プレミスト宮崎台 RISETERRACEってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

プレミスト宮崎台 RISETERRACEについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/miyazakidai/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155097

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮崎三丁目10-5(地番)
交通：東急田園都市線「宮崎台」駅まで徒歩7分
間取：2LDK～4LDK
面積：54.81m2～83.97m2
売主：大和ハウス工業株式会社
販売代理：株式会社ライフコーディネーター
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：未定

総戸数：45戸（別途管理事務室１戸）
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上5階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
駐車場：19台　機械式駐車場：18台、身障者用平置駐車場：1台
駐輪場：74台　2段ラック式：28台、スライドラック式：26台、
　　　　　　　スライドラック式（3人乗）：20台(※内、レンタサイクル3台)
バイク置場：2台
ミニバイク置場：2台

工事完了予定年月：2025年4月予定
引渡可能年月：　　2025年5月予定
販売開始予定時期：2024年7月上旬販売開始予定

バルコニー面積：2.67m2～7.63m2
ルーフバルコニー面積：5.75m2～17.90m2
サービスバルコニー面積：1.45m2～6.17m2
テラス面積：14.56m2～29.83m2
建ペイ率・容積率：建ぺい率70％、容積率200％
敷地面積：1,559.26m2
住宅金融支援機構：フラット35適合住宅

田園都市に醸成された、
美意識が結実するレジデンスを。
DENTO SENSE of CLASSIC

宮前区、宮崎台。
成熟した住宅街らしい穏やかさに包まれるこの街に
「プレミスト宮崎台RISETERRACE」は誕生します。

空の広がりを感じられる高台、潤いを感じられる公園や緑地、
利便施設が集まる駅前の暮らし良さ、
そして子どもたちを健やかに育む教育環境。
この地が有する一つひとつの魅力はやがて
満ち足りた人生を織りなす、かけがえのない時へと変わる。

田園都市の感性と響きあい、
日々をより豊かな次元へと昇華させていくレジデンス。
家族の新たな暮らしが、ここから始まります。

閑静な街並みが広がる宮前区、
東急田園都市線「宮崎台」駅徒歩7分

- 開放感のある高台立地
- プライバシーに配慮した内廊下設計
- 約7.40m～約11.05m 全戸ワイドスパン設計
- 東急田園都市線「宮崎台」駅より
　東急田園都市線 「渋谷」駅へ24分
　半蔵門線 「大手町」駅直通
- 小学校・公園・スーパーが徒歩5分圏内 ※1
- ダイワハウス分譲マンション 初 ZEH-M Ready × 認定低炭素住宅 ※2

※1.川崎市立宮崎台小学校（徒歩4分）、宮崎第三公園（徒歩2分）、宮崎第2公園（徒歩4分）、
　　ライフ 宮崎台店（徒歩4分）
※2.当物件は、大和ハウス工業として初めてZEH-M Readyと認定低炭素住宅を取得し、
　　供給する分譲マンションです。（2024年1月自社調べ）

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

駅からそんなに離れていないし静かそうで良いなと思ったのですが、どうなんでしょうか

[2: 評判気になるさん]

TPH宮前平よりモノはよさそう。内廊下だし管理費どれくらいなんだろ

[3: 匿名さん]

内廊下いいですね。夏の暑い日に、玄関開けたらすぐ暑いというのが辛くて……

ここのマンションは、駅からの道もなんだか好きです。ライフやスポーツセンターの道通ってゆったりした気分で帰ってくることができる気が。わかってくれる人いたらいいんですが。

[4: マンション検討中さん]

この規模でディスポーザー内廊下...管理費とんでもないことになりそう笑

[5: 匿名さん]

>>3 匿名さん
近くに住んでるのですがマンションまでの坂はかなりきついですよね、

[6: 匿名さん]

>>4 マンション検討中さん
郊外の小規模物件で内廊下、ディスポーザーありとなかなか野心的な物件のようですが管理費が恐ろしく高くなりそう。

[7: マンション検討中さん]

田都物件らしい、設備仕様、外観含め、こだわりの感じられる良い物件そうですね。
ZEHのReady?は見かけたことがないですが、調べるとよくあるOrientedよりも性能が高い上位ランクみたいなので光熱費なども安くすみそうですね

[8: マンコミュファンさん]

坪400予想が本当だとしたら8000万前後が基本か、、宮崎台でこの価格帯ね、、

[9: マンコミュファンさん]

>>8 マンコミュファンさん
億の波はここまで来てますからね
仕様も良いとなれば仕方ないです。

[10: 匿名さん]

CGパースで見る限りエントランス周りはタイル貼りだけどそれ以外の外壁はタイル貼りじゃなく主に吹付塗装ぽい。
直近のBrillia宮前平Hillsideも外壁が吹付塗装で見た目残念な感じだったので。
昨今、コストダウンは仕方ないにしろ外観にコストかけられないのは寂しいところ。

ランドスケープ上、半数は北向き住戸（眺望そこそこ）なのでそこが値付け含めてどこまで受け入れられるか。

[11: 匿名さん]

渋谷まで直通で２４分で行けてしまうくらいの好立地なのは魅力的です。
東京方面は４０分くらいで行けるので、郊外ながら都心までのアクセスが良いという点はメリットが高い。
その上内廊下で高級感もありますから、マンションの価値としても高いというのがあげられますね。
総戸数が少し少ないので、管理費や修繕費が高めになってしまうのはデメリットでしょう。

[12: 通りがかりさん]

>>10 匿名さん
全面タイル貼りのマンションはどうしても一昔前の建物感があって古臭く見えてしまうのですが、そちらの方がコストがかかっていたのですね。
でもコストダウンだとしても、あんまりタイルタイル？してないほうが今っぽくて好きです。

[13: 匿名さん]

吹付だと大規模修繕ごとに全面塗り直しになる。さらに新築時はきれいだけど数年で色あせて残念な感じになる。

実際に吹付の物件、確認して判断したほうがいいよ。

[14: eマンションさん]

>>13 匿名さん
そうなんですね。かつてと違い今は吹付塗装も技術が上がり、耐久性や見た目がタイルと遜色ないものになっていると聞きますが、素人目にも、タイルと吹付、ぱっと見てどちらが使われているか判断できるものでしょうか。
できれば、周辺のマンションをじっくり観察してみたいです。

[15: 匿名さん]

>>13 匿名さん
逆にタイル物件の場合はそれが剥がれ落ちた時、当時のタイルが廃盤になってると類似品で代用しなければならず、そこだけ浮く可能性がある。

大規模修繕ごとに綺麗にする。ある意味、そのための大規模修繕では？マンションなんて、タイルだろうが吹付けだろうが、時が経てば色褪せますよ。タイル貼りでも、いかにも昭和臭ただようマンション、いくらでもあります。

検討者としては、外壁の素材の優先順位は高くありません。

[16: 匿名さん]

セラミックのタイルが色褪せるって珍説。

[17: 匿名さん]

>14

タイルだと目地があるから一目でわかる。

[18: マンコミュファンさん]

>>16 匿名さん
色褪せるというか、汚れる？黒ずむって感じですね。年月を経てメンテナンスを必要とするのはどちらも同じでしょう。
タイルの方が高級感や重厚感あるとかいうけど、やっぱり築古のタイルマンションは古い感じがしますよ。それはきっと吹付も同じなんでしょうけど。
築年数が経ってからの価値は、外観デザインよりも立地とか、ファミリー向けの環境かってことのほうが大きいんじゃないですかね。

[19: 匿名さん]

汚れるのは高圧洗浄すればきれいになる。

吹付は有機系の塗料だから紫外線で変色する。

[20: 名無しさん]

>>19 匿名さん
あなたかマンションの外壁に詳しいのはわかったが、CGパースでしか判断できない新築マンションで、外壁のことだけで検討外にする人がどれだけいるだろうか。

[21: 匿名さん]

＞CGパースでしか判断できない新築マンション

不親切なデベだとそうなっちゃうんだよね。良心的なところは外壁のサンプル用意してくれる。

まあ、モデルルームでもバルコニー出て壁見ればわかることだけど。

[22: 匿名さん]

45戸ほどの規模のマンションでディスポーザーがついているって
それだけニーズがあるということなのでしょうね。
自分自身はこだわっていないのでついてなくても良いと思いますが
ディスポーザーを使用している友人などは絶対にあったほうが便利だと口をそろえて言います。
ただ、メンテナンスとか結構維持費が結構かかりそうかな。

[23: 匿名さん]

＞結構維持費が結構かかりそう

その維持費をきちんと管理費に反映しないでなんてこともあったりする。管理計画をきちんとチェック。

[24: 匿名さん]

専用サイトで間取り公開されてますね。
内廊下ですし、管理費はどのくらいになりそうなんでしょうか？
300/㎡とかいきますかね？

[25: 匿名さん]

>>24 匿名さん
350くらいかと

[26: 匿名さん]

350+修繕費だと、毎月の固定費が結構かかりそうですね。

[27: 匿名さん]

この総戸数でディスポーザー完備なのはすごいと思う。
通常だと１００戸くらいでディスポーザーがついているというマンションがほとんどだと思います。
この戸数でディスポーザーを付けたのは挑戦したなと思いました。
というのもディスポーザー自体、管理費がかなりかかるのでこの戸数だと管理費はどのくらいになるんだろうとちょっと怖いですね

[28: マンション検討中さん]

北東向きも400超えますか??

[29: 名無しさん]

吹きつけとタイル張りの違いもわからんやつが偉そうに語るなや

[30: 匿名さん]

>>28 マンション検討中さん

390くらい

[31: 匿名さん]

北東向きで坪390ですか
なかなかいいお値段になりましたね

[32: 通りがかりさん]

外観や内廊下は良さげだけど、この立地でと思うと、なかなか攻めた価格ですね。

[33: マンション掲示板さん]

>>29 名無しさん
検討者でもないのに一丁前に蘊蓄だけは垂れにくるやつも大概だけどな

[34: 匿名さん]

みなさん書かれてますが
坪400ほど、毎月管理費350+修繕費となるとかなりお高くなったなという印象なのですが、こちらを検討される方は地縁の方が多かったりするのでしょうか？

[35: 匿名さん]

北東でも坪390というのはだいぶ勝負に出たなという感じですね。
北東というと日当たり面があまりよくない点がデメリットということと
やはり方角が悪いということは気にされる方はいるかもしれません。
リセールバリューとしては少し劣ってしまうかなというところは問題点でしょう

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん
特に田園都市線沿線は他路線に比べて住環境を重視する人が好んで住まわれるエリアだと思いますので、日照の価値は他路線に比べて相対的に高くなると感じています。
田園都市線沿線では南の人気と北の不人気の差が顕著な中、ここの北東がどこまで受け入れられるのか見ものですね。

[37: 匿名さん]

こちらのマンションはスペックは良さそうには見えますが、立地にしては値段が高すぎる印象です。
このスレッドを見ている方で購入意思のある方っていらっしゃるんでしょうか。
同じくらいの小規模でここよりかなり安いリビオがいくつも売れ残っていそうなのでどうなんだろうと思いました。

[38: 匿名さん]

こちらの販売開始予定は7月上旬ですか。
内廊下を採用した高級レジデンスで設備のスペックも高そうですが
個人的には北東向きが一番のネックではないかと考えております。

[39: 匿名さん]

お隣宮前平のパークハウスが坪平均450だったそうですが、こちらもそれに追従して高めにしてたりするのでしょうか？

[40: マンション検討中さん]

要望書の受付が始まっているので、ここからの価格変動は基本的に少ないと聞きました。

[41: 匿名さん]

立地というよりも、設備を自由実させて価格を上げたって感じなのでしょうか。
宮崎台駅から徒歩７分なので、アクセスも悪くないでしょってことなのかと。
にしても、坪単価４００までいってしまうと、もっとアクセスの良い立地の物件も検討出来てしまうかなと思いますね。

[42: 匿名さん]

設備はとても良いと思うのですが、少々やりすぎというか、悪くいえばゴチャゴチャしてますね。
シェアサイクルリースなど本当に必要？と感じるものもあったりして、それが管理費修繕費を押し上げてますし。
検討中の方いるのでしょうか？

[43: 匿名さん]

管理費・修繕積立費が最初からかなり高くて、今後も上がる見込みとなると、かなり怖い物件ではありますが、見た目と仕様はよいレアな物件ではあるので、一定の需要はあるんですかね。

[44: 匿名さん]

修繕費・管理費が高めに設定してあるのであれば、大幅に上がっていくということは避けられるのではないでしょうか。
将来を考えて管理費・修繕費の試算を出しているのかもしれません。
総戸数も少ないようですし、管理費・修繕費が高くなるというのは仕方ないのかなと思います。それなりの設備があれば、なおさらですね。

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん
多分なのですが、元々高いうえに、直近数年で大幅に上がる見込みがある類だと思います。
仰るように、小規模で仕様が良い物件だとしょうがないかもしれませんが、その仕様が管理費等と釣り合うと思う人がそんなにいるかというところですね。
あと間取りもちょっと独特な感じですしね。

[46: 通りがかりさん]

ここの修繕積立金は5年で1万ずつ上がるみたいですよ

[47: 匿名さん]

>>46 通りがかりさん
本当なら買った人は将来の支払い地獄ですね。。

[48: マンション検討中さん]

上限はあるでしょ？
10年目以降は一定など

[49: 匿名さん]

>>46 通りがかりさん

私が聞いたときは5年で30%ずつでしたけどね
まぁそれでも高いのですが

[50: 匿名さん]

ラウンジ「クラシックサイト」って贅沢な空間づくりですね。
ビルトイン電気暖炉なんて、見ているだけで癒されそう。
夏でも焚火好きにはたまらない演出ではないでしょうか。

機械式駐車場、スライドラック、レンタサイクル3台、備蓄倉庫等々、
お金のかかりそうな共用施設があるので管理費は高めかなと思います。