エクセレントシティ千葉 THE FRONTってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

エクセレントシティ千葉 THE FRONTについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.ex-ms.com/cs/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155053

所在地：千葉県千葉市中央区新町17番17（地番）
交通：(1)JR総武線快速・総武本線・中央・総武各駅停車・成田線・内房線・
　　　　 外房線・成田エクスプレス「千葉」駅徒歩5分
　　　(2)京成千葉線「京成千葉」駅徒歩5分
　　　(3)千葉都市モノレール「千葉」駅徒歩7分
間取：1LDK＋S(納戸)～4LDK
面積：53.92m2～78.84m2
事業主・売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
設計・管理：新日本建設株式会社一級建築士事務所
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

総戸数：30戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上11階
用途地域：近隣商業地域
駐車場：敷地内に16台（横行昇降式 地上4段 地下2段15台 平置き車庫1台）
自転車置場：敷地内に60台（1段固定式43台、2段式17台）
バイク置場：敷地内に3台（平置き）

建物竣工時期：2025年2月下旬（予定）
引渡可能年月：2025年3月下旬（予定）
販売開始予定時期：2024年4月下旬

バルコニー面積：10.40m2～13.56m2
室外機置場面積：2.28m2～10.76m2
建ぺい率：54.93%（許容90%）
容積率：　397.33%（許容400%）
敷地面積：518.66m2
建築面積；284.89m2
延床面積：2,402.22m2（容積率計算対象外面積341.46m2を含む）

- JR総武線快速始発駅「千葉」駅徒歩5分
- 2LDKタイプ53m2台～4LDKタイプ78m2台
- 全戸WIC+SIC完備。先進の設備仕様。ZEH‐M Oriented認定マンション
-「千葉」駅徒歩5分圏内初。駅前を庭とする全30邸

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: マンション検討中さん]

これは凄いね
良すぎて逆に何か怪しいと思うっちゃうレベル

[22: 検討板ユーザーさん]

でも54平米の2LDKが5000万代だったら坪305万～ですよね？
一番条件の悪いパンダ住戸が坪305万ってことは平均的な部屋で坪330万とかになるのでは？

[23: 匿名さん]

>22

坪３３０万だとエクセレントタワーより高いじゃない。

[24: 匿名さん]

>12

権利関係クリアしてるかモデルルームで確認だね。入居後にマンション名変える羽目になると大変。

[25: 匿名さん]

もしも坪300万～という話が事実なら
千葉駅近の板マンとしては更に価格が上がった印象ですが、リセールどうなのですかね？

グラディスやまだ販売中のメイツでも平均坪単価は280万程度だったと思いますが。

[26: マンション検討中さん]

情報戦かな予約しないとわからなそう

[28: 管理担当]

[NO.27と本レスは、ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[29: 匿名さん]

価格情報ありがとうございます。
想像していたよりは少し価格は安めなのかなという印象ですね。
１階プラスごとに100だったら良心的かも。

[30: 匿名さん]

ちょっと先に統一教会だね。それがプレシスヴィアラが苦戦している原因なら、ここも避けられない。

[31: 匿名さん]

>>30
あの団体頻繁に駅前でマイクパフォーマンスしてますから、解体に向けて動いてるワケじゃ無さそうだから暫くは共存しないといけませんね。

[32: 匿名さん]

こっちに勧誘しに来なければ全然気にしないのですが
近所迷惑になってるなら考えようですね…

[33: 匿名さん]

>>31 匿名さん

そごう脇の地下道を通勤で通るので、「政治と宗教が～」と毎日演説している方がいるなー位に思っていました。そちらの方面の人だったのか…最近は見ない気もしますが。

公式hpにも一期先着順15戸販売予定ということで、価格などが出ましたね。（消していましたが）上の方で価格について投稿されていた方の情報の通りのようですね。

最も条件良い部屋（おそらく11階角部屋）とはいえ、78.8平米8598万円（坪約360万円）は千葉駅板マン物件としては新時代感がありますね。

[34: 匿名さん]

ブリリアが価格安くしてきたので、こちらの方が高くなってしまったような・・・

[35: 匿名さん]

ブリリアの今期の価格詳細を知らないのでアレですが…

ブリリア低層だと北西、南西など接道はしてますが周囲のビルの高さもあり、囲まれ感強いのではないでしょうか。

対してこちらは南向きのリビングで離隔あり、室内設備も（ブリリアより）良いとなれば

いくら共用施設と立地の違い（徒歩分数はさほど変わらなそうだし）があれど、こちらに住みたいと判断される方も一定数いるのでは。

[36: 口コミ知りたいさん]

娘家族がマンション欲しがり気に入ったところがあればどうぞと私もたまに付き合って見て回っています。
こちらには私は伺っておりませんが。
マンション初めてなので色々とおもしろいです。
皆様詳しくてとても勉強になります。
まさに35さんのおっしゃる通りブリリアさんとの比較でしたら娘はこちらに魅力感じているようなのでこちらのコメントに驚きました。
2億ぐらいまでならいいよと言ってあり私がお金出すのだから検討している中で一番高いところにしたらなんて提案もしたのですが、住みたいのだから金額ではないのと言われそんなこと言うのあなただけじゃないのなんて言っていたのですが。
色々調べている方からするとこちらにより魅力を感じる方もいるのですね。
ブリリアさんは金額に見合った高級なつくりだったら検討の余地があったようです。
まだまだ他にも見て回るようではありますがこちらが一番気になっているみたいなので、引き続き勉強させてください。
こちらは最初に娘から聞いた時からどんどん値上がっていてマンションってこんな短期間で金額変わってしまうのかと驚いています。

[37: 匿名さん]

免震で同じ価格か少し安いとなると、免震選ばない理由はないかと想いますが

[38: 匿名さん]

南側はモノレールから丸見え。レースのカーテンは１日中閉めたままかな。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

バルコニーは南向きというか、かなり西向きに近い（千葉トヨペットのビルと向かい合う方向）のかなと思います。モノレールからはベランダ側は覗けず、Cの側面が見える感じではないでしょうか。

[40: 匿名さん]

南側ってCの側面。サービスバルコニーと窓あるけどって話。リビング隣の部屋は南側には窓すらないし。

[41: 匿名さん]

先着順で一期の販売開始始めて間もないのに新聞折り込み広告。不調なのかな。

[42: eマンションさん]

>>36 口コミ知りたいさん
お金の有無に関わらずタワマンを嫌いな方はいますからね。
マンション仕様自体は高いと思うので立地や小規模であることがOKなら悪い選択肢ではないんだと思います。

[43: 通りがかりさん]

千葉駅徒歩5分で駅までに信号もありませんし、立地は良さそうかなと思いましたがどうなんでしょうか。

[44: 検討板ユーザーさん]

>>43 通りがかりさん
千葉駅までの近さは最高ですね。
立地とは、目の前がモノレール線路、隣が焼き肉屋？、交通量の多い道路ということでした。

[45: 匿名さん]

>41

過去十年の総武線沿線物件と分母を広げて希少性を強調してるけど、千葉駅5分以内と絞ると同じ西向きで駅徒歩2分のグラディスと比べると圧倒的に弱い。

[46: 匿名さん]

こちらの駐輪場は64台だそうですが、屋内に設置されていますか？
屋外は屋根がついていたとしても自転車の劣化が早くなるので
少し面倒でも屋内型だったら良いな～と思います。

[47: マンション検討中さん]

HP見ると駐車場は屋内のようです。
それにしても1期1次完売したんですね

[48: 匿名さん]

第一期一次販売は完売し、現在二次販売の先行案内会が始まっているようです。
物件概要では二次販売の販売開始予定時期は2024年6月上旬となっていますが中旬にずれ込むのでしょうか？

[49: 匿名さん]

第1期1次の売り出し戸数は15戸のようですが完売したのですね。
全体の戸数は多くないものの、第1期1次で50％の成約率は結構なものだと思いました。尚、上でグラディスの事を出されている方がいましたが、グラディスは周りがビルや病院に囲まれていて駅近の賑わいもなく殺風景な感じの場所なので、単純に駅距離だけで論じるのもどうかなと思いました。あくまでも個人的な感想なので気を悪くした人がいたらごめんなさい。

[50: 通りがかりさん]

>>49 匿名さん
グラディスはセブンイレブン、ダイソーが神がかった近さだし、ペリエも激近。
掲示板の評価が悪かったけど、賃貸の動きは良さそうで、買いだったんだろうなと思います。

[51: マンション掲示板さん]

>>50 通りがかりさん
商業施設は東側が圧倒的に多くて坂が無いので立地はこちらのほうが良さそうです。

[52: 匿名さん]

>>51 マンション掲示板さん
先週末に所要で千葉に行った際に久しぶりに千葉駅周辺を歩いてみましたが、JR千葉支社の解体工事が終わっていたのを見て時の流れを感じました。JR千葉支社跡地の再開発やブリリアタワー隣の塚本ビルの建て替え、NTT千葉支店跡地の再開発や三井ガーデンホテルの建て替えなどもあり千葉駅周辺の進化は当分続きそうですね。
千葉駅周辺ではここ数年で新たにマンション建設も進み人口も増えているので、駅周辺の再開発にも良い影響があると思いました。　

[53: 匿名さん]

＞５０

賃貸は両刃の剣。転勤とかで貸し出すときにはメリットでも、賃貸住民はトラブルリスクというデメリットも。どっちに遭遇する確率が高いか。

[54: 匿名さん]

駅近マンションは賃貸需要が高いので投機目的で購入される方が多くなりそうですが、実需で住む方にとってはリスクもありそうですよね。
アクセスの良さと商業施設の充実はメリットですが騒音と賃貸住人のマナーはネックとなりそうです。

[55: 名無しさん]

ここは駅近、新宿小学区(徒歩7分)ということで実需共働きファミリーには受けそうですよね。
近い小学校に通えるわけではないのが千葉市の現状ですし。

[56: 名無しさん]

>>55
学区は新宿小で確定ですか？
新宿小が目の前のメイツは新宿小では無かった記憶が。

[57: 名無しさん]

>>56
新宿小、新宿中のようです。
https://www.city.chiba.jp/kyoiku/gakkokyoiku/gakuji/documents/tyuuouku...

[58: 検討板ユーザーさん]

>>57
これ現時点での学区ですよね？
メイツの掲示板を拝見すると1期1次の段階では特段未記載で、1期2次で新宿じゃなくなって掲示板が大騒ぎしてた記憶が。
エクセレントザタワーも途中で学区が院内に変わりましたし、子育て世帯は営業担当に要確認だと思います。

[59: 匿名さん]

>>58 検討板ユーザーさん
可能性はありますが、30戸程度のマンションすら受け入れられないなら破綻してますよねえ。

[60: マンション検討中さん]

>>59
新宿小は6年生は教室が足りなくて新宿中に授業受けに行ってますから、かなり厳しいかと思います。
でも、ここなら登戸小でも全然許容できる距離だと思いますね。

[61: 名無しさん]

登戸小でも徒歩6分ほどなのですね
メイツのように幸町三小にならなければ小学校距離は許容できそうです。

[62: 匿名さん]

この辺りは児童数が学校の定員をオーバーしている状態なのですね。
小学校がそのような状態であれば、保育園や学童保育はかなり難しい状況でしょうか。
マンションが子育て世帯向けでも受け皿がないと売れ行きに響いてきそうですよね。

[63: 通りがかりさん]

>>62
新宿の学童は3箇所あって、校内にある1番人気のところは両親フルタイム共働き＋1年生加算とかが無いと去年の点数見ると無理ですね。
千葉市は学区外通学通学を基本認めてませんから、フルタイム共働き世代か受験組の方以外はやめといた方が良いと思います。
ただ、新宿小は旗艦校だから指導力のある先生が多くて良い校風のようです…まあ、入れればですが。
逆に幸町の小学校は中国人世帯が多く、文化の違いで毎日入浴しないから学校でシラミが大量発生して大変だったと聞きました。
院内小はお水系のご子息も多くて学級崩壊してるクラスもあるとか…。
噂レベルなので話半分で聞いてください。

[64: 名無しさん]

>>60 マンション検討中さん

>>57の資料は自治体発表資料なので確定情報ですよ。
エクセレントザタワーやメイツは教育委員会に交渉中というステータスから、>>57の資料に記載されるタイミングで学区変更が起こりました。
>>57の資料に記載されてからは学区変更ありません。

[65: 64]

いずれにしても、>>57さんの資料は千葉市の教育委員会からの資料なので
本気で検討してる子育て世帯なら教育委員会に問い合わせるのが確実ですね

[66: マンション検討中さん]

30戸以下の小規模マンションは今後の修繕積立金のコスト増からもＮG項目の一つとしてよく言われるけど、住み替え前提で買う方が多いんですかね。

[67: マンション検討中さん]

この物件を住み替え前提での購入を想定する場合、資産性的にどうなんですかね。
駅近、学区、設備を考えると悪くはないのでしょうが、66さんの言う通り小規模なのは売る時にも障壁になりそうですね。
千葉駅物件の今後の価格推移はどうなるかも合わせて気になりますね。

[68: マンション検討中さん]

仕様的にディスポーザーが付いて無く、生ゴミは捨てる必要があるので、24時間ゴミ出しOKではなさそうな点と機械式駐車場のメンテを30戸で面倒見る必要が出てくるのが難点ですね。

[69: マンション検討中さん]

>>68
物件ページを見ると24hゴミ出しはありますよ。
機械式駐車場のメンテに関してはその通りですね。全30戸なのに16台の駐車場設置ってなかなか見ませんよね。この設置率は車持ちは嬉しいかもですが、このご時世駐車場が空くリスクもありそうです。
マンション以外の人に貸し出したりするのでしょうか？

[70: 匿名さん]

24時間ゴミ出しOKであればディスポーザーなしでも問題はなさそうですね！
駐車場の件ですが、駐車場の空きスペースを外部に貸し出しする場合は収益事業とみなされて税金が発生すると聞きました。