ルジェンテ小石川播磨坂ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ルジェンテ小石川播磨坂についての情報を希望しています。
公式URL：https://l-koishikawaharimazaka.jp/

所在地：東京都文京区小石川四丁目215番4,5（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅徒歩10分
間取：１LDK～3LDK
面積：36.31㎡～93.23㎡
売主：東急リバブル株式会社
施工会社：株式会社増岡組
設計・管理：株式会社創建社D＆R設計
管理会社：株式会社東急コミュニティー

総戸数：13戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上10階建
用途地域：準工業地域
地目：宅地
駐車場：無し
自転車置場：17台
小型バイク置場：2台

工事完了年月：2025年4月下旬予定
引渡可能年月：2025年5月下旬予定
販売開始時期：2024年7月中旬予定

バルコニー面積：4.80～15.40㎡
建ぺい率：69.59%（許容建蔽率70%）
容積率：399.59%（許容容積率400%）
敷地面積：236.36㎡(確認対象面積235.70㎡)
建築面積：164.03㎡
延床面積：1,269.41㎡
容積対象床面積：941.89㎡

桜舞う、一期一会の窓辺にて

桜の名所として知られる小石川｢播磨坂｣に
25年ぶりの新築分譲マンション、誕生

- 全邸播磨坂向き角住戸
　3LDK 87m2～93m2台 １フロア１邸 ※3LDK住戸のみ1フロア1邸
- 徒歩圏に揃う充実の教育環境
　筑波大付属小学校（徒歩14分／約1,080m）
　区立窪町小学校 (通学指定校)（徒歩12分／約910m）
　小石川植物園（徒歩4分／約320m）
　教育の森公園（徒歩12分／約940m）
- 健やかに、美しく暮らす ZEH-M Oriented 採用

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

やけに戸数が少ないなとおもったら一戸あたりの面積は最も狭いものでも87平米と広く、広さひとつとっても希少性がきわめて高い。それにふさわしい設備仕様がどの程度のクオリティになる気になるところ。

区内のルジェンテの直近の事例では単身者やDINKS向けのコンパクトで軽快なイメージの物件が多かったように思うので、正直想像力がおいつかない。

[2: 匿名さん]

北側の高い方の階にダイレクトウインドウのリビング窓を配置したのは播磨坂の桜もそうだが小石川植物園の緑を意識したものだろう。ただ植物園との間には高いビルも建っているのでどの程度の眺望が得られるのかはモデルルームでしっかり確認した方が良さそう。ダイレクトウインドウのない低い階の方が桜を楽しむのには適しているが、北向きなので日当たりにこだわる人には向かないし、少し暗くかんじるかもしれない。

[3: マンション検討中さん]

今のご時世、3LDKでも60平米台が珍しくないのに、最低87平米とは思い切った商品企画で、良い意味で振り切ったものになりそうですね。
窪町小学校区にこだわる地元のお医者さん家庭とかで、値段に糸目をつけずに瞬間蒸発しそうな雰囲気もあります。
これだけ広さがあると、残念ながら1～1.5億位の一般的な予算組みの人は相手にされなそうです。

[5: 匿名さん]

>>最低87平米
間取りが広いと開放感があってよさそうですね。
しかも1フロア1邸の豪華さ。5階以上。。。

リセールするにしても、こういった豪華な間取りなら買い手がすぐに見つかりそうです。

Dタイプは93.23㎡。床暖房あり、主寝室は11.1畳、収納広め、洗面は2つのシンク、浴室は1620で窓の換気あり。申し分ないですね。正直、欲しいです。

[6: 通りがかりさん]

勝ち組の皆さん年収どれほど？
この物件を買うにはキャッシュが手元にどれほどあるのか、あるいは結構無理してるのか、参考までに知りたいわ

[7: 匿名さん]

まさしく立地と間取りを見る限りでは買えたら羨ましがられるというより嫉妬される物件ですね。

坪単価は下手すると800を超えるのでは。ルジェンテシリーズは港区とかでも供給があるのでそれなりに高級物件を作っているようだが、どこまで質感を高めてくるのか未知数。

[8: マンション検討中さん]

物件はすごく魅力的ですが、良く見ると敷地内に駐車場が無いんですよね。
この辺りは月極駐車場の空きも少ないので、2億円クラスの物件を検討する人にとってネックにならないものでしょうか？
我が家はたまたまクルマが無いので、それで倍率が下がるなら嬉しいな、と（笑）

[9: 匿名さん]

桜の季節は特等席ですね

[10: ご近所さん]

戸数が少ないので、管理費が高くなりそう・・・

[11: 匿名さん]

駅徒歩10分は資産価値、利便性含めて遠くないか？　それに南側にバルコニーがない。

[12: マンション検討中さん]

この辺り、文京区でも小石川とか白山とかは微妙に駅から距離があるエリアが多いですね。山手線内側なのに陸の孤島感というか（大袈裟ですが）。
とはいえ界隈のマンション人気が高いのは確かなので、それを気にせず購入する層がいて、学区限定なんてその最たるものでしょうね。

２億、３億のものを買う人は数万円の管理費の差は気にしなそうだけど、駐車場無しはどうなのか。別に使用料高くても構わないけど、無いと困ると思うのですが。

[13: ご近所さん]

>>12 マンション検討中さん
周辺のマンションは駐車場の空きに悩んでいるところもあって、車を必須と考える人は少ないようです。
また、駅から微妙に遠いと言っても、閑静である事を重視する人には逆に魅力に映るでしょう。
近隣の新築事例でも駐車場がない物件の方が駐車場のある物件よりも早く完売するなどしており、駐車場の有無を重視しない人は案外多いのではないかと思います。

[14: マンコミュファンさん]

>>13 ご近所さん

駅遠はリセールのときに、じわりと影響するよ。

[15: eマンションさん]

坂上にディアナコート出たね。
久しぶりの盛り上がり

[16: 評判気になるさん]

文京区だけのことではないのかもしれないけれど、変に狭い間取りよりも広い高い部屋の方が先に売れていく気がします。ワンルームが長く売れ残るのも目にしてきたので、ここの販売戦略も同じ認識に基づいているのでしょう。

[17: マンション検討中さん]

坪単価500-600くらいですかね。

[18: マンション検討中さん]

>>17 マンション検討中さん

このご時世、その坪単価は安すぎでは？　
あなたは、過去から来た人かい？

[19: 口コミ知りたいさん]

>>17 マンション検討中さん
湯島の住友不動産が坪650くらいだったので、ここだと700overは硬そうな気がしますね。

[20: 匿名さん]

>>18 マンション検討中さん

記憶違いでなければ、近所のシティテラスは500くらいの部屋もあったのではなかったかな。

[21: 通りがかりさん]

>>20 匿名さん

湯島の坪単価みたら、ここは500で済むわけがない。

[22: マンション検討中さん]

リビオが一気に500世帯も吸収するので、価格は相当引きずられるのでは。

[23: 匿名さん]

おそらく価格帯からして全く異なってくると思うので、リビオシティとは客層が被らないのではないか。たぶん関係ないと思う。購入者層は外国人富裕層が多く占めるのではないかという気も。

[24: マンション検討中さん]

>>20 匿名さん
近所のシティテラス、今は２階以上だと６００後半ですよ。。
１階は丁度６００くらい

[25: マンション検討中さん]

「播磨坂沿い」の希少性が圧倒的、更にたったの13戸ですから、坪700万超えても良い部屋は奪い合いでしょう。

[26: マンション検討中さん]

90平米で2億超、ですか… 強気ですね。

[27: マンション掲示板さん]

80平米で2億前後らしいです。ディアナコート小石川播磨坂レジデンスのモデルルームで、周辺新築マンションの販売予定価格として教えてもらいました。

[28: 匿名さん]

立地から見ても高くなるのはしょうがないと思う。問題はそれに見合ったクオリティー感のある物件に仕上げてくるかどうか。

[29: マンション検討中さん]

・3LDK：2億～（6戸）
・2LDK：1億2,000万～（6戸）
・1LDK：7,000万円台

播磨坂沿いの新築物件は25年ぶり、ですか。
このエリア希望で2億出せる人ならこの物件一択でしょうし、出せる人だけ来てください、というメッセージですね。
予算が届かない人の相手は営業も嫌でしょうし、買える人だけ呼ばれてきちんと相手してもらえるなら検討者もその方が良いですね。

[30: マンション検討中さん]

いや誰が買えんねん

[31: マンション検討中さん]

こんな戸数の物件、普通の値付けをしたら大抽選大会になるわけで、売り手としたら完全に失敗。

9割以上の人が手の届かない値段でむしろ正解でしょ。今時都内で@700なんて珍しくもないし。

[32: 匿名さん]

すでにパークホームズ文京小石川ヒルテラスのペントハウスが新築時坪単価1000万越えで売れた事例があります。その後中古マンション相場も上がっていますし、駅から遠いことを勘案しても植物園ビューも楽しめる高層階は坪800でも驚かないです。

[33: 匿名さん]

ZEH-M Oriented以外の住戸性能や仕様に関する情報に乏しいなあ
エントリーする前にもっと情報が欲しい

[34: マンコミュファンさん]

>>33 匿名さん
むしろエントリーをさせる為に情報露出を絞ってるんでしょうしね

[35: 匿名さん]

高いなーっ！
東急リバブルでこの値段

[36: 匿名さん]

>33
>34

アウトラインだけでモデルルーム来てくれた人に具体的な情報と予定価格を伝えて反応を探って販売価格を決定するってのがパターン。事前情報いっぱい与えてしまうと反応薄くなっちゃうからね。

その辺はお互い腹の探り合い。

[37: ご近所さん]

現地はかなり狭い立地で、播磨坂でも坂下の方です。相当価格差があるならリビオシティの方がいいかもしれません。駅からの距離感もそれほど変わらない気がします。

[38: 匿名さん]

>>37 ご近所さん
安くても定借はないかな～
普通借地ならまだ検討の余地があったけど。
新築で坪700万が激高とも思わないし。
もしここに住んだらリビオの敷地のスーパーは
ありがたく使わせていただくと思いますが、
そこに住みたいかは別問題。
同じ播磨坂沿いで、より坂上なら申し分ないけど、
築年古めの中古しかないんですよね。

[39: マンション検討中さん]

なんでルジェンテって言う名前にしたんだろ。東急グループだからいくらでもブランド変えられそうだけど

[40: 匿名さん]

>39

リバブルのマンションブランドみたいだけど。

[41: 匿名さん]

同じグループとはいえ別の会社だから、ブランドネームの流用なんでできないでしょう。

東急不動産がブランズ 、東急電鉄がドレッセ。
で、リバブルがルジェンテですが、確かに上と比べたら知名度は落ちますね。

[42: 匿名さん]

>41

電気メーカーとかは事業部門ごとに分社化していてもブランドは統一ってあるから流用自体は問題ないと思うけど。

[43: 検討板ユーザーさん]

>>42 匿名さん
それは各社が事業毎にキチンと別れてるケースでは？
東急の場合は別の会社がそれぞれマンション開発事業をしているわけで、普通に競合関係にある。更に各社毎に仕様もバラバラなわけで。
コンパクト物件が中心で一般的には仕様が劣ることが多いルジェンテが例えばブランズを名乗ったら、消費者的には誤認が生じてデメリットしかない気がします。

[44: 匿名さん]

植物園前交差点から現地を見ると、なかなか美しい街並みですね。明るくて良い気が流れている

[45: 周辺住民さん]

>>44 匿名さん
坂上を見上げたら最高の街並みですね
千川通りがこれからどのくらいきれいになっていくかが問題です

[46: 匿名さん]

千川通り沿いの小石川側の工場街はほぼマンションや戸建てと入れ替わりました。
共同印刷小石川工場がリビオシティになることで、もう昔のような工場街に戻る事はないでしょう。
近隣はジェントリフィケーションも進み、飲食店もちょっとおしゃれで現代的なお店が増えました。

比較的開発が遅れていた千川通り沿いの白山側が今後どうなるかが興味深いですね。昔牛乳店だった超老朽木造建物や町会の提灯をいつも下げていた老朽アパートが相次いで取り壊されて建て替えが進んでいますが、これまで拡幅のためにかかっていた建築制限が撤廃される事で動きが出てくるでしょう。

[47: マンション掲示板さん]

>>45 周辺住民さん

小石川側はかなり整備が進んだので今度は白山側ですね。
駅から距離があるので生活利便施設が増えるといいですね。新しい小学校ができるとなお可ですが

[48: 周辺住民さん]

播磨坂も真ん中の信号までは明るくてイメージがいいけど
坂を下りるととたんに暗くなって千川通までいくとまだまだ綺麗とは言えない部分もありますからね
リビオシティがきっかけで一気に更新されるといいですね

[49: マンション検討中さん]

リビオシティにぶつけてきた感はありますね。
逆に定借のリビオシティの安さも際立つのでウインウインな感じです
定借はちょっと、でも所有権なら高くてもこれぐらいなら出してみるかみたいな気分になる。

[50: 匿名さん]

ここができることでさらに播磨坂がきれいになっていく。もうしばらくすると播磨坂は建て替えラッシュがくるんじゃないかな。そうしたらもっとすごいことになる。