ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平二丁目についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155052

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平2丁目13番1他1筆（地番）
交通：東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩3分 ※北口
間取：1LDK～3LDK
面積：59.50m2～94.19m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社東京本店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

総戸数：154戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上7階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
高度地区：第二種高度地区
防火地域：準防火地域
駐車場：（総戸数に対して）71台（機械式69台、平置1台、身障者用平置1台）
自転車置場：(総戸数に対して)159台、他にシェアサイクルポート4台

完成日または予定日：2025年11月中旬（予定）
引渡可能年月：　　　2026年 1月中旬（予定）
販売予定：2024年9月中旬販売開始予定

バルコニー面積：5.45m2～13.16m2
ルーフバルコニー面積：11.21m2・35.14m2
建ぺい率／容積率：建ぺい率：70% 、容積率：200%
敷地面積：6,385.32m2(売買対象面積)

THE SIGNATURE
刻印となる新たな象徴へ。

富士見坂の静謐と暮らす
東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩3分

駅徒歩3分、宮前平二丁目の静寂と歴史を継ぐ南傾斜の地。

「宮前平」駅北口を出てほどなく、賑わいを遠ざけるように
静寂と空が大きく広がっていく。豊かさを育んできた歴史を継ぐように
住環境が保たれている宮前平二丁目の地に、本物件は誕生する。

開放感あふれる南傾斜地・美しき意匠を纏う全154邸

ふたつとないレジデンスが、語り尽くせない美しさを。

宮前平を照らすかのように、南傾斜の丘に堂々と佇む。
新たな象徴として相応しい、力強い存在感を放ちながら、
一つひとつにこだわりの美を刻む邸宅へ。

全3棟それぞれの個性と平均専有面積77m2超のゆとり。

丘の起伏を活かし、スタイルに呼応した独自性を持つ3棟構成。
暮らし方に多彩な選択肢と豊かな時間を育む、
ゆとりの広さと快適な機能を詰め込んだプランを。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[201: 通りがかりさん]

案内会予約の際のアンケートで希望面積の最低が60㎡～、予算が7000万円～からでしたので、南向きでなければ70㎡3LDKで8000万円台があるのかなと思っています。

[202: 匿名さん]

>>201 通りがかりさん
3LDKは一番狭い間取りで約75㎡なので、最安は7000万台(7800~7900くらい？)ですかねえ。
一番遠いSERENEの低層階は安く設定してくれることを祈ります。
ほとんどの方がそこ狙いになってしまうかもしれませんが。。
(やっぱり宮前平で9000万、1億以上で購入する感覚は理解できないですね)

[203: eマンションさん]

気持ちはわからなくもないが田園都市線なめすぎだね。ここを坪350にしたら即完だよ

[204: 口コミ知りたいさん]

TPH等々力のMR見学で宮前平の話出したら現状の価格設定安すぎて驚いた言うてました。来月のオンライン説明会が楽しみです。

[205: 匿名さん]

>>203 eマンションさん
平均350万だとしたら仰るとおりですね。
平均ではなく、安い間取りであれば、350万近辺でも妥当かむしろ高いくらいかなという印象です。

なので、関係ないのですが、プレミストが380万～390万で早期に完売したら本当にびっくりしますね。。(リビオ宮崎台レジデンスが320万台全然売れ残っているのに。。)

[206: 匿名さん]

>>204 口コミ知りたいさん
三菱地所レジデンスの営業の方が言っていたということでしょうか。
それであれば本当に楽しみですね。
(私は予約取れなかったですが。。)

[207: 近隣住民]

地元の感覚なら400万は切って欲しいところは同感です。

配棟計画からして南向きの条件の良い住戸に価格をのせて、それ以外の住戸を300万半ばで設定し、メリハリをきかせて全体で調整してくるんだと思います。

本当に立地の希少性、普遍性を評価して購入する方は、直床など仕様が気に入らず買わない。とはならないのでしょうね、、、
グランドメゾン武蔵小杉（長谷工施工）など、それなりのブランド、価格帯のマンションでも直床を採用しても好調に売れている実績はあるみたいですし、、、

価格は下がる下がると言われて、私もそれを信じていたのですが、むしろ上がり続けている事実があります。
市場には、どうしても欲しい人、投資で儲けた人、住み替えでキャピタルを得た人、親から援助が出る人、共働きなど、予算が伸びる人達は一定数いて、事業者側は、一握りの上位層に照準を合わせて値付けし、時間をかけて大事に売っている印象です（特に大手デベの希少性ある物件）。きっと本当に事業者に優位なマーケットなんだと思います。

[208: 匿名さん]

>>202 匿名さん
私も非常に残念ですが最小区画を75m2にしている時点でそもそもグロスを抑えたいというニーズをターゲットにしてないんです、
1階は分かりませんがその他で7000万円台はないはずです。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>198 匿名さん
金利は皆さん上がる前提で検討しているのでよく考えてない人以外さほど関係ないかと

[210: 近隣住民]

>>205 匿名さん

プレミストは立地ネックをリカバーする商品企画をして価格も強気な印象です。

リビオは苦戦ではなく、水面下で品川の合同ギャラリーでほそぼそとじっくり売ってる印象です。リビオは完成して三菱の販売が開始になったら、現地で実物を見せて価格優位性を武器に本腰入れて販売するんだと思います。こちらも住戸専用の屋上バルコニー等、実物を見てみたいと思う商品企画をされているので、私も早く現地を見に行ってみたいと思ってます。

ただ、この2物件と本物件は、立地のポテンシャル（駅徒歩3分）と規模感（管理費）、からして比較にならない気がしてます。

[211: 匿名さん]

>>207 近隣住民さん
そうですね、私は良い条件以外で350万あたりで手が届きそうなところがあれば購入したいと思っているところです。
多くの間取りが、9000万台以上でさらにここまで規模が大きい物件となると、宮前平では初なのかなと思うので、事業者側も様子を見て価格調整するのですかね。
冷静に考えて、川崎市(都内でも横浜市でもない)で各駅停車の駅なので、その値段が出せるなら、たまプラーザやあざみ野あたりを選択する人も多い気がするので。

[212: 匿名さん]

>>210 近隣住民さん
情報提供ありがとうございます。
仰るとおり、優位性では本物件とは比較にならないと思いますが、購入検討は条件と価格とのバランスで検討だと思うので、同エリア・同時期の新築物件という意味では比較対象にはなるのかなと思います。
リビオについては、正直知らない人からすると、売れ残っているようにしかみえないですね、すみません。
普通にSUUMOに掲載されていて、物件HPもあるので、良いと思えば普通に申し込むと思いますし、入口はあまり多物件と変わらないと思うので。。

[213: 検討板ユーザーさん]

>>211 匿名さん

私も350くらいで検討したいのですが、プロミライズ青葉台や、少し前のプレミスト大倉山など、希望のエリアから外れてしまうんですよね。。悩ましい限りです。

[214: 近隣住民]

>>211 匿名さん

300～350万であれば、2丁目アドレス、富士見台小学区、南向きの築浅中古もありかもしれませんよ！プラウドやパークハウスなど大手デベの10年前後の良質な中古も流通してますし、劣化もそれほどしてないでしょうから。むしろその時代のマンションの方が仕様も高いです。

宮前平の各停は、渋谷まで急行より数分遅いくらいで逆に空いているので、住んでいてあまり気になっていません。溝の口乗り換えの方はなおのこと。

確かに本物件が400万超えてくるとしたら、東横線（武蔵小杉、元住吉）や鷺沼のタワーも比較対象に入ってきちゃいそうです。

今ならグランドメゾン武蔵小杉（430万）やプラウド元住吉（440万）も買いのような気がしてます。
因みに、鷺沼のタワーは500万以上、東横線も今後武蔵小杉のタワーマンションが550万以上？で出てくるような話がマンコミ内でも騒がれています。

大手デベの大規模開発が新たなマーケットを作る動きがあり、マーケットは相対的にひしひしと上がっていること実感しています（本物件とタワマンを一括にしてはいけないこと分かっていますが）。

[215: 匿名さん]

>>214 近隣住民さん
情報提供ありがとうございます。大変参考になります。

できれば本物件を新築で購入したいのですが、厳しそうなら中古も検討しようと思っています。プレミストやリビオだったら、中古のほうがいいかなとも思っているところです。

東横線はその値段で受け入れられているのはすごいですね。
鷺沼タワマンは確か2本立つ予定だと思うので、500万で本当にニーズがあるのか私には理解できないですね。。
再開発といってもそこまで栄えるわけでもないと思うので。

204 口コミ知りたいさんの情報のとおり、想定より低めの価格設定だとうれしいですね。

[216: 近隣住民]

>>215 匿名さん

エリアの実績も豊富で、相場を作ることのできる天下の三菱さん。ビジネスはシビアでしょうが、想定より低めであること祈りましょう！

私も宮前平が地元ですが、本物件が400万超えるならもっと利便性が高く、資産価値の高い他のエリアや中古を検討したいと思ってます。

タワマンは、これまでも地元の既成概念をぶっ壊す価格になってます。沿線だとドレッセタワー南町田が定借で300万弱で絶好調でした。タワマンは地元の大金持ちや広範囲からの集客力があるので、相対的なマクロマーケットで価格のロジックが組まれているんだと思います。

[217: 匿名さん]

>>216 近隣住民さん
そうですね、低めの価格であることを祈ります！

タワマンの相場感も参考になります、ありがとうございます。
個人感覚としては、あんまり理解しにくいのですが、郊外タワマンで高額であっても、一定のニーズがあるという点は勉強になりました。

相場を作るのは、まずは事業者さんの価格設定がキーだとは思うので、本物件は頑張ってほしいですね。

[218: 匿名さん]

駅3分以内、素晴らしい学区、治安、静かな環境、全てを網羅できる物件が今近隣にあるかどうか。そう考えると坪390くらいでも即売れなんじゃないですか。

[219: 匿名さん]

大手金融、商社などの社宅が周辺にあり、年収2000万以上がゴロゴロいるわけで。
8000万9000万でも、余裕な人たちが多いんですよ。そしてそういう方々はこのスレには来ないでサラッと購入していく。

[220: 匿名さん]

学区等の条件は他物件でもあてはまりそうですが、確かに徒歩3分の大規模物件は他になさそうです。
宮前平でこの価格を許容できて買おうと思う人がどれだけいるかですね。
今まで出てきているとおり、値段によっては、購入可能な方でもたまプラーザ、あざみ野、東横線などの方が資産性もあって良いと判断する層も多くいると思われます。

[221: 近隣住民]

>>217 匿名さん

すぐ近くに住む地元民からしても、本物件は過去を遡っても宮前平駅ナンバーワン物件だと思っています。

駅近、南向き北斜面(ここが鷺沼物件との差)、大規模(管理費)、富士見台小、宮前平中学区、他にも本物件の優位性はありますが、これらの要素はマンション選ぶ上で重要な普遍的要素かつ本物件の唯一無二性だと私は考えておりますので、そういう観点で私も390万で問題なく売れてしまうと思います。

[222: 検討板ユーザーさん]

>>218 匿名さん
同感です。
このスレ見てる我々のような人達じゃない人がどんどん買っていくのだと思います。
安売りするメリットがディベ側にないですね

[223: 匿名さん]

>>219 匿名さん
大手金融、商社などの世帯向け社宅って周辺にまだあるのでしたっけ？
年収2000万で宮前平の住宅購入は普通に考えてちょっと違和感あります。
平日朝だと大手町まで50分くらいかかるので、子供の通学とかの事情がない限りは選択しないだろうという感じですね。
大手商社の大きな世帯社宅でもあるなら子供の事情も多いと思うので別ですが。

なんとなく、メーカー・IT企業の独身寮・社宅は少しある気はします。
伊藤忠の独身寮も宮前平に建設中ですかね。

[224: マンション比較中さん]

東名も近くて最高に便利ですよね。ここの立地の良さは地元の人だと特に際立って良いからサクッと売れちゃいますね

[225: 通りがかりさん]

>>223 匿名さん
社宅があるかは分かりませんが、世帯年収2000万で宮前平徒歩3分の住宅検討に違和感があるというのは時代遅れです。すでにそういうマーケットになっているんです。
元々都内検討していた方がこういった神奈川に流れてきているんです。

[226: 匿名さん]

ファミリー世帯で、世帯年収2000万で余裕持って住宅購入し、子どもは中学受験、というコースなら宮前平選択もありえるでしょう。

[227: マンション検討中さん]

まさにその通りです。当初は世田谷希望でしたがそこに1億払うよりは宮前平の広々間取りの方が良いとの結論に至りました。

[228: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishimiyamae/nc_74671486/
これ買ってリノベしたほうが良くない？
宮前平で坪400とかカネドブしたい人は勝手にすればいいと思う。

[229: 匿名さん]

都内検討から流れてきた等の1億出せる層が一定数いるのなら、条件のよさそうなVISTAや高層階はがっつりと傾斜つけてほしいですね。
さすがに多くの購入検討者は地元民だと思うので、VISTA以外の低層・中層がある程度の価格でないと厳しい気はします。

[230: 近隣住民]

>>229 匿名さん

地元のパイも対象にして、値付けもメリハリきかせてほしいですね。

私は角住戸を探しているのですが、VISTAの西側角住戸については、南側は上層階まで前に建物があり眺望が抜けないことに加えて、西側に温泉が敷地ギリギリまであり、窓がないので角住戸のメリットが無いのが気になっております。

VISTA東側の角住戸は眺望が良く、2面採光で好条件なのでニーズに合致していますが、間違いなく一億超えでしょうから、悩んでいます。

後ろに隣接するザ・パークハウス宮前平エルドの眺望の抜ける角住戸が中古で1億以内で出て来たらそっちを検討したいと思ってます。子供のことを考えたら小学校、中学校もフラットアプローチなので、エルドの中古も注視してます。

[231: 匿名さん]

>>230 近隣住民さん
地元民でVISTA検討はすごいですね。
私も周辺に住んでいますが、価格が抑えられそうなSERENEの低層か、値段によってはGLAREの低層くらいで検討かなあという感じです。
それでも相場が高すぎるだろうという気持ちを飲みこんで買う感覚なのですが、買いたくても抽選になりそうな気もしますよね。

私はまず説明会予約とれていないので、追加枠待ちですねえ。

[232: マンション検討中さん]

>>228 匿名さん
人それぞれその価値観なのでカネドブとかそういう表現はやめた方がいいですよ
リノベじゃなくて新築が良いから新築検討するんですよ
貴方はそちらを買えば良いと思います。

[233: 名無しさん]

>>229 匿名さん
東横線および田園都市線で徒歩3分圏内の新築物件はほとんどないためおそらく地元の方以外の検討が半分を裕に超えると想像します。
私も地元民で本物件狙っていますが、不動産業に従事しており、冷静に分析すると上記となると思います、、、

[234: マンション掲示板さん]

通勤だけ考えるとここからなら普通も準急も変わらないからね。新築にこだわる人が都心から出てきてここ狙うのも理解できる。

[235: 匿名さん]

>>233 名無しさん
そうなのですね、参考になります。
私は地元民なので、都内検討から流れてくる方はいても少数じゃないかとも思っていましたが、結構当たり前なのですね。
地元民ならこの辺りの良さはわかるのですが、知らない方に魅力を伝えるのが難しいエリアだなあと思っていたので意外でした。(このあたりは特に何があるわけでもないが雰囲気がいいみたいな感覚です)

客観的に見ると、都内への通勤も混雑している割にそんなに近くもないですし、川崎市の各駅停車駅なので、本当に知らない方が住もうと思うのかなあと思っていましたが、単純に駅近で条件の良い大規模マンションならそれだけで住もうという人が多くいるということですね。

[236: 評判気になるさん]

>>225 通りがかりさん
どういう事情をご存知なのかご教示ください笑

[237: 口コミ知りたいさん]

>>236 評判気になるさん
不動産鑑定士をしています。
それ以上はすみません。

[238: 近隣住民]

>>231 匿名さん

今のマクロマーケット、建設業、不動産業界の実情を知ると本件が仮に400万位で出てきても驚かないです（昔の地元の相場を知ってるとビックリですよね、、、）。

マーケット全体が高く、マクロマーケットでは供給量も10年前からしたら半減し、好立地物件の出物も再開発除くと年々減ってきているので、本物件も相対的なマーケット比較の中で、400万でも顧客はついて結果的に適正価格と市場の判断がつくんだと思います。

大手デベ、ましてや三菱のような様々なエリアで開発をして相場を知り尽くし、新たな相場を作ることのできる実績、ブランド、顧客リストのある会社は、かなり強気で出てきてもおかしくないと思ってます。

大規模ですが、ブランドある大手なので一握りの上位層に照準を合わせてじっくり大事に高値で売るのが事業者サイドの考え方なんだと想像します。

一個人としては悔しいのは分かりますが、これが経済なんだと理解するしかないです。この現実を受け止められない限り、今のマーケットでは本物件に限らず、マンションを取得するのは難しいんだと思います。

偉そうに語ってしまいましたが、ここ数年複数物件を検討し、買い逃してきた私の教訓です。

自分なりの物差しを持って、買う時は覚悟して潔く決断しましょう！（自分への戒めです）

因みに私の物差しは、本物件が400万超（1億超）だったら、振り切って地縁のある東横で物件を探す予定です。

東横線は、今後も沿線全体で相場上昇が期待できるので、今400万前半で買える物件は数件ピックアップしています。

まずは地元である本物件の価格待ちですが、次こそ買い逃さないように自分なりの物差しでスピーディーにジャッジできるように気をつけます。

[239: 匿名さん]

>>235 匿名さん
湯けむりがあるので、都内在住者でも宮前平の雰囲気はよく知っているという方も少なくないと思いますよ。私もそうですし。この近辺の他の駅のことはまるで知りません。

[240: eマンションさん]

良心的な地所でも400は切らないでしょう。
物件の希少性は唯一です。
多少割高感を感じる値付でもそっぽ向かれる市場ではないです。

個人的には420程度かなと見てますが、、、上振れはありそう。
でもここで買わないとほんとに買えなくなりますね。
そもそも今後は供給が厳しくなると思いますから。

気に入ったなら申込待ったなし。

[241: 匿名さん]

買い煽り。供給へってさらに価格上がるはあるかな。金利上がって不動産販売不振になったら今まで通りいかない。

[242: 口コミ知りたいさん]

>>241 匿名さん
仰るとおりですが、それがいつになるのかわからないので、良い物件で購入可能な価格なら買うべきということかと思います。

煽りすぎなのは私も正直同意です。

[243: 匿名さん]

長期金利は１％超え。ゼロ金利解除は７月観測も。もう買い時は過ぎたよ。

[244: 匿名]

価格は待ちですが、地元民で購入可能価格が低い層からすると、条件の良い間取りとどれだけ価格傾斜をつけてくれるかですね。
傾斜が弱めで8000万位の間取りがほとんどなければ、ほぼ都内検討の人やお金のある高齢の方等で埋まってしまうんですかね。
地元の一般的な若年層では検討すら厳しい状態になりそうでつらいですね。。

[245: 近隣住民]

>>240 eマンションさん

私も同感です。郊外なので都内ほどイケイケじゃないと思いますが、本件は唯一無二の物件なので、チャレンジで400万超で価格検証するんだと思います。

私はeマンションさんの発信が買い煽りとは思っていないです。
それぞれどう思うかも自由ですし、私は自分の物差しを信じて行動します。

個人の主観ではなく、事実に基づくと沿線含め都内や東横線の相場は上がる一方で、マーケットは全体的に好調（インフレに強いのが不動産）です。
不動産ビジネスのに目を向けても体力あるデベロッパーが今の相場を作っているのが事実（特に沿線は大手デべのブランド物件ばっかり）なので、リーマンショックの時のような相場の暴落は想像し難いです。
多少金利の話は注視していますが、相場が下がったとしても数年かけてじわじわ下がっていくものと分析しています。

[246: 検討板ユーザーさん]

>>243 匿名さん
素人発言ですよ
皆さん想定内です。

[247: 買い替え検討中さん]

>>235 匿名さん

ちょうど横浜の「プレディア横浜高島台」が同じような感じで注目されてますね。他があまりにも高すぎるので。
今後はもう利便性の高い立地で＠400以下の新築マンションはなくなってしまうと思います。

[248: マンション比較中さん]

>>244 匿名さん
平均77平米と近年の新築マンションでは専有面積広い３LDKなので、坪単価は読めませんが結局グロスは重くのしかかってきそうですよね・・・

[249: 評判気になるさん]

グロス9000万乗るならあざみ野で戸建買うわなぁ

[250: 通りがかりさん]

いいマンションに住むと戸建ては考えられないですね。
戸建てでもいい人は戸建ての方がいいと思います。

[251: マンコミュファンさん]

>>250 通りがかりさん

床暖なし.直床.低炭素じゃない.外廊下でいいマンションなんですね

[252: マンション比較中さん]

>>249 評判気になるさん
土地代含めたら9000万じゃ無理ですよ。しかも、バス便。
マンション検討している人は駅距離含めた利便性も重視していると思うので、戸建てと迷う人は戸建てのほうがハッピーになれるかもしれないですね。
と、マンション系のブログのどこかで読みました。

[253: マンション検討中さん]

皆さんの投稿を見ていると、条件の良い住戸は9000万以上しそうですよね。。。
条件と予算（8000万以下）で宮前平～宮崎台の中古も見ながら比較検討することになりそうです。

前の方の投稿でこのエリアは10年以内の良質な中古が多いと情報がありましたので、私の場合は戸建てよりもまずは中古も見ていきたいと思います。

今なら宮前平7分圏で、7000万円台で南向き（眺望○）、70平米の物件がいくつか売り出されているのですが、こちらの新築マンションが売られたら中古相場も上がってしまうのでしょうか？中古も今後値上がりするようなら今のうちに中古を移り住むのもありなような気がしてます。

[254: 匿名さん]

地元民です。宮崎台～宮前平の駅近築浅中古は坪300後半台で売られているので、新築・大手デベ・駅3分のこちらなら坪400以下にはならないんじゃないでしょうか。
線路の北側なのも良いと思います。南側はそこそこ車通りの多い尻手黒川道路があり、その周辺は水害ハザードもつくので。宮前平駅からやや坂はあるものの高台で見晴らしも良く。駅近だけでない立地の良さが際立っています。

[255: 通りがかりさん]

中古と新築は互いに影響し合うので、良くも悪くも値段が出ると変動する可能性はあると思います。画一的なものではないですが。

中古でもほしいと思ういい出会いがあれば、購入されるのがいいと思います。
不動産はすべて唯一なので、ほかを待つと後悔しやすい傾向があると思います。

[256: 名無しさん]

>253
仮に同じ考えから中古を買う人が増えれば、中古の在庫が減って需給バランスから価格は上がるでしょうね。
最近は資材・工事費が高騰しているので、少し前の中古の方が仕様も良い場合もありますし、新築にこだわりがないなら中古も含めて探すのをお勧めします。

[257: マンション検討中さん]

ありがとうございます！中古相場の件、参考になります。
不動産は唯一であること理解しています。
こちらの物件が出てきたら、好立地の周辺中古マンションも高騰することは想像がつくので、今のうちから中古の情報も収集しておくようにます。

学校の関係で他エリアでの検討が難しいので、住環境が良く、駅近の２丁目に住み続けたい気持ちが強いので、こちらの物件の価格や周辺中古の価格が今後どうなるのか大変関心があります。

[258: マンション検討中さん]

>>256 名無しさん

ありがとうございます。こちらの物件が販売されたら相場が上がるとすると、中古も今が買い時なのかもしれませんね。
本当にこちらの物件の価格が気になります。＠400万、9000万平均との情報が確かなら、私の場合は検討断念して、中古にシフトしたいと思います。

中古の方が仕様が良いとの情報も大変興味深いです。どのようなところが良い仕様になっているのでしょうか？

[259: マンション検討中さん]

本物件のローンシミュレーターの初期設定が9,000万円になってますね笑

[260: 通りがかりさん]

>>259 マンション検討中さん
無知で申し訳ないのですが、シミュレーターが初期設定9000万円=平均9000万円ということでしょうか…？

[261: 匿名さん]

>>258 マンション検討中さん
本当になんの責任も取れないので参考までにして頂きたいですが、私は平均9,000万前後、安くとも1階以外は8,000万以下はないと想定して近隣の中古を先週契約しました。
坪300前半で築10年以内、駅徒歩7分以内です。

[262: 評判気になるさん]

>>261 匿名さん
かしこい

[263: 250です]

>>251 マンコミュファンさん

私の価値観に興味を持ってもらいありがとうございます。
でも何が言いたいのかわかりませんよ。
そして、価値観は人それぞれですよ。

ちなみに名の通り、通りがかり、でここの検討層じゃなく、特にここを意図したものでもないです。

思い込みは恥をかくだけでいいことないですよ。

なお仕様面など細かいところは存じ上げませんが、ここは総合的にいいマンションに私は見えます。
貴方には合わないようなので他に行かれるといいと思いますよ。

[264: 口コミ知りたいさん]

>>261 匿名さん

おめでとうございます！
ただ、こう見ると鷺沼はまさにお買い得でしたね。

[265: 匿名さん]

平均9000万程度となると、最低価格(7500～8000万あたり？)の少数の間取りは地元民を中心に抽選になりそうですね。。
普通の地元民だとそもそも購入可能な間取りがあまりなさそうです。。

[266: マンション検討中さん]

何となくですが皆さんのコメント見ると8000万以下は少なそうですね。地元民でけして勤め先も悪くないのですが、まだ若いので中々手が届かないです、、、

本当にパークハウス鷺沼やブリリア宮前平は、お買い得だったんですね。ニュースで都内の相場上昇は分かっていましたが、地元にもその波が来ていることを実感し、本当に相場上昇恐るべしです。

急いで並行して中古も探します。
プラウド宮前平もエクセレントシティ宮前平、マストレジデンス、プラウドシティ宮崎台、ヴィークコート宮前平、パークテラス宮前平とスーモで色々見ているのですが、決めかねています。

学校のことを考えると2丁目は妥協できず、かつ駅7分以内、10年以内、上層階で条件が良い中古を探しているのですが、条件を考えだすと一生買えない気がしてきました。そもそもそんな中古が今後7000万台で買える保証もないので、、、絶望です（笑）

[267: 検討板ユーザーさん]

>>266 マンション検討中さん
261の者です。
私が勝ったのは72㎡で6,800万程度でしたので7,000万以下でもギリギリとの条件でもあると思います。
上層階ではないですが、、階は真ん中くらいです。
スーモだけだとあまりお勧めしません。
地元の不動産屋さんに行くとスーモにない出物もあります。専任案件ですね
私はスーモには無かった区画を買っています。
ご参考までに

[268: 名無しさん]

>258
去年くらいから、以前の同価格帯新築マンションに比べ設備仕様が落ちている…というケースが結構あるようです。
例えばトイレがタンクつきだったり、手洗いカウンターがなかったり、廊下側の部屋に可動式のルーバー面格子がない…など。ここのマンションもそうかは分かりませんが、とにかく色んなものが値上げしてるので。

気になる中古があれば並行して内見しておいて損はないと思います。手付金入れるまでは購入キャンセルもできますから。

[269: マンション検討中さん]

>>267 検討板ユーザーさん

公開されていない物件もあるのですね。
不動産屋さんを当たってみようと思います。
中古も6800万ですか。。上がってますね。
でもこの物件が売り出されたら、中古も更に値上がりするんだとしたら、6000万円台で中古が買えたことは良い買い物だったと思えるんでしょうね。

[270: 匿名さん]

世帯年収1300万、予算7000万ですが、手が届かなそうですね、、、ブリリア宮前平やTPH鷺沼に6000万後半の部屋があったので、今回もそんな期待をしてしまっていたのですが、、

[271: マンション検討中さん]

ザ・パークハウス宮前平2丁目　VS　周辺中古

本件が＠400万(9000万平均)でも本件を検討する
本件が＠400万(9000万平均)なら周辺中古＠300万前半(6000万台)を検討する
本件が＠400万(9000万平均)なら周辺中古＠300万後半(7000万台)を検討する

[272: 名無しさん]

ブリリア宮前平ヒルサイドの販売が始まった頃、この物件のことも話題に出ていたのを覚えてます。
当時でも、後発でより立地が良い地所レジ物件が控えているからブリリアは抑えめの価格と言われてました。
ブリリアは仕様面でもディスポーザーがなく、駅からの距離も離れます。（パークハウス鷺沼は分かりませんが）
こちらのマンションの方が条件が良い分、価格も上になるのは致し方ないかなと。

[273: マンション検討中さん]

インフレ時代はもう始まってますから、マインドチェンジしないとですね。
400オーバーでもサクッと売れるでしょう。
価格にしか目がいかない人はもっと下るか、戸建てか、賃貸にしておいた方がいいと思います。

[274: マンション検討中さん]

ザ・パークハウス宮前平2丁目が高いのは仕方ないと考えてます。

不動産価格が上がっているのはもちろん影響大ですが、北口徒歩3分、南傾斜&南接道、大規模etcと条件が非常によくエリアNo.1マンションになると思います。（広告も象徴を自称してますし）

ここを買うのは宮前平が気に入って、かつエリアNo.1に住みたい人でしょうから、価格は高いけどそれでも買うって人だと思います。

スレの多さ含めて、注目度も高いことがわかりますし、ここが坪300中盤だと大抽選会になり欲しい部屋が買えないってなりそうです。（ブリリア、鷺沼ともに300中盤で超短期でサクッと売れてます）

といいつつ、マンション内で条件面の差がありそうで、sereneの価格はやや期待してますが、まずはオンライン案内会とってスタートラインに立てるようにがんばります！

[275: 評判気になるさん]

安すぎると投資目的の買いががはいって実需が買えないので、しっかりとした値付けしてほしいです。

[276: マンション検討中さん]

皆さんありがとうございます。

長年２丁目に住んでおり、毎日建設地横を歩いているので、本件の希少性もよく理解できます。地元民からしてもナンバーワン立地であることは間違いないです。

相場感や本件の価格イメージも何となく分かったので、予算ありきで考えるなら条件の悪いところで、８０００万台が出ることを祈ろうと思います。

それか、隣接するザ・パークハウスの中古を待つのもありかと思ってます。こちらの物件も眺望も良さそうで、子供の通学がフラットアプローチなので立地も申し分ないと思ってます。いくら位で今後中古が出てくるのか、中古相場も今後気になります。。。

[277: 匿名さん]

THP鷺沼を検討してた時に、MRの営業の方には宮前平の方が高くなるとは言ってたので、やはり宮前平の立地による稀少性はあるんでしょうね。

近隣だとあざみ野とたまプラ間にプラウド、たまプラのモンスーンカフェ跡にもマンション開発が予定されているので、宮前平にこだわりなく、予算も潤沢な方はそちらと比較されてもよいかと。

[278: 近隣住民]

>>276 マンション検討中さん

久しぶりの投稿ですが、かなり盛り上がって注目物件感が漂っていますね。

私も同じことを考えていました！！
２丁目かつ南向き、眺望、広さ等色々条件を考えだしたら、周辺の中古もありですよね。
確かに、隣接するパークハウスも立地良いですよね。私も好条件住戸(角部屋・上層)が8,000万以下で出てきたらありかなとは思ってずっとウォッチしてますが出てこないです。
潜在の話を前提とせず、顕在化した物件を検討するのが現実的だと思うので、本物件が400万を超えたら地縁のある東横の新築に振り切ってシフトしたいと思ってます（子供も大きく学区の縛りはないので）。

[279: 通りがかりさん]

>>278 近隣住民さん

東横線で同条件（駅近のランドマークマンション）が出たらもっと高額になると思いますよ。

[280: 近隣住民]

>>279 通りがかりさん

マウントと思われたくないですが、予算が伸びるので1億超えるなら、資産性の観点から更なる相場上昇が期待される東横線で、振り切って1.2億くらいで探そうと思っています。今なら、東横(武蔵小杉・元住吉)で＠450万くらいで物件出ているので。

地元民なのでまずは本件の価格を注視していますが、1億以内が本件の許容範囲と思っているので、1億超えるなら選択肢を広げて探したいと思っています。

[281: eマンションさん]

>>280 近隣住民さん
アップサイド余地としては東横線の方が高いのでしょうか？
東横線の方が先行して値上がりしているかつ開発が既に進んでいるので総合的評価は東横線の方が高いとしてアップサイド余地だけ見ると田園都市線の方が高いかと思っておりました。

[282: 買い替え検討中さん]

>>270 匿名さん
ブリリア宮前平は南向きが少なくて60平米台の３LDKが主だったし、TPH鷺沼もバルコニーなし北向き住戸や半地下っぽい住戸で確かに6000万台がありましたけど、ここは条件悪かったり癖が強くて敬遠されそうな住戸がほぼ皆無なんですよね。6000万台はおろか、7000万台もほぼほぼない気がします。

[283: 通りがかりさん]

普通駅徒歩3分以内であの立地なら外観デザインとかそんなにこだわらなくても売れるはず。そこを敢えて重厚感あるデザインかつ広めにしてるのは、高くてもこの立地に惚れ込んでいる高所得者層に向けてると思う。ターゲットが異なる。TPH鷺沼の1億部屋にも抽選ついたしね。

[284: マンション検討中さん]

ブリリア宮前平を検討しましたが、買わなくてよかった。一生こちらのパークハウスと比較してしまいそうです。そのくらい完璧な物件です。

[285: 周辺住民さん]

>>284 マンション検討中さん
あちらとは２年も完成時期が違うわけだし、ここを見越して価格も抑えめだったようだから、タイミングが合って買った人は買ってよかったと思いますけどね。（むしろ地元民的にはブリリアも高いと思ってました）

完璧だなんだ言ったって、あくまで宮前平の中の一等地ってだけですからね。２丁目アドレスなんて、他の人には通じないですよｗ
地元民だから魅力はわかるけど、昔から近隣事情を知るからこそ、上がり続けるマンション価格にはただただ驚嘆する限り。相場を脳内アップデートしないと、ついていけんです。

[286: 近隣住民]

>>281 eマンションさん

私の考えなので、他の方がどう考えるかは自由なので田園都市線の方が伸びしろがあると思う方はそれはご自身の読みを信じればよいと思います。

私はどちらの沿線も住んだことがあり、既に何回か両方の路線でマンションを購入した経験があり、ここ10年間両方の路線のマーケットをウォッチしてきました。

昔から大体50万から100万くらい東横線(武蔵小杉・元住吉)の方が単価が高い感じでバランスしていること肌感覚で持っております。

私も皆さん同様に本物件は400万でも売れると考えているからこそ、今の東横線(武蔵小杉・元住吉)が魅力的に見えてきます。
なので、予算が伸びる方かつ、利便性を重視する方は東横線も選択肢になるのだと考えていました（私の主観です。住環境なら断然田園都市線です）。

なお、東横線(武蔵小杉・元住吉)は今後、500万以上の相場になると予測しています。
東横線の物件のマンコミ投稿を見ていると、武蔵小杉の新規のタワーマンションは550万以上で今後販売となる情報や現在プラウド元住吉(@440万)、グランドメゾン武蔵小杉(＠430万)が絶好調との情報があり、今の東横線は価格が落ち着いていると読んでいます。

東横線は、都心の主要駅と横浜駅と繋がっており両方の相場に引っ張られることをここ10年見てきました。都内(城南エリア)が軒並み600万以上、都心は800万以上、横浜駅(駅前タワー)が680万で絶好調だったことを考えると、東横線は今後も都内や横浜駅物件を断念した人達の受け皿として、まだまだマーケットとしては伸びるのだと考えています。

結果、2年後くらいには東横(武蔵小杉～元住吉)500万以上、田都(宮崎台～鷺沼)400万の相場が形成され、100万の単価差でバランスしていくのだと予測しています。

[287: 検討板ユーザーさん]

>>286 近隣住民さん

なるほど！とても参考になります。
田園都市線と東横線で、これまでもバランスしていたことを知ると、周辺マーケットとの相対的な関係で、本物件が400万でもおかしくないんですね。

買えないので悔しいですが、納得感のある説明ありがとうございます。

にしても複数マンション持たれて凄いですね！
近隣住民さんのように資金に余裕があって、マーケットを俯瞰しセルフジャッジできる方がきっとこちらのマンションを検討されてサラッと買っていかれるんでしょうね。

[288: eマンションさん]

>>286 近隣住民さん
281のものです！
ご回答ありがとうございます。
私は実は現在東横線(日吉)に住んでおりまして
3年前に新築で徒歩9分のマンションを300を切った単価で買いました。今は400以上で売れると言われてそちらを売って大きめのこちらの物件に買い替えようと思っておりました。
まだまだ東横線も上がるとなると売るのが早い気がしてきました。悩ましいですね、、笑

[289: 近隣住民]

>>288 eマンションさん

こればっかりは自分なりの物差しを持って、自分で判断してください。東横と田都を比較してしまいましたが、そもそも利便性を重視するのか住環境を重視するのか、個人のライフスタイル、価値観、家族のライフステージで住まい選びの軸も人それぞれかと思いますので。

私の発信は、皆さんにハマる話でもないのでいち参考にしていただければ幸いです。

本物件も資産性を見ても申し分ないので、私も真剣に検討しています。ただ自分なりに許容できるボーダーはシビアにセットしてます。

[290: マンション検討中さん]

>>286 近隣住民さん
武蔵小杉と元住吉じゃ全然違うでしょ笑

[291: eマンションさん]

業界の某筋から聞いた話によると、田都でも美しが丘の物件（そろそろ出てくるはず）は500万円に乗るのではとのこと。鷺沼再開発タワーは田都で希少な駅直結タワマンプレミアムでさらに＋100万円は乗りそうです

[292: マンション検討中さん]

>>291 eマンションさん
え、、、よくご存知ですね、、、
その通りです。
業界に勤めてますが、最近のディベの出口想定価格は
高すぎて引いてます。
本当に顧客がついてくるかは別として募集単価はこれからさらに異次元になってきます。

[293: 近隣住民]

失礼しました。
駅徒歩12分のグランドメゾン武蔵小杉(430万)と駅徒歩6分のプラウド元住吉(440万)の比較をして、この２物件の駅距離を勘案してそういう言い方してました。

数年後、武蔵小杉は600万(タワー)、元住吉は450～500万、鷺沼500万(タワー)、宮前平・宮崎台(400万)イメージを持ってます。

本物件のような、好立地物件はマーケットリーダーとして、相対的なマーケットで価格が決まるんだと思います。
地縁のある、お金持ちを都内から集客できる物件だと思いますので400万は硬いんでしょうね。

都内物件も検討していると400万以下で買える物件なんて皆無なので。

[294: 検討板ユーザーさん]

上に日吉住みの方がおられましたが、私も賃貸ですが現在日吉に住んでいます笑
今まで田園都市線沿いに絶対家を購入したいと思っていましたが、東横線の利便性の良さには本当に感動で田都はどう頑張っても勝てないと思います。ただ、個人的には街の雰囲気は田都の方が断然綺麗で好みです。小杉等はあまり風情が感じられず…

たまプラや鷺沼もそこまで値段が上がってくるんですね。こちらのマンションは最低でも世帯年収1,500万くらいないと厳しいですかね…

[295: 近隣住民]

>>294 検討板ユーザーさん

私も長らく宮前平に住んでますが、公園も多く住環境も東横より断然良質だと思います。子育て世代で、車のある生活を前提にするなら、車の利便性も抜群なので、宮前平はオススメです。東名を使ってレジャーによく行きますし、土日は港北ニュータウンに買い出しに行きます。

東横（武蔵小杉）は就職以降、結婚して暫く住んでいました。坂がないこと、商業利便性、交通利便性が抜群で、大型の総合病院も身近に多数あり、年取っても車がなくても快適に生活できる安心感があると思ってます。

価値観、ライフステージで住まい選びの基準は変わるので、永住しないなら流動性の高い立地を優先すべきかと思います。

[296: 匿名さん]

>>291 eマンションさん
鷺沼のタワマンは定借ではなさそうですか？
たまプラや南町田の例があるので、気になってます。
鷺沼のタワマンに引っ張られて更に近隣相場が上がっていくようなことがあれば、こちらの坪400（仮）も、いつかはお買い得だったと思う時が来るのでしょうか。。

[297: 名無しさん]

>293
宮崎台・宮前平が400万なんてと思うものの、都内新築はもう700、800万～でしょうから、まだマシということになるのかもしれませんね。

郊外物件は実需層購入者がついて来れなくなったらもう新築作らなくなりそうです。建設費が高騰するなら回収できないとデベのメリットがないので

[298: 匿名さん]

>>297 名無しさん
こんな郊外まで400万だなんて、もう、新築自体が富裕層しか買えないものになっていきそうですね。中古まで視野を広げればまだまだ選択肢あるけど。

[299: マンション検討中さん]

>>298 匿名さん

皆さんの投稿見て本当にそう思いました(T_T)
早めに中古も探そうと思うのですが、2丁目の良いなと思うマンションは全然中古でも売り出されません。

そもそも良いマンションばかりで、売っても他が高いとよっぽどな事情がないと売るメリットもないんでしょうね。昔から所有されている方が羨ましいです。
そんな発想でいると、今後中古も値上がりしそうですね。。。詳しい方がいらっしゃいましたら今後の周辺の中古相場がどうなるのか教えて下さい。

家賃が勿体ないので、早く家は欲しいです。子供が富士見台小に通っており、2丁目にはこだわりたいのですが、相場の話を聞くと沿線を下るか、中古を検討したいと思います。

[300: 買い替え検討中さん]

価格高騰を心配している人が多そうですが、順番の後先だけの問題でいずれ全体の給与水準も上がりますから、若い方はそこまで心配しなくても大丈夫と思いますけどね。
根拠は働き手の減少と財政赤字の大きさに伴うインフレの必然性ということなのですが、細かいことはここで話すことではないので、私が「そう信じて買おうとしている」というだけに留めておきます。もう少し早く買っていればというところはありますが、今の価格も転売前提のいわゆる「バブル価格」には見えないですから(需給関係で少々overshootとは感じますけど)、まあ、そこそこ合理性はあるのかなと。

[301: 匿名さん]

ほぼ全員価格に対して強気で怖いです…

[302: 匿名さん]

お隣宮崎台から徒歩7分の新築MR見てきましたが坪400ほどだったので(もちろん仕様などは違うとは思いますが)ここも坪400だとすると買いですね…お高い時代となりましたね…

[303: 名無しさん]

>>302 匿名さん
宮崎台徒歩7分で坪400ですか、、、
宮前平中学校区のブランドもここまできたんですね、、

[304: 評判気になるさん]

>>298 匿名さん

田都沿線は価格高騰に付いてこられる層がまだ沢山いるので新築供給が続いていますが、新築マンションというジャンルは絶滅危惧種になりつつあります。

[305: 口コミ知りたいさん]

>>302 匿名さん
貴重な情報ありがとうございます。正直思っていたよりもはるかに高額で頭がついていかないのですが、最上階ではなく、平均（中層階あたり）で400程度なのでしょうか？

いや、衝撃すぎて、、、

[306: 匿名さん]

>>305 口コミ知りたいさん
別の者ですが、宮崎台のプレミストであれば、概ね平均でそれくらい(380万～390万くらい)だったと思います。
1階であれば、ぎりぎり350万を切っているくらいの間取りもありました。

[307: マンション掲示板さん]

まずいい土地がないからね！
新築ほしいなら高くても早く手を出さないとどんどんなくなりますよ。
高いとかではなく、買えるかどうかで動かないと。

[308: マンコミュファンさん]

>>306 匿名さん
貴重な情報ありがとうございます。ここが坪400で出てきたら条件いい部屋は大体抽選ですね。。。

自分的に許容できて、抽選にならなそうな部屋はどこか？という目線でもこれから部屋選びをしなければいけないこと認識しました。

本当にありがとうございます
（抽選落ちだけは絶対避けたいので、、、）

[309: 通りがかりさん]

>>305 口コミ知りたいさん

平均の話ですね。ドレッセあざみ野の最上階は坪500万円超（専有面積100m2超なので1.5億円を超える）でしたが、全住戸第一期で売れたのには衝撃でした。ツラい時代ですね

[310: 匿名さん]

>>309 通りがかりさん
ドレッセあざみ野の平均価格は坪400万円ぐらいで、最上階のプレミアム住戸が坪500万円それ以外の一般住戸は平均坪300万円後半ぐらいの感じだったかと思います。
最上階はプレミアム住戸として他の住戸とは全く価格帯が異なっていたのでその例外的な価格がいくらであろうがあまり参考にはならないように思いました。

[311: 名無しさん]

この辺りのマンションのプレミアム住戸はコロナ前でも億超えてましたよ。その分広くて、100平米近くですが。
最近宮崎台駅前のリビオが中古で売りに出てましたが、高層階で広め（おそらくプレミアム住戸？）の部屋が12000万くらいで売れたようです。
ここは新築なので、プレミアム住戸は14000万くらいかなと予想してます。

[312: 検討板ユーザーさん]

新築なら徒歩3分は他に皆無だから高く決まるだろうけど中古なら母数増えるから高く売れなそうな点だけがネックとプロに言われました。

[313: 買い替え検討中さん]

>>312 検討板ユーザーさん
新築の供給はどんどん減ってますから、中古市場でも築年数差がアドバンテージになるのでは。

[314: マンション比較中さん]

>>299 マンション検討中さん
今のエリア（学区）にこだわるなら、小学校卒業までは賃貸で、宮前平中に進まれるならエリアを広げられると思うので、そのタイミングでお引越しされるのはどうでしょうか。中学受験されるのでしたら、学区にそこまでこだわらなくても大丈夫だと思います。

[315: 名無しさん]

最近の市況で坪400で出てきたら抽選確実でしょうね。坪450だと自分は悩みますがきっと売れちゃうんでしょうね…

[316: eマンションさん]

>>313 買い替え検討中さん
今の築年のものより工事金高騰前(2021年以前くらい)の物件の方が良い部材使われているので耐用年数的にも商品価値的にも良いらしいです。

[317: 口コミ知りたいさん]

>>316 eマンションさん
確かに最近のマンションはZEHとかをするために仕様をかなり下げてますよね。空調効率をあげるために採光を減らしているのも感じられます。
新築なら住宅ローン減税の恩恵が高いから良いけどリセールなら絶対以前のマンションが良いと私は思ってしまいます。

[318: 匿名さん]

>>315 名無しさん
450万だと平均1億超えるのでさすがにないでしょう。。
煽りすぎだと思いますよ。

[319: 評判気になるさん]

>>318 匿名さん

同じ川崎市の元住吉（東横線駅徒歩6分、プラウド元住吉ウエスト）はその辺りの価格帯のようですよ。

[320: 匿名さん]

>>319 評判気になるさん
東横線と田園都市線なら東横せんが坪50万くらい高いのは、既に皆さん認識されているんじゃないでしょうか。

[321: マンション掲示板さん]

>>320 匿名さん
問題はプラウド元住吉ウエストが平均450前後で絶好調という点ですよね。次の新築でさらにマーケットが上がる可能性があって憂鬱です。
前の方にあったように東横が500近くまでいってしまうと怖いですね

[322: 匿名さん]

>>321 マンション掲示板さん
本当にどこまであがるのでしょうね。
今後変動金利まで上がりはじめたらさすがに下がるんでしょうか。

購入は自己判断ではありますが、そこまであがるとローンが組めても途中で支払ができなくなる層が結構出てきそうな気がしますね。。
子供ができる等するといろいろ想定外のことが出てくる人もいると思うので。

[323: 匿名さん]

>>322 匿名さん
金利は上がるとディベ側も負担が増えるので価格は下がらないと聞いたことあります。
また、そもそも給与が上がるから金利も上がるはずなのでプラマイゼロかなと。
おそらく外的要因がない限りは実需が追いつかない金額まで上がってその後はやや下がった後に高止まるのではないかと思っています。
私は1億円がそのバーかと思っているのでそろそろ上がるのは止まるかと思っています。

[324: 名無しさん]

>>323 匿名さん

今の為替を考えると賃金上昇とは関係なく金利引き上げもありえるのではないでしょうか。実質所得の低下は十分にあり得ます。
とはいえ需給要因による価格の頭打ちはもちろんあるでしょう。あとは株価下がればこれも影響します。

[325: 評判気になるさん]

>>324 名無しさん
メガバンクに勤めてますが、実質所得の低下は結局円安を招くので大きな影響が出るほどの金利の上げ幅はないと思います。
どのようなお考えですか？
その場しのぎであれば為替介入かと思いますが

[326: 口コミ知りたいさん]

価格に関しては東横線と田園都市線のツートップに限らず都内の東急沿線の新築は坪500万超えなので
次に武蔵小杉、そして他…と波及するでしょうね

[327: 匿名さん]

こちらは3棟計画ですが、一番人気が高いのはどの棟になるのでしょう。
一般的には1日日が当たる南向きが人気が高そうですが、外からの視線が届かないSERENE棟のプライバシー性を希望する方も多いのでしょうか。

[328: ご近所さん]

>>327 匿名さん

予算に合わせて、人気も分散しそうな気もしますが、一般的に考えて１億前後の予算がある条件志向の方は、VISTA棟なんでしょうね。西の端はマンションや温泉があり眺望が抜けないので、眺望が抜ける真ん中から東端にかけて人気が出そうな気がします。特に神社が目の前だと将来建物が立たない安心があると思うので、人気が出るのではないでしょうか（値段も１億前後かと思いますが）。

一方で、眺望を気にしない、予算重視の方は特にSERENE＞GLALEの順で人気が出るかと思います。こちらの棟は、上層階を除くと１億を下回ると予想しますので、地元の一般的なサラリーマン世帯に人気が出そうな気がします。

いづれにしてもこちらの物件を検討される方は、３分の立地、環境、学区などの希少性でこちらの物件を検討されるかと思いますので、眺望などの条件を妥協して予算重視でSERENE棟へ流れる動きは十分想定されると思いますよ。

以前、隣接のパークハウスを中古で内覧した際、同じような中庭向き住戸でしたが、車の通りもなくプライベート感もあり、将来建物が建つ心配もないので、逆に道路に面する部屋より色々安心感があるな～と感じたところでした。

なので、私も価格次第ではSERENE棟を検討することもありだと思っています。

何を重視し、何を妥協するか、条件と価格を天秤にかけて、判断しないとですね。

[329: マンション検討中さん]

メイン通り？から横に曲がりエントランスに至るまでの坂道、横から来る車が死角になりそうで少し怖いなと感じたのですが、あの辺りの普段の交通量はいかがでしょうか。ご存じの方がいらっしゃいましたら教えてください。

[330: 匿名さん]

当方は宮前平は初見で今日初めて宮前平駅から現地まで歩いて視察してきました。物件概要に駅から現地まで徒歩3分とありますがどのルートが最短だったのでしょうか。実際に歩いてみた感じだともう少し距離があるように感じましたが、ひょっとして富士見坂から石の階段を上っていくのが近道だったのでしょうか。また駅から現地までは結構急な上り坂に感じましたが、こちらを検討の方はあの程度は特に問題なしとの認識でしょうか。
尚、このスレで以前ネガティブに言われていた湯けむりの庄とは道が1本異なり、全く影響ないものと感じました。

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん
ルートは公式HPの案内図のとおりのはずです。(階段ルートではない)
坂道は人によりますが、このあたりだと坂の序盤なので許容という方も多いかと。
湯けむりは、道が違うというよりは、近いから気軽に行けるメリットがあるが、客層が微妙な可能性があるということかもしれないです。(通っている人ではなく、入ったあとの話)

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん
返信ありがとうございました。やはり階段ルートではないのですね。結構階段を上がっていく人を見たのでひょっとしてあそこを通るのかと思った次第です。坂道に関しては人によって耐性が違うので何とも言えませんが、田園都市線沿線の中でもきつそうだなと感じました。朝は下りなので良いですが、帰りは上りで少々大変ですかね。

[333: 通りがかりさん]

坂道はこの辺りでは許容範囲ですね。上の小中学校まで通うのもっとしんどいので。
懸念点としては電車の騒音ですかね。
高架橋走ってるから少し離れても結構響きます。
まぁ駅近物件にはつきものですが。

[334: マンション検討中さん]

迷っている点が、①宮前平で1.3~1.4億出すことの是非、②宮前平から大手町まで50分以上の通勤に耐えられるか、しかも座れないですよね？、③郊外物件なのでマテリアルも最高級でないことの是非、④一方で子育てには良い環境、ということで悩んでます。価値観次第だと思いますが、皆さんのご意見、情報あればご指摘ください。

[335: 口コミ知りたいさん]

>>334 マンション検討中さん
さすがに1.3～1.4億は言い過ぎな気がしますが・・・
通勤時間やスペックについては、予算が伸びるならここでなくても、選択肢はあると思いますよ。上でどなたかが書かれていましたが、何を重視し、何を妥協するかの問題だと思います。

[336: マンション比較中さん]

ここの一番広い住戸は4LDK94㎡なので、坪500万円なら1.4億円となります。さすがに坪500万円はないでしょうから1.4億円は言い過ぎだと思いましたが、実際に4LDKで1.2～1.3億円はあるかもしれませんね。個人的には宮前平にその価格を出すのはどうなのかなと思いますが、地元の方にとっては唯一無二の場所みたいなので興味を持ってみています。

[337: 口コミ知りたいさん]

>>336 マンション比較中さん
都心で、その広さ＆駅近＆新築のマンションを1.4億で購入するのは無理ですよね。

地元を知る者としては、こちらが宮前平のNo1立地のマンションなのは間違いないですから、こちらを検討されてる方は、安心して買われるのをお勧めします。

[338: 評判気になるさん]

リセール考えたらその値段をこの立地で出すのはちょっと
プラウド都立大とかにすれば?

[339: マンション比較中さん]

>>337 口コミ知りたいさん
さすがに都心で1.4億円なら4LDKはおろか3LDKでも難しいと思いますが、準都心なら3LDK70㎡程度で1.3億円～1.4億円であると思いますが、あとは個人の好みですね。
それにしても宮前平で1億円を大幅に超えるような物件が出てくるとはすごい時代になりましたね。

[340: 匿名さん]

宮前区に住んでいて中古も含めて物件を探していますが、駅近かつ魅力的な学区とはいえ、各駅停車の小規模駅、区役所移転で行政や文化の中心が鷺沼へ移動、そして田都屈指の峻険過ぎる坂道の街で坪単400以上は数年前では考えられなかったです…立地は良いとして、街全体の将来性はどうなんでしょうかね。。
とんかつしお田に近いのは個人的にちょっと加点要素笑

[341: 名無しさん]

>>335 口コミ知りたいさん
コメント有難う御座います。6階の90平米3LDKで1.3億円ですね。仰る通り、一番のネックは都心への通勤ですね。。。

[342: マンション掲示板さん]

>>340 匿名さん

コメント有難う御座います。仰る通り、それらを全て加味して都心では今や2億円程度になってしまう占有面積が1.1~1.2億円なら良い塩梅ですが、1.3億円台後半ということでtoo muchですね。

[343: マンション検討中さん]

>>338 評判気になるさん

有難う御座います。プラウド都立大は徒歩10分で間取りもイマイチだったので諦めました。

[344: マンション検討中さん]

>>338 評判気になるさん

有難う御座います。プラウド都立大は徒歩10分で間取りもイマイチだったので諦めました。

[345: マンション掲示板さん]

学区に関して、確かに川崎市の中で目立つエリアではあるのですが、あざプラ始め沿線には優良学区が他にいくつもあるので宮前平でないといけないという理由がないのですよね。

[346: 検討板ユーザーさん]

昨日からオンラインセミナー始まっているはずですがどのくらいの坪単価なのか気になりますね

[347: eマンションさん]

いやちょっと冷静に考えて、、急行駅ならともかく「川崎のローカル駅で一億超え」って異常ですよ、、不動産業界儲け放題やん笑

[348: 名無しさん]

>>346 検討板ユーザーさん

正直予算1億ないと選びにくい、という感じでした。

[349: 名無しさん]

>>348 名無しさん
参加されたんですね！足元見てきますねぇ…＼(^^)／

[350: マンコミュファンさん]

予想より高すぎてびっくりしました、、、
皆さんの予想通りでしたね、、
中古に撤退します、、、

[351: 検討板ユーザーさん]

ありがとうございます。
予算1億円ですか、すごいですね…

[352: eマンションさん]

>>337 口コミ知りたいさん
確かに「宮前平」というエリアだけ見ればNo.1ですね。でも、過去にあの辺りのマンションを一億で買ったことのある地元民っているんだろうか…

[353: 通りがかりさん]

高いだろうなとは思ってましたがまさか予算1億とは…汗

[354: マンション検討中さん]

坪単価はどれくらいなのでしょうか

[355: 匿名さん]

カキコ見るに4～5年前に駅近広めの新築買っといて良かったと思う今日この頃

[356: マンション検討中さん]

>>349 名無しさん

坪単価450万円でした

[357: 通りすがりさん]

地元民ですが、この街は一億出して買う場所かと聞かれたら…正直買わないです。が、一億出して私達の土地も吊り上げてくれるなら全然welcomeです！（買う人は買うんだろうなー）

[358: 近隣住民]

>>356 マンション検討中さん

どちらの情報でしょうか？まだオンライン説明会の予約が取れずじまいですが、既にそのような価格目線の説明がされているのでしょうか？

近隣マンションから住み替えを検討しており、現況を売るにしても、新居を買うにしても大変気になります。

想定以上の単価ですが、中古相場も上がって軍資金が捻出できたらワンチャン手が届くかもしれません。

[359: 匿名さん]

>>356 マンション検討中さん
全体の平均でしょうか。
さすがにVISTAの平均とかですかね。

もし低い価格の情報もお持ちでしたら提供いただけますと助かります。
SERENEの低層であればさすがにぎりぎり8000万切るかどうかくらいでしょうか。

[360: マンション掲示板さん]

>>359 匿名さん
最低75㎡なので400でも9000ですよ？
8000以下な区画があるわけないじゃないですか

[361: 匿名さん]

>>360 マンション掲示板さん
もしSERENEの平均が400なら低層なら350くらいで8000万くらいになります。
正確な情報がないと判断できないはずですが。

[362: マンション掲示板さん]

>>361 匿名さん
それではご自分で説明会で確認してください。

[363: マンション掲示板さん]

>>359 匿名さん

残念ながらそのご予算に合うものは無さそうです。

[364: 口コミ知りたいさん]

ここでその値段払うなら都内で買うべき。

[365: 匿名さん]

>>363 マンション掲示板さん
ありがとうございます、残念です。。
一応説明会でも聞いてみますが、期待できなそうですね。。

[366: 通りがかりさん]

宮前平で坪450なんて、、世も末だ笑
それならたまプラか鷺沼駅近中古が賢明ですよ。地元民の方には申し訳ないけど、土地の力がまるで違う。上物なんてただの飾りですから。。

[367: 匿名さん]

この価格ならたまプラーザの優良な中古物件を買ったほうがいいような気がしてきました。（ドレッセなど）
都内検討から流れてきた方等をターゲットにゆっくりと販売するんですかね。
地元民で検討するのはごく少数でしょうね。

[368: マンション比較中さん]

川崎の各停ローカル駅で坪450万円はえぐいですね。ここがその価格で売れるのならたまプラだと坪600万円ぐらいでもおかしくないのでは。

[369: eマンションさん]

そのくらいぽんと出せる人は宮前平じゃ満足せんよ。

[370: マンション検討中さん]

>>367 匿名さん
たまプラ駅徒歩4分のドレッセの方がまだ良いですよね。そういう事を知らずに中古など眼中に無い新築信者達が高値掴みされて買っていくんだろうなーと思います…

[371: eマンションさん]

予算8000万の人は青葉台とか買うしかないのだろうね

[372: マンション掲示板さん]

ディベに勤めてる友達から次のたまプラーザの新築は500超えると聞いていましたがこれは余裕で超えますね
半分冗談で聞いてました、、、

[373: マンション比較中さん]

>>372 マンション掲示板さん
こことの比較だけならたまプラで坪500万円超え程度であれば相当割安感は強いですね。

[374: 匿名さん]

坪450万で価格公開されたら、周辺中古のプラウドシティ等も売れてしまいそうですね。周辺中古もよさそうな物件も、坪350万でも少し高いなと思っていましたが、ここと比較するとかなり安く感じてきました。。
インフレしすぎてよくわからなくなってきましたが、冷静に坪450万が妥当か判断が必要ですね。
私は後々後悔しそうな価格に感じましたので、本当にこの価格なら迷わず撤退ですね。

[375: 通りがかりさん]

でも、結局サラッとお金持ちが買っていくんでしょうね笑
都内で似たような住環境、教育、治安、駅距離で探したら、もっとずっと単価高いでしょうから、、
すごい時代ですね

[376: マンション掲示板さん]

不動産は土地8割。斜陽の川崎ローカル駅はせいぜい坪350が妥当です。
己のブランドを過信し過ぎだよ三菱地所さんw

[377: 業界人（他社）]

>>368 マンション比較中さん

本物件はマーケットを先取りしてるに過ぎません。

マンション検討者の皆さんには釈迦に説法ですが、マンションを取り巻く環境は、年々地価も高騰しており、好立地の土地の流通が激減しているのが実態です。

また、建築においては、原材料、人件費等のコスト高、省エネ、環境対策等の対策費用の追加等、業界を取り巻くビジネス環境も大変厳しい状況です。

事業側が莫大な利益を出しているわけではなく、土地、建物等の原価も昔の2倍近く上がっているのが実情であること、理解しないと中々住宅取得できなくなると思います。

皆さんが価格にびっくりすることも無理はありませんが、供給量が激減（8万戸→5万戸→3万戸と市場縮小）し、一方で共働き家庭が増え、金利も低く、昔の7000万の感覚が1.2億位の感覚で皆さんローンを組まれています。

このような状況で、一部の購入者の購入体力の伸びが、市場を牽引しています。

なお、今後田園都市線の都内は600万以上がゴロゴロ出てきます。東横線都内は700～800万で、それにつられて東横線の川崎は500～600万の相場になっていきます。

相対的に田園都市線の川崎は400万以上、たまプラ500万以上の相場になることを予測しております。
都内がとんでもない価格になって、富裕層（ライセンサー、実業家、パワーカップル、外国人富裕層等）が検討する市場になり、郊外はこれまで都内を検討していた一般サラリーマンの方が、価格、広さ、環境を求て検討される市場になると推察しています。

本当に各社の用地取得はここ1.2年で更に1段価格が上がっているので、待っていても良いことは無いこと業界にいるからこそ認識しています。　

参考になれば幸いです。

[378: eマンションさん]

>>375 通りがかりさん
賢いお金持ちなら近くの急行駅の中古を買うと思いますが…

[379: 名無しさん]

>>377 業界人（他社）さん
「業界の現実」をありがとうございます。であれば尚更鷺沼かたまプラの中古を検討します。
共働き世帯年収1900万で、頭金はローン金利次第ですが1500は出せます。ここを買えたとしても、あの駅、あの坂の町の「現実」を見れば一億は半分ドブに捨てるような感覚です。

[380: 近隣住民]

>>378 eマンションさん

私も同感です！
前の方の詳しい説明が本当だとすると、昔の建物の方が好立地で、仕様の高い建物が、昔の価格＋αで購入できる可能性があるとするならば、中古で掘り出し物を8000万前後で探すのもありだと思いました。

マーケットが上がっていくことが本当ならば、立地の良い中古は今後も値下がりしなそうで資産としても価値がありそうだと思いました。

[381: 評判気になるさん]

>>379 名無しさん

頭金は最小限にして株式投資しな、、

[382: 業界人（他社）]

>>379 名無しさん

価値観は人それぞれなので、中古もありだと思いますよ！
中古取引は、新築のように相手が事業者ではなく、個人が相手なので、マクロマーケット、将来マーケットというよりは、周辺の直近事例で値段が決まるケースが多いので、今売られている中古は相場が上がる前の中古の値付けの可能性が高いので、将来振り返って安く買えたって思えると思いますよ。

[383: マンション検討中さん]

>>377 業界人（他社）さん

マンションの供給が減って、価格は上がり、ようはマンションは昔よりハードルが上がって、富裕層のための高級品になっていくってことですね。。

この辺は戸建ても高いので、中古しか選択肢がないです。

このインフレはいつまで続くのか。

[384: 評判気になるさん]

>>379 名無しさん
なぜ世帯年収1900もあり頭金1500出せる方が田都の多摩川越えたマンションを検討するのですか？
資産価値であればたまプラなんかより神奈川ならみなとみらいや東横線、もっと都心を検討できるはずでは？田都でも世田谷などもありますし。ドブに捨てるとかなんとか宮前平住民に対して嫌な言い方ですね。

[385: マンション検討中さん]

>>379 名無しさん

そもそも共働きでお互い都心勤務を想定するなら田都にする方がリスクな気がしますね。一馬力1900万で奥様専業主婦なら分かりますね。

[386: 名無しさん]

坪420くらいかと思ってましたが450ですか？
地元富裕層、買い替え組、そこそこ広めな新築が欲しいけど都内は高すぎて無理な層が買って行くんでしょうかね

[387: 匿名さん]

地元の方はそれなりの企業にお勤めの方が多いので、財布の紐は固い印象ですが、実は購入体力はあられるご家庭が多いんだと思います。都内も検討できる方が、子育て環境や車を持つ生活を求めて、敢えて都会を選ばず、静かに豊かに生活しているのが宮前平の特徴だと感じています。

因みに、宮前平はかつて一流企業や国家公務員の社宅が複数あった街です。
私が知る限り、昔は三菱関連企業、メガバンク、電機メーカー、NHK、証券会社等多くの一流企業の社宅がありました。社宅は減りつつありますが、社宅を出てそのまま定住されている方や、親がそういった企業に務め幼少期宮前平で育った地縁のあるご子息が戻ってくるパターンもあると想像します(親近居)。

私も宮前平で育ちましたが、富士見台小学校や宮前平中学校は、そういった企業の子供や帰国子女が他の学校よりも多い印象で、昔の話ですが早稲田の付属校でも宮前平中学の生徒が数十人おり出身中学校単位でみると一大勢力でした。

なので、皆さん地元民がついていけないと仰いますが、皆さん黙っているだけで購入体力は充分ある宮前平出身のアッパーサラリーマン達がこちらの物件を検討されるんだと思います。加えて、親がこの街に住んでいるパターンも多い気がしているので、大手企業をリタイアした親の援助もあったりして予算は伸びてしまうんだと思います。

[388: 名無しさん]

>387
首都圏の不動産高騰には色んな理由がありますが、確かに相続マネーが流入していることも理由の一つとは言われています。
頭金に使用するのであれば、1000万円までなら非課税になりますから生前贈与に使えます。

[389: 匿名さん]

>>377 業界人（他社）さん

貴重な情報ありがとうございます！

田都、東横の話ばかりされておりますが、小田急線の相場上昇も凄いですよ！

妻の実家が登戸なので昨年プラウド向ヶ丘遊園を検討し、最近までパークタワー向ヶ丘遊園も検討していました。

向ヶ丘遊園も昨年はプラウドが380万で買えたのに、今売っているパークタワーは425万で、最近の相場上昇を目の当たりにしたところでした。

パークタワー向ヶ丘遊園も駅近タワー、通勤急行停車駅なので唯一無二性は評価できるのですが、向ヶ丘遊園でこの価格！とびっくりしてしまいました。。

営業さん曰く、向ヶ丘遊園は今後再開発ラッシュで500万以上の相場になるそうです。

東横と小田急に挟まれた田都が400万前半なら相対的におかしくないこと他エリアを検討したことで気付かされました。
こういう話を分析していくと鷺沼のタワーは600万超えて来るんですかね？

[390: 名無しさん]

鷺沼タワー600万円の前にたまプラが500万を超えるんでしょうけど、橋本のタワマンが400万なんて話を聞くと鷺沼タワーがその価格で来てもおかしくないのかもしれません。
建設業の人手不足が今後解決するとは思えませんし。中古も修繕費が上がりますね…。

[391: マンション比較中さん]

>>389 匿名さん
向ヶ丘遊園も検討していますが、あちらは2010年以降川崎市最大規模の区画整理が進行中と登戸に東急不動産の38階建てタワマンが控えてますからね。
ただパークタワーはあくまで25階建ての平均ですけどね。

[392: マンション検討中さん]

450が400万くらいになったとしても8000～9000万はかたいので、設備仕様の良い380万のプレミストにしようかなと思います。

[393: 周辺住民さん]

ここの価格が周辺中古に完全に反映される前に決めるのが一番いい気がします。
宮崎台のプラウドシティ、あざみ野のブランズシティとかだとある程度流通してるからそこでいいかなと思ってます。
鷺沼のグランドメゾン鷺沼コートでお手頃なのが出ることに期待していますが、我が家は当分は宮崎台で探すかと考えています。

[394: 匿名さん]

>>392 マンション検討中さん
もし仮に坪20しか変わらないなら、絶対にこちらのTPH宮前平がいいと思いますが。

[395: マンコミュファンさん]

>>392 マンション検討中さん
不動産は上物より土地です。駅徒歩3分はなかなかなプレミアです。

[396: マンション検討中さん]

田都沿いで購入を検討しているのですが、私は地元民ではないので、教えていただきたいです。実際のところ、宮前平駅近と鷺沼駅近なら、総合的にみて、将来どちらのエリアが不動産価値が高いのでしょうか？魅力学区や急行停車駅など、判断が難しいかもしれませんが、参考までに教えていただければ助かります。

[397: たまプラ民]

>>396 マンション検討中さん
将来性があるのは断然鷺沼駅です。何故なら2027～2030年に駅周辺が大規模再開発されるからです（鷺沼　再開発で検索すれば出てきます）
現在宮前平にある区役所が移転、文化ホールや東急沿線にはとっっても珍しい図書館も作られるなど宮前区の中心都市としての街づくりが加速します。
それと極め付けは、2,3年後に鷺沼駅西側にある旧日本精工グラウンド跡地に昭和大学医学部の学部棟が旗の台から移転します（病院はそのまま）。お医者様含む大学関係者の転居も十分予想できますし、人口が集中すること間違い無しです（駅そばの鷺沼小は児童増の対応で増築予定）
元々急行止まりの駅ですが、たまプラーザと比べるととても落ち着いた雰囲気で、商業のたまプラ&文化の鷺沼という棲み分けをしていくのが東急の狙いです。

[398: 検討板ユーザーさん]

>>396 マンション検討中さん

それは断然鷺沼です。
宮前平はこじんまりと変わらないのがいいところです。

[399: eマンションさん]

鷺沼駅、再開発が行われる南側はタワマン建つしだいぶ様変わりするでしょうけど、北口側はもともとかなり落ち着いてますよね。大きいお屋敷の多いこと…笑

[400: マンコミュファンさん]

28歳(1,200)と妻27歳(500)で0歳の息子がいます。
世帯年収は現在1700万です。
高くとも世帯年収の5倍の8500万が予算と決めていたのですが、買えなそうで残念です。
世帯年収の6倍まで予算を広げている人が多いのでしょうか。
検討者の方、教えてください。