アルファステイツ水戸大町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アルファステイツ水戸大町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.anabuki-style.com/mito-omachi/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155091

所在地：茨城県水戸市大町二丁目503-2他
交通：JR常磐線・JR水郡線・鹿島臨海鉄道大洗鹿島線「水戸」駅 徒歩12分
間取：2LDK～3LDK
面積：63.11㎡～82.68㎡
売主：穴吹興産株式会社
施工会社：中村土建株式会社
管理会社：株式会社穴吹ハウジングサービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: マンション検討中さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/689380/
千葉のマンションでも坪250も出せば買えるからね。
しかも駅近メジャー7の三井で東京まで電車で30分。

[52: マンコミュファンさん]

>>51 マンション検討中さん

千葉に坪単価250とかもったいなさすぎ。23区内で中古マンション250切るところあるから。

[53: マンション掲示板さん]

>>52 マンコミュファンさん

確かに水戸でこの値段。つくばエクスプレス沿線の方が安いのでは？

[54: マンション検討中さん]

スーパーマーケットも近くに出来るし立地はいいので価格次第だったけどね

[55: マンション検討中さん]

建物の向きが気になる。ほぼ東だよね、午後の日当たりどうなの？

[56: 評判気になるさん]

>>54 マンション検討中さん

駅からかなり遠いと思いますが、立地がいいと良く言われる理由を教えていただけますか

[57: 匿名さん]

正直言って、高すぎる…
駅南のプラウドと同程度はやりすぎだ。

[58: 名無しさん]

>>57 匿名さん

どのくらいと予想してたんですか？今後の都市開発含めて、妥当かと思いますが

[59: 検討板ユーザーさん]

>>32 匿名さん

値段設定の投稿、消されちゃったんですね

[60: 通りがかりさん]

はい。プラウドに決めました。
なんだかんだで結論はプラウドでした。
欲を出しすぎました。

[61: 口コミ知りたいさん]

予想よりだいぶ高い。下手したらプラウドより高いね。

[62: マンション検討中さん]

土日どうだったんだろ
オレは高すぎるんでキャンセルした

[63: マンション検討中さん]

本部に聞いて値段下げるとか売れない感丸出し

[64: 検討板ユーザーさん]

正直、間取りあんまし良くないよね

[65: 評判気になるさん]

見学行ってきました。上層階は、既に予約入ってるそうなので、結構すぐ売れちゃいそうな雰囲気でしたよ。

値段提示も本社に今打診してるそうですが、これ以上安くは、現段階で厳しく高くなるらしいです。

来週までに予約できれば、本社との値段交渉の際に、今の打診価格付近で販売出来るように交渉してくれるそうなので、購入決めるなら早い方が良さそうです。

[66: マンション掲示板さん]

>>61 口コミ知りたいさん
プラウドより高いのは仕方ないよ！
立地が圧倒的に、こっちの方が良すぎるから

南口のしかも川沿いなんて、災害時にダメージでかすぎるし、それで築年数たった時のリセールが圧倒的に安くなるから、いくら野村不動産といっても、駅が近いだけでなんのメリットも無いマンションと比べちゃダメだよ。

むしろ、プラウドがあの立地であの値段ってのがもう、粗利乗せられ過ぎてることに気がついてない人たちがおおすぎ

[67: 匿名さん]

>>66 マンション掲示板さん

ここを立地が良いというのはどういう点でなんですか？教えていただけませんか？

[68: マンコミュファンさん]

>>66 マンション掲示板さん
営業お疲れ様です。
自社の良いところを謳うのは営業の基本でしょうが相手の悪口ばかり並べるのはかえって印象悪いですよ。
駅が近いだけっていうのはマンション選びの基本を知らない証拠。この付近で今のところ一番立地が良いのはF社（北口）じゃないかな

[69: マンション掲示板さん]

>>67 匿名さん

災害リスクが少ないことと、水戸駅周辺に今まで無かった大型スーパーが建設されることが決まっていること。

駐車場100％、近くに病院がありまた、水戸市のコンパクトシティ化計画のエリアで、今後のお店の誘致計画が10年単位で計画されていること。

市民会館が近く、京成が近いエリアの為、買い物にも困らないこと。
他にも、まだ沢山メリットありますが、自分で調べてみたらどうですか？

プラウドは、名前の通り桜を売りにしてるようですが、2週間位で散ってしまうサクラにそこまでの価値を感じられないです。川沿いで、虫の発生源にもなりますし、駅近とはいえ、あの縁川からの微妙な階段のアクセスは、微妙としか言えないです。

あと、南口は学生が多く騒音とマナーの悪い外人が、多すぎて低層階なんて住めたもんじゃないです。

その点、メイン通りを1本はさんでのアルファステイツは、かなり平穏な立地ですよ。

[70: 検討板ユーザーさん]

スーパーが近い(近くにできる)！
駅から遠くて大通りからも一本入るから人通りも車も少なくて静か！
近くに川がないから水害のおそれがない！
ぐらいかな。

[71: マンション検討中さん]

坪平均230くらいでしょ？水戸も高くなったなー。

[72: 匿名さん]

駅から遠いって売りでなく、マンションとしてはリセール面ではマイナスですよね。

[73: マンション検討中さん]

だったらサーパス南町買っとけば良かったんじゃね？ていう。価格がアルファよりだいぶ安かったし。

[74: マンション検討中さん]

>>73 マンション検討中さん
サーパス南町は、お買い得だったね！
でも、これからは建材費高騰に、残業規制が4月以降から始まってるから、高くなるのは仕方ない。
労働規制で、同じ施工時間確保するのに1.5倍近くの人件費が発生するからね。

https://www.pref.ibaraki.jp/doboku/kensa/kanri/01tanka-files/tanpin.ht...

こっちも値上がりしてるし、超勤単価なら大体1.26倍くらいで雇えたのに、人工増える分、諸経費も上がるし最終的にデベが施工会社に払う金額は、倍近くって計算よね。

単純に1.5倍ならいいけど、まー無理だよね。
それに一般入札した会社に人足りなければ、孫請け会社使うだろうし、元請けが大体3割くらいピンハネするのが一般的としたら、建材費＋労務費＋諸経費に間接比率の上率掛けたら、サーパスの販売時期と利益は、今でもほぼ変わらんでしょって計算になるよ

[75: マンション検討中さん]

そもそも、お買い得って意味が、買える金額と金持ってる人からしたらの意味が違うんで、

今の物価と照らし合わせて、お買い得って意味

[76: マンション比較中さん]

>>66 マンション掲示板さん
そう？築15年くらいのセンチュリー、そんなに安くなってないよ

[77: 名無しさん]

>>75 マンション検討中さん

でも駅前と変わらない価格ならここはお買取ではないよね
サーパスはお買い得だったけど、ここは中古になると駅から離れてる分、中古価格下がるだろうしね

[78: 検討板ユーザーさん]

物価が上がった分値段も上がってたらお買い得にならないでしょう。物価は上がったけどお値段据え置きならお買い得。

[79: 匿名さん]

>>69 マンション掲示板さん

ご丁寧にありがとうございます。
南口の土地が地盤が悪く、東日本大震災の時に大変だったという噂は聞いていたのですが、
駅から遠い、ここの良さが理解できずにいました。
とてもわかりやすかったです。
もっと勉強していきます。
ありがとうございました。

[80: 口コミ知りたいさん]

駐車場がタワー型なようですね。使い心地やメンテナンス費用が未知なところがあります。

[81: 匿名さん]

ここは東京の投資家が買いに来るね。

[82: マンコミュファンさん]

近くにスーパーがあっても地盤が良くても駅から遠いのがネガティブ条件であることには変わりない。逆に駅遠くても良い人は別にここじゃなくてもいいってことになるし、仮価格を見る限り思ったよりも高いって意見の方が多いようだしね。投資目的の人が手を出しそうなのはデュオヒルズとかでしょ。

[83: 検討板ユーザーさん]

>>81 匿名さん
都内の投資家は駅遠なんて買わないでしょ

[84: 検討板ユーザーさん]

設備使用どうにかならなかったのかなぁ。価格に対して設備面が少々弱いと感じる

[85: 周辺住民さん]

ここ最近の4つのマンション（プラウド・レーベン・アルファステイツ・デュオヒルズ）の動向をみてると分譲マンションについての”水戸の常識”（坪単価や設備、駐車場確保【月額】などの）が変わってきたのかな。サーパス南口が”水戸の常識”の最後だった感があるな。

[86: マンション検討中さん]

>>85 周辺住民さん

南口のサーパスはサーパス水戸駅南平和公園のことでしょうか？

[87: マンション検討中さん]

とある関係者から、初動がかなり苦戦していると聞いた。値段下がるかな。

[88: マンション検討中さん]

すでに値下げしての価格提示があり、
さらにいくらか下げる検討をしている
とはいっていました。

[89: マンション検討中さん]

土日行った人いるかなー？

[90: 匿名さん]

>>89 さん

行ってきましたよ！値段もここの掲示板で聞いてたよりもかなり安かったです。

12階Aタイプが、3610万で提示されてたので、坪単価140万位かな？購入するか悩んでます。

[91: 検討板ユーザーさん]

>>90 匿名さん
12階Aタイプって、最初は6180万だったよね？
高層階角部屋、ちょっと心弾むよね

[92: 評判気になるさん]

>>90 匿名さん
それが本当なら7～8年前並みの坪単価ですね。
近隣だとサーパス大町レジデンスでもそこまで安かったかどうか。昨年完売のサーパス南町でも上層階は坪単価190万。
私もモデルルーム行きましたが、土地を格安で仕入れたサーパス南町よりも安くは出来ないと営業マンは言ってましたが。
やはりあり得ないくらい安い気が...

[93: マンション検討中さん]

たった2週間で2500万も安くなることある？
さすがに何かの間違いじゃ

[94: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん
えぇっ！仮価格ではAタイプは12階6180万円、4階でも5700万円だったのに3610万円って大幅値下げですね！これは抽選必至じゃないですか？？

[95: ご近所さん]

駅から結構距離あるけどその辺は気にならないですか？

[96: マンション検討中さん]

>>95 ご近所さん
やっぱり、駅から遠いいのが懸念点ですよね

[97: マンション検討中さん]

駅徒歩3分の9階78㎡5000万円(プラウド水戸桜川)と、駅徒歩12分の12階82㎡3600万円だったらアルファステイツ選んじゃうかも。毎日駅使うわけじゃないし1400万円安くて広くて高層階とか良いこと尽くし。

[98: 周辺住民さん]

多少歩くのはいいんだけど、50号沿い歩くと排気ガスがつらいんだよね

[99: 匿名さん]

東向きマンションであることを気にしている方はいるんだろうか

[100: 名無しさん]

>>94 マンション検討中さん

ちょっと理解できない値下げだよね。
大赤字じゃないかなって思う。
三桁くらいなら値下げ入っても勉強したんだなってまだわかるけど、4割以上値下げって利益どころか大損失だと思う。

[101: マンコミュファンさん]

>>100 名無しさん

この立地だからね、いくらスーパーが近くにできると言っても、高すぎたって事でしょ。
売り出し前のセールスが値段明らかに高すぎて、嫌煙されたのに対して、危機感覚えたんじゃない？

[102: 通りがかりさん]

少し前のパークホームズ土浦が坪125だったからこの坪単価でも赤字ではないと思います。逆にプラウドやレーベンがかなり利益重視の価格設定にしてるかと。

[103: マンション検討中さん]

どんだけ儲けるつもりだったんだよw

[104: 口コミ知りたいさん]

>>102 通りがかりさん

それ三井が元々持ってた土地で、さらに建築費や人件費が今ほど上がってなかった時に発注の契約できた上に、三井が他のエリアで稼いで過去最多の売上更新してた時の話だよ。
前提が諸々違いすぎるよ。

[105: マンション検討中さん]

ちなみにパークホームズ土浦も元々はもっと高かったが、800万くらい値下げしてあの価格だったはず。こちらも広告日人件費とか考えてさっさと損切りですかね。

[106: 名無しさん]

>>105 マンション検討中さん

いくらなんでも周辺中古より安いってあるかな？まあ1人しか価格のこと言ってないし信憑性は？ですよね

[107: 匿名さん]

確かに一番最初の価格表では高いと感じたけど、販売開始後に売れ行き悪く値下げなら分かるけど、この段階でそんなに大幅に価格下げることなんてあるかな。

[108: マンション検討中さん]

まあさすがにガセだと思う
たった2週間で4割も下げたら信用問題でしょう、ありえない

[109: マンション掲示板さん]

>>108 マンション検討中さん

そうだよね
期待して、心動いちゃったよ

[110: マンション検討中さん]

もし、ガセだったならだいぶ踊らされましたね。確か6/3正式価格決定、6/7契約開始という情報だったと思うので、正式価格の発表を待ちましょうか。

[111: マンション掲示板さん]

私も3000万台の値段で提示されたけど、買うつもり無いかな

[112: 名無しさん]

>>111 マンション掲示板さん
3000万台ですか。本当であれば正式価格の発表に期待です。

[113: 通りがかりさん]

アルファステイツの値下げが本当なら、プラウドやレーベンがぼったくってた説は正しかったことになるね。この２つのマンション買っちゃった人はリセール相当悪いだろうね。

[114: マンション検討中さん]

Aタイプが3000万円台はちょっと信じられませんね。

Bタイプならありえると思いますが。

Aタイプは4500万から5000万ほどと予算しますが。。
価格公開が楽しみです。

仮にAタイプで4500万以下なら抽選確実でしょうね。

[115: マンション検討中さん]

Aタイプが3000万円台はちょっと信じられませんね。

Bタイプならありえると思いますが。

Aタイプは4500万から5000万ほどと予算しますが。。
価格公開が楽しみです。

仮にAタイプで4500万以下なら抽選確実でしょうね。

[116: マンション検討中さん]

まぁでも駅は遠いわ、南向いてないわ、設備は良くないわ、でそれぐらい安くても不思議じゃないけどね

[117: 通りがかりさん]

流石にこの値段だと、つくばエクスプレスの方が安いよね。水戸で働いてるならしょうが無いが、将来性が心配だ。人口減って行く一方。

[118: マンション検討中さん]

地元の人間が住むには普通にいい立地だよ。
大分寂れたとはいえ、
地域一番の商業地が至近にありながら、
治安が良くて落ち着いた文教地区。
地銀本店、郵便局、総合病院だけでなく日常使いの大型スーパーも目の前にできて生活利便性が高い。
あと文化施設が近いから芸術文化に触れる機会が多くなるよね。

デメリットとされてる駅から遠いというのも
日中のバスの本数はかなりのものだし、
駅に出るのに大して時間はかからない。

物件価格によっては狙ってる人は多いでしょう。
滅多にでないけど中古もすぐ売れていくエリアです。

[119: 周辺住民さん]

さっき駅からここの建設予定地まで歩いてみたけど、かなり距離あるね。しかも、上り坂もだらだらとあって余計に距離を感じた。購入希望者は実際に歩いて耐えられる距離か確かめてみた方がいいかも。私は、天気が良くて涼しければ耐えられるけど、猛暑や天候が悪いとちょっと耐えられないかなーというのが感想です。

[120: マンション掲示板さん]

猛暑や雨じゃなくてもバスは毎日出てるから問題ないって話でしよ。少なくとも常磐線の本数よりはずっと多いわけだし。
老人なら近所で買い物できた方がいいし、働いてるなら水戸の人はほとんど車通勤、子供なら大町周辺は小中高とレベルの高い学校が揃っているから駅から電車で他地域に通う必要がない。
すぐ近くに愛恩幼稚園も水戸では卒園したことを自慢する人がいるくらい。
また資産価値が落ちにくいかどうかは、最初の取得価格によるので高額にならないなら普通にいい物件。
5000万以上なら勧めないかな。駅前でも水戸で5000万なら資産価値維持できないと思うからいらないけど。

[121: マンション検討中さん]

>>119 周辺住民さん
水戸は車社会だから、全てが徒歩完結は無いかな。そういう人が買う物件だと思います。

[122: マンコミュファンさん]

>>121 マンション検討中さん
確かに。5000万あれば戸建て庭付きが買える。仕事は車だから、駅に近く無くても関係無いしね。たまの買い物もショッピングモールで車だよね。

[123: マンション掲示板さん]

そういう意味でいうと
ここのデメリットは駅が遠いではなく、
駐車場代が高いことなんだよね。

サーパス南町がメインの平置きで8000円、
機械式だと2000円スタートだった。
プラウド三の丸も隣接の駐車場にマンション用スペースがあり、自走式で12000円。

[124: 匿名さん]

>>122 マンコミュファンさん

だから地方・郊外のマンションは商業施設が駅の側にある市の中心エリアで都市部の駅前・駅近のマンションに価値があるんだよね。
駅から離れると一戸建てがマンションと値段変わらないか、それより安く買えるから一戸建て買った方がいいってなる。

水戸は百貨店のある栄えているエリアが駅前から離れているから、百貨店あるうちはまだ比較的大丈夫だと思いはするけど。
岐阜の高島屋の撤退みたいなことになると、駅遠マンションは厳しいものが出てくる。

[125: マンション検討中さん]

価格見てきたけど、かなり値下げしてましたね。
他のブースもかなりの人数が話を聞きに来てたので、かなり好調な感じでしたよ。

[126: 通りがかりさん]

>>125 マンション検討中さん
やっぱり値下げの話は本当だったんですね！となるとやはり抽選必至でしょうか。

[127: マンション検討中さん]

やっぱり水戸で坪200万円以上のマンションなんて買っちゃいけないんだよ。
プラウド買った人はいい勉強になったね。

[128: マンション検討中さん]

水戸に3000万円台のマンションが戻ってきたなら喜ばしいことだ。
金利上がる見込みだし、早期撤退の意味もあるとおもうが、水戸と高松の縁が～とかいいつつアルファは水戸に二度と建てないような気がする笑

[129: 評判気になるさん]

本当なら価格表あげてほしいな

[130: マンコミュファンさん]

>>129 評判気になるさん

価格表は、回収されたから無いけど、1番高くても4000万前半でしたね。坪単価もかなり安かったので、抽選になるかは、分かりませんが既に成約済みのお部屋は、いくつかありましたよ。

[131: マンション掲示板さん]

>>130 マンコミュファンさん

プラウドが高価格帯の部屋が最後まで残ってるそうなので、そこを意識しての価格になってるそうです。

アルファでは、高価格帯の部屋は作らないそうですね。

[132: 検討板ユーザーさん]

>>129 評判気になるさん

価格表って見学しなくても公開されるもんなの？そんな気になるなら自分で見に行けよ！

[133: eマンションさん]

まだアルファステイツは本広告前の時期のはずで、販売が開始されるまでの間は契約または予約の受付は一切できないとホームページにも書いてあったけど、すでにいくつか「成約済み」の部屋があったってどういうこと？それとも6/1から販売開始になったの？

[134: マンション検討中さん]

>>133 eマンションさん
現在も書いてあるね。本当なら消費者に嘘ついてることになるね。

[135: マンション掲示板さん]

>>134 マンション検討中さん

正確に書くと、要望状態ですね

[136: eマンションさん]

>>134 さん

くだらないことに、ツッコミ入れる人増えてきたな、、
そうとう、暇なのか？

なら、自分で見に行けば良いのに

[137: マンション検討中さん]

ここはピリついてるねぇ…営業さんも必死になるのはわかるけども

[138: マンション掲示板さん]

>>135 マンション掲示板さん
要望ってことは、別に申し込んでも良いってことだよね？

[139: マンコミュファンさん]

ここは管理費が相場に比べると少し高めに設定されていましたね

[140: 検討板ユーザーさん]

管理費そんな高いかな？プラウド、レーベンの方がよっぽど高いと思うけど。

それに、元の値段がかなり安いのが購入層としては、助かります。余計な共用スペースが無いので将来のリスクも少ないし。

[141: 検討板ユーザーさん]

値段と部屋をここで書くと、身バレしそうなので書きませんが、3000万代で10階以上の部屋の要望出してきました。

かなり売れてたのと、11～14階の端の部屋は、かなりお買い得ですが、要望だしても通らないって言われたので諦めました。

[142: 口コミ知りたいさん]

>>140 検討板ユーザーさん

私もそこを確認しましたが、プラウドやレーベンよりも高くなっているような気がします。プラウドやレーベンはネットで調べただけですが。実際、金額が少し変更になったようです。
元値が安くなるのは助かりますね。

[143: マンコミュファンさん]

>>142 口コミ知りたいさん

共用部の、管理費も足しました？

[144: 通りがかりさん]

>>142 口コミ知りたいさん

良くも調べずに、適当なこと書きすぎじゃない？
レーベンの管理費ちゃんとみましたか？

共用部が、3000円～4300円
住宅部分が、9400円～13800円
最低でも12400円、毎月かかるの高くない？

野村不動産のプラウドも、SUUMOのサイトからだけど

https://suumo.jp/ms/chuko/ibaraki/sc_mito/nc_74919705/

管理費17100円ってなってるし、アルファステイツと比べたらどっちも高いよね？

アルファステイツは、最低9600円～12500円

先の2つと比べたら、全然良心的な値段のはず。

[145: 検討板ユーザーさん]

>>141 検討板ユーザーさん
要望書なら、出せばいけるのでは？
営業としては被らないように他に誘導するけど、既に要望出てるから出しても通らないは、

※この広告は予告広告です。販売を開始するまでの間は、契約または予約の受付は一切できません。

に反するから、本当なら問題になる。

[146: マンション検討中さん]

営業さんから「そのお部屋に要望をお出しになってもすでに複数のお客様から要望が出ているので抽選倍率が高くなるため通らない可能性が高いですよ(だから別の部屋に要望出した方が賢明ですよ)」みたいなこと言われたのを「要望出しても通らないって言われた」って言ってるのかもしれないね。

[147: マンション検討中さん]

>>146 マンション検討中さん

低層階ですが要望してきました。実際の本契約はこの後、行うことになりますが、手付金については支払いましたよ！

[148: 匿名さん]

>>147 マンション検討中さん

あっ、手付金のさらに10％だけです。払ったの

[149: マンション検討中さん]

駅徒歩考えるとまあちょっと安いけど相場な感じなのかな
サーパスみなみくらい？

[150: 評判気になるさん]

>>149 マンション検討中さん

3000万でも、水戸郊外なら高いって相場感の戸建て派からしたら、駅前のマンションでも、この狭さでこの値段設定てのがね、、