バウス氷川台ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/

所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台

建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定

バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2

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生き方や価値観が多様化する時代だからこそ、人生をしなやかに生きる私邸宅の未来を描く。

池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定

※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1776: eマンションさん]

来たね！バウス日暮里！
日暮里、西日暮里から6分の再開発地区。
住みやすく活気もあり騒音や排気ガスと365日隣り合わせということもない。
当然高くなるのでしょうが氷川台に1億円も注ぎ込むなら多少プラスしてでもそっちでしょう。資産価値も住み心地も雲泥の差。

[1777: 匿名さん]

産業道路の海岸通りや首都高は騒音や排気ガスが激しいけど、氷川台は生活道路だし問題ないと思うぞ。

[1778: 評判気になるさん]

>>1603 匿名さん
豊島区も出世したよなぁ
今度大塚に出来るタワマンも2億って噂があるし、駒込の中古プラウドも1.5億以上に高騰してるし

[1779: 通りがかりさん]

>>1777 匿名さん
大宮方面に抜ける大幹線道路となり騒音排気ガスは川越街道並みと予想される。それが許容範囲なら良いけどね。

[1780: 名無しさん]

>>1779 通りがかりさん
そうなると川越街道は少し空いて騒音排気が和らぐかもですね

[1781: マンション掲示板さん]

>>1780 名無しさん
それも織り込んでの道路計画だったと思います

[1782: 職人さん]

現実的に、正月休みで誰一人書かなかったマンションって今後値上がりするんですか？
あまりにも話題にならなかった。

[1783: マンション検討中さん]

突然閑散としちゃったのは
少し待った甲斐があったと
バウス日暮里に行っちゃったんでしょう
予算上積みしてあっちに行きますわな

[1784: 通りがかりさん]

練馬区と荒川区じゃ購入検討してる層が違うのでは…

[1787: 口コミ知りたいさん]

大手町まで約10分の山手線駅物件（しかも2駅利用可）と30分以上かかる練馬のメトロ各停駅では月とすっぽん。日暮里の中でもスーパーや小中学校が近く大通りからも適度な距離がある一等地だからね。西日暮里も6分くらいかな。実力からすると標準的3LDKで軽く1億は差がついてもおかしくないけど、どれくらいの価格差になるのか楽しみだね～。

[1790: 匿名さん]

>>1784 通りがかりさん
郊外の練馬は時間的余裕がある層かな。専業主婦とかリモートとか。
東京駅10分の日暮里は本物のパワーカップルや、毎日都心へ出る層かと。
ここならJRが止まっても地下鉄や京成やタクシーで都心へすぐだからね。

[1791: 評判気になるさん]

丸の内界隈を始め都心で働くビジネス層に日暮里はドンピシャだね。風情豊かな谷根千も徒歩圏だしオフビジネスも楽しめる。氷川台は勤務先が池袋、新宿エリア、そして土地柄から言えば低予算層がターゲットなのだろうが、それにしては高すぎる感がありますね。

[1792: eマンションさん]

バウスモデルルームのすぐ脇のクリオが引き渡されましたね。氷川台自体の伸び代はクリオの地主でもある地元の地主一族がどう土地を回すかにかかっていそうな気がしてなりません。

その意味では一族の方のコメント、
「氷川台は、これからの１０年で、大きく発展します。より便利で、快適で、緑と水と人々の笑顔の絶えない、そんな素敵な街になって行くことでしょう。」
には少し期待が持てそうです。一番の懸念である拡幅道路北側のチェーン群の移転先が駅周辺のどこかに用意されれば良いですね。
https://masakubo.co.jp/staff_masakubo_new.html

[1793: 匿名さん]

既にここを契約してしまった人は手付を放棄する事になるけど日暮里の物件に鞍替えを考える人もいるだろうね。あちらの方が高いだろうから手付を資金的余裕のある人になるけど。バウス間のチェンジは何か特例はないんだろうか。

[1794: マンション検討中さん]

メトロ沿線の方が私は便利なので、西日暮里が良いとは一概には言えない気がします。

[1795: マンション検討中さん]

西日暮里ではなく日暮里ですね、間違いました！

[1796: 匿名さん]

日暮里だろうが西日暮里だろうが山手線駅と練馬の場末の各停駅では都心アクセス性から資産価値まで雲泥の差

[1797: マンション検討中さん]

投資目的であれば上記のような考えですね！

[1798: 通りがかりさん]

実需でも圧倒的に日暮里でしょう
なんと言っても山手線２駅利用可
東京駅まで氷川台の1/3の時間で着くし
成田へのアクセスも遥かに有利
そして谷根千も近いしね
何も無い氷川台を選ぶとしたら
大きな価格差しか理由が無いよね

[1799: マンション検討中さん]

ここを買う人が日暮里買うとは思えない
価格的に買えるのがここなんだから、欲しくても日暮里に鞍替えする人なんて居ないでしょ
いたとしたらリサーチ不足すぎない？

[1800: 匿名さん]

日暮里も氷川台も住環境が良いし、地縁で選んだら良いと思うよ。

[1801: マンション検討中さん]

>>1799 マンション検討中さん
どちらかと言うとここを買っちゃった人がリサーチ不足じゃ無いの
まあ後出しで遥かに良い物件を公開したから仕方ない面もあるけどそれはデベの常套手段
諦めるしかないね

[1802: 匿名さん]

>>1801 マンション検討中さん
氷川台より条件の良い物件もなかなかないと思いますよ。

[1803: マンション検討中さん]

↑
ここはそう思い込める人がターゲットの物件

[1804: 匿名さん]

氷川台は住環境も良いし昔から人気の高いエリアなんだよね。

[1805: 口コミ知りたいさん]

日暮里だなんだって、マンションをバウスとかいう謎のブランドが決め手でその中で比較して選ぶって人いないでしょう。ここを選択肢に挙げる人は何かしら氷川台の立地に地縁やらアクセスやらで必要がある人かと。その意味では氷川台あるいはその前後の駅の中で、よりいい立地の中古との比較以外ここで話す意味は少ないでしょう。

[1806: マンション検討中さん]

>>1805 口コミ知りたいさん
日暮里も氷川台も立地が良いですからね。不動産は立地が何より大事です。

[1807: 匿名さん]

>>1804 匿名さん

氷川台の住環境のどの辺が良いと思いますか？答えてみてください。

[1808: マンション検討中さん]

以前メトロの優位性でこちらを評価してる人がいましたが日暮里よりこちらを選ぶということはお勤め先が都心じゃなくピンポイントで池袋あたりの人に刺さるのでしょうね。

とすると別に氷川台じゃなくても良いような気もします。例えば上板橋のPHは準急が使えるので池袋まで8分、各停しか停まらない氷川台は9分ですからアクセス性は上ですし沖式の10年後の将来価値で見ても上板橋は9000万の住戸は9540万と堅実に値上がりするのに対し氷川台は7707万と大幅ダウン。さらに住環境を語るなら数年後に排気ガスに包まれるリスクもありなかなか難しいというのが率直な感想です。

[1809: 匿名さん]

大気汚染が深刻なのは、首都高や清掃工場の近くの物件ですよ。ダイオキシンによる健康被害のリスクもある。氷川台には当てはまらないです。

[1810: 通りがかりさん]

>>1809 匿名さん
深刻な大気汚染という話じゃなく単純に幹線道路が隣接してると窓を開ければとてもガス臭いしバルコニーは黒ずむという現実の話

[1811: 匿名さん]

>>1810 通りがかりさん
氷川台は生活道路だし、離隔があるから問題ないですよ。清掃工場のダイオキシンは微量でも猛毒なので、こっちの方がはるかに問題。

[1812: マンション検討中さん]

思い込まずに客観的な情報も知った方がご自身のためですよ

https://www.lvnmatch.jp/column/sell/15442/

[1813: マンション検討中さん]

日暮里のあたりって地震などの自然災害に弱いイメージがあるんですが、そんなことないんでしょうか？

[1814: マンション検討中さん]

>>1813 マンション検討中さん
東京都が建物倒壊危険度や火災被害危険度を評価して総合リスク度を数値化しています。それによると氷川台と日暮里の物件が建つ所のスコアは両者ともランク2で一緒です。ランク1がもっとも危険が少ないので（ランク5がワースト）両者とも安心できるのでは無いでしょうか。仮に日暮里が氷川台より2ランク下でも他の要素が違いすぎるので日暮里の方を選びますが。

[1815: 匿名さん]

>>1809 匿名さん

ダイオキシンなんか出ないよ。

[1816: マンション検討中さん]

ここはかなり高価ですが高いなりに設備も充実しているのでは。換気は１種か２種でコストを浮かす3種ということは無いと思いますが、いずれであるにせよ吸気口には三重フィルターが付いてるとか何か大通り隣接物件として対策は施してあるのでしょうか。排ガスはフィルターでガードすれば窓を閉め切って暮らすことで防げますよね。

[1817: 匿名さん]

機械式換気はダイオキシンの懸念がある清掃工場の近くの物件で採用される設備ですよ。氷川台は空気が良いので自然換気の方が良いです。

[1818: 検討板ユーザーさん]

>>1817 さん

>>1817 匿名さん
つまりここは何種換気なの？

[1819: マンション検討中さん]

吸排気の双方を賄うか、どちらかを賄うかの違いはありますが基本的にマンションの換気は機械式です。

マンションの立地などにより換気方式の適性があるようですがバウス氷川台の様に（将来的に）大きな通りが敷地の真横を通り排気ガスが懸念される場合は第一種換気が望ましいとされます。
https://www.esola-home.com/blog/course/detail/?p=1309#no5

[1820: マンション掲示板さん]

石神井川と地下鉄２路線が交差して城北公園も日常使いできて自然豊かで便利な氷川台という本来のこの場所の魅力を求めるなら
>>1737 で挙がっていた中古を見たり(川沿いや公園に近い立地×駅近×大通りから離れている)、築浅希望ならクリオの中古出るまで待ったりとかなんでしょうね。クリオの中古は立地の強さからバウス以上の価格で出てきそうですが。

[1821: 匿名さん]

新設される道路からは離隔も取れてるので、清掃工場が近くにあるような物件と比べたら全く問題ないと思う。

[1822: 匿名さん]

>>1817 匿名さん

機械式換気はダイオキシンの懸念がある清掃工場の近くの物件で採用される設備？そんなデタラメどこで教えられたの？

[1823: 匿名さん]

>>1821 匿名さん

どれくらい離隔取れてますか？あまりとれていないと思うのですが。

[1824: 検討板ユーザーさん]

>>1821 匿名さん
歩道分しか隔離取れて無いですよね。
全く問題ないとは余りにも楽観的では。
幹線道路沿いを歩いていれば
どれくらい排気ガスが臭いか
普通に分かりますよね。

[1825: 通りがかりさん]

排気ガスが云々言ってる人たちは湾岸、勝どきも住めませんし、都内は無理では？蘇我辺りに買うことをお勧めしますね。

[1826: 名無しさん]

>>1825 通りがかりさん
そんなことはありません。
幹線道路が敷地真横を通っていない物件を選べばいいのです。ただそれだけのことです。

[1827: 匿名さん]

清掃工場や首都高に近い物件の方がはるかに大気汚染は深刻だと思う。ここは離隔も取れてるから問題ないです。

[1828: マンコミュファンさん]

>>1827 匿名さん

歩道分しか隔離取れて無いですよね。
問題ないとは楽観的では。
幹線道路沿いを歩いていれば
どれくらい排気ガスが臭いか
普通に分かりますよね。

[1829: 住民さん5]

プラウドシティ小竹向原は初見でたどり着くのは無理な道路状況のようですし、
目の前が幹線道路というのも一概に悪いことばかりでは言えないのでは。

[1830: 評判気になるさん]

高いな～

[1831: マンション掲示板さん]

>>1829 住民さん5さん
幹線道路沿いは酔っ払っていても辿り着けますからね。まあ駅徒歩4分なら住宅街に入り込んだ立地でも住んで半月もすれば同じ様に辿り着けますけどね。

[1832: マンション掲示板さん]

築12年氷川台駅6分4階南西角63平米が5580万で出てますね。このマンションだと諸費用5%込みで9500万くらいしそうですけど、金利0.5%で12年後残債6500万円で、1000万円残債割れしてて金利0.5以上になろうものならさらに大きな残債割れになりそうです。駅徒歩が2分短くて戸数が少し多い程度で1000万以上価格が乗るなら残債割れは避けられるかもしれませんが、永住目的以外はかなり苦しいのではないでしょうか。道路が完成した時に気にならなければいいですが、もし気になるとなったとして売るに売れない状況にならないことを祈ります。

[1833: 通りがかりさん]

希望住戸に先約があり見送った人、出遅れた人は結果的に運が良かったですね。日暮里の情報が出てしまったのでこちらは一気に閑古鳥の状況になってしまいました。もうすぐバウス日暮里の公式HPがあがるようですので楽しみです。

[1834: 通りがかりさん]

板橋大山の方もLINE登録で値下げ情報配信、とかになってるようですね
ここはどうなるかな

[1835: 匿名さん]

もう条件良い住戸はほぼ完売してますよ。氷川台は人気の高いエリアですし、立地の割に明らかに安かったと思います。

[1836: 通りがかりさん]

どんな僻地のマイナーブランドのマンションでも条件の良い住戸は瞬殺で売れる。問題はその後。

[1837: 検討板ユーザーさん]

>>1833 通りがかりさん
日暮里の話よく出てくるの理解できないんですけど、バウス縛りの人っているんですか？

[1838: 口コミ知りたいさん]

>>1829 住民さん5さん

幹線道路沿か住宅道路か、だよなあ。
車移動多いなら、前者もありかな。

[1839: マンション検討中さん]

>>1837 検討板ユーザーさん

https://youtu.be/QC0bikQOFP0?si=4wZ1KGwlgFxGhQZi

これ、地下鉄で見たら、住みたくなった。

[1840: 通りがかりさん]

三井や住友とかの企業規模だと
広告費を全体でカバーできるけど
中小は物件価格にシビアな乗ってくる
だから割高になるってことね。

[1841: 匿名さん]

バウスはむしろ好立地の割に割安な物件が多いと思うけどな。

[1842: 通りがかりさん]

>>1839 マンション検討中さん
橋本愛と一緒に住めるんですか？買うしかない

[1843: 匿名さん]

>>1836 通りがかりさん

バウスのブランドって少し前だったらどれくらいのブランドレベルかな
日神、ファミール、ダイアパレス、セザール、インペリアル、ルーブル、グランシティ、サンクタス、サンウッド、秀和、ストーク

[1844: 匿名さん]

バウスのＣＭ，これどうしても女性同士のカップルにしか見えないんだけど片方男性なんですってね。くるりの人。子どもじゃなくて犬抱いてるのが現代の日本ですね。

[1845: 通りがかりさん]

>>1843
秀和に被るかな
マイナーブランドの中くらい
集合体だから買ったあと
大丈夫かなって不安が若干
ブランド構築中でそのコストを
分譲価格にガッツリ乗せるから
価格が高いのは自明の理

[1846: 匿名さん]

バウスはリーズナブルな値付けのデベだと思う。ここの立地で三井や三菱が分譲してたらもっと高くなってますよ。

[1847: マンコミュファンさん]

>>1844 匿名さん

妊婦が犬抱いてるだけだろ。

[1848: マンション掲示板さん]

>>1846 匿名さん
そうでしょうか
メジャーセブン並、
いやそれ以上の値付けだから
沖式で大幅値下がり評価に
なってしまってるのだと思います

[1849: 匿名さん]

ここは周辺中古と比べてもかなり割安感あると思うぞ。

[1850: 検討板ユーザーさん]

デベが一流かどうかは転借地権の大規模定借マンションを販売できてるかどうかでわかる気がする。70年後も存在する企業だって地主から信頼されて企画が成立しているわけなので。

[1851: 検討板ユーザーさん]

バウスが好きならバウスが参画してるリビオタワー品川が一番おすすめだけどあまりに高倍率すぎて買えないというね。

[1852: 検討板ユーザーさん]

>>1846 匿名さん

三井は駅近川沿いの好立地を筆頭に氷川台駅開業直後から氷川台にマンション分譲しまくってますからお腹いっぱいでしょう。いずれは建替えで氷川台がまた三井の新築マンションだらけになるかもしれませんね。

[1853: 通りがかりさん]

>>1844 匿名さん
周回遅れの多様性万歳、実は女性だと思っている方はトランス女性(MtF)で、男性だと思っている方はトランス男性(FtM)かもしれないですよ。

[1854: 名無しさん]

>>1845 通りがかりさん

秀和ほど有名では無さそうですけどね。かと言ってそこまで物件数多い訳でもないし、オープンレジデンスは何となく昔のセザールとかダイアパレスとかに被りますが。

[1855: 匿名さん]

無名ブランドが有名になるためにはマスメディアやSNSを使った多額のコミュニケーションコストが発生し相当な額がエンドユーザーの価格に転嫁される

正直ここはかなり高い（物件数が少ないからブランディング費用が頭割りすると尚更高くなる）が20年後30年後にバウスが準メジャーセブン的なブランドに育ち資産価値が上がると思えば高値掴みも悪くない

[1856: 検討板ユーザーさん]

>>1855 匿名さん
自分のマンションの資産価値がそんなものに左右される割高な新興ブランドと、適正価格の既存ブランドが並んでいたら経済合理性からは後者を選びそうですけど、そのブランドが気に入ったなら買うしかないですね。そこは感情の領域。

[1857: 匿名さん]

氷川台は立地も良いし、ここは資産性の高い物件だと思いますよ。

[1858: マンコミュファンさん]

>>1856 検討板ユーザーさん

セザールとか今はもうないですからね。中古ではあちこち見かけても。

[1859: マンション掲示板さん]

氷川台というパッとしない立地で急行や準急が止まる駅でもないし幹線道路がマンション脇を通るだけで再開発の計画も無いし、そこで資産性やブランド力を築くには相当な時間とコストがかかるでしょうね。確かにバウスが三井や三菱住友クラスのブランド価値をもつのは夢のまた夢でしょうし、実需でも投資でも未来に期待するより今価値をもつメジャーな物件を買った方が賢いかも知れません。

[1860: 評判気になるさん]

ブランドに住むんじゃなく
立地や仕様が大事だと思うけど
実際の話バウスって
プレミストやジオの下の下くらい？

[1861: 名無しさん]

私も下の下の認識です
10年20年後に存在するか不安なブランドのひとつ

[1862: 匿名さん]

>>1860 評判気になるさん

ブランドマンションはデベよりも施工会社を見た方が良いです。中古築フルでもビンテージマンションとして価値が残る物件は工務店とかではなく準ゼネ以上とかスーゼネ施工物件が多いですよ。

[1863: 口コミ知りたいさん]

>>1859 マンション掲示板さん
氷川台の解像度が低いです。千川などと比較したら通勤急行が止まりますので通勤時間帯の利便性は素晴らしいです。道路を拡張するにあたって駅北側の商業を動かす必要があるので再開発の種となるまちづくり計画が粛々と進んでいます。今何もなく開発余地も計画もない小竹向原とは違います。駅周辺は三井がたくさん分譲していますから、立地とブランド力の話は関係ないです。

[1864: マンション掲示板さん]

>>1860 評判気になるさん

ジオは関西ナンバーワンなわけですし、メジャーセブンと変わらないでしょう。

[1865: 匿名さん]

>>1861 名無しさん
物を知らないとは気の毒。そういう人が寄ってこないという意味ではプラスかもだが。

バウス＝中央日土地はみずほ銀行（旧第一勧銀）系のデベでビル業界では大手。財務基盤もすこぶる良い。
バウスというマンションブランドの歴史は10年にも満たないけど、10年20年後に消える会社じゃない。

[1866: 評判気になるさん]

ひ弱なブランド力をマンション以外の事業を含めた企業規模の話にすり替えようと必死なのは分かるが現実を知らなすぎる人がいて恥ずかしい

プレミスト（大和ハウス）
売上1兆9751億　従業員数16135人
ジオ（阪神阪急不動産）
1147億　800人
バウス（中土地）
583億　1078人　※グループ連結

[1867: マンション検討中さん]

氷川台は今ひとつだけど
三井のパークホームズだから買う

氷川台は今ひとつだし
バウスじゃ食指が動かない

ブランドと立地の関係性って
こう言うことかな

[1868: 名無しさん]

そう言うことですね！
メガバンクと関係性があったとしても銀行は銀行、不動産はまた違います。本業でないならば採算が悪くなった際に切り捨てられるでしょうし、過去にも銀行が副業でやってた不動産事業潰してるケースいくらでもありますからね。

[1869: 匿名さん]

必死すぎﾜﾗ

[1870: 匿名さん]

氷川台は昔から人気の高いエリアですよ。富裕層も多く住んでます。

[1871: マンション検討中さん]

>>1870
そろそろ客観的な裏付けをお示しになったらいかがですか。

例えばこの調査だと氷川台という土地は買いたい、借りたいのいずれでも100位にすらランクインしてませんね。
https://lifull.com/doc/2025/01/315a96de9a00d0cad5fb3a7cd60bcce2.pdf

ここは呪文のようにに貴方の願望、妄想、思い込みを繰り返す場ではありません。

[1872: 匿名さん]

氷川台に住んでみれば住環境の良さが分かると思いますよ。

[1873: マンション掲示板さん]

>>1872 匿名さん
隣町に住んでいて石神井に写真を撮りに行ったりサミットの上のスポーツクラブに通ってるのでこの街はよく知ってます。城北中央公園寄りは住みやすそうですがバウスが建つあたりがマンション購入の検討地として人気が高いというのは全然実感が無いです。

[1874: マンション掲示板さん]

石神井→石神井川

[1875: 匿名さん]

>>1871 マンション検討中さん
ライフルホームのデータを客観的裏付けと言ってしまうリテラシー…（白目）