる。最近はガラスパネルが主流なんだけど。

[106: 匿名さん]

＞希望者が自分で手配して

新築時にセットされてるものってマンションでまとめて希望者を募って手配ってパターンもある。そういうサービスをするかも確認かな。

[107: 口コミ知りたいさん]

>>102 匿名さん

MRのトイレの天井の低さには度肝抜かれました。
190cmくらいある人なら頭こするんじゃない

[108: 匿名さん]

共用廊下側は順梁になってるから、トイレのところに梁。アウトフレームにすれば避けられるんだけど。

[109: 匿名さん]

トイレの天井、ＭＲだからというわけでもないのでしょうね。。。実際はもっと天井が高いとかだといいのに。。。
たしかに、皆さんが言われているように開放感とかは天井高にもよるところが大きいと思います。
最近だと身長の高いお子さんも多いので実際の高さを体験してみたほうが良いかもしれないなと思います。
一方、ワイドスパンである点は開放感を得られる間取りだと思います。
Ｎタイプは理想的なワイドスパンだと思うのですが他のプランだと乱食いになっているのでワイドスパンの良さが感じにくくないでしょうか。

[110: 匿名さん]

2期10月上旬～と出てますね。

ワイドスパンはとても良い点ですよね。
Nタイプはぱっと見は良さそうなのですが、バルコニーのど真ん中に柱がどーんとあるのが惜しいですよね。あとハイサッシではなかったり、斜線制限で屋根が斜めだったり。
Fタイプも洋室2つへ行くのになぜか廊下があったり、どこも少しずつ惜しいんですよね。