ルジェンテ小石川播磨坂ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ルジェンテ小石川播磨坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://l-koishikawaharimazaka.jp/

所在地：東京都文京区小石川四丁目215番4,5（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩10分
間取：１LDK～3LDK
面積：36.31㎡～93.23㎡
売主：東急リバブル株式会社
施工会社：株式会社増岡組
設計・管理：株式会社創建社D＆R設計
管理会社：株式会社東急コミュニティー

総戸数：13戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建
用途地域：準工業地域
地目：宅地
駐車場：無し
自転車置場：17台
小型バイク置場：2台

工事完了年月：2025年4月下旬予定
引渡可能年月：2025年5月下旬予定
販売開始時期：2024年7月中旬予定

バルコニー面積：4.80～15.40㎡
建ぺい率：69.59%（許容建蔽率70%）
容積率：399.59%（許容容積率400%）
敷地面積：236.36㎡(確認対象面積235.70㎡)
建築面積：164.03㎡
延床面積：1,269.41㎡
容積対象床面積：941.89㎡

桜舞う、一期一会の窓辺にて

桜の名所として知られる小石川｢播磨坂｣に
25年ぶりの新築分譲マンション、誕生

- 全邸播磨坂向き角住戸
　3LDK 87m2～93m2台 １フロア１邸 ※3LDK住戸のみ1フロア1邸
- 徒歩圏に揃う充実の教育環境
　筑波大付属小学校（徒歩14分／約1,080m）
　区立窪町小学校 (通学指定校)（徒歩12分／約910m）
　小石川植物園（徒歩4分／約320m）
　教育の森公園（徒歩12分／約940m）
- 健やかに、美しく暮らす ZEH-M Oriented 採用

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: 匿名さん]

茗荷谷は買い物便利な大きなお店が少ないんですよ。
なぜかと言うと、地図を見ていただけると分かるのですが、大きな公園や小学校、大学など学校だらけで住宅が少なく、周辺人口が少ないことと、マンションがあっても老朽化していて住民も高齢なので店を作っても商売にならない。若い人がたくさん住んでいるのは、最近になってマンションがたくさん供給された千川通りや白山通り沿いの低地です。もちろん用途地域的な問題もありますが、低地に大きなスーパーがたくさんできるのはそんな理由もあります。

高台は不動産価値が高いといわれますが、高台の住専にはお店が作れないことが多いので、利便性などを考えると坂下の方がタイパもコスパもよいことが多く、今風です。

[102: マンション比較中さん]

駅から遠いのにタイパがいいってのは笑うところ？
ひたすらポジ長文垂れ流すの勘弁してほしい

[103: 匿名さん]

>>102 マンション比較中さん
特にここがというよりも、一般的な話ですよ。
低地にパークコートタワーができて、大人気で高値で取引される時代ですよ。
なぜ高台にパークコートタワーができないのか、考えてみてください。

[104: 口コミ知りたいさん]

>>102 マンション比較中さん

貴方のレスよりも役に立つ有用な情報だと思いました。
ほとんど購入者が決まった小型物件なので、
利点を教えていただけるのは助かります。
それでなくても過疎ってますので。
短所はリビオの検討中の方のスレにでも。
茗荷谷の駅から離れている反面、
後楽園等他の選択肢があるというのは普通に利点です。
批判の言いっ放しでなく前向きな意見を下さい。
以上。

[105: マンション比較中さん]

>>104 口コミ知りたいさん
いやあなた>>101本人じゃないですかｗ
茗荷谷10分で後楽園はそれ以上なのに、徒歩圏内で便利！は無理があるよって話
播磨坂はいいよ、あるだけで雰囲気がとてもよくて明るくなる
あと窪町学区なところ
ここの利点はその２つだけかな

[106: ご近所さん]

>>105 マンション比較中さん

「104」=「99」です。「101」本人ではありません。

文京区、しかも茗荷谷駅最寄りに住むということは、この物件を検討するまで、
全く考えたことがなく、土地勘がありませんでした。
茗荷谷駅近辺を下見したところ、三徳が2件ある等、スーパーが意外とあるという印象でした。しかし、「101」のような詳しい方によると、そこに書かれているように、周辺人口（実際に居住している人）はそれほど多くないため、決して買物等の利便性は高くない、ということでした。
　
そこで書かれているのは、この物件の評価というよりも、茗荷谷駅に近いことについての評価と理解しました。

茗荷谷駅近辺は高台で不動産価値が高いが、マンションの購入価格も高い。その割には若い人向けのお店は意外と少なく、お金がない若い人にとっての生活のしやすさは疑問→コスパが悪い

茗荷谷近辺にはスーパー等のお店が意外と少ない。今風の新しいお店もできにくい。
→せっかく駅近の高台に住んでも、坂下のスーパーや、後楽園の方のお店（ダイエーやクイーンズ伊勢丹）に行くようなことになればタイパが悪いのでは？
という理解でした。
特に、この物件の駅徒歩10分をポジしているようには読み取れませんでした。

せっかく有用な情報提供をしてくれた人には表現等、礼を失しないよう、お願いしたいです。

[107: 匿名さん]

播磨坂沿いにある新築って今まで長くなかったことなので、それだけでもここは価値が高い。茗荷谷の駅近くに住む人は丸の内線で池袋に出てしまう人の方が多いように思う。乗車時間約５分、待ち時間などを入れても３０分もあれば池袋のデパートが利用できる、そういう意味では茗荷谷駅に近いことのメリットはもちろんあるが、駅前でなんでも用が足せるというような利便性には乏しいので、この物件の位置的には頑張って茗荷谷に行くよりは後楽園方面に向かった方が日常の買い物には便利だと思う。

[108: 管理担当]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]　

[109: ご近所さん]

>>107 匿名さん
「茗荷谷よりも後楽園が便利！」とか当たり前のこと言ってるけど，
ここは後楽園のほうがもっと遠いの忘れてるの？

[110: 通りすがり]

>>88 マンコミュファンさん

86です。
見てくれてありがとう。20年くらい前～5年くらい前まで播磨坂近辺に住んでいたから、懐かしくて。

・左右のマンション
⇒坂下側がユートピアチェリーっていう賃貸マンション。昔は１Fが何かの工場（たぶん印刷工場）っぽいのがあった。確か白山にある管理会社が所有しているけど、そろそろ建て替えをかなと近所づき合いある人たちと話し合っていたくらい。
⇒坂上側は東建小石川マンションっていう分譲マンション。調べればわかるけど借地権のマンションだから、ここもそろそろ解体かなと。
はっきりとした根拠があるわけではないけど、特に東建の方は数年以内には何か動くかなと。

・ビーグル
⇒ビーグルは一方の方向だけだから後楽園方面に行くときに利用したよ。ちなみに開通したのは意外と最近で、ルート選定で区議と地元で色々あったような話も聞いたことも。
ただ、朝の時間帯は結構混む。あと、共同印刷の従業員が道幅いっぱいに広がって歩いているから、そこが少し嫌かな。
共同印刷は建て替えてきれいになったみたいだけど、昔の方が趣はあったかな。
都60は本数が少なすぎるけど、JRの大塚方面にも行けるから割と使っていた。

・播磨坂
⇒播磨坂はとても静かだし穏やか。桜の時期は夜が賑やかだけど、深夜とか早朝は人もいなくて只々きれい。でも、若者には物足りないかなと思う。あと、雨や雪の日は少し厳しいかな。ビーグルのバス停に行くのに横断歩道を渡る必要があって、けっこう面倒。
坂の南側（坂の終点）は、昔は有名なラーメン店や蕎麦屋さんがあったけど、少しずつ減っているかな。レンタル倉庫が増え始めている。10年くらい前だけど、播磨坂で夜になるとスケボー？で暴走する若者たちがいた。今はいない。

それと、久堅の自治会（町内会）が機能していて、ご年配の方々が集まっているけど、近所づきあいは本当にいい。坂の中腹あたりの道で、確か毎週日曜日に歩行者天国？みたいにして、子供たちの遊び場にもなっているよ。

子育てにも良いと思うし、総じて、買って後悔はしない立地だと思うよ。

[111: 匿名さん]

>>110 通りすがりさん
>坂の南側（坂の終点）は、昔は有名なラーメン店や蕎麦屋さんがあったけど、少しずつ減っているかな。
蕎麦屋やラーメン店、定食屋などは播磨坂だけでなく、小石川の千川通り沿い全体に減っているように思いますね。そのかわりにベーカリーカフェやパン屋が増えてまいばすけっとができましたよね。ファミリー向けのお店は増えています。ドイツの時計ブランドのショールームができた時は驚きましたが。

勤労者を相手にしたビジネスは年々衰退し、周辺が宅地化していることを感じます。

[112: 評判気になるさん]

唯一無二の播磨坂沿いって言うけど、そこまで立地がいいという評価になりますか？どこまで行っても坂下だし、対面は清掃事業所だし、坂の緩やかなカーブ形状からしても坂上に向かった眺望は望めなく、抜け感も限定的だと思ってしまいます。茗荷谷駅まで徒歩10分もしんどく、ゲスト用の駐車場スペースすらないのは厳しいように感じます。

[113: 匿名さん]

昔はオフィスが多かったけど最近は富裕層向けの住宅が明らかに増えてきてるよね。

[114: 買い替え検討中さん]

>>113 匿名さん
もう賃料に合わないんだろうね
播磨坂真ん中のケーキ屋のところ，少し前は賃料45万/月って聞いたな
それを考えるとあの細いまぐろの店とか，長年研究続けてる小さい自動運転ロボットの会社とか，改装したむぎとろの店とか
よく続けてられるなって思うよ

[115: 匿名さん]

>>114 買い替え検討中さん
あとペット屋と花屋、日本料理店もがんばってますね。
このあいだ花屋さんが朝６時台に店をあけていてびっくり。早起きの老人がたくさん住んでいるのかな。昔とくらべると播磨坂の生活利便性はすごく上がっていますね。

[116: 匿名さん]

>>115 匿名さん
xペット屋
○獣医
でした（笑
訂正します。

[117: 匿名さん]

>>112 評判気になるさん
>坂上に向かった眺望は望めなく
むしろ坂下に向かった方の眺望は悪くないと思います。
植物園前交差点は広々としていて、中央分離帯の緑地の緑が美しい。建物の向こうには小石川植物園の木々の緑も楽しめるでしょう。多分、千川通りの反対側に渡ってそこからこの建設予定地を眺めてみてください。広々とした公園の中のマンションのような姿が想像できるはずです。

[118: マンション比較中さん]

>>117 匿名さん
「多分」ってなんやねん
植物園は一本奥だし低いからほとんど見えんよ
https://maps.app.goo.gl/F4kU11bcc2ZJav3DA
交差点から植物園見たって交差点部分は木がないよ
https://maps.app.goo.gl/Q1wdTKt5fiS2yN146
現地歩いてから物言えよしょうもない

[119: 匿名さん]

>>118 マンション比較中さん
多分という言葉を使ったので憶測のような印象を与えてしまいましたね。
私は実際に見ていますけれど、緑の木々の向こうにマンションがそびえ立つのがはっきり確信できましたよ。広場部分に面しているのは、かつてミシュラン東京２０１５ビブグルマン掲載のラーメン店「播磨坂もりずみ」だったパリのアパルトマン風の建物です。今はベーカリーカフェになっています。植物園の高低差を見ていただくとわかると思いますが、建物の屋根越しにちゃんと緑が見えますよ。もう何十年もあの近辺を散歩している私にはそう思えますが。

[121: 匿名さん]

>>120 マンション比較中さん
土地勘がある人はそれでピンときますけどね。
関西にお住まいですか？

google earthで見ると私の言っている事がわかりますよ。

[122: マンション比較中さん]

GoogleEarthは上からでしょ
GoogleMapでは人の目線で見えてないけど？
ふだん播磨坂歩いてても植物園なんか意識しないけど
外国にでも住んでるのかな・・・

[123: 匿名さん]

意識するのかはわかりませんが、播磨坂近辺に引っ越してきた時に、「森みたいのが見えるな」と思ったら、それが小石川植物園でした。建物の屋根越しに植物園の木々が見えるのは確かです。

[124: 匿名さん]

>>122 マンション比較中さん
3Dにした事がない？
ダイレクトウインドウの設定のある住戸からは見えるはずですよ。
MRでドローンの撮った写真見てないんですか？

[125: 匿名さん]

ちなみに計画道路にかかっているので高い建物は建たないですよ。

[126: 検討板ユーザーさん]

>>110 通りすがりさん

88 です。御礼遅れてすみませんでした。
御情報いただき、ありがとうございました。

東建小石川マンションは、角地で、
敷地もやや広く、いい立地ですね。
築約50年の旧法の借地権で、建て替えが
上手くいくか興味深いです。

恥ずかしながら、都区内に住んでいながら、
播磨坂の存在は知りませんでした。
桜が有名なようですが、前面幅40m(と聞いた覚えが？)で、車通りも激しくなく、周囲がいい雰囲気に思いました。
馴染みのある都心3区の雑居ビル街のマンションと比べ、駅距離はやや遠くなりますが、仕事が許せば、こういうところで暮らすのもよさそうに思いました。

[127: 買い替え検討中さん]

なんか設定忘れて自演してるからぐっちゃぐちゃだなｗ
播磨坂の上のほうがよかった、下のほうのいいところは？とか聞いてた高齢者が
数週間たったら存在を知らなかったことに変わってて笑う
いい加減、ばればれ自演長文を連投して荒らすのやめときなよ

[128: 匿名さん]

播磨坂は車の通行が少ないから役員車を待たせておけるので良いよね。
これが交通量の多い通りであれば近隣からクレームがつくだろう

[129: 匿名さん]

ここの前を先週通ったので、写真を投稿するね。
真ん中に白い建物が見えると思うんだけど、その向こうの高い木の梢が小石川植物園。
ここの建物の敷地の東側角のところから撮影したのだけれど、地上からこれだけ見えるので、４階とか５階ならもっとしっかり緑が見える。

しかし播磨坂って緑の公園のようでいつもながらきれいだね。

[130: 匿名さん]

交差点から見た現地です、だいぶ上に伸びてきましたね。緑でいっぱいの現地。