バウス氷川台ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/

所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台

建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定

バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2

桜花の如く、人生を謳歌する。
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自分らしく人生を謳歌する 未来のURBANISTへ。

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池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定

※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1714: 買い替え検討中さん]

>>1713 名無しさん
仲間がいたｗ私も氷川台だけパソコンで見れないです。他のバウス大山板橋とかはパソコンでも見れるのに何でですかね。書いてあることが違った場合は削除依頼ではなく、別レスでの訂正がマンコミでのルールなので、訂正しているのでそれでいいと思いますよ

[1715: 名無しさん]

OSやブラウザー、またヴァージョンによって見れなかったりするんですかね。
もしそうだとするとマイナーブランドといえばそれまでですが、お粗末な感じがします。

[1716: 名無しさん]

憶測でよくそこまで言えるね

[1717: 検討板ユーザーさん]

外観でも早く完成しないかなー

[1718: マンション掲示板さん]

>>1708 買い替え検討中さん
営業はいつもそう言う
大人気、抽選確実、確実に上がるし売れる、私も欲しい
マニュアル通りの対応

[1719: 検討板ユーザーさん]

外観ってどれくらいにはできてるものなんだろう？

[1720: マンション掲示板さん]

>>1716 名無しさん
あなたはどの様な理由で
見られない人がいると
推測されますか？
そこまで言えると仰る以上
もちろんあなたなりの推測が
おありということですよね。

[1721: 通りがかりさん]

>>1719 検討板ユーザーさん

物件規模にもよりますが、竣工4ヶ月くらい前には一部の足場撤去され始めてるかと

[1722: 評判気になるさん]

>>1718 マンション掲示板さん
余談ですが池袋のPC小竹向原のMRに行ったとき営業トークが全く無く余裕しゃくしゃくのスタンスなので逆に不安になりました。もちろん、好調ですとか売れてますとかのコメントは一切無し。一流ブランドの物件はそういうものなのでしょうね。

[1723: 匿名さん]

豊海タワーの営業さんは人気物件なのにかなり熱心でしたよ。抽選必至だったので、比較的低倍率になりそうな住戸を一緒に分析してくれたりしました。営業も人間なので色々なタイプの人がいるんじゃないですかね。

[1724: 口コミ知りたいさん]

>>1721 通りがかりさん
ということは4月くらいにはある程度外観はできてくる感じですね。楽しみだ！

[1725: eマンションさん]

>>1691 買い替え検討中さん
氷川台は氷川台で便利だし、
いい物件だと思うんだけど（だからこの掲示板見てるんだけど）、
それはあくまで有楽町線・副都心線の利便性があってのことだと思う。
そして日本橋に勤務する人にそれが刺さるか…というと、
そうでもなくない？と正直思う。
あの辺は細かい職場の場所によって使いやすい駅・路線が変わるから
そこ次第でもなんとも言えないけど。
一方で、綾瀬なら便利か…というと、そっちもそこまででもなくない？
売り出し中物件について、あまり広域で知らないから代替案は出せないけど、
他にもっといい場所あるんじゃないか？と考えてしまう。
通勤は毎日のことだから。

[1726: 口コミ知りたいさん]

>>1722 評判気になるさん
プラウドシティ小竹向原買ったの？

[1727: 職人さん]

>>1726 口コミ知りたいさん
買ったよ。
今では小竹向原の駅に毎日オプレジの人がオプレジ小竹向原ガーデンのチラシ配ってる。お疲れ様。

[1728: 通りがかりさん]

>>1720 マンション掲示板さん
推測なんかしていませんよ
そこまで言える発言がどうして私に推測ありと結びつくのかも理解に苦しみます

[1729: マンション検討中さん]

氷川台周辺20-30年の60-80平米前後の中古物件が比較的よく出ていますね。値段も控え目で、ここの将来価格の参考になりそうです。

[1730: 通りがかりさん]

>>1727 職人さん

オプレジは、広域で中古マンションと比較しながら探している人ではなく、地元民狙いだからね。

[1731: 匿名さん]

>>1725 eマンションさん
1691の者です。大変勉強になりました。ありがとうございます。

[1732: マンコミュファンさん]

>>1724 口コミ知りたいさん
外観観れるのは完成の1ヶ月前ですね。防音シートなどで覆われてるので

[1733: eマンションさん]

今時のマンションは24時間換気システムがはたらき続けるわけだけど、ここは高性能なフィルターとかつけた特別仕様にしてくれるのだろうか。すぐ横に開通する大通りから排気ガスを吸い込まれたらたまりませんね。

[1734: 職人さん]

画像投稿ってなくなりました？現地写真がアップロードできない。

[1735: マンション掲示板さん]

>>1734 職人さん

確かにアップ出来なさそうです。
現地見たら、建物の2階あたりまで作られてましたね！

[1736: マンション比較中さん]

>>1729 マンション検討中さん
駅近ながら大通り沿いではない石神井川沿いの物件とかもいくつか出てますね。築年が許容でしたら5-6000万でよりOUKAできるかもしれませんね。

[1737: 評判気になるさん]

>>1729 マンション検討中さん
①3分75㎡37年5880万4階
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nerima/nc_76492055/
②2分61㎡29年5990万12階
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nerima/nc_75819845/
③5分68㎡30年5680万4階
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nerima/nc_75342440/
④6分63㎡12年5880万4階
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nerima/nc_75705353/
⑤8分72㎡5180万20年2階
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_nerima/nc_75217378/

[1739: 匿名さん]

>>1738 匿名さん
川越街道が横を通ると思ったらとてもそんな
呑気なこと言ってられない
大宮方面への大動脈にてなる予定の道路ですよ

[1740: 通りがかりさん]

https://www.lvnmatch.jp/column/sell/15442/

幹線道路沿いだと24時間換気システムが逆に悪さするみたいですね。子供への悪影響も懸念されてます。空気清浄機設置と洗濯物の外干しをしないのはマストのようです。

[1741: 口コミ知りたいさん]

道路の話で何度も同じこと言わなくていいですよ。新しい情報があれば書き込んでください。

[1742: eマンションさん]

>>1737 評判気になるさん

30年前に4000万もしないくらいで買ったんだろうなー
住んでた期間の住宅費ゼロになって儲けまで出るんだから、同じ期間賃貸に住んでた人とは雲泥の差ですね。

[1743: 名無しさん]

>>1741 口コミ知りたいさん
新しい情報をどうぞ
風水の話も載ってますよ

[1744: 匿名さん]

>>1742 eマンションさん
売買履歴見たらずっと住んでいたかどうかは分かりますが。最近中古が高騰している理由は短期譲渡が多いので、その分の手数料と利益が乗っかってくるかと。

[1745: 口コミ知りたいさん]

>>1742 eマンションさん

あとは掲載中というだけで成約したかどうかは別ですね。売れ残ってずっと掲載されている物件も多いので。その間の修繕費や管理費や都市計画・固定資産税、手数料はずっと支払われ続けている。

[1746: 名無しさん]

駅近で大型道路至近の弊害もないそこそこの物件がありますね。1500万位かけてリフォームして住むのもいいかも。それでもバウスより3000万以上おつりがくる。

[1747: 名無しさん]

>>1746 名無しさん

>>1737の物件、どれも6000万切っているので1500万かけても
バウスより安いし、好きな設備もカスタマイズできるので、良さそう

[1748: 検討板ユーザーさん]

>>1742 eマンションさん
30数年前はバブルだったので70平米8000～1億近い分譲価格だったと思いますよ。

[1749: 匿名さん]

>>1747 名無しさん
キッチンのカウンターは天然石トップ
もちろんタッチレス水栓
お風呂はエステムコートグランの様に
打たせシャワーにバステレビ付き
容易くバウスより格段に上の
グレードになっちゃいますね

[1750: 匿名さん]

内装なんて10年もすれば古くなるからそのタイミングで交換でも良いのでは。

[1751: 検討板ユーザーさん]

>>1749 匿名さん

しかも幹線道路目の前のバウスより石神井川目の前の桜の永久眺望の部屋がありますからね

[1752: 検討板ユーザーさん]

>>1739 匿名さん
すでに平和台あたり(環八との交差点付近)はかなり拡幅されていて、交通量が多いですからね。

[1753: 口コミ知りたいさん]

ネガコメばっかでうんざりやね笑

[1754: 匿名さん]

昨今の新築はどこもネガティブ要素を一つや二つは抱えてる。住みこなす工夫が必要であり多少の我慢は仕方ないと割り切ることも必要。ただそれに1億円も払って良いものかと葛藤はある。

[1755: 通りがかりさん]

粘着質な方が何名か。何がしたいんすかねー。

[1756: 評判気になるさん]

今の新築マンションは昔と比べて外観にも力を入れてるし、所持欲を満たせる家に住みたいから新築買う人も多いでしょう。

リフォームしたところで、共有部は変えられない。築古の薄暗いエントランス、動きの鈍いエレベーター、顔合わせる住人はリタイア勢ばかり。
ネガコメしてる人だって築30年を5900万円で買いたいと思ってる人なんていないでしょう。

だったら新築マンションを7500万で買う。小規模で駅徒歩10分くらいならある。中古と違って減税や補助で500万は戻ってくるし。

[1757: マンション掲示板さん]

>>1756 評判気になるさん
氷川の石神井川沿い永久眺望の新築が75平米7500万で買える世界に連れて行ってください(切実)

[1758: 検討板ユーザーさん]

この辺りだと小竹の２期勢とクリオが今月引き渡しですかね。どちらもバウスより安かったのが信じられないですが、中古が出てきても逆にバウスの足元見て相当お高いでしょうね。。

[1759: 匿名さん]

>>1757 マンション掲示板さん
現状、氷川台はないですね。ちょっと前ならクレヴィアが7500あれば買えましたが、今は練馬区のもう少し奥いかないと。
永久眺望はちょっとわかんないですが、今中古にでてるのって12階60平米くらいじゃなかったでしたっけ？
新築は分譲面積狭くなってるし、中古でも75越えってなかなか出てこないイメージです。

[1760: 名無しさん]

>>1759 匿名さん

75の永久眺望、
>>1737 のことかと。そのクレヴィアも中古になると80平米とはいえ1階で9000万越えで出てたのは衝撃でしたね。

[1761: 匿名さん]

>>1756 評判気になるさん
そうですか？最近の狭くて割高な新築より、少し前のゆったりした部屋の方が造りに余裕があって、良いと思いますが。自由にリノベーションできるので、デザイナー入れたり、素材や設備を拘れば新築より居住環境良くなりますけどね。知り合いに建築家がいればなおさら相談に乗ってくれますし。最もそう言った専門的な知見や人脈がある前提ですが、そうでなければデベの建築素人の営業の話をそのまま鵜呑みにすることになるでしょう。

[1762: 通りがかりさん]

>>1753 口コミ知りたいさん

ポジ勢が新築売るぞー必死でそれもそれで市場の高騰を維持するために必死なのも面白い

[1763: 口コミ知りたいさん]

7000万円台でここ買いました
2LDKですが

[1764: eマンションさん]

>>1763 口コミ知りたいさん

お一人暮らしですか？

[1765: 評判気になるさん]

>>1762 通りがかりさん
明らかに高値掴みになるのが分かってるから自己弁護で肯定書込みしたくなる気持ちもわからないでは無い

[1766: マンコミュファンさん]

>>1764 eマンションさん
1人用です

[1767: 匿名さん]

ここは立地も良いし、周辺相場と比べてもかなり割安じゃないか？

[1768: マンション掲示板さん]

>>1760 名無しさん

クレヴィア81平米、8980万円に値下げしたみたいですね。
新築時7990万円の部屋でしたから、売れたら諸々差し引いてもまだプラスでしょうね。

[1769: マンコミュファンさん]

着々と進んでいるようでした！

[1770: マンション掲示板さん]

>>1766 マンコミュファンさん
まあこの大きさと間取りだと一人用ですよね

[1771: 口コミ知りたいさん]

>>1756 評判気になるさん
新築を買ったところで立地は変えられない。価格面で南向きを諦めたお見合い必至無眺望の薄暗い専有部、開放感を得ようと窓を開けると排ガスが雪崩れ込む狭いリビング、共有部で顔を合わせる住人は1億超えの部屋を軽々買える富豪ばかり。
ポジコメしてる人だってそんな新築50平米を7500万で買いたいと思う人なんていないでしょう。

だったら60～70平米台の中古マンションを6000万で買う。小規模で駅徒歩3分以内南向き石神井川沿いリノベ済みくらいなら複数ある。中古でも減税で210万は戻ってくるし。

[1772: 名無しさん]

>>1761 匿名さん

物件に寄ると思います。
>>1737 さんが書いてくれた様な60平米代の築古も多いので、わざわざ中古を選ばなくてもと感じたまでです。
占有部の充実として広い物件をリフォームするのはありだと思います。良い物件はなかなか売りにも出ないんでしょうけど。

[1773: eマンションさん]

>>1769 マンコミュファンさん
写真右側の白いフェンスに沿って
放射36号の大通りが通る感じですかね

[1774: マンション掲示板さん]

>>1773 eマンションさん

ここの道路完成後をイメージするには平和台の駅前の環八との交差点の様子を見ればわかりますよ。

[1775: 名無しさん]

平和台の環八

[1776: eマンションさん]

来たね！バウス日暮里！
日暮里、西日暮里から6分の再開発地区。
住みやすく活気もあり騒音や排気ガスと365日隣り合わせということもない。
当然高くなるのでしょうが氷川台に1億円も注ぎ込むなら多少プラスしてでもそっちでしょう。資産価値も住み心地も雲泥の差。

[1777: 匿名さん]

産業道路の海岸通りや首都高は騒音や排気ガスが激しいけど、氷川台は生活道路だし問題ないと思うぞ。

[1778: 評判気になるさん]

>>1603 匿名さん
豊島区も出世したよなぁ
今度大塚に出来るタワマンも2億って噂があるし、駒込の中古プラウドも1.5億以上に高騰してるし

[1779: 通りがかりさん]

>>1777 匿名さん
大宮方面に抜ける大幹線道路となり騒音排気ガスは川越街道並みと予想される。それが許容範囲なら良いけどね。

[1780: 名無しさん]

>>1779 通りがかりさん
そうなると川越街道は少し空いて騒音排気が和らぐかもですね

[1781: マンション掲示板さん]

>>1780 名無しさん
それも織り込んでの道路計画だったと思います

[1782: 職人さん]

現実的に、正月休みで誰一人書かなかったマンションって今後値上がりするんですか？
あまりにも話題にならなかった。

[1783: マンション検討中さん]

突然閑散としちゃったのは
少し待った甲斐があったと
バウス日暮里に行っちゃったんでしょう
予算上積みしてあっちに行きますわな

[1784: 通りがかりさん]

練馬区と荒川区じゃ購入検討してる層が違うのでは…

[1787: 口コミ知りたいさん]

大手町まで約10分の山手線駅物件（しかも2駅利用可）と30分以上かかる練馬のメトロ各停駅では月とすっぽん。日暮里の中でもスーパーや小中学校が近く大通りからも適度な距離がある一等地だからね。西日暮里も6分くらいかな。実力からすると標準的3LDKで軽く1億は差がついてもおかしくないけど、どれくらいの価格差になるのか楽しみだね～。

[1790: 匿名さん]

>>1784 通りがかりさん
郊外の練馬は時間的余裕がある層かな。専業主婦とかリモートとか。
東京駅10分の日暮里は本物のパワーカップルや、毎日都心へ出る層かと。
ここならJRが止まっても地下鉄や京成やタクシーで都心へすぐだからね。

[1791: 評判気になるさん]

丸の内界隈を始め都心で働くビジネス層に日暮里はドンピシャだね。風情豊かな谷根千も徒歩圏だしオフビジネスも楽しめる。氷川台は勤務先が池袋、新宿エリア、そして土地柄から言えば低予算層がターゲットなのだろうが、それにしては高すぎる感がありますね。

[1792: eマンションさん]

バウスモデルルームのすぐ脇のクリオが引き渡されましたね。氷川台自体の伸び代はクリオの地主でもある地元の地主一族がどう土地を回すかにかかっていそうな気がしてなりません。

その意味では一族の方のコメント、
「氷川台は、これからの１０年で、大きく発展します。より便利で、快適で、緑と水と人々の笑顔の絶えない、そんな素敵な街になって行くことでしょう。」
には少し期待が持てそうです。一番の懸念である拡幅道路北側のチェーン群の移転先が駅周辺のどこかに用意されれば良いですね。
https://masakubo.co.jp/staff_masakubo_new.html

[1793: 匿名さん]

既にここを契約してしまった人は手付を放棄する事になるけど日暮里の物件に鞍替えを考える人もいるだろうね。あちらの方が高いだろうから手付を資金的余裕のある人になるけど。バウス間のチェンジは何か特例はないんだろうか。

[1794: マンション検討中さん]

メトロ沿線の方が私は便利なので、西日暮里が良いとは一概には言えない気がします。

[1795: マンション検討中さん]

西日暮里ではなく日暮里ですね、間違いました！

[1796: 匿名さん]

日暮里だろうが西日暮里だろうが山手線駅と練馬の場末の各停駅では都心アクセス性から資産価値まで雲泥の差

[1797: マンション検討中さん]

投資目的であれば上記のような考えですね！

[1798: 通りがかりさん]

実需でも圧倒的に日暮里でしょう
なんと言っても山手線２駅利用可
東京駅まで氷川台の1/3の時間で着くし
成田へのアクセスも遥かに有利
そして谷根千も近いしね
何も無い氷川台を選ぶとしたら
大きな価格差しか理由が無いよね

[1799: マンション検討中さん]

ここを買う人が日暮里買うとは思えない
価格的に買えるのがここなんだから、欲しくても日暮里に鞍替えする人なんて居ないでしょ
いたとしたらリサーチ不足すぎない？

[1800: 匿名さん]

日暮里も氷川台も住環境が良いし、地縁で選んだら良いと思うよ。

[1801: マンション検討中さん]

>>1799 マンション検討中さん
どちらかと言うとここを買っちゃった人がリサーチ不足じゃ無いの
まあ後出しで遥かに良い物件を公開したから仕方ない面もあるけどそれはデベの常套手段
諦めるしかないね

[1802: 匿名さん]

>>1801 マンション検討中さん
氷川台より条件の良い物件もなかなかないと思いますよ。

[1803: マンション検討中さん]

↑
ここはそう思い込める人がターゲットの物件

[1804: 匿名さん]

氷川台は住環境も良いし昔から人気の高いエリアなんだよね。

[1805: 口コミ知りたいさん]

日暮里だなんだって、マンションをバウスとかいう謎のブランドが決め手でその中で比較して選ぶって人いないでしょう。ここを選択肢に挙げる人は何かしら氷川台の立地に地縁やらアクセスやらで必要がある人かと。その意味では氷川台あるいはその前後の駅の中で、よりいい立地の中古との比較以外ここで話す意味は少ないでしょう。

[1806: マンション検討中さん]

>>1805 口コミ知りたいさん
日暮里も氷川台も立地が良いですからね。不動産は立地が何より大事です。

[1807: 匿名さん]

>>1804 匿名さん

氷川台の住環境のどの辺が良いと思いますか？答えてみてください。

[1808: マンション検討中さん]

以前メトロの優位性でこちらを評価してる人がいましたが日暮里よりこちらを選ぶということはお勤め先が都心じゃなくピンポイントで池袋あたりの人に刺さるのでしょうね。

とすると別に氷川台じゃなくても良いような気もします。例えば上板橋のPHは準急が使えるので池袋まで8分、各停しか停まらない氷川台は9分ですからアクセス性は上ですし沖式の10年後の将来価値で見ても上板橋は9000万の住戸は9540万と堅実に値上がりするのに対し氷川台は7707万と大幅ダウン。さらに住環境を語るなら数年後に排気ガスに包まれるリスクもありなかなか難しいというのが率直な感想です。

[1809: 匿名さん]

大気汚染が深刻なのは、首都高や清掃工場の近くの物件ですよ。ダイオキシンによる健康被害のリスクもある。氷川台には当てはまらないです。

[1810: 通りがかりさん]

>>1809 匿名さん
深刻な大気汚染という話じゃなく単純に幹線道路が隣接してると窓を開ければとてもガス臭いしバルコニーは黒ずむという現実の話

[1811: 匿名さん]

>>1810 通りがかりさん
氷川台は生活道路だし、離隔があるから問題ないですよ。清掃工場のダイオキシンは微量でも猛毒なので、こっちの方がはるかに問題。

[1812: マンション検討中さん]

思い込まずに客観的な情報も知った方がご自身のためですよ

https://www.lvnmatch.jp/column/sell/15442/

[1813: マンション検討中さん]

日暮里のあたりって地震などの自然災害に弱いイメージがあるんですが、そんなことないんでしょうか？

[1814: マンション検討中さん]

>>1813 マンション検討中さん
東京都が建物倒壊危険度や火災被害危険度を評価して総合リスク度を数値化しています。それによると氷川台と日暮里の物件が建つ所のスコアは両者ともランク2で一緒です。ランク1がもっとも危険が少ないので（ランク5がワースト）両者とも安心できるのでは無いでしょうか。仮に日暮里が氷川台より2ランク下でも他の要素が違いすぎるので日暮里の方を選びますが。

[1815: 匿名さん]

>>1809 匿名さん

ダイオキシンなんか出ないよ。

[1816: マンション検討中さん]

ここはかなり高価ですが高いなりに設備も充実しているのでは。換気は１種か２種でコストを浮かす3種ということは無いと思いますが、いずれであるにせよ吸気口には三重フィルターが付いてるとか何か大通り隣接物件として対策は施してあるのでしょうか。排ガスはフィルターでガードすれば窓を閉め切って暮らすことで防げますよね。

[1817: 匿名さん]

機械式換気はダイオキシンの懸念がある清掃工場の近くの物件で採用される設備ですよ。氷川台は空気が良いので自然換気の方が良いです。

[1818: 検討板ユーザーさん]

>>1817 さん

>>1817 匿名さん
つまりここは何種換気なの？

[1819: マンション検討中さん]

吸排気の双方を賄うか、どちらかを賄うかの違いはありますが基本的にマンションの換気は機械式です。

マンションの立地などにより換気方式の適性があるようですがバウス氷川台の様に（将来的に）大きな通りが敷地の真横を通り排気ガスが懸念される場合は第一種換気が望ましいとされます。
https://www.esola-home.com/blog/course/detail/?p=1309#no5

[1820: マンション掲示板さん]

石神井川と地下鉄２路線が交差して城北公園も日常使いできて自然豊かで便利な氷川台という本来のこの場所の魅力を求めるなら
>>1737 で挙がっていた中古を見たり(川沿いや公園に近い立地×駅近×大通りから離れている)、築浅希望ならクリオの中古出るまで待ったりとかなんでしょうね。クリオの中古は立地の強さからバウス以上の価格で出てきそうですが。

[1821: 匿名さん]

新設される道路からは離隔も取れてるので、清掃工場が近くにあるような物件と比べたら全く問題ないと思う。

[1822: 匿名さん]

>>1817 匿名さん

機械式換気はダイオキシンの懸念がある清掃工場の近くの物件で採用される設備？そんなデタラメどこで教えられたの？

[1823: 匿名さん]

>>1821 匿名さん

どれくらい離隔取れてますか？あまりとれていないと思うのですが。

[1824: 検討板ユーザーさん]

>>1821 匿名さん
歩道分しか隔離取れて無いですよね。
全く問題ないとは余りにも楽観的では。
幹線道路沿いを歩いていれば
どれくらい排気ガスが臭いか
普通に分かりますよね。

[1825: 通りがかりさん]

排気ガスが云々言ってる人たちは湾岸、勝どきも住めませんし、都内は無理では？蘇我辺りに買うことをお勧めしますね。

[1826: 名無しさん]

>>1825 通りがかりさん
そんなことはありません。
幹線道路が敷地真横を通っていない物件を選べばいいのです。ただそれだけのことです。

[1827: 匿名さん]

清掃工場や首都高に近い物件の方がはるかに大気汚染は深刻だと思う。ここは離隔も取れてるから問題ないです。

[1828: マンコミュファンさん]

>>1827 匿名さん

歩道分しか隔離取れて無いですよね。
問題ないとは楽観的では。
幹線道路沿いを歩いていれば
どれくらい排気ガスが臭いか
普通に分かりますよね。

[1829: 住民さん5]

プラウドシティ小竹向原は初見でたどり着くのは無理な道路状況のようですし、
目の前が幹線道路というのも一概に悪いことばかりでは言えないのでは。

[1830: 評判気になるさん]

高いな～

[1831: マンション掲示板さん]

>>1829 住民さん5さん
幹線道路沿いは酔っ払っていても辿り着けますからね。まあ駅徒歩4分なら住宅街に入り込んだ立地でも住んで半月もすれば同じ様に辿り着けますけどね。

[1832: マンション掲示板さん]

築12年氷川台駅6分4階南西角63平米が5580万で出てますね。このマンションだと諸費用5%込みで9500万くらいしそうですけど、金利0.5%で12年後残債6500万円で、1000万円残債割れしてて金利0.5以上になろうものならさらに大きな残債割れになりそうです。駅徒歩が2分短くて戸数が少し多い程度で1000万以上価格が乗るなら残債割れは避けられるかもしれませんが、永住目的以外はかなり苦しいのではないでしょうか。道路が完成した時に気にならなければいいですが、もし気になるとなったとして売るに売れない状況にならないことを祈ります。

[1833: 通りがかりさん]

希望住戸に先約があり見送った人、出遅れた人は結果的に運が良かったですね。日暮里の情報が出てしまったのでこちらは一気に閑古鳥の状況になってしまいました。もうすぐバウス日暮里の公式HPがあがるようですので楽しみです。

[1834: 通りがかりさん]

板橋大山の方もLINE登録で値下げ情報配信、とかになってるようですね
ここはどうなるかな

[1835: 匿名さん]

もう条件良い住戸はほぼ完売してますよ。氷川台は人気の高いエリアですし、立地の割に明らかに安かったと思います。

[1836: 通りがかりさん]

どんな僻地のマイナーブランドのマンションでも条件の良い住戸は瞬殺で売れる。問題はその後。

[1837: 検討板ユーザーさん]

>>1833 通りがかりさん
日暮里の話よく出てくるの理解できないんですけど、バウス縛りの人っているんですか？

[1838: 口コミ知りたいさん]

>>1829 住民さん5さん

幹線道路沿か住宅道路か、だよなあ。
車移動多いなら、前者もありかな。

[1839: マンション検討中さん]

>>1837 検討板ユーザーさん

https://youtu.be/QC0bikQOFP0?si=4wZ1KGwlgFxGhQZi

これ、地下鉄で見たら、住みたくなった。

[1840: 通りがかりさん]

三井や住友とかの企業規模だと
広告費を全体でカバーできるけど
中小は物件価格にシビアな乗ってくる
だから割高になるってことね。

[1841: 匿名さん]

バウスはむしろ好立地の割に割安な物件が多いと思うけどな。

[1842: 通りがかりさん]

>>1839 マンション検討中さん
橋本愛と一緒に住めるんですか？買うしかない

[1843: 匿名さん]

>>1836 通りがかりさん

バウスのブランドって少し前だったらどれくらいのブランドレベルかな
日神、ファミール、ダイアパレス、セザール、インペリアル、ルーブル、グランシティ、サンクタス、サンウッド、秀和、ストーク

[1844: 匿名さん]

バウスのＣＭ，これどうしても女性同士のカップルにしか見えないんだけど片方男性なんですってね。くるりの人。子どもじゃなくて犬抱いてるのが現代の日本ですね。

[1845: 通りがかりさん]

>>1843
秀和に被るかな
マイナーブランドの中くらい
集合体だから買ったあと
大丈夫かなって不安が若干
ブランド構築中でそのコストを
分譲価格にガッツリ乗せるから
価格が高いのは自明の理

[1846: 匿名さん]

バウスはリーズナブルな値付けのデベだと思う。ここの立地で三井や三菱が分譲してたらもっと高くなってますよ。

[1847: マンコミュファンさん]

>>1844 匿名さん

妊婦が犬抱いてるだけだろ。

[1848: マンション掲示板さん]

>>1846 匿名さん
そうでしょうか
メジャーセブン並、
いやそれ以上の値付けだから
沖式で大幅値下がり評価に
なってしまってるのだと思います

[1849: 匿名さん]

ここは周辺中古と比べてもかなり割安感あると思うぞ。

[1850: 検討板ユーザーさん]

デベが一流かどうかは転借地権の大規模定借マンションを販売できてるかどうかでわかる気がする。70年後も存在する企業だって地主から信頼されて企画が成立しているわけなので。

[1851: 検討板ユーザーさん]

バウスが好きならバウスが参画してるリビオタワー品川が一番おすすめだけどあまりに高倍率すぎて買えないというね。

[1852: 検討板ユーザーさん]

>>1846 匿名さん

三井は駅近川沿いの好立地を筆頭に氷川台駅開業直後から氷川台にマンション分譲しまくってますからお腹いっぱいでしょう。いずれは建替えで氷川台がまた三井の新築マンションだらけになるかもしれませんね。

[1853: 通りがかりさん]

>>1844 匿名さん
周回遅れの多様性万歳、実は女性だと思っている方はトランス女性(MtF)で、男性だと思っている方はトランス男性(FtM)かもしれないですよ。

[1854: 名無しさん]

>>1845 通りがかりさん

秀和ほど有名では無さそうですけどね。かと言ってそこまで物件数多い訳でもないし、オープンレジデンスは何となく昔のセザールとかダイアパレスとかに被りますが。

[1855: 匿名さん]

無名ブランドが有名になるためにはマスメディアやSNSを使った多額のコミュニケーションコストが発生し相当な額がエンドユーザーの価格に転嫁される

正直ここはかなり高い（物件数が少ないからブランディング費用が頭割りすると尚更高くなる）が20年後30年後にバウスが準メジャーセブン的なブランドに育ち資産価値が上がると思えば高値掴みも悪くない

[1856: 検討板ユーザーさん]

>>1855 匿名さん
自分のマンションの資産価値がそんなものに左右される割高な新興ブランドと、適正価格の既存ブランドが並んでいたら経済合理性からは後者を選びそうですけど、そのブランドが気に入ったなら買うしかないですね。そこは感情の領域。

[1857: 匿名さん]

氷川台は立地も良いし、ここは資産性の高い物件だと思いますよ。

[1858: マンコミュファンさん]

>>1856 検討板ユーザーさん

セザールとか今はもうないですからね。中古ではあちこち見かけても。

[1859: マンション掲示板さん]

氷川台というパッとしない立地で急行や準急が止まる駅でもないし幹線道路がマンション脇を通るだけで再開発の計画も無いし、そこで資産性やブランド力を築くには相当な時間とコストがかかるでしょうね。確かにバウスが三井や三菱住友クラスのブランド価値をもつのは夢のまた夢でしょうし、実需でも投資でも未来に期待するより今価値をもつメジャーな物件を買った方が賢いかも知れません。

[1860: 評判気になるさん]

ブランドに住むんじゃなく
立地や仕様が大事だと思うけど
実際の話バウスって
プレミストやジオの下の下くらい？

[1861: 名無しさん]

私も下の下の認識です
10年20年後に存在するか不安なブランドのひとつ

[1862: 匿名さん]

>>1860 評判気になるさん

ブランドマンションはデベよりも施工会社を見た方が良いです。中古築フルでもビンテージマンションとして価値が残る物件は工務店とかではなく準ゼネ以上とかスーゼネ施工物件が多いですよ。

[1863: 口コミ知りたいさん]

>>1859 マンション掲示板さん
氷川台の解像度が低いです。千川などと比較したら通勤急行が止まりますので通勤時間帯の利便性は素晴らしいです。道路を拡張するにあたって駅北側の商業を動かす必要があるので再開発の種となるまちづくり計画が粛々と進んでいます。今何もなく開発余地も計画もない小竹向原とは違います。駅周辺は三井がたくさん分譲していますから、立地とブランド力の話は関係ないです。

[1864: マンション掲示板さん]

>>1860 評判気になるさん

ジオは関西ナンバーワンなわけですし、メジャーセブンと変わらないでしょう。

[1865: 匿名さん]

>>1861 名無しさん
物を知らないとは気の毒。そういう人が寄ってこないという意味ではプラスかもだが。

バウス＝中央日土地はみずほ銀行（旧第一勧銀）系のデベでビル業界では大手。財務基盤もすこぶる良い。
バウスというマンションブランドの歴史は10年にも満たないけど、10年20年後に消える会社じゃない。

[1866: 評判気になるさん]

ひ弱なブランド力をマンション以外の事業を含めた企業規模の話にすり替えようと必死なのは分かるが現実を知らなすぎる人がいて恥ずかしい

プレミスト（大和ハウス）
売上1兆9751億　従業員数16135人
ジオ（阪神阪急不動産）
1147億　800人
バウス（中土地）
583億　1078人　※グループ連結

[1867: マンション検討中さん]

氷川台は今ひとつだけど
三井のパークホームズだから買う

氷川台は今ひとつだし
バウスじゃ食指が動かない

ブランドと立地の関係性って
こう言うことかな

[1868: 名無しさん]

そう言うことですね！
メガバンクと関係性があったとしても銀行は銀行、不動産はまた違います。本業でないならば採算が悪くなった際に切り捨てられるでしょうし、過去にも銀行が副業でやってた不動産事業潰してるケースいくらでもありますからね。

[1869: 匿名さん]

必死すぎﾜﾗ

[1870: 匿名さん]

氷川台は昔から人気の高いエリアですよ。富裕層も多く住んでます。

[1871: マンション検討中さん]

>>1870
そろそろ客観的な裏付けをお示しになったらいかがですか。

例えばこの調査だと氷川台という土地は買いたい、借りたいのいずれでも100位にすらランクインしてませんね。
https://lifull.com/doc/2025/01/315a96de9a00d0cad5fb3a7cd60bcce2.pdf

ここは呪文のようにに貴方の願望、妄想、思い込みを繰り返す場ではありません。

[1872: 匿名さん]

氷川台に住んでみれば住環境の良さが分かると思いますよ。

[1873: マンション掲示板さん]

>>1872 匿名さん
隣町に住んでいて石神井に写真を撮りに行ったりサミットの上のスポーツクラブに通ってるのでこの街はよく知ってます。城北中央公園寄りは住みやすそうですがバウスが建つあたりがマンション購入の検討地として人気が高いというのは全然実感が無いです。

[1874: マンション掲示板さん]

石神井→石神井川

[1875: 匿名さん]

>>1871 マンション検討中さん
ライフルホームのデータを客観的裏付けと言ってしまうリテラシー…（白目）

[1876: マンション検討中さん]

>>1875 匿名さん
例えばという語句が目に入らない盲目眼w

[1877: 名無しさん]

>>1875 匿名さん
「妄想、願望でなくどんなことでもいいから」というエッセンスも解釈できない単純脳

[1878: 名無しさん]

氷川台も小竹向原もマイナー駅ですよ。

そこは、去勢張るところではない。

その分、都心へのアクセス性の割に、坪単価満足度高いからええやん。

[1879: 匿名さん]

>>1878 名無しさん
変換ミスをあげつらうのは私のポリシーに反しますが、これは笑わざるを得ませんヌ

[1880: 匿名さん]

氷川台は池袋も近いし住環境の良い街ですよ。

[1881: 名無しさん]

氷川台には忌避施設である少年鑑別所があります（マンションから徒歩10分ほどのところ）。住環境が良いと言えない理由の一つがそれです。

[1882: 通りがかりさん]

>>1880 匿名さん
なんの一例も示さず
いつもの呪文ですね
好意度調査の結果とか
何も見つからないのですか

[1883: マンション検討中さん]

必死に下げコメント書いてる人がいるけど検討してないなら見に来なければいいのに。
競合不動産の営業マンが書いてるのか。。バウスに客持ってかれてる？

[1884: マンション検討中さん]

>>1881 名無しさん
そのすぐそばには練馬区唯一犬が入れる城北中央公園や石神井川があり、それを売りにしているパークホームズもあります。この魅力に比べたら少年鑑別所があろうがだから何？それがあるとなんか臭いでもするの？としかならないでしょう。

[1886: 検討板ユーザーさん]

氷川台のフリした平和台の小規模マンションが出ましたね。お値段的に地下一階住戸がありそうな香ばしさ満載。ここよりお値段3割引なのは強烈ですが。
https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/hikawadai

[1887: マンション検討中さん]

>>1886 検討板ユーザーさん

小竹向原よりにも、オープンハウス出てますね。
なかなか、完売していない、
https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kotake-g/

[1888: eマンションさん]

どっちも駅から遠いんだよねぇ。
「駅から遠くても住みたい街」あるいは
「オープンハウス系だけどそれでも住みたい街」って
あると思うんだけど、
この辺はそうじゃないからなぁ…。
この距離に住むなら、もっと郊外にでて駅近にしたほうが暮らしやすそう。

[1889: 匿名さん]

>>1881 名無しさん
貴方の場合は息子さんの面会に行くのに好都合でしょ？

[1890: eマンションさん]

>>1889 匿名さん
あそこのご出身者らしい返しですね
ご苦労様です

[1891: eマンションさん]

>>1888 eマンションさん

おぺんほーせんは昔でいうセザールみたいなブランドでいつまであるか分からないですからね

[1892: 口コミ知りたいさん]

バウスはバウスタワーでも企画して分譲しないと今はブランドマンションとは言えないでしょうね

[1893: eマンションさん]

バウスはいまブランド構築の初期段階。
5年後、10年後が楽しみです。
目指せメジャーエイト！
それまで割高になるのは仕方ない。
将来の勝者はバウスマン！

[1894: マンション検討中さん]

日暮里のバウスがリリースされましたね。
https://www.baus-web.jp/baus/nippori/

山手線２駅利用可能と都心アクセスが抜群に良く騒音や排気ガス、嫌悪施設の懸念も無し。タッチレス水栓やお掃除浴槽など仕様も氷川台よりハイグレード。問題は価格ですね。断然いいけど高そう。

[1895: 口コミ知りたいさん]

イノバス安すぎる・・・立地が難しく小規模のせいか安く取得できたのでしょうけど。
3LDK70平米で7300万円だと坪370万円くらい？
ついでにイノバス西荻窪みたら、あっちも坪400万円くらいで安すぎるw

オープンハウスはブランド構築みすってるのか会社方針通りなのか、わからぬ・・・

[1896: マンション検討中さん]

バウスは純然たる山手線物件だけどイノバスは常磐線の向う側で三河島物件って感じですね
どちらも氷川台よりは良いと思いますが

[1897: マンション検討中さん]

知っていますか？氷川台の未来
マクドナルド前横断歩道廃止！
駅出入口の増設ナシ！
ですって
https://36machi.info/contents/20241130.pdf

[1898: マンション掲示板さん]

>>1897 マンション検討中さん
マジですか!？
マックもサイゼも松屋も全部無くなる！
ただでさえ寂しい駅前が
何にもなくなるって！
せめて駅構内に売店くらい
作ってもらわないと
めちゃ不便になりますね （涙

[1899: マンション掲示板さん]

>>1897 マンション検討中さん

湾岸の工業地帯みたいになりますね、広い道路と駅があるだけ

[1901: 検討板ユーザーさん]

>>1897 マンション検討中さん

イノバス氷川台は来年3月引渡しだから反対の署名を促すなど必死ですね。一方バウスはこんな情報が出る前に結構な戸数を売り切ってるからしめしめって感じで余裕ですかね。

[1902: eマンションさん]

>>1897 マンション検討中さん
声を上げさせるための煽りチラシですね。
まちづくり委員会の資料を見て落ち着かれた方がいいでしょう。駅の南側にはJAの跡地や地主の土地(クリオと同じ地主)や広大な駐車場がありますし、開発余地的に移転先はいくらでも用意できます。氷川台は小竹向原のような砂漠にはならないです。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/housya36/hikaw...

[1903: 匿名さん]

>>1901 検討板ユーザーさん
道路が通るのは何年も前から分かっていたことで、ここ買う人も承知で買っているでしょうからその指摘は的外れにも程がありますね。

[1904: 匿名さん]

>>1902 eマンションさん

小竹砂漠w椎名林檎の歌詞に出てきそう

[1905: マンコミュファンさん]

>>1899 マンション掲示板さん
平和台とかは駅前がそうですね

[1906: 評判気になるさん]

>>1903 匿名さん
なるほど！
道路が通るだけでなく駅前の店が無くなってしまうことも最初から知っていたんですね。
素晴らしい予知能力と言うしかありません。
お見事お見事！

[1907: 匿名さん]

前にマックやすき家がリニューアルされてロードサイドに移転するのを期待する書き込みがありましたが私も数店は残ると思ってました。全て無くなってしまったら残念です。

[1908: マンコミュファンさん]

>>1906 評判気になるさん
北側に拡張するのは区が公表している計画図から何年も前から明らかですし、現地なり航空写真みたら立ち退きが進んでることからも北側の商業が移転先必要なのは自明でしょう。この程度も読めない人がどこにせよマンションを検討してるとは恐ろしいですね。

[1909: 口コミ知りたいさん]

>>1908 マンコミュファンさん
なるほど
1、2店でも近隣に移転して欲しいと
期待もしなかったんですね
素晴らしい割り切りと判断力と想像力
参りました

[1910: 通りがかりさん]

>>1909 口コミ知りたいさん
道路建設を止めるのは現実的でない以上道路予定地の上の建物が移転先が必要という自明の話と、移転して欲しいと期待する話は全く話が噛み合いませんね。煽りチラシを作った人も、店舗の移転必要性が自明なので移転先を用意しろとまちづくり協議会に訴えているわけです。割り切りも想像力も必要なく、ただの事実です。

[1911: 口コミ知りたいさん]

>>1910 通りがかりさん
なるほどなるほど
自明である店舗の移転先がマンション住人の利便性を担保する近隣であって欲しいと期待もしなかったと。
素晴らしいと思いますよ。

[1912: 匿名さん]

放射３６号線は池袋から国道17号「新大宮バイパス」に直結し、埼玉・群馬へ延びる大幹線の一部となります。この区間の用地取得率は、2023年度末時点で約88％とのこと。現在の事業認可期間である2031年3月までに道路が完成する予定。

計画通りなら６年後に完成ですね。少なくとも５年くらいは駅前のマックもバーガーキングも松屋も利用できますよ。それから全線にわたって遮音壁を設置するそうですから騒音もある程度緩和されるでしょう。マックほか近くに残って欲しい便利なお店が遠くに移転してしまうとしたら確かに残念ですが遮音壁だけは絶対死守してほしいですね。

[1913: 通りがかりさん]

仮にJA氷川台跡地やその隣地の駐車場が開発されて駅前商業の移転先になったとしても、今と対して距離変わらないどころか近くなると思いますけどね。どうせサミット使うわけですし。