エクセレントシティ千葉 THE FRONTってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

エクセレントシティ千葉 THE FRONTについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/cs/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155053

所在地：千葉県千葉市中央区新町17番17（地番）
交通：(1)JR総武線快速・総武本線・中央・総武各駅停車・成田線・内房線・
　　　　 外房線・成田エクスプレス「千葉」駅徒歩5分
　　　(2)京成千葉線「京成千葉」駅徒歩5分
　　　(3)千葉都市モノレール「千葉」駅徒歩7分
間取：1LDK＋S(納戸)～4LDK
面積：53.92m2～78.84m2
事業主・売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
設計・管理：新日本建設株式会社一級建築士事務所
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

総戸数：30戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上11階
用途地域：近隣商業地域
駐車場：敷地内に16台（横行昇降式 地上4段 地下2段15台 平置き車庫1台）
自転車置場：敷地内に60台（1段固定式43台、2段式17台）
バイク置場：敷地内に3台（平置き）

建物竣工時期：2025年2月下旬（予定）
引渡可能年月：2025年3月下旬（予定）
販売開始予定時期：2024年4月下旬

バルコニー面積：10.40m2～13.56m2
室外機置場面積：2.28m2～10.76m2
建ぺい率：54.93%（許容90%）
容積率：　397.33%（許容400%）
敷地面積：518.66m2
建築面積；284.89m2
延床面積：2,402.22m2（容積率計算対象外面積341.46m2を含む）

- JR総武線快速始発駅「千葉」駅徒歩5分
- 2LDKタイプ53m2台～4LDKタイプ78m2台
- 全戸WIC+SIC完備。先進の設備仕様。ZEH‐M Oriented認定マンション
-「千葉」駅徒歩5分圏内初。駅前を庭とする全30邸

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[71: マンション検討中さん]

ディスポーザーなしで２４時間ゴミ出しが問題。ゴミ捨て場が夏は臭う。

[72: マンション検討中さん]

駐車場はこのレイアウトだと機械式は全社ターンテーブル使用だからかち合うと待つだろうね。あと出る車と入る車がかち合ったら退避スペースもない。

[73: マンション検討中さん]

24時間なんでもゴミ出しOKというより、生ごみに関しては当日/1日前出しての制約が付きそうですね。この辺が不便なところかな。生ゴミいつでもOKならヤバいが。
入出庫はかなり待ちますね。各々のご家庭が朝の出勤に使わないことを祈り合うしかないですね。

[74: 通りがかりさん]

よくわからないけどメイツも機械式18台だからかち合いそう。
プレミスト千葉公園は機械式80台以上だからプレミストの方がもっとかち合いそうですね。

[75: マンション検討中さん]

>73

２４時間ゴミ出し可で、生ごみの制約って聞いたことないけど。

[76: マンション検討中さん]

でも千葉駅前である程度の駐車場設置率を確保しつつ、自走式駐車場マンションなんてないですし、この点は「駅近」と天秤にかけてどう思うかですよね。

[77: マンション比較中さん]

>76

動線がね。ゴミ出しスペースが車路の脇だから、ごみ収集の時も車で入りNGになりそうお。

[78: 口コミ知りたいさん]

交差点のところだから駐停車禁止だけど、荷捌きスペースがないから宅配便や郵便は路駐だよね。

[79: マンション検討中さん]

このマンション立地、規模感絶妙ですね。
小さい子供がいると学区の優先順位は上がりますからね。小規模ゆえの新宿小学区ですね。それでいて駅徒歩5分。
他設備も悪くないですし、総合的に見てリセールも悪くならないですかね。

[80: マンション検討中さん]

坪単価あがってからの値段だからどうでしょう？2LDKでも5000万以上するんですねここ。規模感は30戸かつ機械式駐車場だから将来の修繕費はかなり心配で避けるべき物件に入ってきそうですが、住み替え前提ならリセールも上がることもないけど下がることもなさそうでいいかもしれないですね。仕様の欠点もディスポーザがついてないことは痛いですが、それ以外はいいものだしブリリアなんかより良さそうな気がする。

[81: 匿名さん]

欠点がディスポーザー無しな点というのは、かなりクオリティが高いと考えて良さそうですね。ディスポーザーは賛否両論ありますし、維持費などもかかってくるので無くてもさほ困らないと思われます。24時間ゴミ出し可なら、ほぼ平気でしょう。
管理費（月額）15,300円～21,700円、修繕積立金（月額）6,500円～9,500円、これらはほぼ平均的な金額ではないでしょうか？どちらかというと修繕積立金は安めなので、値上がりしていくと思われますが。

[82: マンション検討中さん]

>81

段階的値上げの長期修繕計画って、将来の未納リスクを含んでるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。最悪パターンは計画通りに値上げできずに修繕もままならず。

[83: マンション検討中さん]

＞修繕もままならず

近くに前例があるから、きちんと調べたほうがいいかもね。反面教師として。

[84: 匿名さん]

長期修繕計画は定期積立が推奨されているとの事ですが、実際に取り入れているマンションがあるのですか？
これまでネットを中心に検討してきましたが、まだ定期積立を採用するマンションに出会った事がありません。

[85: マンコミュファンさん]

>>84 匿名さん
都心の高級マンションとかだとありますねえ。
地方はほぼないと思いますよ。
野村のプラウドは地方でも一部のマンションは新築時から定額のものもあったはずです。

>>82，>>83は中途半端な知識で知ったかぶりしてるだけです(笑)

[86: 匿名さん]

ひとつ知識が増えました、ありがとうございます。修繕積立の定期積立、いいかもしれません。これ、住み始めてから住民さんの話し合いで定期積立に変えていくことも可能なのかしら？いろんな人がいるから、話をまとめるのって大変でしょうけど。将来を考えるとそのほうが良いような気がしてきます。

すみません、無知なのかもしれないですけど、物件概要にある浄水システム初期費用と浄水システム使用料とは？キッチンの水栓のことでしょうか？

[87: マンション検討中さん]

蘇我のオハナは定額積み立て。

[88: マンション検討中さん]

>86

アメニティのところに説明があるけど新日本建設はオール浄水。トイレの水まで浄水する必要があるかは疑問。

[89: マンション検討中さん]

入居後に定額積み立てに移行したところもある。ただ、移行するなら入居後早いに越したことはないけど、移行するときに積立金が上がることになるからハードルは高い。

https://www.midskytower.com/100years

[90: 名無しさん]

>>89 マンション検討中さん
特に投資用に買ってる所有者が多いマンションだと難しいかも。

[91: 匿名さん]

修繕積立の定期積立、確かにいいかもしれません。
それだと、急に値上げとかもできないのかな～って。
ただ、途中で変更は反対する意見も出たりしそうなので、最初からのほうがありがたいですね。
ここは単身からファミリー層まで住めるマンションなので、いろいろ意見は割れそうかも。

[92: マンション検討中さん]

1期3次の物件概要更新されていますね。
最近の千葉駅物件は竣工前完売が少ない中、ここはどのぐらいで完売するんでしょう。

[93: マンション検討中さん]

>91

そもそも段階的値上げの問題を理解して、定額積み立てを提案する人がいないと始まらない。今のマンションは大規模物件で、ゼネコンOBの人がいたのでいろいろ助かってる。

[94: マンション掲示板さん]

定額積立もインフレが進む世の中になったらあまり意味無いですかね？

[95: マンコミュファンさん]

>>93 マンション検討中さん
稲毛のオンボロ知ったかマンションは大変ですね

[96: 匿名さん]

一期分の販売戸数が10戸以下？のようなので、
ゆっくりな販売かなとも思うんですけど、
総戸数が30戸ですから、けっこう早めに売れてしまいそう。
次が第1期4次ですけど、まだ3次の分が5戸あります。
売れ行きとしてはどうなのかしら。
各回完売していくのが順調なのでしょうけど。
お買い得価格のプランが残っている場合は、
時間をかけて決めていく人も多いかもと思います。

[97: 匿名さん]

販売がゆっくりなのか、敢えてそういうペースにしているのかはよくわからないけれど…
とにかく駅まで5分というのが大きなアドバンテージなマンションなので、
価格面次第で売れるかどうかが後は決まってきそう。
駅まで近いとどうしてもすごく高くなりがちだから…。
ニーズはありそうなんですけどね。

[98: 匿名さん]

久しぶりにマンション公式を見に行ったらもう最終期ですか？
総戸数が30戸の小規模なのであっという間に売れてしまうかもと考えていましたが早ければ今月中にも完売の声が聞こえてくるかもしれませんね。

[99: 匿名さん]

第1期4次販売は2024年8月上旬となっていますが販売時期がずれていますか？
モデルルームはお盆中も休まず営業しているようなので近日中に販売されることになるんでしょうか？

[100: 口コミ知りたいさん]

>>99 匿名さん
30戸と超小規模マンションなのでここを見てる人も少ないでしょう
販売時期などをホントに気にしてるならモデルルームに行くのが確実だと思いますけど

[101: 匿名さん]

最終期、第1期4次の先行案内会の受付期間が2024/08/15(木) ～ 2024/08/26(月)となっているので販売はもう少し先になるのでしょうか。
ところで詳細は特に出ていませんが、週末限定のサマーキャンペーンとは何でしょうね。

[102: 匿名さん]

>101

このデベお得意の来場プレゼントじゃない。行ってももらえないってのが定説。そうやって来場を呼び込む。

[103: 匿名さん]

第一期４次にもなって先行案内もないしね。ちゃんと先行やったのちに一般やったら販売開始は９月末？

[104: マンション掲示板さん]

>>102 匿名さん
マジで行ってももらえなかったよwwww
この土日にチラシ持ってって渡したのにもらえなかった

[105: 匿名さん]

>>104 マンション掲示板さん
マジで？マジって使いすぎたんじゃね？
ｗｗｗｗ使いすぎのヤツだってのがマジでバレたんじゃねｗｗｗｗ？
せっかくチラシ大切にしてたのに可哀想ｗｗｗｗ

[106: マンション検討中さん]

千葉駅西口、新町にまいばすけっとできますね。便利になりますね。

[107: マンコミュファンさん]

>>104 マンション掲示板さん
戸数30戸の小規模マンションのモデルルームに17日or18日に訪問、わざわざチラシを持っていって、プレゼントを貰えないようなレベルの客
ホントならデベには特定されてそうですね

恥ずかしっ

[108: 匿名さん]

第1期1次・2次・3次 連続完売と出ています！これは順調と言えるのかもしれません。
第1期というからには2期がありそうな気がしたんですけど、第1期4次で最終のもようです。
最終ならば販売戸数が決まっちゃってるはずなんですけど、未定となってます。
収納けっこうありの真面目な間取りだから、売れてるのかなと思います。
竣工が来年の2月だから、余裕で完売する感じかなと思います。

[109: 匿名さん]

売れる見込みの戸数だけ出して完売させて人気を装う。これだけの規模なのに小出しでしか出せないのがどういう状況か。

[110: 通りがかりさん]

>>109 匿名さん
割合の考え方わかります？(笑)

[111: 匿名さん]

売れる見込みがあれば一気に売り出す。後発のRISEに営業を集中できるし。

[112: 通りがかりさん]

RISEが9/7から案内会予約開始してるので、モデルルームとかどうするんですかね

[113: 住民さん1]

この会社は来場記念にギフトカードやクオカード渡すとか言って、渡さない詐欺する会社

[114: 匿名さん]

>113

釣る前の魚にさええさを与えないわけだから、釣った魚に対する対応はえぐいよ。過去物件板で内覧会の対応チェックは必須。

[115: 匿名さん]

乞食目的で買う熱意がなかったらそりゃギフトカードあげようなんて思わんわな

[116: マンション掲示板さん]

>>114 匿名さん
魚には餌あげるだろうけど海に浮かんでるゴミには餌あげないよ
魚未満だと気づいたほうが良いですね

[117: 匿名さん]

>>114 匿名さん
善良な検討者で真剣に購入を考えているのであれば、買う買わないにかかわらず記念品を渡されるのではないですかね。もらえなかった人は記念品欲しさに冷やかしできたような人だと思われたのかも。サッカーのシミュレーションみたいな感じかな。

[118: 匿名さん]

来場でプレゼントと謳っている以上、冷やかしであっても渡すのが道理。検討者のみに限定するなら検討者であることを示す条件を明示して、それを確認しないと。

来場プレゼントやってる以上、冷やかしが来るのは想定しないと。冷やかしを買う気にさせるだけの魅力、あるいは営業のトーク力が無いってこと。

[119: 口コミ知りたいさん]

>>118 匿名さん
購入意思の無い人には渡しませんって書いてあるのがほとんどでしょ。
冷やかしが来るのを想定して冷やかしにはあげません、って書いてあるんだよ？（笑）
みすぼらしい格好でお金ないから貰えなかったってこと。

[120: 口コミ知りたいさん]

次回も来てほしい、この人に買ってほしい、と思われなかったから貰えなかったんですね。
ご自身になんらかの問題があると自覚したほうが、、、