ルジェンテ小石川播磨坂ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ルジェンテ小石川播磨坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://l-koishikawaharimazaka.jp/

所在地：東京都文京区小石川四丁目215番4,5（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩10分
間取：１LDK～3LDK
面積：36.31㎡～93.23㎡
売主：東急リバブル株式会社
施工会社：株式会社増岡組
設計・管理：株式会社創建社D＆R設計
管理会社：株式会社東急コミュニティー

総戸数：13戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建
用途地域：準工業地域
地目：宅地
駐車場：無し
自転車置場：17台
小型バイク置場：2台

工事完了年月：2025年4月下旬予定
引渡可能年月：2025年5月下旬予定
販売開始時期：2024年7月中旬予定

バルコニー面積：4.80～15.40㎡
建ぺい率：69.59%（許容建蔽率70%）
容積率：399.59%（許容容積率400%）
敷地面積：236.36㎡(確認対象面積235.70㎡)
建築面積：164.03㎡
延床面積：1,269.41㎡
容積対象床面積：941.89㎡

桜舞う、一期一会の窓辺にて

桜の名所として知られる小石川｢播磨坂｣に
25年ぶりの新築分譲マンション、誕生

- 全邸播磨坂向き角住戸
　3LDK 87m2～93m2台 １フロア１邸 ※3LDK住戸のみ1フロア1邸
- 徒歩圏に揃う充実の教育環境
　筑波大付属小学校（徒歩14分／約1,080m）
　区立窪町小学校 (通学指定校)（徒歩12分／約910m）
　小石川植物園（徒歩4分／約320m）
　教育の森公園（徒歩12分／約940m）
- 健やかに、美しく暮らす ZEH-M Oriented 採用

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[34: マンコミュファンさん]

>>33 匿名さん
むしろエントリーをさせる為に情報露出を絞ってるんでしょうしね

[35: 匿名さん]

高いなーっ！
東急リバブルでこの値段

[36: 匿名さん]

>33
>34

アウトラインだけでモデルルーム来てくれた人に具体的な情報と予定価格を伝えて反応を探って販売価格を決定するってのがパターン。事前情報いっぱい与えてしまうと反応薄くなっちゃうからね。

その辺はお互い腹の探り合い。

[37: ご近所さん]

現地はかなり狭い立地で、播磨坂でも坂下の方です。相当価格差があるならリビオシティの方がいいかもしれません。駅からの距離感もそれほど変わらない気がします。

[38: 匿名さん]

>>37 ご近所さん
安くても定借はないかな～
普通借地ならまだ検討の余地があったけど。
新築で坪700万が激高とも思わないし。
もしここに住んだらリビオの敷地のスーパーは
ありがたく使わせていただくと思いますが、
そこに住みたいかは別問題。
同じ播磨坂沿いで、より坂上なら申し分ないけど、
築年古めの中古しかないんですよね。

[39: マンション検討中さん]

なんでルジェンテって言う名前にしたんだろ。東急グループだからいくらでもブランド変えられそうだけど

[40: 匿名さん]

>39

リバブルのマンションブランドみたいだけど。

[41: 匿名さん]

同じグループとはいえ別の会社だから、ブランドネームの流用なんでできないでしょう。

東急不動産がブランズ 、東急電鉄がドレッセ。
で、リバブルがルジェンテですが、確かに上と比べたら知名度は落ちますね。

[42: 匿名さん]

>41

電気メーカーとかは事業部門ごとに分社化していてもブランドは統一ってあるから流用自体は問題ないと思うけど。

[43: 検討板ユーザーさん]

>>42 匿名さん
それは各社が事業毎にキチンと別れてるケースでは？
東急の場合は別の会社がそれぞれマンション開発事業をしているわけで、普通に競合関係にある。更に各社毎に仕様もバラバラなわけで。
コンパクト物件が中心で一般的には仕様が劣ることが多いルジェンテが例えばブランズを名乗ったら、消費者的には誤認が生じてデメリットしかない気がします。

[44: 匿名さん]

植物園前交差点から現地を見ると、なかなか美しい街並みですね。明るくて良い気が流れている

[45: 周辺住民さん]

>>44 匿名さん
坂上を見上げたら最高の街並みですね
千川通りがこれからどのくらいきれいになっていくかが問題です

[46: 匿名さん]

千川通り沿いの小石川側の工場街はほぼマンションや戸建てと入れ替わりました。
共同印刷小石川工場がリビオシティになることで、もう昔のような工場街に戻る事はないでしょう。
近隣はジェントリフィケーションも進み、飲食店もちょっとおしゃれで現代的なお店が増えました。

比較的開発が遅れていた千川通り沿いの白山側が今後どうなるかが興味深いですね。昔牛乳店だった超老朽木造建物や町会の提灯をいつも下げていた老朽アパートが相次いで取り壊されて建て替えが進んでいますが、これまで拡幅のためにかかっていた建築制限が撤廃される事で動きが出てくるでしょう。

[47: マンション掲示板さん]

>>45 周辺住民さん

小石川側はかなり整備が進んだので今度は白山側ですね。
駅から距離があるので生活利便施設が増えるといいですね。新しい小学校ができるとなお可ですが

[48: 周辺住民さん]

播磨坂も真ん中の信号までは明るくてイメージがいいけど
坂を下りるととたんに暗くなって千川通までいくとまだまだ綺麗とは言えない部分もありますからね
リビオシティがきっかけで一気に更新されるといいですね

[49: マンション検討中さん]

リビオシティにぶつけてきた感はありますね。
逆に定借のリビオシティの安さも際立つのでウインウインな感じです
定借はちょっと、でも所有権なら高くてもこれぐらいなら出してみるかみたいな気分になる。

[50: 匿名さん]

ここができることでさらに播磨坂がきれいになっていく。もうしばらくすると播磨坂は建て替えラッシュがくるんじゃないかな。そうしたらもっとすごいことになる。

[51: マンコミュファンさん]

これから先、播磨坂にマンションが建設されるとしたら、土地は古いマンションの建て替え事業になると思うと更に価格は上がるんでしょうね。定借の物件は高級感があればそれなりに転売も期待できそうだけど、大規模な大規模借地物件ってどうなんでしょう？駅近ならアリと思ったんですが。

[52: マンション検討中さん]

茗荷谷の駅近くにはもう土地がない
播磨坂ならファミールが建て替えあるかも？
立地では最強クラスだからひとまわり大きくして追加分を坪1200万とかで売ればいい

[53: マンコミュファンさん]

3LDK 2億以上　2LDKは1億2千以上
70平米はないよ

[54: 匿名さん]

>>53 マンコミュファンさん
狭いのお...やはり定借しかないか

[55: マンション検討中さん]

播磨坂沿いで隣もいないくて、某播磨坂の掲示板よりずっと治安がよいし、こちらの物件の方が魅力的に見えますね

[56: 匿名さん]

播磨坂のマンションは1970年代に建てられた築50年を超える物件が多く目につく。建て替えが進めばこれからも大きく変わっていくことだろう。

[57: 匿名さん]

環状三号線はどうなるのだろう。遠い未来でしょうが開通したら播磨坂の雰囲気変わりますよね。

[58: マンション検討中さん]

播磨坂が舗装されて桜が植えられたのが1960年，道路自体はそれ以前
64年たっても進んでいる気配すらないから
リビオの借地権が切れるころには少し変わってるかもねｗ

[59: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん

東京都の都市計画道路としては最後の未開通区域となるので、現在水面下で都が着々と調査を進めています。
おそらく文京区には知らされないまま、ある日突然計画が発表されてサクッと開通するでしょう。

[60: マンション検討中さん]

小石川五丁目交差点から播磨坂とは逆側に下りていく道なんて
絶対サクッといかないだろうｗ
ココ見てる人が生きてるうちはなにもないと思うよ

[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
多分地下を掘るんじゃないですかね
地上にも道路が通るはずですが、反対すればそちらは通りません。
不動産価値も上がりませんが

[62: マンション検討中さん]

管理費が高すぎて迷っています。みなさんあまり気になりませんか？

[63: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん
住んでいて払うのもたいへんですが、
将来、売るときに苦労しそうですよね。

[64: 匿名さん]

総戸数が20戸以下。かなり小規模マンションですよね。
一戸建てに住む感覚かしら。
物件価格もかなり高めなので、高級マンションなのかなと思います。
管理費や修繕費はますます上がっていくと思いますが
気にならない人がやっぱり住まれるのでしょうか。
実際に検討している方はいらっしゃいますか？

[65: 匿名さん]

1期の坪単価はざっと650-750万ってところ？
すごく高い感じはないね。まずまずでは。

[66: マンション検討中さん]

ディアナコートの方が段違いに高いですよね。
何だかんだでサクっと売れてしまいそうです。

[67: 周辺住民さん]

管理費が高そう。分母が13部屋だと、どれくらいになるのでしょうか。

[68: マンコミュファンさん]

>>66 マンション検討中さん

こことディアナコートの管理費や修繕費は、それぞれいくらくらいかご存知なのでしょうか？
ご存知ないのであれば、なぜそのように比較できるのでしょうか？

[69: 評判気になるさん]

>>59 匿名さん

ある日突然計画の事業決定が発表されるはまだあり得ないでもないけど、
その後サクッと開通なんてあり得ないね

[70: 匿名さん]

3LDKは90㎡前後の広さで1フロア独占。
それが２億で買えるのはこのご時世、お買い得に感じる。
2LDKでも1フロア2戸で1.2億で買える。悪くない。

[71: 匿名さん]

>>69 評判気になるさん
強制収用を活用するのでは。
多分積極的に制度を活用してほしい地主も多数。

[72: 匿名さん]

13戸のみの小規模である点が目を引きました。
素敵ですね。

CGで桜の木々が描いてあったので、春はベランダからお花見も楽しめそうです。
2億は少し高い気もしますが、23区内のマンションが全体的に高いので、この価格でも納得です。

[73: あれれ]

ここなんでこんな人気ないんだろうか？
定借リビオが安すぎて近すぎるから？
値付け強気すぎる＆管理費高いからかな？

[74: 匿名さん]

>>73 あれれさん

人気ないの？
１期で13戸中10戸販売だったようだけど、どれくらい売れたのかな？

[75: マンション比較中さん]

リビオとここでは客層がまったく違う
金あるならみんなこっち買う
金ないけど小石川がいいって客がリビオに悩んでるところ

[76: 匿名さん]

リビオもここも落ち着いた感じだよ。高級時計のショウルームとかフランス風のしゃれた建物のブーランジェリーとかがあるのにみんな現地踏査してないでしょ。

[77: 買い替え検討中さん]

いや俺現地民だし・・・
ルジェンテを含めて播磨坂の雰囲気は最高だよ
リビオのほうは地味ってこと

[78: 名無しさん]

ワタシも現地民です。抽選にならなかったので人気がないと言って正しいのでは。
値付けが強気すぎる気がします。窪町小っていうけど飽和だし外国人生徒ばかりだし、現地のレストランの魅力はあるけれど、坂の一番下で、駅まで上り坂10分ですよ。

[79: 匿名さん]

準工業地域の物件としてはかなり高額なマンションですね。
このあたりって人気なのですか？
坪単価が高過ぎてちょっとびっくりです。
ターゲット層ってどういう方なんでしょうね。

[80: 周辺住民さん]

>>78 名無しさん
「窪町が外国人だらけ」は普通に嘘だし風説の流布で通報案件でしょ

[81: 通りがかりさん]

3S1Kで某国人が急増してるのは有名な話だと思うが
茗荷谷駅周辺はもう日本語以外が飛び交う街だよ

[82: 口コミ知りたいさん]

新宿御苑前建設中のマンションは、購入者の3-4割が外国からの方と営業から言われました。実際、MRでは（来るよう呼ばれたので行ったのですが）、ペットボトルの水しか出ませんが、隣室にいる中国系の方にはグラスにドリンク入れて運んでました。良い住戸希望なのでしょう

新宿区と文京区は、今は転入者の4割以上が外国から来ているとニュースで聞いています

[83: 口コミ知りたいさん]

窪町小は１クラス１割（30人中3人）程度が外国人家庭の子どもというのが現状です
いい加減にしとかないと普通にアウトの発言ですよ