バウス氷川台ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155266

所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台

建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定

バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2

桜花の如く、人生を謳歌する。
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自分らしく人生を謳歌する 未来のURBANISTへ。

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生き方や価値観が多様化する時代だからこそ、人生をしなやかに生きる私邸宅の未来を描く。

池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定

※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1221: 匿名さん]

池袋再開発も控えているし、この辺は間違いなく上がると思う。

[1222: 匿名さん]

>>1221 匿名さん
４駅も離れた各停駅の再開発の恩恵なんてたかが知れてますよね
当然それも含めて1216の評価になってるということです

[1223: 評判気になるさん]

>>1222 匿名さん
4駅はさすがに恩恵は少ないよね。池袋西口再開発の恩恵があるのは同じ豊島区の千川まで。だけど千川にそれなりのマンションが無いから恩恵をモロに享受出来るのは17号までか、もっと言うとハザード真っ白のブリリアタワー池袋WESTまで。

[1224: マンション掲示板さん]

>>1222 匿名さん

吉祥寺から、バスで20分便のマンションも、高いように、影響はあると思うよ。

[1225: マンコミュファンさん]

>>1218 eマンションさん

こういう物件が、望ましい

[1226: 名無しさん]

>>1224 マンション掲示板さん
それを織り込んでも値下がりする要素は何だと思います？

[1227: マンション掲示板さん]

沖有人氏のホームページをみれば、わかるかも。

[1228: 匿名さん]

池袋駅だけじゃなく、東池袋も飯田橋もかなり開発が進むよ。

[1229: 匿名さん]

>>1224 マンション掲示板さん
そのマンションはもともとバス便２０分なりの適正価格で販売されてるから
実際に値上がりしてるか値上がり評価なのでしょう。
バウス氷川台は仮にたとえ爪先ほどでも軽微な池袋再開発の影響があるとして
もともとの値段が高すぎるから大幅に値下がり評価になってるのでしょう。
たとえ池袋駅徒歩３分でも法外な高値の物件なら値下がり評価になる訳ですね。
分かります？

[1230: 口コミ知りたいさん]

沖式価格評価だとこの物件は『1㎡あたり25万円割高』と出てますね。
坪当たり８２.５万円割高。
Lタイプ３LDKの住戸だと評価上の適正価格に対して
ざっと１８００万円ほど高値掴みということになります。

[1231: マンション掲示板さん]

>>1230 口コミ知りたいさん

沖式価格評価は、どこでみれますか？

[1232: 口コミ知りたいさん]

>>1231 マンション掲示板さん

以下のURLです。会員登録が必要ですが無料ですので
詳細を確認されたい場合は試されてはいかがですか。
物件名を入れるとそれぞれの評価をベースに適正価格と
将来価格がシミュレーションされます。適正価格を知ると
高値の物件とリーズナブルな物件が知れて面白いですよ。

https://www.sumai-surfin.com

[1233: マンション掲示板さん]

>>1230 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。

プラウドシティ小竹向原は、1mあたり20万円割安なんですね。

割安と割高の物件で、比較したら、同じエリアでも、資産性は、全く異なる結果になりますね。

[1234: 口コミ知りたいさん]

>>1231 マンション掲示板さん

ご参考までに９０００万円の住戸の標準ケースでの価格推移を
近隣のパークホームズ上板橋と比較してみました。

バウス氷川台　９０００万円→（１０年後）７７０７万円
PH上板橋　　 ９０００万円→（１０年後）９５４０万円

[1235: 匿名さん]

近隣の中古相場と比べても、ここはかなり割安じゃないですかね？

[1236: 通りがかりさん]

>>1234 口コミ知りたいさん

まじ？か。。。
もっと早く知りたかったわ。。。

[1237: マンション比較中さん]

左がバウス氷川台、右がパークホームズ上板橋です。
これ程までのバウスの値下がり額を見れば
残念ながらバウス氷川台の元値がいかに割高かを
悟らされます。

[1238: マンション掲示板さん]

>>1237 マンション比較中さん
で、貴方はここを買ったの？
検討してるの？

[1239: 名無しさん]

先月29日の情報更新で売れ残ってた第1期先着順販売住居がどれだけ減るか気になってたけど、HP見たら結局１戸も売れずまるまる残ってるんだね。そんなに慌てなくても大丈夫そうだね、ここは。

[1240: 評判気になるさん]

>>1239 名無しさん
第一期先着始まって2ヶ月くらい経ちますが、売れてるけど常に残6ですよ。もう第一期7次とか終わったはず。

[1241: 名無しさん]

>>1238 マンション掲示板さん
なんでそんなら上から目線なんだよ。高値高みしたのは自己責任だろ。

[1242: 評判気になるさん]

>>1241 名無しさん
高値掴みね。すったかね掴みの誤字失礼致しました。

[1243: マンション掲示板さん]

まあ、実需だからいいわ。

賃貸でずっと粘っていたら、それはそれで、資産が目減りする。

[1244: 地元民]

数年前に氷川台でマンションを買った際にチラッとみた沖式価格評価、
10年後2000万円マイナスってでたような気がしますが、大嘘で2000万円プラスくらいの相場になってます。

氷川台エリア、2010年くらいは4000万～5000万で70平米買えてたような。
それから考えるともはや倍です。

沖式価格評価はどこまで万能なんでしょうね。
妥当性に疑問を持つ地元民です。

[1245: 評判気になるさん]

>>1244 地元民さん
具体的にどの物件を買われたのですか。2倍に高騰おめでとうございます。添付の表の様に平均価格が倍になってるのは10数年前に買った物件です。貴方が仰ってる数年前というのは何年前ですか。この3、4年で倍増なら益々喜ばしい、本当におめでとうございます。一般論としてはウクライナ問題を始めとする紛争やチャイナマネーをはじめとする過剰なマンション投資が続くのを10数年前に言い当てるのは難しかった訳ですから大嘘というより読みが十分ではなかったと言うことでしょう。それは沖式に限らず多くのアナリストも恐らく同様だったと思いますよ。私が疑問に思ってるのは販売時期がさほど違わず路線は違えど同じエリアの他の物件が値上がり予想なのになぜバウスだけ大幅に値下げ判定になってるのかということです。排気ガスや騒音リスク以外に素人が気づかないネガファクターがあるのかを検討上知りたいということです。

[1246: 評判気になるさん]

>>1244 地元民さん
申し訳ございません。倍増されたのではなく2000万円ダウン予想が2000万円値上がりしたのですね。10年前云々の話は相応しくない話でした。いずれにせよ資産価値アップおめでとうございます。

[1247: eマンションさん]

>>1245 評判気になるさん
あんな無料サイトでそこまでの細かいネガ要素とかが反映されているとは思えない。上板橋が再開発控えているので期待値高く出てしまっているだけなのでは？個人的には東武東上線は好きではないのでそもそも選択肢に入ってきませんが。

[1248: 通りがかりさん]

全販売住戸の半数以上はもう売れたとのことなんで、販売開始時期から考えても順調なのでは。

[1249: 評判気になるさん]

>>1246 評判気になるさん

ご理解ありがとうございました。
そうです、倍になったわけではないです。

資産価値上昇...というかインフレに沿って上昇しているだけなので(周囲も全て)
実需の場合は、不動産価格が安い田舎に行く以外、インフレの効果を享受することはできません。
売却しなければ利確できませんし、
売却したところで周囲は高騰しているわけですから。

バウス氷川台が値下がりする予想で、
思いもよらないリスクを心配されているということですが
大通り開通した場合に騒音排ガス被害の可能性以外に特に思いつきません。
沖式価格評価は細かいところは勘案してないと思います。
クリオ(同じく駅徒歩4分)も値下がりする予想なんでしょうか？
ならばただ単にエリア的に沖式では評価されない、(実際はそんな値動きではない)ということではないでしょうか。
クリオとバウスで予想が異なるのであれば、何かしらファクターがあるのかもしれませんが、
それは戸数とかターゲット層(平均の広さ)とか、そういったものではないですかね。

[1250: マンコミュファンさん]

一億出して氷川台買う人がそんなに多くないってことでは？
冷静に考えてみたら値付けおかしいって
皆さん本当にこちらの物件を前向きに検討してますか？

[1251: 匿名さん]

>>1249 評判気になるさん
クリオ氷川台シーズンテラスは１０年後の標準査定で９０００万円の住戸が１００８０万円としっかり値上がり予想されてますね。かたやバウスは７７０７万円と大幅に値下がり。クリオは駅徒歩４分で５５戸ですからスケールメリットはバウスの方が上のはず。氷川台が評価されないという訳ではなく、やはりバウスが低評価の要素を抱えてるということのようですね。

[1252: マンコミュファンさん]

>>1250 マンコミュファンさん
億の部屋は一部ですよ？
基本は8500～9000程度かと。

[1253: 口コミ知りたいさん]

>>1251 さん

なんでそうなるんだ・・・
バウスの査定要素を公開してほしい

[1254: 検討板ユーザーさん]

>>1251 匿名さん
値付けの仕方は別として、評価はクリオとバウス変わらないかと。同じ評価でマイナスになるとは思えません。システム手がおかしいのでは？

[1255: 通りがかりさん]

査定価格の根拠として
中古マンションの取引事例、
物件属性、ミクロ立地とか
色々書いてある
ミクロ立地ってのが曲者かな
真横を通る幹線道路が元凶か

[1256: 評判気になるさん]

>>1251 匿名さん
あーこれ分かるわー。ただこうやって可視化するのはなんかかわいそう。泣きそう。

[1257: マンション掲示板さん]

>>1254 検討板ユーザーさん
ポジティブ過ぎだろ。流石に。クリオほんとに見たことある？物件の格が違うだろ。冗談で言ってるのかもしれないけど。

[1258: 評判気になるさん]

査定価格の根拠「沖式新築時価」の算出方法

概念的やなあ。
https://www.sumai-surfin.com/price/original-indicators/shinchiku_jika....

[1259: eマンションさん]

沖式で10年後の資産価値を並べると

クリオ氷川台→プラウドシティ小竹向原→パークホームズ上板橋→バウス氷川台ということになるのか。

クリオすごいね

[1260: 検討板ユーザーさん]

ポジティブな情報は信じず、ネガティブな情報は鵜呑みにする。結局ここはアンチしか書き込みしていないということだなと感じます。

[1261: 検討板ユーザーさん]

ポジティブ書けば、次期で値上がりするかもしれないし、倍率上がるかもしれないから、検討者は敢えて書き込まないよなあ。

[1262: マンション比較中さん]

>>1260 検討板ユーザーさん
アンチじゃないじゃん。事実を言ってくれてるじゃん。アンチの人たちが来た時だけこのスレ盛り上がったけど、アンチの人も面倒になったらしーーーんじゃん。この物件。このすっ高値のリセールも危ない、クリオ氷川台→プラウドシティ小竹向原→パークホームズ上板橋→バウス氷川台の素敵な素敵な物件。アンチって実はもっともっといいとこ住んでて、興味あるからからかってみようかななんだよね。それにも見放されるようじゃだめじゃん。言い過ぎたよね。ごめんね。

[1263: 通りがかりさん]

金利も上がり始めマンションバブルはピークアウトしたという説もあるよ
新築は買った瞬間マイナス2000万と言われたのはそんな昔じゃないんだよな
値上がり予想されてる他の優良物件なんて見ないでここが気に入ったのなら例え大きく値下がりしようが買えばいいのよ
実需ってそういうことなんじゃないの

[1264: eマンションさん]

>>1263 通りがかりさん
もうこれ買ってしまった人は仕方ないよ。インフレとか円安に期待するしかないんじゃない？真っ当な意見をアンチがどうのとか言って酷いこと言った結果だよ。

[1265: マンション検討中さん]

他のマンションの掲示板も見てますが、ここは投稿数と各投稿の熱量が凄いですね。ちょっと怖いです。
もう少し検討中の方と情報交換できる場だと有難いです。

[1266: 名無しさん]

マックとバーガーキングがあるんだよな。沖さんもそれ考慮してあげればいいのにな。

[1267: 口コミ知りたいさん]

>>1265 マンション検討中さん
一人で判断できないの？そんなんじゃ掲示板またも流されるだけだよ。

[1268: 評判気になるさん]

>>1261 検討板ユーザーさん
いや、高値掴みをしてしまったことを内心わかってるから書き込まないんだよ。恥をかきたくないしね。倍率なんてついたことないでしょ。そもそも。やっちまいましたね。

[1269: 匿名さん]

ここ住んだら、中学受験の塾はどこに行ったら良いんだ？

[1270: 匿名さん]

>>1265 マンション検討中さん
なぜここまで注目されているのか。
興味ないなら放っておけば良いものの。

[1271: マンコミュファンさん]

>>1270 匿名さん

新築マンションの供給が減ってますからね。
特に、練馬区で駅近マンションといえば、ここくらいでは？

[1272: 匿名さん]

>>1251 匿名さん
クリオとバウスどちらもメジャーセブンではないし、氷川台の駅近という属性は同じなのに差はどんなところなのかね？

[1273: 匿名さん]

冷静に考えろよ？
クリオところまで差がつくわけがない

[1274: 匿名さん]

冷静に考えろよ？
クリオとそこまで差がつくわけがない

[1275: 口コミ知りたいさん]

>>1273 匿名さん

冷静になってください。
連投してますよ。

[1276: 匿名さん]

>>1275 口コミ知りたいさん
誤字脱字申し訳ないです！

[1277: 通りがかりさん]

沖式で大幅値下がり組を調べてみた
遠い全くの別エリアだけど
ヴェレーナ葛飾立石ってマンション
ここは9000万が10年後7740万
バウスとほぼ同じ額にダウンと出たよ
（実際は遥かに安いので9000万で試算）
すぐ近くを水戸街道が走ってるんだが
騒音と排ガスがかなり酷い
立石駅から随分と遠い物件だけど
幹線道路至近という点が共通してる
参考までに

[1278: 匿名さん]

>>1265 マンション検討中さん
人気の高い物件はどこもネガが多い。それだけ立地が良いということだと思う。

[1279: 口コミ知りたいさん]

たしか沖式は周辺物件の販売動向ベースで算出ですよね。
プラウドシティ小竹向原より坪単価高くて、周辺No1のバウスだけは査定が辛くなってるとか？
現時点でバウスの販売価格より値上がる周辺動向データは無いですからね。

[1280: 口コミ知りたいさん]

>>1279 口コミ知りたいさん

https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/kotake-g/

ここも、一応、周辺かなあ。

[1281: 匿名さん]

ここより高い練馬区の物件間も無く出ますよ

[1282: マンション掲示板さん]

>>1281 匿名さん

板橋区は、大山物件が釣り上げてるからなあ。

[1283: 通りがかりさん]

ご当地周辺の中古の値段が
さほど高くないのでしょう
実績で査定されてる以上
高過ぎる物件が値下がると出るのは
当然と言えば当然

[1284: 検討板ユーザーさん]

>>1283 通りがかりさん

ここは実需向きや。
残債割れしなければ、ええやろ

[1285: マンコミュファンさん]

>>1284 検討板ユーザーさん
その通り
頭金半分くらい入れとけば
値下がりしても気楽に暮らせる

[1286: 匿名さん]

>>1285 マンコミュファンさん

むしろ、頭金をニーサなどの投資に回しますね。私は。

[1287: eマンションさん]

>>1270 匿名さん
人の不幸はなんとやらの典型例

[1288: 匿名さん]

買わない理由が予算なら、それ以外の条件が自分にフィットしているということだからむしろ買いなんだよ。予算以外の理由で悩むような物件は、買ってからもそこが気になり続ける。予算で悩むのは優良物件の証拠。

[1289: マンション検討中さん]

>>1288 匿名さん
であれば三田ガーデン一択だった

[1290: マンコミュファンさん]

なんでこんな所を
高値で買っちゃったんだろう
という人も多い
高い金払ったのに
騒音と排気ガスで
窓が開けられない
なんでやねん

ここがその典型例にならない事を祈る

[1291: マンション検討中さん]

>>1289 マンション検討中さん
三田ガーデンって前も書き込んでいるの見た気がする。
まさかここめっちゃ気になってます？笑

[1292: マンション検討中さん]

投資目的だったら都心の1kとか買えば良いかと。
自分で住んで満足感あって、駅近なのである程度売れる見込みはあると考えられれば十分かなと思います。

[1293: eマンションさん]

>>1291 マンション検討中さん
お前上からの文脈読めない人？
あと末尾に笑は古い。めっちゃは関西人がバレるから色々頑張れ。

[1294: 通りがかりさん]

>>1293 eマンションさん

色々頑張れって表現も世代感じるけど。

三田ガーデンに憧れてても、バウスが気になってても良いじゃないの！
仲良くしろよなー

[1295: マンション検討中さん]

>>1294 通りがかりさん
どうしてもその方向に持って行きたいんだな。
掲示板を参考にしてる人もいるようだからお前みたいなこの物件ペアローンで買いましたみたいな人だけの掲示板になるといいな。そしたらすこしは報われるんだろう。ここはマジでないな。ありがとう。

[1296: マンコミュファンさん]

>>1295 マンション検討中さん
三田ガーデンさんさようなら～
あなたが来る場所ではないですよ～

[1297: マンション検討中さん]

せめてプラウドシティ小竹向原、クリオ氷川台との比較で話して欲しい。三田ガーデンはどの物件とも比較にならないだろう。

[1298: 匿名さん]

クリオにしろ、バウスにしろ実需だったら暮らし方はそんなに変わらなそうだしあんまり差はないような気がするなぁ
むしろ規模感はバウスの方が大きいし
違うとすれば学区くらい？

[1299: 検討板ユーザーさん]

両方大規模で、売りに出てたら、ともかく、そんなに大量に売りに出ることもないから比較されないのではないかなあ。

[1300: 匿名さん]

みんな、ばうってこうぜ！

[1301: 職人さん]

まぁ小竹向原買っておけば相対的にお得だったのは分かるけど、1年時期がずれてるから昔と比べてもしょうがないよね

[1302: 口コミ知りたいさん]

>>1301 職人さん
来年も然り

[1303: 匿名さん]

小竹向原も氷川台もかなりお買い得だと思いますよ。

[1304: 口コミ知りたいさん]

>>1303 匿名さん

意味わからん。

[1305: マンション掲示板さん]

>>1300 匿名さん
嫌です
「ばうって」ってのは
高値掴みの標語でしょ
私はばうるのはゴメンだ

[1306: 匿名さん]

ここは立地も抜群に良いし、リセールもかなり期待できると思う。

[1307: マンション掲示板]

>>1306 匿名さん
確かに10年後に9000万が7000万になると
期待されてるね
その値段ですぐに売れるんじゃない？

[1308: マンション掲示板さん]

ここの戸数なら、地域需要で、かなり捌けますから、売れ残りには、ならないですよ。

氷川台への愛があるお金持ちが買いますから。

[1309: 匿名さん]

氷川台周辺は富裕層多いですからね。利便性も良いし人気も高いですよ。

[1310: 評判気になるさん]

広域でみてる人が、氷川台でこの値段？というのは、わかる。
けど、今、氷川台周辺に住んでいて、保育園やら小学校を利用している層は、晴海フラッグが安いと言われても、容易には動けないのよ。

[1311: 評判気になるさん]

63㎡くらいの住戸数多いけど、DINKsや子供1人家族が前提なんですかね。
子供2人いる(もしくは予定)なら、66㎡以上？

[1312: 評判気になるさん]

>>1311 評判気になるさん

昔は55で、4人住んでたよ。

[1313: 口コミ知りたいさん]

>>1312 評判気になるさん
昭和の方が今の圧縮間取りより広い団地多いですよ

[1314: 通りがかりさん]

全然関係ないですが有田芳生ってこの辺り住んでいるのですね、八王子市民ではなかったのか。
https://x.com/sayu_nt/status/1853118320217928169?s=46

[1315: マンコミュファンさん]

>>1313 口コミ知りたいさん

昭和が終わる頃は、駅徒歩15～20分の100～110平米マンションがたくさん売買されてたと聞いたことあります。
今は多少手狭でも駅近こそが正義と言う流れですが。

[1316: マンション検討中さん]

第一期として細分化して売っているようですね。購入者の手続きスケジュールに合わせて◯次を作っているように見受けられます。しかも第一期先着の6戸表記は常に変わらず、、このままだと第二期開始時はの第二期販売総数の7戸以外完売しているとかも有り得そうですね。

[1317: マンション検討中さん]

93戸のうち50～60戸くらいは売っていると推測、2025年10月引き渡しだと思うので順調な販売ペースですね。ここでの炎上は希望の部屋を買えなかった方の妬みとか、、、？

[1318: 職人さん]

>>1315 マンコミュファンさん
多少手狭でも、ではなく、単価が上がりすぎているから面積調整しないと売れないのよ。特に郊外物件は。

本当はもっと広い物件に住みたいのよ。

[1319: 匿名さん]

>>1309 匿名さん

氷川台周辺は富裕層多い？んな話聞いたことない。富裕層多いのは港区だろ。

[1320: 名無しさん]

>>1319 匿名さん
練馬区の中ではという話かもよ？