ルジェンテ小石川播磨坂ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ルジェンテ小石川播磨坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://l-koishikawaharimazaka.jp/

所在地：東京都文京区小石川四丁目215番4,5（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩10分
間取：１LDK～3LDK
面積：36.31㎡～93.23㎡
売主：東急リバブル株式会社
施工会社：株式会社増岡組
設計・管理：株式会社創建社D＆R設計
管理会社：株式会社東急コミュニティー

総戸数：13戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建
用途地域：準工業地域
地目：宅地
駐車場：無し
自転車置場：17台
小型バイク置場：2台

工事完了年月：2025年4月下旬予定
引渡可能年月：2025年5月下旬予定
販売開始時期：2024年7月中旬予定

バルコニー面積：4.80～15.40㎡
建ぺい率：69.59%（許容建蔽率70%）
容積率：399.59%（許容容積率400%）
敷地面積：236.36㎡(確認対象面積235.70㎡)
建築面積：164.03㎡
延床面積：1,269.41㎡
容積対象床面積：941.89㎡

桜舞う、一期一会の窓辺にて

桜の名所として知られる小石川｢播磨坂｣に
25年ぶりの新築分譲マンション、誕生

- 全邸播磨坂向き角住戸
　3LDK 87m2～93m2台 １フロア１邸 ※3LDK住戸のみ1フロア1邸
- 徒歩圏に揃う充実の教育環境
　筑波大付属小学校（徒歩14分／約1,080m）
　区立窪町小学校 (通学指定校)（徒歩12分／約910m）
　小石川植物園（徒歩4分／約320m）
　教育の森公園（徒歩12分／約940m）
- 健やかに、美しく暮らす ZEH-M Oriented 採用

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: マンコミュファンさん]

これから先、播磨坂にマンションが建設されるとしたら、土地は古いマンションの建て替え事業になると思うと更に価格は上がるんでしょうね。定借の物件は高級感があればそれなりに転売も期待できそうだけど、大規模な大規模借地物件ってどうなんでしょう？駅近ならアリと思ったんですが。

[52: マンション検討中さん]

茗荷谷の駅近くにはもう土地がない
播磨坂ならファミールが建て替えあるかも？
立地では最強クラスだからひとまわり大きくして追加分を坪1200万とかで売ればいい

[53: マンコミュファンさん]

3LDK 2億以上　2LDKは1億2千以上
70平米はないよ

[54: 匿名さん]

>>53 マンコミュファンさん
狭いのお...やはり定借しかないか

[55: マンション検討中さん]

播磨坂沿いで隣もいないくて、某播磨坂の掲示板よりずっと治安がよいし、こちらの物件の方が魅力的に見えますね

[56: 匿名さん]

播磨坂のマンションは1970年代に建てられた築50年を超える物件が多く目につく。建て替えが進めばこれからも大きく変わっていくことだろう。

[57: 匿名さん]

環状三号線はどうなるのだろう。遠い未来でしょうが開通したら播磨坂の雰囲気変わりますよね。

[58: マンション検討中さん]

播磨坂が舗装されて桜が植えられたのが1960年，道路自体はそれ以前
64年たっても進んでいる気配すらないから
リビオの借地権が切れるころには少し変わってるかもねｗ

[59: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん

東京都の都市計画道路としては最後の未開通区域となるので、現在水面下で都が着々と調査を進めています。
おそらく文京区には知らされないまま、ある日突然計画が発表されてサクッと開通するでしょう。

[60: マンション検討中さん]

小石川五丁目交差点から播磨坂とは逆側に下りていく道なんて
絶対サクッといかないだろうｗ
ココ見てる人が生きてるうちはなにもないと思うよ

[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
多分地下を掘るんじゃないですかね
地上にも道路が通るはずですが、反対すればそちらは通りません。
不動産価値も上がりませんが

[62: マンション検討中さん]

管理費が高すぎて迷っています。みなさんあまり気になりませんか？

[63: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん
住んでいて払うのもたいへんですが、
将来、売るときに苦労しそうですよね。

[64: 匿名さん]

総戸数が20戸以下。かなり小規模マンションですよね。
一戸建てに住む感覚かしら。
物件価格もかなり高めなので、高級マンションなのかなと思います。
管理費や修繕費はますます上がっていくと思いますが
気にならない人がやっぱり住まれるのでしょうか。
実際に検討している方はいらっしゃいますか？

[65: 匿名さん]

1期の坪単価はざっと650-750万ってところ？
すごく高い感じはないね。まずまずでは。

[66: マンション検討中さん]

ディアナコートの方が段違いに高いですよね。
何だかんだでサクっと売れてしまいそうです。

[67: 周辺住民さん]

管理費が高そう。分母が13部屋だと、どれくらいになるのでしょうか。

[68: マンコミュファンさん]

>>66 マンション検討中さん

こことディアナコートの管理費や修繕費は、それぞれいくらくらいかご存知なのでしょうか？
ご存知ないのであれば、なぜそのように比較できるのでしょうか？

[69: 評判気になるさん]

>>59 匿名さん

ある日突然計画の事業決定が発表されるはまだあり得ないでもないけど、
その後サクッと開通なんてあり得ないね

[70: 匿名さん]

3LDKは90㎡前後の広さで1フロア独占。
それが２億で買えるのはこのご時世、お買い得に感じる。
2LDKでも1フロア2戸で1.2億で買える。悪くない。

[71: 匿名さん]

>>69 評判気になるさん
強制収用を活用するのでは。
多分積極的に制度を活用してほしい地主も多数。

[72: 匿名さん]

13戸のみの小規模である点が目を引きました。
素敵ですね。

CGで桜の木々が描いてあったので、春はベランダからお花見も楽しめそうです。
2億は少し高い気もしますが、23区内のマンションが全体的に高いので、この価格でも納得です。

[73: あれれ]

ここなんでこんな人気ないんだろうか？
定借リビオが安すぎて近すぎるから？
値付け強気すぎる＆管理費高いからかな？

[74: 匿名さん]

>>73 あれれさん

人気ないの？
１期で13戸中10戸販売だったようだけど、どれくらい売れたのかな？

[75: マンション比較中さん]

リビオとここでは客層がまったく違う
金あるならみんなこっち買う
金ないけど小石川がいいって客がリビオに悩んでるところ

[76: 匿名さん]

リビオもここも落ち着いた感じだよ。高級時計のショウルームとかフランス風のしゃれた建物のブーランジェリーとかがあるのにみんな現地踏査してないでしょ。

[77: 買い替え検討中さん]

いや俺現地民だし・・・
ルジェンテを含めて播磨坂の雰囲気は最高だよ
リビオのほうは地味ってこと

[78: 名無しさん]

ワタシも現地民です。抽選にならなかったので人気がないと言って正しいのでは。
値付けが強気すぎる気がします。窪町小っていうけど飽和だし外国人生徒ばかりだし、現地のレストランの魅力はあるけれど、坂の一番下で、駅まで上り坂10分ですよ。

[79: 匿名さん]

準工業地域の物件としてはかなり高額なマンションですね。
このあたりって人気なのですか？
坪単価が高過ぎてちょっとびっくりです。
ターゲット層ってどういう方なんでしょうね。

[80: 周辺住民さん]

>>78 名無しさん
「窪町が外国人だらけ」は普通に嘘だし風説の流布で通報案件でしょ

[81: 通りがかりさん]

3S1Kで某国人が急増してるのは有名な話だと思うが
茗荷谷駅周辺はもう日本語以外が飛び交う街だよ

[82: 口コミ知りたいさん]

新宿御苑前建設中のマンションは、購入者の3-4割が外国からの方と営業から言われました。実際、MRでは（来るよう呼ばれたので行ったのですが）、ペットボトルの水しか出ませんが、隣室にいる中国系の方にはグラスにドリンク入れて運んでました。良い住戸希望なのでしょう

新宿区と文京区は、今は転入者の4割以上が外国から来ているとニュースで聞いています

[83: 口コミ知りたいさん]

窪町小は１クラス１割（30人中3人）程度が外国人家庭の子どもというのが現状です
いい加減にしとかないと普通にアウトの発言ですよ

[84: 通りがかりさん]

中国人に人気のエリアってリセール考えたら悪い話でもないような
ただここみたいに戸数少ないと管理組合の多数派取られるリスクはあるかもね

[85: 匿名さん]

>>81 通りがかりさん
>茗荷谷駅周辺はもう日本語以外が飛び交う街
それ言ったら日本中そんな感じだよ。
比較するなら池袋ほどではないと思うな。

[86: 通りがかりさん]

播磨坂の新築マンションと聞いてのぞいてみたら、本当に懐かしいな。
いろは寿司の跡地だ。
買う人に向けていくつかアドバイスだよ。
・播磨坂→桜の時期は本当に素敵。
・交通→ビーグルor都60。意外と坂辛い。
・左右のマンションはそろそろ建替えのはず。
・とにかく静かな環境。逆に静かすぎる。
・偶にテレビのロケあり。
・コンビニとマイバスが多い。

何か聞きたいことあればわかる範囲で教えるよ。

[87: マンション比較中さん]

まったく新しい情報なさそうなので結構です^^

[88: マンコミュファンさん]

>>86 通りがかりさん

参考になります。教えて下さい。

・左右のマンション建て替えというのは、はっきりした根拠、あるいは、まことしやかな噂があるのでしょうか？

・ビーグルや都バスは、どこに行くのに使いましたか？
思いつくのは、後楽園駅や春日駅ですが。

・播磨坂ですが、このマンションの辺り（下の方の南側）の良いところってありますか？
もう少し坂の上の方が、高台で茗荷谷駅にも近くてよかったなと。その分、安くなっているのかもしれませんが。

よろしくお願いします。

[89: 匿名さん]

公式サイトを見たら、3LDKの売り出しに記載が無くなっていましたが、
売れたということでしょうか？

[90: 匿名さん]

安かったですからね。おそらく抽選だったのではないかと。

[91: 購入経験者さん]

この値段で、車は近所の駐車場に置くってどうなんですかね…徒歩1分以内、坂を移動せずに3ナンバー大きめ置ける屋内の機械駐車場あるんですかね、近隣の方ご存知ないですか？
行きか帰りに重い荷物持ちながら暑かったり寒かったりする中を坂登るって、車がある意味が全くないんですよね、利便性捨ててまで年に数日咲く桜見る気にはならないので、購入は外そうかと思っています。
ですが、坂登らず徒歩1分以内に屋内機械式駐車場あればまた話は別かな？と。これたぶん僕だけが知りたい情報じゃないのと真剣に聞いていますから、なら買うなよとか言う低次元のコメントいらないです。

[92: マンコミュファンさん]

>>91 購入経験者さん
本当に知りたくても、嫌味ったらしく最後の一文を書くくらいなら、デベさんに聞く方がより正確な情報が出てくると思いますよ
そこが建て変わってしまうと台無しなので、それを判断基準に入れない方がいいと思いますけどね

[93: マンション検討中さん]

>>91 購入経験者さん
その内容をここで書く時点で買える人じゃなさそうだしどうでもいいかな

[94: ご近所さん]

>>91 購入経験者さん
無いですよある訳無いでしょ、ちゃんとグーグルなりで航空地図で周り見ましたか？播磨坂どちら側も高い建物が建たない住宅街で、平置き屋根無し駐車場しか無いに決まってるでしょw
そこは近所でも話には出てましたよ、私ら一軒家組は駐車場アリが当たり前なんで、家に億出して駐車場が遠いはありえんなーっとw
恐らくあなたが希望するような駐車場よりも茗荷谷駅行った方が近いんだから、買わなきゃいいんじゃないの？www

[95: 評判気になるさん]

文京区の５丁目、４丁目の戸建て組は、殆ど窓がない！！
あっても、常にシャッター、あるいは、カーテン…
タワマンじゃない、眺望の良いマンションの方が良いよ。

[96: 匿名さん]

戸建てに駐車場とは言っても、多くの戸建ては車の排ガスをモロに浴びる駐車場の裏の玄関から急勾配の梯子階段を登って駐車場の上の家に住んでいる人が大半なので、逆にそうまでして駐車場が大事なのかと思ってしまう。

[97: 匿名さん]

>>88 マンコミュファンさん
>ビーグルや都バスは、どこに行くのに使いましたか？
基本的にこの場所は後楽園までならバスを待って料金を払って乗るよりも、歩いた方が早い。後楽園まで出さえすればかなり便利なのはご存知の通り。下手に茗荷谷に出て乗り換えをするよりは少々歩いても後楽園まで出た方が自由度は高い。

慣れの問題かもしれないが、近隣住民もおそらく後楽園で用事を済ませる人がほとんどだと思う。そこそこ利便性が高い駅に近接していながら駅前の繁華街から離れた閑静さを重視する人には刺さる立地。

[98: マンション比較中さん]

歩いたほうが早いっていうのはどうかなぁ
10分かかるからビーグルは乗るよ
２０分に１本決まった時間にくるから使いやすい
でもリビオ出来たら混むだろうから播磨坂から乗るのがよさそう
「茗荷谷にいかず後楽園に」っていうのは茗荷谷から遠い坂下だけの話だしね

[99: 買い替え検討中さん]

>>97 匿名さん

「88」です。ありがとうございました。

バスは使えそうかどうかは試してみないとわからないですが、
待ち時間（遅れ）やバス停までの時間などを考えると、
足の元気なビジネスマンや学生等は、たしかに、歩いてしまった方が早いように思いました。

後楽園の辺りは、休日しか通ったことがないですが、えらい混んでいる印象です。
さくっと茗荷谷のスーパーやドラッグストアなどの方が、日常使いには楽かと思っていました。

電車は、丸ノ内線の他、南北線や三田線が10分ちょっとであれば、上下の移動は意外と便利そうです。

[100: 匿名さん]

>>98 マンション比較中さん
>「茗荷谷にいかず後楽園に」っていうのは茗荷谷から遠い坂下
ここもだいぶ坂下に近い立地ですけどね。
スターフルーツができてだいぶ買い物環境が改善したのですが、ここの近隣だと駅は茗荷谷よりも後楽園、三徳よりもクイーンズ伊勢丹やダイエーに買い物に行く人の方が多いと思います。近くにできるリビオシティに文京区最大級スーパーができるという話なので今よりももっと便利になりそうです。