ザ・パークハウス 宮前平二丁目ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

ザ・パークハウス 宮前平二丁目についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-miyamaedaira2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155052

所在地：神奈川県川崎市宮前区宮前平2丁目13番1他1筆（地番）
交通：東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩3分 ※北口
間取：1LDK～3LDK
面積：59.50m2～94.19m2
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：木内建設株式会社東京本店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

総戸数：154戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上7階建
用途地域：第一種中高層住居専用地域
高度地区：第二種高度地区
防火地域：準防火地域
駐車場：（総戸数に対して）71台（機械式69台、平置1台、身障者用平置1台）
自転車置場：(総戸数に対して)159台、他にシェアサイクルポート4台

完成日または予定日：2025年11月中旬（予定）
引渡可能年月：　　　2026年 1月中旬（予定）
販売予定：2024年9月中旬販売開始予定

バルコニー面積：5.45m2～13.16m2
ルーフバルコニー面積：11.21m2・35.14m2
建ぺい率／容積率：建ぺい率：70% 、容積率：200%
敷地面積：6,385.32m2(売買対象面積)

THE SIGNATURE
刻印となる新たな象徴へ。

富士見坂の静謐と暮らす
東急田園都市線「宮前平」駅 徒歩3分

駅徒歩3分、宮前平二丁目の静寂と歴史を継ぐ南傾斜の地。

「宮前平」駅北口を出てほどなく、賑わいを遠ざけるように
静寂と空が大きく広がっていく。豊かさを育んできた歴史を継ぐように
住環境が保たれている宮前平二丁目の地に、本物件は誕生する。

開放感あふれる南傾斜地・美しき意匠を纏う全154邸

ふたつとないレジデンスが、語り尽くせない美しさを。

宮前平を照らすかのように、南傾斜の丘に堂々と佇む。
新たな象徴として相応しい、力強い存在感を放ちながら、
一つひとつにこだわりの美を刻む邸宅へ。

全3棟それぞれの個性と平均専有面積77m2超のゆとり。

丘の起伏を活かし、スタイルに呼応した独自性を持つ3棟構成。
暮らし方に多彩な選択肢と豊かな時間を育む、
ゆとりの広さと快適な機能を詰め込んだプランを。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[161: 匿名さん]

>>156 さん

そりゃ、買えるならみんな二子玉に住みたいよ。
高くて買えなないとは認めたくないから、毎日行きたいわけではないと言い訳してるのよ。察してあげてください。

[162: 匿名さん]

>>161 匿名さん

その通り。別に二子玉にこだわりはないけどほんとは川越えたくないよ。でも一般人は大人しく川越えましょう。

[163: マンション掲示板さん]

実家が太くない、専門職でもない普通の共働き夫婦が億超えマンション買うのは無理。選り好みしてるとどんどん選択肢なくなってきますよ。
昨年はもう少し郊外で青葉台のプラウドやプロミライズ、南町田のドレッセタワーなど予算抑え目の選択肢多かったですが、今年の田園都市線は不作ですね。その中で、ここは広さや駅チカ立地など総合的に見てNo.1マンションだと思います。

[164: 評判気になるさん]

ここ、7000万円台で買える部屋出てくるんですかね、、、周辺中古単価考えるとここの平米数的に、ほぼ8000万～って感じですよね、、

[165: eマンションさん]

>>164 評判気になるさん
1LDKなら買えます。3LDKは8000～でしょう

[166: マンション掲示板さん]

>>165 eマンションさん
東向きの低層でも、平均77平米だから厳しそうですかね…
1LDKは子育てが終わった近隣の夫婦の住み替え需要でしょうか。

[167: 通りがかりさん]

8000万～でもあの立地なら即完売でしょうね。

[168: 名無しさん]

>>166 マンション掲示板さん
南向きの後背棟の低層ならあるんじゃないですかね
1LDKはDINKSか子育て終了組でしょうね

[169: 検討板ユーザーさん]

>>168 名無しさん

もしも南向き低層が7000万円台なら抽選倍率がすごそうですね、、、

[170: 匿名さん]

>>169 検討板ユーザーさん
7000万台といっても7900とかでしょう

[171: 匿名さん]

駅に近い場所ですが、駐車場は総戸数の約半分くらいはせっちするそうです。
これくらいあれば、
さすがに足りるかなという風に見ていて思います。
駅まで近いので、そもそも車を手放す人たちもいそうな予感。

[172: テスラ３台持ち]

どう考えても、プレミスト1択だろ。
湯けむりの庄とかマジで客層様々やぞ

[173: マンション検討中さん]

>>172 テスラ３台持ちさん
坂道10分も登るマンションなんか比較にもならんやろ

[174: 匿名さん]

>171

モデルルームのアンケートに駐車場利用希望の有無もあるから、その結果を見て判断。駐車場って多くても少なくても問題になる。あと、デベも見込みを誤って入居前の駐車場の抽選で大騒ぎなんてことも。

[175: 通りがかりさん]

元住吉のプラウドが1LDK多くて苦戦してるようだけど、こちらは1LDK何戸くらいあるのかな？

[176: 口コミ知りたいさん]

外廊下ですよね？

[177: 評判気になるさん]

>>176 口コミ知りたいさん

そうだと思われます。

[178: 口コミ知りたいさん]

2026年入居ってのがなぁ。住宅ローン控除どうなるかなあ。

[179: eマンションさん]

>>175 通りがかりさん
1戸です。

[180: 匿名さん]

>178

ローン控除って時限だけど、延長の繰り返し。まあ、制度撤廃したら不動産業と建設業に大打撃だから自民党が政権維持してる限りやめられない。多少の修正はあるかもしれないけど。

[181: 匿名さん]

この立地は最安でも3LDKは8500万以上だと思うな

[182: マンション掲示板さん]

>>181 匿名さん

ですよねー。でもそれでも欲しい立地！満足度は高い。

[183: 通りがかりさん]

駅近なのはいいけど、お隣がスーパー銭湯ってどうなん？

[184: 口コミ知りたいさん]

>>183 通りがかりさん
同じこと思ってました。Xのマンクラ界隈では大絶賛ポイントですが。
落ち着いた住環境には似つかわしくない客層の方々もおられるでしょうし、逆に気になる要素です。

[185: 匿名さん]

湯けむりよく利用しますが客層は良いとは言えないです。その客層が出入りするマンションだと好き嫌いが別れるかなって感じですね

[186: 匿名さん]

>>183 通りがかりさん
私は銭湯好きなのでプラスポイントです。ここも何度も利用してますが、客層が悪いとは一度も思ったことがないですね。
確か小さいお子さんは年齢制限で入れないようにしているので、中はとても落ち着いた雰囲気です。

[187: 匿名さん]

子供より大学生とか浮浪者がいるかのが気になります。

[188: 匿名さん]

>>187 匿名さん
大学生は多少いるかもしれないけど浮浪者はいないでしょ笑

[189: マンコミュファンさん]

鷺沼のキャンパスとかで今後パリピ層が増えそうてすね。

[190: 匿名さん]

宮前平駅に近いのでアクセスは良いので、価格は高くなりそうですね。

間取りは広めのプラン中心なので、住みやすそうでいいなと思いますが

隣がスーパー銭湯、なかなか珍しい立地なので、そこをどう考えるかだとは思います。

[191: 匿名さん]

一瞬で満席だ～かなり注目されてますね。

[192: 近隣住民]

全然予約が全く取れません。

久しぶりの２丁目物件、駅近、大規模物件で地元民からの注目度も高いこと想像がつきます。

沿線の相場上昇を考えたら、エリアの実績豊富な三菱さん、坪４００万、８５００万以上でも売り切ってしまうんでしょうね(^_^;)価格が気になるところです。

近隣からの住み替え検討なので、近隣の中古相場も押し上げて頂き、住み替えの軍資金を捻出できること期待してます。

[193: 匿名さん]

坪４００万くらいの予想の方が多い気がするのですが、どういう理由なのでしょうか。
最近まで販売していた、鷺沼駅のドレッセ鷺沼レジデンス、ザ・パークハウス鷺沼が約350万だと思われるので、宮前平で400万は素人感覚だとあまり納得感がないです。。

[194: eマンションさん]

>>193 匿名さん
駅距離が全然違います

[195: 匿名さん]

>>194 eマンションさん
感覚の違いかもしれませんが、多分全然違うというほどではないと思います。

ドレッセ鷺沼レジデンス　徒歩6分
ザ・パークハウス鷺沼　徒歩8分

鷺沼のほうが価値が高いですし、宮前平徒歩3分の物件とそこまで違うものなのかということです。
古い情報ですが、1分ごとの坪単価の差を考えてもどうなんだろうなと思いました。

https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2010_11.html#:~:text=%E5%BE%9...,%E4%B8%AD%E9%83%A8%E5%9C%8F0.6%E4%B8%87%E5%86%86

[196: 通りがかりさん]

沿線は違うけど同じ川崎アドレスの東横線元住吉の場合。
いま販売中のプラウド元住吉ウエスト（駅徒歩6分）は坪440。
昨年販売していたプラウド元住吉ガーデンズ（駅徒歩8分）は坪370でした。
駅距離やコスト上昇の影響で2割近く上がってます。

[197: 近隣住民]

>>193 匿名さん

過去のエリアマーケットを知っていると400万は中々受け入れられないのが地元の感覚なのは私も一緒です。

しかしながら、過去のマーケット以上の価格で売り出されても立地の良い物件は売れているのが現実です。
物価上昇、建築コスト高の世の中にあって、マンション供給は減少する中、共働き世帯の増加、好景気で株で儲けた人は増え、マンション価格は更に上がると予測してます。

私の教訓ですが、こういった現実を理解できず、未来の相場を想像できないまま様々買い逃してきました、、、

改めて考えると都内区間の田園都市線（600万以上）、東横線（武蔵小杉・元住吉430万以上）など近傍エリアの相場上昇から見て、川崎区間の田園都市線の物件がこれまで300万台半ばで買えたことは、けして高くなかったんだとブリリア宮前平やパークハウス鷺沼がすぐ売れたことで気付かされましました。

また、リビオ宮崎台の中古が420万で売れたことやプラウドシティ宮崎台の中古が350万で売られていること、中古マーケットも年々上昇しております。

それに連動してこれから販売されるプレミスト宮崎台が380万以上の値付けになること等、ミクロマクロの客観的データや今後の相場上昇、本物件の優位性を加味すると380万～400万位は妥当なんだと思ってます。

因みにプレミスト宮崎台（小規模、駅遠、管理費㎡300円以上）と比較して本物件は優位性があると感じているので、プレミスト宮崎台より高値で出してくるものと個人的に分析しています。

[198: 匿名さん]

長期金利1％超え。ゼロ金利解除も目前。ローン前提の購入が多いマンションで、異次元の緩和だった過去の情報がどれだけあてになるか。

[199: 匿名さん]

ベタ床で坪400なんてどうかしてるよ。

[200: 匿名さん]

>>196 通りがかりさん
>>197 近隣住民さん
ありがとうございます。参考になります。

相場の上昇傾向は理解しているのですが、一方でこのあたりの購入検討者は近隣の方が多そうな気もするので、この価格を許容できる世帯がそんなにいるのだろうかと思い、初めて投稿してみました。
少なくとも、当面価格下がることはないでしょうから、良い物件は購入可能な価格であれば、多少高くても逃さず買うべきなのは同意です。
ただ、本物件は坪単価平均400万となると、平均価格が9000万台になりそうなので、個人的にはさすがに買えないだろうという感覚でした。(154世帯分もニーズがあるのか？)

プレミストが380～390万とのことですが、立地にしてはかなり強気だなという印象です。
類似の小規模物件のリビオ宮崎台レジデンスが坪320万台のもの等も含めて、いくつもまだ売れ残っているので、素人感覚ですが、さすがに無理があるのではという印象です。

ここで言っても仕方がないですが、本物件はプレミストの価格は気にせず、良心的な価格のものも用意されることを期待します。。
(床暖房なし、直床などでコスト削っているとは思うで)

[201: 通りがかりさん]

案内会予約の際のアンケートで希望面積の最低が60㎡～、予算が7000万円～からでしたので、南向きでなければ70㎡3LDKで8000万円台があるのかなと思っています。

[202: 匿名さん]

>>201 通りがかりさん
3LDKは一番狭い間取りで約75㎡なので、最安は7000万台(7800~7900くらい？)ですかねえ。
一番遠いSERENEの低層階は安く設定してくれることを祈ります。
ほとんどの方がそこ狙いになってしまうかもしれませんが。。
(やっぱり宮前平で9000万、1億以上で購入する感覚は理解できないですね)

[203: eマンションさん]

気持ちはわからなくもないが田園都市線なめすぎだね。ここを坪350にしたら即完だよ

[204: 口コミ知りたいさん]

TPH等々力のMR見学で宮前平の話出したら現状の価格設定安すぎて驚いた言うてました。来月のオンライン説明会が楽しみです。

[205: 匿名さん]

>>203 eマンションさん
平均350万だとしたら仰るとおりですね。
平均ではなく、安い間取りであれば、350万近辺でも妥当かむしろ高いくらいかなという印象です。

なので、関係ないのですが、プレミストが380万～390万で早期に完売したら本当にびっくりしますね。。(リビオ宮崎台レジデンスが320万台全然売れ残っているのに。。)

[206: 匿名さん]

>>204 口コミ知りたいさん
三菱地所レジデンスの営業の方が言っていたということでしょうか。
それであれば本当に楽しみですね。
(私は予約取れなかったですが。。)

[207: 近隣住民]

地元の感覚なら400万は切って欲しいところは同感です。

配棟計画からして南向きの条件の良い住戸に価格をのせて、それ以外の住戸を300万半ばで設定し、メリハリをきかせて全体で調整してくるんだと思います。

本当に立地の希少性、普遍性を評価して購入する方は、直床など仕様が気に入らず買わない。とはならないのでしょうね、、、
グランドメゾン武蔵小杉（長谷工施工）など、それなりのブランド、価格帯のマンションでも直床を採用しても好調に売れている実績はあるみたいですし、、、

価格は下がる下がると言われて、私もそれを信じていたのですが、むしろ上がり続けている事実があります。
市場には、どうしても欲しい人、投資で儲けた人、住み替えでキャピタルを得た人、親から援助が出る人、共働きなど、予算が伸びる人達は一定数いて、事業者側は、一握りの上位層に照準を合わせて値付けし、時間をかけて大事に売っている印象です（特に大手デベの希少性ある物件）。きっと本当に事業者に優位なマーケットなんだと思います。

[208: 匿名さん]

>>202 匿名さん
私も非常に残念ですが最小区画を75m2にしている時点でそもそもグロスを抑えたいというニーズをターゲットにしてないんです、
1階は分かりませんがその他で7000万円台はないはずです。

[209: 検討板ユーザーさん]

>>198 匿名さん
金利は皆さん上がる前提で検討しているのでよく考えてない人以外さほど関係ないかと

[210: 近隣住民]

>>205 匿名さん

プレミストは立地ネックをリカバーする商品企画をして価格も強気な印象です。

リビオは苦戦ではなく、水面下で品川の合同ギャラリーでほそぼそとじっくり売ってる印象です。リビオは完成して三菱の販売が開始になったら、現地で実物を見せて価格優位性を武器に本腰入れて販売するんだと思います。こちらも住戸専用の屋上バルコニー等、実物を見てみたいと思う商品企画をされているので、私も早く現地を見に行ってみたいと思ってます。

ただ、この2物件と本物件は、立地のポテンシャル（駅徒歩3分）と規模感（管理費）、からして比較にならない気がしてます。