バウス氷川台ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/

所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台

建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定

バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2

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池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定

※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1934: 名無しさん]

>>1927 検討板ユーザーさん
何でも同業他社ガーって言ってたらネガティブなこともまるでそうでは無いようにきこえますね。あなたこそバウス販売してる営業さんなんじゃないですか？
プレシスは、民間の土地だから把握できないとかしょーもないこと言ってないで、ここの売主とは違う情報網があるのか定かではないけど、顧客を守る動きをしてますよね。違いますか？

[1936: 匿名さん]

すみません。よくわかってないんですが、交通量の多い道路脇のマンションなんて沢山ありますし、とくに都心に近づくにつれてその割合は多くなります。同時に価格も高くなるわけですが、このマンションについては駅近・規模感・設備・価格帯というプラス要因もある中、道路沿いをそこまで強調する理由はあるのでしょうか。比較検討の際の検討事項のワンオブゼムでしかないと思うのですが。

[1937: 通りがかりさん]

>>1936 匿名さん

再開発で飲食店が減り(移転があるかは不明)資産価値が、下がるリスクがあるから、懸案事項なのではないですか？

再開発したら、資産価値は高まって欲しいものです。

[1939: 匿名さん]

幹線道路沿いのマンションは排気ガス対策で通常のマンションに比べ窓を閉め切った生活になりがち、バルコニーに洗濯物を干さないなどのデメリットがあります。ここはそれとトレードオフで幹線道路開通に伴う駅前整備が期待されていたのですが、蓋を開ければ店舗撤退、最寄りの2番出口はエレベーター専用出口になってしまうようで、逆にデメリットが拡大されるのが問題視されてるのではないでしょうか。

[1940: 検討板ユーザーさん]

>>1937 通りがかりさん
そういうことだったんですね。ありがとうございます。Googleマップとか見てると再開発で土地が空き地ができている所もあるみたいなんで、みなさんは単に再開発時に一般的に懸念されるリスクを指摘しているに過ぎないと理解できました。
いまの時代、発信者情報開示請求（でしたっけ？）のリスクもある中、みなさん一方的な意見を一生懸命書き込んでらっしゃるんで、何かあるのかと不思議に思ったので質問させていただきました。

[1941: 評判気になるさん]

>>1939 匿名さん
思い付いていなかった点をお教えいただきありがとうございます。たしかにご指摘のとおりですね。
ただ、都内に沢山ある道路沿いマンションもタワマンもバルコニーで洗濯物を干せないですし、バルコニーで洗濯物を干せる環境とトレードオフなのは「駅近かどうか」なように感じました。もちろん駅近で交通量少ない道路しかない所もあるかもしれませんが、レアケースの外れ値ということで。
そうすると、交通量の多い道路沿い、という要素は、駅近・価格帯のプラス要因と比較される事項にすぎないのかな、と感じました。
今後の参考にさせていただきます。ありがとうございます。

[1942: 匿名さん]

お二方から色々お教えいただきました。ありがとうございます。

いまの時代、掲示板への書込みによるリスクも多い（しかもずっと残る）なか、皆さん一生懸命に一方的な見解を投稿しておられましたので、余程のことがあるのかと気になりましたため投稿させていただきました。（お伺いしてみると、再開発時に一般的に見られる懸念に過ぎないと認識できました。ちなみに、区の計画では正久保通り沿いに商業施設の誘致や助成等を行う予定のようですね）

このマンションの目玉であろうルーフバルコニー付き1.2億円くらいのお部屋も売れてしまったようですが、いただいた貴重な情報をもとに検討させていただきます。
以後は他の論点についてどうぞご議論ください。ありがとうございました。

[1943: マンション比較中さん]

>>1941 評判気になるさん
幹線道路ができることによって起こる現象をトレードオフの対象にしてくれてるのに、なぜ急に洗濯物を干せない状況と駅チカという全く関連性のないものをトレードオフの対象にすりかえようとしているのですか？また価格はプラス要因ではなく、マイナス要因だという認識です。

[1945: マンション検討中さん]

>>1936
>比較検討の際の検討事項のワンオブゼムでしかないと思うのですが。

それ言い出したら全ての要素がそうじゃん。
公式サイトでは隠れ家のような、と謳っているのに幹線道路が真横に通ったら、隠れ家じゃなくなっちゃうよお。

[1946: 匿名さん]

既に契約されてる方はもちろん、これから契約される方も当然、大事な住まいを決めるわけですから交通アクセスや治安、周辺環境などは十分に確認されてると思います。その中で厄介なのは現存せずこれから出現するもの、このマンションで言えばやがてすぐ横にできる道路を往来する車の影響、これは皆さん看過できないものだと思います。

参考になるか分かりませんが、こんな資料がありました。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/kensetsu/000029029

大型の幹線道路を作る際には計画交通量というものが策定されるのですね。少し古い資料ですが、それによるとこのマンション脇の１日あたりの交通量は3万台強だそうです。交通量の多い道路の定義は１日4000台ですから青ざめる方がいるかも知れませんが川越街道や環七は１日6万台ですからその半分です。排気ガスや騒音被害を声を大にして騒ぐ程のものなのかなとも思いますが、工場やゴミ処理場ではないので大丈夫と軽視するレベルのものでも無いと思われます。いずれにしてもお子様の有無、ご自身の健康意識などと照らし合わせてきちんと判断していくことが大切だと思います。
（長文失礼しました）

[1947: 匿名さん]

>>1946 匿名さん
ダイオキシンの懸念がある清掃工場の側が遥かに危険ですよ。ダイオキシンは微量でも猛毒で、障害児が生まれる原因になったりします。

[1948: マンション掲示板さん]

>>1947 匿名さん
この清掃工場の側と比較してる方ずっといるけど、具体的にどのマンションと比較してるの？？

[1949: マンション検討中さん]

こういう資料もありましたので置いておきます。当然のことながら、都心に近づくにつれ交通量が多くなっているとのことです。
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/toshiseibi/pdf_bu...

[1950: 名無しさん]

>>1941 評判気になるさん
>> 駅近で交通量少ない道路しかない所もあるかもしれませんが、レアケースの外れ値

駅近というのは徒歩5分前後でしょうか
駅近で敷地に接触して幹線道路が通らない
物件はそれなりにありませんか？

例えば（相当高くなるでしょうが）
バウス日暮里はとても良いですよ
山手線の2駅から徒歩6分
近くにはひぐらしカフェや本屋
小学校やいなげや、ぱぱすも至近
そして生活道路から距離をおいた
奥に入った立地です
幹線道路にくっついていません

資金に余裕があり都心に通勤する方なら
比較検討する価値大いにありだと思います

[1951: マンション掲示板さん]

交通量3万台以上の道路は沢山あるみたいですが、そのような交通量の道路沿いのマンション戸数に関する統計資料ってないんですかね？
こう見てみると、みんな甘受している条件で、23区内、規模感、駅近、都市アクセスを実現しようとすると、道路沿いも一つ譲歩できる条件だとも思っており。
他の選択肢としては、城北中央公園から反対にはなりますが、イノバス氷川台ですかね。（駅徒歩14分と書いてますが）

[1952: 匿名さん]

>>1948 マンション掲示板さん

清掃工場と人家がめっちゃ近いのは恵比寿（目黒清掃工場）や渋谷清掃工場、池袋清掃工場などですけど、もし隣に清掃工場があったとしても健康被害など出るはずも無い。

[1953: eマンションさん]

>>1950 名無しさん
バウス日暮里、他の方も言及されてますね。氷川台は坪400万半ばであるところ、日暮里は確実にそれを上回る坪単価になるだろうことと、平均占有面積が大きいことから、平気で億半ばまでいくように思っておりますが、実際のところはどの程度の価格になるのでしょうか。
もはや、ターゲット層が違うようにも感じてます。（パワーカップルでも上位の方？）

[1954: 口コミ知りたいさん]

>>1951 マンション掲示板さん
エリアで駅近で真横が大型幹線道路で無い所

パークホームズ上板橋
オーベル練馬春日町ヒルズ
ジオ富士見台
この辺りですかね

ジオ以外はMR見てますが良い印象でした
駅からやや離れますがシティテラス善福寺公園もコリドーがかっこよく公園ビューがあり青梅街道からしっかり奥に建ってるのでよかったですね

[1955: 匿名さん]

>>1953 eマンションさん
西日暮里は（メリットが享受できる本当の）再開発が計画されてますから数年後に資産価値も爆上げでしょうね。こんな良い土地をよく手に入れたものです。さすが中央土地さん。

[1956: 通りがかりさん]

>>1954 口コミ知りたいさん
ありがとうございます！価格帯や間取りも魅力的ですね。ただ、この物件と比較して全ての部分で上位互換だとも言い切れないので、あれこれ見比べつつよく検討させていただきます。

[1957: 匿名さん]

>>1952 匿名さん
渋谷や池袋の清掃工場は小型で家庭ゴミしか受け入れてないので問題ないですよ。危険なのは産業廃棄物を受け入れている、品川や夢の島にあるような大型の清掃工場。

[1958: eマンションさん]

>>1955 匿名さん
書き方が悪くてすみません。販売価格の予測をお伺いしたかっただけで、資産価値の上昇とかにはあまり興味はなく（もっといえばバウスシリーズにもそこまでこだわりはなく）。。。でも、バウス日暮里はとても素敵な物件だなと羨望の眼差しを送っておきます！

[1959: マンコミュファンさん]

>>1954 口コミ知りたいさん

駅近だけど幹線道路沿いでない物件はいくらでもありますよ
鉄道路線が幹線道路と並行して走っているようなエリアだと少ないですがそうでないと路線であればそもそも幹線道路がないので

ディアナコート永福町翠景
イニシア祖師ヶ谷大蔵
クリオ桜新町ザクラシック
リビオ吉祥寺南町
ザライオンズ世田谷八幡山

[1960: 匿名さん]

>>1957 匿名さん

目黒のは大型で住宅街の真ん中にあるけど何の問題も起きていない。品川や夢の島は人家から離れているので何も問題ないし、そもそも氷川台のこの物件に清掃工場は何の関係もない。

[1961: eマンションさん]

>>1959 マンコミュファンさん
ご親切にありがとうございます。どなたかが貼ってくださった交通量予想や都内道路分布を見てると、都内・都心アクセス等を総合してそこまで道路沿いがネックになるとは思えませんでした。
でもいただいたマンションも良さげなので、そちらも見比べつつ決めたいと思います。

[1962: マンション比較中さん]

>>1959 マンコミュファンさん
仰る通りですね。幹線道路がそもそも近くに無い駅なんてごまんとありますから、むしろ駅チカで幹線道路沿いでないマンションの方が母数としては多いと思います。幹線道路沿いは用途地域と容積率で高く伸ばしやすいから駅チカに限らずマンション用地になりやすいだけですね（駅チカもそりゃ含みます）。ステークホルダーが軌道修正したような投稿も見られましたが（情報開示をちらつかせて）、幹線道路沿いのマンションは、重大な検討テーマですし、外壁の汚れや修繕、できれば幹線道路沿いを避けたいと考える人が多いことを考えると資産価値にも影響ありそうですしね。まっとうなやり取りに対して開示請求などをちらつかせる行為こそ脅迫に該当しかねないと思いますがいかがでしょうか。

[1963: 名無しさん]

>>1942 匿名さん
JA跡地などでしょうね。そこそこの規模の施設になりそうで楽しみですね。

[1964: 口コミ知りたいさん]

マンションマニアさんのブログで書いてるように、比較対象としてはジオ板橋浮間舟渡あたりでしょうか。
あちらは確かに価格がぐっと抑えられているからあちらの方が売れるようにも思ったのですが、この物件も成約していっているようで、成約に至った要因が気になります。

[1965: 職人さん]

普通にプラウドシティ小竹向原でいいじゃん。幹線道路が真横を通ったりしないし。

[1966: マンション検討中さん]

>>1965 職人さん

再開発で飲食店撤退後の氷川台と、既に寂しい小竹向原は、どっちが、商業充実になるのかな？

[1967: 匿名さん]

小竹向原も氷川台も住環境の良いエリアだと思いますよ。

[1968: マンコミュファンさん]

>>1959 マンコミュファンさん

東京にそれなりの年数住んでいればどの路線が幹線道路と並行しているか、というのは歴史的な経緯を含めてある程度はわかります。
京王線と東急田園都市線(旧玉川線)は元々路面電車だったので、幹線道路(歴史ある尾根筋の旧街道)に並行に沿って走っています。京王線は甲州街道、田都線は246です。一方、中央線、小田急線、東横線は元々田畑の中を新しく通したので、幹線道路には沿っていないです。中央線は要所で青梅街道(荻窪)、井の頭通り(吉祥寺)と交わりますが、鉄道と道路の角度がズレているので並行ではありません。これも東京の地形の標高からの成り立ちからです。小田急線は世田谷の田んぼの中なのでそもそも道路が無いです。今でも下北沢の再開発後に計画道路を通す予定となるくらい、全然道路が通っていないです。東横線は後から駒沢通りや目黒通りが通りましたが、やはり地形的に谷地系なので少ないです。
古くから人が住んでいるということはそれだけ住みやすい場所だということです。資産価値が大きく変動することも少ないし、環境の変化も少ないです。有楽町線と副都心線が池袋以西に和光市まで伸びる区間は元々計画道路があってその地下を走っています。開通した年度が偶々地下鉄が先で後から道路ですが、本来は道路があってこその地下鉄の計画です。
また、幹線道路と並行な路線であれば、道路と垂直方向に家を探せば良いのであって、一概にその路線が環境が悪いと否定されることではありません。

これらのマンションを上げた理由としては、資産性と居住性のバランスが良い(変動幅が小さい)城西城南エリアとして挙げています。城北エリアは最近は値上げ幅大きいですが、中長期的に見て中古以降のリセールバリューがどこまで伸びるかが不透明だからです。

[1969: マンコミュファンさん]

>>1966 マンション検討中さん
閑静な住宅街が維持される安定の小竹向原
幹線道路がすぐ脇を通り買い物だけでなく排気ガスと騒音で暮らしがどの様に変わるか分からない不安定要素を抱えた氷川台

この尺度での判断も必要です

[1970: 検討板ユーザーさん]

>>1968 マンコミュファンさん
で、有識者のあなたさまは、こちらを買ったのですか？
こちらは、買いですか？

[1971: 匿名さん]

>>1970 検討板ユーザーさん

幹線道路の件もありますが、氷川台は有楽町線副都心線の遅延が多いこともあり、検討途中までいったものの、結果的にパスしました。朝の通勤時間帯に乗ってみて検証されると分かりやすいと思います。

[1972: 匿名さん]

有楽町線と副都心線は本数が多いから遅延しても実質的に影響ないことが多いですよ。

[1973: マンコミュファンさん]

小竹向原は西武線と東武線から乗り入れてるので東武線が事故で止まった時でも西武線から来た電車で通勤できるので便利です。一方、氷川台は東武線が止まると足止めをくらいお手上げ、万一の時はとても不便です。

[1974: マンション掲示板さん]

複数転職経験ありですが、どの会社でも電車の遅延なんて遅延証明持って「遅れました。フレックスでその分どこかで余分に残ります。」で済むし、社用PC持ってたら引き返して在宅に切り替えで済むと思ってましたが、よそは違うんですね…。
他の方がおっしゃっておられるように、本数が多いから実質的に遅延は無視できるかもしれませんが。（遅延の際の混み具合はすごそうですが）

[1975: 名無しさん]

首都圏遅延ランキング
https://ieagent.jp/blog/eria/chiennoooirosen-279549

[1976: 名無しさん]

>>1971 匿名さん

西武池袋線、東武東上線、東急東横線、東急新横浜線、相鉄線、みなとみらい線が相互乗り入れしているので、遅れやすいです。相鉄・東急側で間接的に接続している路線は、埼京線、りんかい線、東急目黒線、南北線、都営三田線、埼玉高速鉄道、も影響してきます。



、東急新横浜線、相鉄線

[1977: 口コミ知りたいさん]

>>1966 マンション検討中さん
その点に関しては、すでに駅周辺に商業があり、道路開通に伴う代替の土地の準備も要望も区の誘致方針もしっかりあって、開発意欲のある地主がいる氷川台の圧勝でしょうね。小竹は駅前の土地が小学校に埋め尽くされていて、さらには区境で両者の区がやる気が起きない事態になっていて将来的にも駅周辺には虚無が広がっているでしょう。

[1978: マンション検討中さん]

>>1974 マンション掲示板さん
在宅に切り替えられないとは誰もコメントしてませんよね。ただ複数路線の乗り入れがある小竹向原駅と比較すると不便だとしか書かれていません。どんなに軽微で稀に起こることであっても小竹向原では生じない手間がかかります。駅に向かう途中で不通に気づいたら家に戻らなければなりませんね。万一の場合の事実に反論するならもう少し文脈を読んでから意見しましょう。

[1979: 口コミ知りたいさん]

遅延は月１ペースといったところでしょうか。通勤時間以外の時間帯や休日も含むのでしょうか。また、記事でもところどころ言及されているように10分以内の遅延もあるでしょうか。
中には遅延が許されないお仕事の人もいれば、遅延してもあまり気にならないお仕事の人もおられるかと思います。
人それぞれということではないでしょうか。