バウス氷川台ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/

所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台

建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定

バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2

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池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定

※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1802: 匿名さん]

>>1801 マンション検討中さん
氷川台より条件の良い物件もなかなかないと思いますよ。

[1803: マンション検討中さん]

↑
ここはそう思い込める人がターゲットの物件

[1804: 匿名さん]

氷川台は住環境も良いし昔から人気の高いエリアなんだよね。

[1805: 口コミ知りたいさん]

日暮里だなんだって、マンションをバウスとかいう謎のブランドが決め手でその中で比較して選ぶって人いないでしょう。ここを選択肢に挙げる人は何かしら氷川台の立地に地縁やらアクセスやらで必要がある人かと。その意味では氷川台あるいはその前後の駅の中で、よりいい立地の中古との比較以外ここで話す意味は少ないでしょう。

[1806: マンション検討中さん]

>>1805 口コミ知りたいさん
日暮里も氷川台も立地が良いですからね。不動産は立地が何より大事です。

[1807: 匿名さん]

>>1804 匿名さん

氷川台の住環境のどの辺が良いと思いますか？答えてみてください。

[1808: マンション検討中さん]

以前メトロの優位性でこちらを評価してる人がいましたが日暮里よりこちらを選ぶということはお勤め先が都心じゃなくピンポイントで池袋あたりの人に刺さるのでしょうね。

とすると別に氷川台じゃなくても良いような気もします。例えば上板橋のPHは準急が使えるので池袋まで8分、各停しか停まらない氷川台は9分ですからアクセス性は上ですし沖式の10年後の将来価値で見ても上板橋は9000万の住戸は9540万と堅実に値上がりするのに対し氷川台は7707万と大幅ダウン。さらに住環境を語るなら数年後に排気ガスに包まれるリスクもありなかなか難しいというのが率直な感想です。

[1809: 匿名さん]

大気汚染が深刻なのは、首都高や清掃工場の近くの物件ですよ。ダイオキシンによる健康被害のリスクもある。氷川台には当てはまらないです。

[1810: 通りがかりさん]

>>1809 匿名さん
深刻な大気汚染という話じゃなく単純に幹線道路が隣接してると窓を開ければとてもガス臭いしバルコニーは黒ずむという現実の話

[1811: 匿名さん]

>>1810 通りがかりさん
氷川台は生活道路だし、離隔があるから問題ないですよ。清掃工場のダイオキシンは微量でも猛毒なので、こっちの方がはるかに問題。

[1812: マンション検討中さん]

思い込まずに客観的な情報も知った方がご自身のためですよ

https://www.lvnmatch.jp/column/sell/15442/

[1813: マンション検討中さん]

日暮里のあたりって地震などの自然災害に弱いイメージがあるんですが、そんなことないんでしょうか？

[1814: マンション検討中さん]

>>1813 マンション検討中さん
東京都が建物倒壊危険度や火災被害危険度を評価して総合リスク度を数値化しています。それによると氷川台と日暮里の物件が建つ所のスコアは両者ともランク2で一緒です。ランク1がもっとも危険が少ないので（ランク5がワースト）両者とも安心できるのでは無いでしょうか。仮に日暮里が氷川台より2ランク下でも他の要素が違いすぎるので日暮里の方を選びますが。

[1815: 匿名さん]

>>1809 匿名さん

ダイオキシンなんか出ないよ。

[1816: マンション検討中さん]

ここはかなり高価ですが高いなりに設備も充実しているのでは。換気は１種か２種でコストを浮かす3種ということは無いと思いますが、いずれであるにせよ吸気口には三重フィルターが付いてるとか何か大通り隣接物件として対策は施してあるのでしょうか。排ガスはフィルターでガードすれば窓を閉め切って暮らすことで防げますよね。

[1817: 匿名さん]

機械式換気はダイオキシンの懸念がある清掃工場の近くの物件で採用される設備ですよ。氷川台は空気が良いので自然換気の方が良いです。

[1818: 検討板ユーザーさん]

>>1817 さん

>>1817 匿名さん
つまりここは何種換気なの？

[1819: マンション検討中さん]

吸排気の双方を賄うか、どちらかを賄うかの違いはありますが基本的にマンションの換気は機械式です。

マンションの立地などにより換気方式の適性があるようですがバウス氷川台の様に（将来的に）大きな通りが敷地の真横を通り排気ガスが懸念される場合は第一種換気が望ましいとされます。
https://www.esola-home.com/blog/course/detail/?p=1309#no5

[1820: マンション掲示板さん]

石神井川と地下鉄２路線が交差して城北公園も日常使いできて自然豊かで便利な氷川台という本来のこの場所の魅力を求めるなら
>>1737 で挙がっていた中古を見たり(川沿いや公園に近い立地×駅近×大通りから離れている)、築浅希望ならクリオの中古出るまで待ったりとかなんでしょうね。クリオの中古は立地の強さからバウス以上の価格で出てきそうですが。

[1821: 匿名さん]

新設される道路からは離隔も取れてるので、清掃工場が近くにあるような物件と比べたら全く問題ないと思う。

[1822: 匿名さん]

>>1817 匿名さん

機械式換気はダイオキシンの懸念がある清掃工場の近くの物件で採用される設備？そんなデタラメどこで教えられたの？

[1823: 匿名さん]

>>1821 匿名さん

どれくらい離隔取れてますか？あまりとれていないと思うのですが。

[1824: 検討板ユーザーさん]

>>1821 匿名さん
歩道分しか隔離取れて無いですよね。
全く問題ないとは余りにも楽観的では。
幹線道路沿いを歩いていれば
どれくらい排気ガスが臭いか
普通に分かりますよね。

[1825: 通りがかりさん]

排気ガスが云々言ってる人たちは湾岸、勝どきも住めませんし、都内は無理では？蘇我辺りに買うことをお勧めしますね。

[1826: 名無しさん]

>>1825 通りがかりさん
そんなことはありません。
幹線道路が敷地真横を通っていない物件を選べばいいのです。ただそれだけのことです。

[1827: 匿名さん]

清掃工場や首都高に近い物件の方がはるかに大気汚染は深刻だと思う。ここは離隔も取れてるから問題ないです。

[1828: マンコミュファンさん]

>>1827 匿名さん

歩道分しか隔離取れて無いですよね。
問題ないとは楽観的では。
幹線道路沿いを歩いていれば
どれくらい排気ガスが臭いか
普通に分かりますよね。

[1829: 住民さん5]

プラウドシティ小竹向原は初見でたどり着くのは無理な道路状況のようですし、
目の前が幹線道路というのも一概に悪いことばかりでは言えないのでは。

[1830: 評判気になるさん]

高いな～

[1831: マンション掲示板さん]

>>1829 住民さん5さん
幹線道路沿いは酔っ払っていても辿り着けますからね。まあ駅徒歩4分なら住宅街に入り込んだ立地でも住んで半月もすれば同じ様に辿り着けますけどね。

[1832: マンション掲示板さん]

築12年氷川台駅6分4階南西角63平米が5580万で出てますね。このマンションだと諸費用5%込みで9500万くらいしそうですけど、金利0.5%で12年後残債6500万円で、1000万円残債割れしてて金利0.5以上になろうものならさらに大きな残債割れになりそうです。駅徒歩が2分短くて戸数が少し多い程度で1000万以上価格が乗るなら残債割れは避けられるかもしれませんが、永住目的以外はかなり苦しいのではないでしょうか。道路が完成した時に気にならなければいいですが、もし気になるとなったとして売るに売れない状況にならないことを祈ります。

[1833: 通りがかりさん]

希望住戸に先約があり見送った人、出遅れた人は結果的に運が良かったですね。日暮里の情報が出てしまったのでこちらは一気に閑古鳥の状況になってしまいました。もうすぐバウス日暮里の公式HPがあがるようですので楽しみです。

[1834: 通りがかりさん]

板橋大山の方もLINE登録で値下げ情報配信、とかになってるようですね
ここはどうなるかな

[1835: 匿名さん]

もう条件良い住戸はほぼ完売してますよ。氷川台は人気の高いエリアですし、立地の割に明らかに安かったと思います。

[1836: 通りがかりさん]

どんな僻地のマイナーブランドのマンションでも条件の良い住戸は瞬殺で売れる。問題はその後。

[1837: 検討板ユーザーさん]

>>1833 通りがかりさん
日暮里の話よく出てくるの理解できないんですけど、バウス縛りの人っているんですか？

[1838: 口コミ知りたいさん]

>>1829 住民さん5さん

幹線道路沿か住宅道路か、だよなあ。
車移動多いなら、前者もありかな。

[1839: マンション検討中さん]

>>1837 検討板ユーザーさん

https://youtu.be/QC0bikQOFP0?si=4wZ1KGwlgFxGhQZi

これ、地下鉄で見たら、住みたくなった。

[1840: 通りがかりさん]

三井や住友とかの企業規模だと
広告費を全体でカバーできるけど
中小は物件価格にシビアな乗ってくる
だから割高になるってことね。

[1841: 匿名さん]

バウスはむしろ好立地の割に割安な物件が多いと思うけどな。

[1842: 通りがかりさん]

>>1839 マンション検討中さん
橋本愛と一緒に住めるんですか？買うしかない

[1843: 匿名さん]

>>1836 通りがかりさん

バウスのブランドって少し前だったらどれくらいのブランドレベルかな
日神、ファミール、ダイアパレス、セザール、インペリアル、ルーブル、グランシティ、サンクタス、サンウッド、秀和、ストーク

[1844: 匿名さん]

バウスのＣＭ，これどうしても女性同士のカップルにしか見えないんだけど片方男性なんですってね。くるりの人。子どもじゃなくて犬抱いてるのが現代の日本ですね。

[1845: 通りがかりさん]

>>1843
秀和に被るかな
マイナーブランドの中くらい
集合体だから買ったあと
大丈夫かなって不安が若干
ブランド構築中でそのコストを
分譲価格にガッツリ乗せるから
価格が高いのは自明の理

[1846: 匿名さん]

バウスはリーズナブルな値付けのデベだと思う。ここの立地で三井や三菱が分譲してたらもっと高くなってますよ。

[1847: マンコミュファンさん]

>>1844 匿名さん

妊婦が犬抱いてるだけだろ。

[1848: マンション掲示板さん]

>>1846 匿名さん
そうでしょうか
メジャーセブン並、
いやそれ以上の値付けだから
沖式で大幅値下がり評価に
なってしまってるのだと思います

[1849: 匿名さん]

ここは周辺中古と比べてもかなり割安感あると思うぞ。

[1850: 検討板ユーザーさん]

デベが一流かどうかは転借地権の大規模定借マンションを販売できてるかどうかでわかる気がする。70年後も存在する企業だって地主から信頼されて企画が成立しているわけなので。

[1851: 検討板ユーザーさん]

バウスが好きならバウスが参画してるリビオタワー品川が一番おすすめだけどあまりに高倍率すぎて買えないというね。

[1852: 検討板ユーザーさん]

>>1846 匿名さん

三井は駅近川沿いの好立地を筆頭に氷川台駅開業直後から氷川台にマンション分譲しまくってますからお腹いっぱいでしょう。いずれは建替えで氷川台がまた三井の新築マンションだらけになるかもしれませんね。

[1853: 通りがかりさん]

>>1844 匿名さん
周回遅れの多様性万歳、実は女性だと思っている方はトランス女性(MtF)で、男性だと思っている方はトランス男性(FtM)かもしれないですよ。

[1854: 名無しさん]

>>1845 通りがかりさん

秀和ほど有名では無さそうですけどね。かと言ってそこまで物件数多い訳でもないし、オープンレジデンスは何となく昔のセザールとかダイアパレスとかに被りますが。

[1855: 匿名さん]

無名ブランドが有名になるためにはマスメディアやSNSを使った多額のコミュニケーションコストが発生し相当な額がエンドユーザーの価格に転嫁される

正直ここはかなり高い（物件数が少ないからブランディング費用が頭割りすると尚更高くなる）が20年後30年後にバウスが準メジャーセブン的なブランドに育ち資産価値が上がると思えば高値掴みも悪くない

[1856: 検討板ユーザーさん]

>>1855 匿名さん
自分のマンションの資産価値がそんなものに左右される割高な新興ブランドと、適正価格の既存ブランドが並んでいたら経済合理性からは後者を選びそうですけど、そのブランドが気に入ったなら買うしかないですね。そこは感情の領域。

[1857: 匿名さん]

氷川台は立地も良いし、ここは資産性の高い物件だと思いますよ。

[1858: マンコミュファンさん]

>>1856 検討板ユーザーさん

セザールとか今はもうないですからね。中古ではあちこち見かけても。

[1859: マンション掲示板さん]

氷川台というパッとしない立地で急行や準急が止まる駅でもないし幹線道路がマンション脇を通るだけで再開発の計画も無いし、そこで資産性やブランド力を築くには相当な時間とコストがかかるでしょうね。確かにバウスが三井や三菱住友クラスのブランド価値をもつのは夢のまた夢でしょうし、実需でも投資でも未来に期待するより今価値をもつメジャーな物件を買った方が賢いかも知れません。

[1860: 評判気になるさん]

ブランドに住むんじゃなく
立地や仕様が大事だと思うけど
実際の話バウスって
プレミストやジオの下の下くらい？

[1861: 名無しさん]

私も下の下の認識です
10年20年後に存在するか不安なブランドのひとつ

[1862: 匿名さん]

>>1860 評判気になるさん

ブランドマンションはデベよりも施工会社を見た方が良いです。中古築フルでもビンテージマンションとして価値が残る物件は工務店とかではなく準ゼネ以上とかスーゼネ施工物件が多いですよ。

[1863: 口コミ知りたいさん]

>>1859 マンション掲示板さん
氷川台の解像度が低いです。千川などと比較したら通勤急行が止まりますので通勤時間帯の利便性は素晴らしいです。道路を拡張するにあたって駅北側の商業を動かす必要があるので再開発の種となるまちづくり計画が粛々と進んでいます。今何もなく開発余地も計画もない小竹向原とは違います。駅周辺は三井がたくさん分譲していますから、立地とブランド力の話は関係ないです。

[1864: マンション掲示板さん]

>>1860 評判気になるさん

ジオは関西ナンバーワンなわけですし、メジャーセブンと変わらないでしょう。

[1865: 匿名さん]

>>1861 名無しさん
物を知らないとは気の毒。そういう人が寄ってこないという意味ではプラスかもだが。

バウス＝中央日土地はみずほ銀行（旧第一勧銀）系のデベでビル業界では大手。財務基盤もすこぶる良い。
バウスというマンションブランドの歴史は10年にも満たないけど、10年20年後に消える会社じゃない。

[1866: 評判気になるさん]

ひ弱なブランド力をマンション以外の事業を含めた企業規模の話にすり替えようと必死なのは分かるが現実を知らなすぎる人がいて恥ずかしい

プレミスト（大和ハウス）
売上1兆9751億　従業員数16135人
ジオ（阪神阪急不動産）
1147億　800人
バウス（中土地）
583億　1078人　※グループ連結

[1867: マンション検討中さん]

氷川台は今ひとつだけど
三井のパークホームズだから買う

氷川台は今ひとつだし
バウスじゃ食指が動かない

ブランドと立地の関係性って
こう言うことかな

[1868: 名無しさん]

そう言うことですね！
メガバンクと関係性があったとしても銀行は銀行、不動産はまた違います。本業でないならば採算が悪くなった際に切り捨てられるでしょうし、過去にも銀行が副業でやってた不動産事業潰してるケースいくらでもありますからね。

[1869: 匿名さん]

必死すぎﾜﾗ

[1870: 匿名さん]

氷川台は昔から人気の高いエリアですよ。富裕層も多く住んでます。

[1871: マンション検討中さん]

>>1870
そろそろ客観的な裏付けをお示しになったらいかがですか。

例えばこの調査だと氷川台という土地は買いたい、借りたいのいずれでも100位にすらランクインしてませんね。
https://lifull.com/doc/2025/01/315a96de9a00d0cad5fb3a7cd60bcce2.pdf

ここは呪文のようにに貴方の願望、妄想、思い込みを繰り返す場ではありません。

[1872: 匿名さん]

氷川台に住んでみれば住環境の良さが分かると思いますよ。

[1873: マンション掲示板さん]

>>1872 匿名さん
隣町に住んでいて石神井に写真を撮りに行ったりサミットの上のスポーツクラブに通ってるのでこの街はよく知ってます。城北中央公園寄りは住みやすそうですがバウスが建つあたりがマンション購入の検討地として人気が高いというのは全然実感が無いです。

[1874: マンション掲示板さん]

石神井→石神井川

[1875: 匿名さん]

>>1871 マンション検討中さん
ライフルホームのデータを客観的裏付けと言ってしまうリテラシー…（白目）

[1876: マンション検討中さん]

>>1875 匿名さん
例えばという語句が目に入らない盲目眼w

[1877: 名無しさん]

>>1875 匿名さん
「妄想、願望でなくどんなことでもいいから」というエッセンスも解釈できない単純脳

[1878: 名無しさん]

氷川台も小竹向原もマイナー駅ですよ。

そこは、去勢張るところではない。

その分、都心へのアクセス性の割に、坪単価満足度高いからええやん。

[1879: 匿名さん]

>>1878 名無しさん
変換ミスをあげつらうのは私のポリシーに反しますが、これは笑わざるを得ませんヌ

[1880: 匿名さん]

氷川台は池袋も近いし住環境の良い街ですよ。

[1881: 名無しさん]

氷川台には忌避施設である少年鑑別所があります（マンションから徒歩10分ほどのところ）。住環境が良いと言えない理由の一つがそれです。

[1882: 通りがかりさん]

>>1880 匿名さん
なんの一例も示さず
いつもの呪文ですね
好意度調査の結果とか
何も見つからないのですか

[1883: マンション検討中さん]

必死に下げコメント書いてる人がいるけど検討してないなら見に来なければいいのに。
競合不動産の営業マンが書いてるのか。。バウスに客持ってかれてる？

[1884: マンション検討中さん]

>>1881 名無しさん
そのすぐそばには練馬区唯一犬が入れる城北中央公園や石神井川があり、それを売りにしているパークホームズもあります。この魅力に比べたら少年鑑別所があろうがだから何？それがあるとなんか臭いでもするの？としかならないでしょう。

[1886: 検討板ユーザーさん]

氷川台のフリした平和台の小規模マンションが出ましたね。お値段的に地下一階住戸がありそうな香ばしさ満載。ここよりお値段3割引なのは強烈ですが。
https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/hikawadai

[1887: マンション検討中さん]

>>1886 検討板ユーザーさん

小竹向原よりにも、オープンハウス出てますね。
なかなか、完売していない、
https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kotake-g/

[1888: eマンションさん]

どっちも駅から遠いんだよねぇ。
「駅から遠くても住みたい街」あるいは
「オープンハウス系だけどそれでも住みたい街」って
あると思うんだけど、
この辺はそうじゃないからなぁ…。
この距離に住むなら、もっと郊外にでて駅近にしたほうが暮らしやすそう。

[1889: 匿名さん]

>>1881 名無しさん
貴方の場合は息子さんの面会に行くのに好都合でしょ？

[1890: eマンションさん]

>>1889 匿名さん
あそこのご出身者らしい返しですね
ご苦労様です

[1891: eマンションさん]

>>1888 eマンションさん

おぺんほーせんは昔でいうセザールみたいなブランドでいつまであるか分からないですからね

[1892: 口コミ知りたいさん]

バウスはバウスタワーでも企画して分譲しないと今はブランドマンションとは言えないでしょうね

[1893: eマンションさん]

バウスはいまブランド構築の初期段階。
5年後、10年後が楽しみです。
目指せメジャーエイト！
それまで割高になるのは仕方ない。
将来の勝者はバウスマン！

[1894: マンション検討中さん]

日暮里のバウスがリリースされましたね。
https://www.baus-web.jp/baus/nippori/

山手線２駅利用可能と都心アクセスが抜群に良く騒音や排気ガス、嫌悪施設の懸念も無し。タッチレス水栓やお掃除浴槽など仕様も氷川台よりハイグレード。問題は価格ですね。断然いいけど高そう。

[1895: 口コミ知りたいさん]

イノバス安すぎる・・・立地が難しく小規模のせいか安く取得できたのでしょうけど。
3LDK70平米で7300万円だと坪370万円くらい？
ついでにイノバス西荻窪みたら、あっちも坪400万円くらいで安すぎるw

オープンハウスはブランド構築みすってるのか会社方針通りなのか、わからぬ・・・

[1896: マンション検討中さん]

バウスは純然たる山手線物件だけどイノバスは常磐線の向う側で三河島物件って感じですね
どちらも氷川台よりは良いと思いますが

[1897: マンション検討中さん]

知っていますか？氷川台の未来
マクドナルド前横断歩道廃止！
駅出入口の増設ナシ！
ですって
https://36machi.info/contents/20241130.pdf

[1898: マンション掲示板さん]

>>1897 マンション検討中さん
マジですか!？
マックもサイゼも松屋も全部無くなる！
ただでさえ寂しい駅前が
何にもなくなるって！
せめて駅構内に売店くらい
作ってもらわないと
めちゃ不便になりますね （涙

[1899: マンション掲示板さん]

>>1897 マンション検討中さん

湾岸の工業地帯みたいになりますね、広い道路と駅があるだけ

[1901: 検討板ユーザーさん]

>>1897 マンション検討中さん

イノバス氷川台は来年3月引渡しだから反対の署名を促すなど必死ですね。一方バウスはこんな情報が出る前に結構な戸数を売り切ってるからしめしめって感じで余裕ですかね。