バウス氷川台ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155266

所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台

建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定

バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2

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池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定

※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: マンション掲示板さん]

>>120 匿名さん
大山のタワマンが坪単価700万くらいらしいです。
この方の言ってる内容もあながち外れてないかと思います。
従来価格の400万円台で出てくることはほぼ期待していません。余裕ある予算を準備して購入するのみ、ですね。
ちなみに、私は幼少期から周辺で暮らしてるのでいくらでも買おうとは思ってます。設備素敵ですからね！
坪単価600万後半だと割高感あるなーと思ってます

[122: マンション掲示板さん]

周辺相場の参考情報として載せておきますね。
『大山の再開発マンション、17日に1期登録開始』（不動産流通研究所）
https://www.re-port.net/article/ne...

[123: マンション掲示板さん]

失礼しました。
リンクを再掲します。
https://www.re-port.net/article/news/0000075997/

[124: マンション掲示板さん]

>>121 マンション掲示板さん
情報ありがとうございます。
同感です。価格発表がとても楽しみです

[125: 評判気になるさん]

>>121 マンション掲示板さん
700は高層階の角部屋だよ。
買う気があるなら、営業に検討価格聞いた方がいいよ

[126: マンション検討中さん]

>>115
現状は正久保橋のところから確保された敷地が静かに横たわってるって感じですね。区のHPを見ても羽沢・桜台地区の計画が更新されたくらいの情報しかなく現実的な開通時期がわかりません。現地に行くとわかりますが工事が始まったら道路がマンションと激近なので騒音に悩まされそうです。

[127: 検討板ユーザーさん]

>>121 マンション掲示板さん

設備の情報、もう出てるんでしょうか？

[128: 通りがかりさん]

36号は用地取得が進んでいないので長いこといつ工事されるされないで悩まされますね

[129: 匿名さん]

HPなどはあまり更新されませんね
やはりMR行かないと何ともですかね

[130: マンション掲示板さん]

MR行ってきました。価格はまだ最終確定してないけど、クリオより高いです。最上階角部屋は1億4000万ぐらいになりそう

[131: eマンションさん]

>>130 マンション掲示板さん
おー、安いですね。

[132: 名無しさん]

現地を何度も歩いたが駅から近いだけで中途半端に眺望を遮る建物が周囲に建ってるんだよね。唯一抜け感が期待できる南面には目の前に排気ガス騒音が懸念される大通りができるし困ったもんだ。このデベ力、駅力と立地環境で坪400を超えるなら即パスだな。

[133: 検討板ユーザーさん]

>>132 名無しさん
ご検討ありがとうございました！！！

[134: 検討板ユーザーさん]

氷川台の駅近、とても魅力です。
設備も文句なし。坪500万前後なら購入します！

[135: マンション検討中さん]

初日にMR行ったけど
サッシ高が1850位しかなくガッカリ
トイレがTOTOなのに同じ空間にある
すぐ横の手洗いがLIXILという不統一の
センスの無さ

それはまあいいとして
戸境壁の厚さが180しかないんだよね
ウチは小さい男の子が2人いるから
壁が薄いと隣に気を使いそう

同じエリアのパークホームズにシフトしますわ

[136: 名無しさん]

>>130 マンション掲示板さん
最上階は買える経済力ないので、中層階を検討してるパンピー向けに価格情報あればお願いします！
67～71平米くらいでグロス9000～9500万円なら検討進めたく・・・

[137: 名無しさん]

>>136 さん

130ではないですが
中層階で西か東なら60㎡台で8500～、角と70㎡台は9000～、最上階は億という感じだったかと
2階とかで8000のお部屋があったかな？ぐらいです
西は幹線道路目の前、東は老人ホームと機械式駐車場目の前だったので、最上階以外はその辺り確認したほうがいいですね
南は低層階でも9000～ぐらいでしたね

価格が全部でていた訳ではないので、参考程度に

[138: 検討板ユーザーさん]

>>135 マンション検討中さん
まだMR行けてないのですが、やはり壁圧1800なんですね。よっぽどじゃなければ子供の叫び声とかは漏れたりしないと思いますが。
板橋大山と設計同じだとすると、コンクリ壁と石膏ボードの中間に空間ある構造なので、こちらのほうが気になりますね。叩いたりぶつかったり壁への直接の振動音が隣に伝わりやすいと思います。

サッシは190～200くらいがありがちかと思うので、190は欲しかったでしょうか。
185でも極端に困る訳ではないと思いますけどね！

[139: 口コミ知りたいさん]

>>137 さん

ありがとうございます！
各方角の価格感が何となく分かりました。
MR行った時に更に詳しく聞いてこようと思います！

[140: マンコミュファンさん]

クリオ氷川台よりも1,000万くらいは高い印象ですが、その価格差はなんですか。

[141: マンション検討中さん]

申し訳ないですが周辺環境や駅力から乖離した法外な価格という印象です

[142: 匿名さん]

練馬区内の他の路線でも去年と比べて500～1000upで問題なく売れていってるらしいです
駅歩4分はやはり強いですし、放射36ができれば物件価値もさらに上がる、とプラスに持ってきての値付けのようですね
資料請求も予想をはるかに上回った数があったそうで、最上階と角以外は抽選を覚悟してくださいと言われました
氷川台でこの値段？！の気持ちはすごくわかりますが、クリオも高い高いと言われつつ完売しましたしここもそうなるのかと

[143: マンション検討中さん]

その高いクリオよりメジャーセブンでもないこの程度のブランドのデベで1000万以上さらに高いとやっぱり引いてしまいます。大事な壁厚とか仕様も大したことないというか劣る部分もあるようですし。

[144: 名無しさん]

地元組以外は、割と氷川台の駅力とかどうでも良かったりするのでは？
メトロ2路線、再開発の進む池袋まで最短8分、駅徒歩4分。広域組はこれだけでもう1億円弱の価値があると感じるんだと思います。
あとは24時間ゴミ出し可能でディスポーザ付いてれば良い、他の設備は気に入らなければオプションで追加する、くらいの感覚ではないでしょうか。

基本的にマンション価格は土地の値段で予測できると聞くので、クリオより高い主な理由は、バウスの土地取得価格なのではと思います。

[145: 通りがかりさん]

土地の値段ね
もちろん実勢価格と乖離するけど
評価基準として公示されてる
それぞれの接道の路線価は（平米価格）
クリオ　　37万と42万
バウス　　38万と37万

バウスの方が高い土地ということは
どうも無さそうだよ
すると仕入れが下手で高値で
買ってしまった分を住人の買い値に
転嫁してるってことなのかな
それだとますます1000万も
高く買うのを躊躇する人がいそう
土地代より資材費の値上がり分が
乗ってるのかもね
それにしても高過ぎだよね

[146: 通りがかりさん]

>>145 通りがかりさん
少し考えてみました。
土地面積はバウスが少し広いものの、戸数はかなり違うので、分譲坪単位で買わされてる面積はバウスのほうが30%くらい少ない筈なんですよね。
なぜバウスのほうが高いんだ、と言うことになってしまいますね・・・

[147: マンション比較中さん]

どのエリア、どの駅でも価格は高くなっていますよね。
建築費の高騰が主な原因ではないでしょうか。

[148: 通りがかりさん]

石神井公園駅徒歩2分の西友跡地マンションも坪500越え予定みたいですし、比較すると氷川台とは言え坪450～460なら妥当なのか？と思えてしまいますね。

資金に余裕があって、駅力欲しい人はあちらも検討するんでしょうね。

[149: マンション比較中さん]

>>148 通りがかりさん
ちょっと高いですね。
プラウドシティ小竹向原の中古と悩んでます。。。

[150: 匿名さん]

何も説明が無かったのでわからないのですが、ここは二重サッシではないですよね？
だとしたら騒音対策としてはどうなのでしょうか？
７年後に放射36号線開通の予定らしいですが、それまでは道路工事音、開通してからは車の騒音排気ガス問題への対策はあまり無いのかなと感じました。歩道幅が10m程あるので問題ありませんと言われたのですが、そんなもんですかね？

[151: 検討板ユーザーさん]

>>149 マンション比較中さん

プラウドシティ小竹向原の中古は更に高そうですね。
中古と言っても、まだ住まれてないでしょうし、デベや規模で見たらプラウドが良さそうですが・・・
売りに出てるのは地権者住戸だとするなら、内装がかなり違うらしいのでそこが気になりますね。

[152: 検討板ユーザーさん]

>>150 匿名さん
青梅街道や水戸街道など幹線道路沿いのマンションでは高層階でも排気ガスで洗濯物が汚れるので外干しはできない所が多いと言います。ここは南西の敷地に道路が食い込んで走るのでRISEサイドの川寄り以外はアウトでしょうね。

[153: マンション比較中さん]

>>151 検討板ユーザーさん
149です。
情報ありがとうございます。
そうなんですよね。やっぱり大手デベのほうが安心ですよね。
70m2前後の部屋がほしいですが、今売り出されているプラウドシティ小竹向原の物件はどちらも50m2台ですが。。。
販売住戸の売り出しをもう少し待とうと思います。

[154: マンコミュファンさん]

たしかに道路計画は歩道10mですね。
相当な幅員なので、本当に10mあるならマンションの敷地も合わせて、バルコニーから車道まではそれなりに距離ありますよね。
騒音リスクはありますが、大型車が通過しても振動を感じたりはなさそうかな。
街路樹を壁のように並べて、排気ガスを軽減して欲しいですね。

[155: 買い替え検討中さん]

排気ガスと騒音で大事な開口部の窓が開けられないのは、ある意味ハザード真っ赤な所より毎日の暮らしに実害が及ぶ。
住戸位置は慎重に慎重を重ねて選ばないと。

[156: マンコミュファンさん]

クリオは共用スペースなし、ディスポーザーなし、なので、細々したところもバウスには乗っかってきてそうですね。あと、クリオはマンションの建て替えでした。バウスはタクシー倉庫の跡地？だし、用途地域も違うっぽいので、土地調査的なところも価格乗っかってきてて、結果高いのかもしれませんね。

[157: マンコミュファンさん]

氷川台の駅出たらすぐバウス工事のクレーンが見えますね！
36号線開通したら、駅前からマンションの大部分が見えそうですね！徒歩も若干短く3分物件とかになるんですかねー？

[158: 通りがかりさん]

このマンションの価格帯で高いとか言ってるやつはさあ、埼玉とかもう少し都心から出てったらいいのに。住めないんだからさあ、仕方ないじゃん。実力よ。自分の。だって、まだまだ全然安いものに対して、高い高い騒いでるんだもん。

[159: 匿名さん]

>>158 通りがかりさん

高過ぎではないが、
相場から見てここは周りに比べて安いね！とはならねーぞ笑　

[160: 名無しさん]

排気ガスと騒音無しの
上板のパークホームズと比べたら
どう考えても高すぎる
徒歩4分以外に優位点が無いし

[161: マンション比較中さん]

>>160 名無しさん
上板橋と比べても・・・アクセス面が全然違う

[162: 名無しさん]

上板橋は準急が止まるから
池袋まで7分で着いちゃうんだよね
氷川台からは池袋まで9分だっけ
もちろん乗り換えの手間はあるけど
同じメトロの2路線にアクセス可能
上板橋は再開発されるけど
ここは車の走行音と排気ガスのリスク
そもそもメジャーセブンじゃない
セカンド（サード）ブランド
それにしちゃ随分高いって話かな

[163: マンション検討中さん]

上板橋のパークホームズは坪370くらい
ここは480？～500？
100万以上高いってのはやりすぎ。

[164: マンション検討中さん]

相場7500万円の物件に1億の値段つけたら買わないでしょ

[165: 通りがかりさん]

氷川台と上板橋を比べたら、駅周辺環境では上板橋が完全に上
ただし総合的な駅力なら圧倒的に氷川台
東武東上線は古い汚い池袋縛りと都内最低クオリティ
東武東上は絶対後悔するから辞めるが吉
西武に絞れば氷川台氷川神社が大好き、なんとしても練馬アドレスという以外に小竹向原に勝てる要素はない

[166: マンコミュファンさん]

上板橋は再開発されるからね～
氷川台は何もないというか
どでかい幹線道路の工事を控えて
うるさいし排気ガスもヤダよね～

[167: マンション検討中さん]

氷川台は道路っていう印象しかないのが難点ですよね
この価格で買わざるを得ない人がかわいそう

[168: 名無しさん]

パークホームズ上板橋は安いですよねー！
あの物件には、普通の共働き子育て世帯がなんとか買える価格の4LDKがある・・・

[169: 匿名さん]

>>165 通りがかりさん
ここの価格がこれなら同じブランドの大山は穴場に感じてきた

[170: 匿名さん]

>>169 匿名さん
大山はまち自体はめちゃくちゃいいよ池袋も歩いていけるし
ただし東武東上線なのが不幸
自分ならこのあたりなら小竹向原も大山も選ばず環境が良い加賀に住んで、王子十条仲宿大山を使い分けるかな

[171: eマンションさん]

ネガばかりで、人気なさそうで安心しました。
環境が少し劣る分、安い価格設定になってるかと思いますよ。タワマンより全然安いですし、タワマンを求めてないのでありがたい価格設定だと思いました。

[172: 匿名さん]

氷川台は有楽町線と副都心線の二刀流で都心に自由自在にアクセスが出来る。上板橋は東上線なので池袋止まりです。鉄道の利便性なら上板橋より氷川台だよね。

[173: 匿名さん]

ここの魅力は鉄道の利便性だけなんですよ

[174: 匿名さん]

>>173 匿名さん 公園も多いですよ。

[175: 匿名さん]

城北中央公園まで
めちゃ遠いな
三井のPHの方がいいかな
価格が横並びなら
氷川台も検討するけど
2000万も高いのは論外

[176: 買い替え検討中さん]

>>165 通りがかりさん
駅前が商業皆無かつ区境で駅前に小学校2つあって開発余地皆無で石神井川の桜並木もない小竹向原さん。。

[177: 通りがかりさん]

62～63平米プランが供給数としては多く、5階～6回を除けば坪単価は440～450くらいかなと感じました。
70平米越えだと、グロスで結構なお値段っぽいですね！

分譲面積抑えめでも、アウトフレームなので壁芯表記以上に広く、使いやすい部屋の形かなと思いました。
あと、キッチン天井が230cmと高めだったのも良さそうでした！

[178: マンション検討中さん]

ここは流石に高すぎる
これ買うのは相当勇気いるね
しかも中央日本土地建物管理悪いって噂だね

[179: 口コミ知りたいさん]

ワイこれと同じ値段で10年前に麻布のマンション買ったわｗ

[180: 匿名さん]

>>179 口コミ知りたいさん
ナイス勝ち組ww

[181: 匿名さん]

何を血迷って値付けしちゃったんだろうね。マイナーブランドが駅4分というこのマンション唯一と言っていい魅力を盲信して実力とあまりにも乖離した価格で出しちゃいましたって感じ。

[182: マンション掲示板さん]

それでも売れるんだよなぁ

[183: 匿名さん]

同じくマイナーブランドで徒歩4分のクリオ氷川台が早々に売りきったからなぁ
あそこも高い部屋は億超えだった気がする

[184: マンション検討中さん]

>>176 買い替え検討中さん
そう言われたらね。
最悪の立地ですね。。。

[185: マンション検討中さん]

クリオ　2階3LDK 70.85m2 坪377
バウス　3階2LDKSの中住戸
　　　　 63.47m2 坪468

ここはおっそろしく高いわ

[186: eマンションさん]

>>185 マンション検討中さん

もう、バウスの値段は、示されているんですね。
西武池袋線沿いのマンションも高騰しているからなあ

[187: 口コミ知りたいさん]

>>186 eマンションさん
MRに行けば売出し住戸の値段がわかりますよ

[188: 評判気になるさん]

>>187 口コミ知りたいさん

でも、お高いんでしょう。

[189: 評判気になるさん]

>>176 買い替え検討中さん
商業施設と開発はないかもだけど
石神井川の桜は素晴らしいかもですが
PC小竹向原の周辺は桜すごいですよ

[190: マンション検討中さん]

>>185 マンション検討中さん

クリオ買った人は大勝利ですね。

[191: eマンションさん]

>>190 マンション検討中さん

ここが高いだけで、クリオ売っても利益でないのでは？

[192: 匿名さん]

クリオ売っても利益が出ないのが相場の現状なら、ここは買った瞬間に差損を抱える事になりそうですね。駅近と言っても立地は氷川台だよね。どう考えても高すぎ。

[193: マンション検討中さん]

>>192 匿名さん
そう思う人はここでカキコミなんかしていないで他のお安いお手頃物件を探しにいった方がいいです。ここで高すぎと騒いでも売主が値段下げるわけではないので

[194: 口コミ知りたいさん]

池袋西口の再開発も控えているからねえ。

[195: 坪単価比較中さん]

もしバルコニー前の電線が気になる方がいれば・・・
西向き住戸はバルコニーに出ると目の前に電線が何本もあるので、3階～４階をご検討の方は要確認です。
営業さんに言えば、電線と電柱の位置が分かる図面も見せてもらえるはず。

南住戸側は細めのケーブルが二本だけ。

[196: 評判気になるさん]

興味本位で氷川台のクリオもバウスも両方のスレッド見てきましたが、バウスのスレッドの方が活発かつ荒れてますね。

[197: 匿名さん]

駅前道路拡張で氷川台駅前の北側のマクドナルドをはじめとする商業施設群はどこに行くんでしょうねえ。

道路南側の元パチ屋のセブンすき家の賃貸マンションとか紙屋の一角が商業になるか、さらに川沿い方面まで含めた三角地帯が丸っと区画整理されるか。テニスクラブが立体化するか。建設中の城北公園調整池の上に整備予定の公園の一画に駅周辺の何かが移転するか。道路の北側が開発されるか。はたまたバウスの道路挟んで向かいが開発されるか。南北分断を緩和する駅の地下商業が作られるか。

ここまで全て妄想でしかないですが。

石神井川と二路線の交差するポテンシャル高い駅立地だとは思うので、地主と百合子と練馬区とメトロのやる気次第ですかね。
https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/housya36/housh...

[198: 検討板ユーザーさん]

>>196 評判気になるさん
バウス！駅近だし気になる！けど値段が高い気がする！仕方ないからネガるか！
と言う流れで、注目されてるということでしょうか。

[199: マンション検討中さん]

>>197 匿名さん

百合子さん・・・氷川台の駅周辺施設なんぞに興味なさそうですよね。
道路計画自体は流通改善するものの、工事着工すら任期中に開始されなさそう？再度、当選するかは知りませんが。

[200: 名無しさん]

>>198 検討板ユーザーさん

欲しいけど、高いのよね。
プラウドシティ小竹向原より高くない？

[201: 評判気になるさん]

>>199 マンション検討中さん

ご自宅自体は区内でなんなら徒歩圏内の近所なので状況理解はしていそうですがね。。

[202: 名無しさん]

>>200 名無しさん

やはりPC小竹向原はお買い得物件でしたね！
売り出し時期が2年近く前なので、その差もあると思いますが。

[203: 通りがかりさん]

>>202 名無しさん

副都心線は穴場ですね。　大幅な値上がりも期待できないが。

[204: 名無しさん]

城西エリアの東京メトロ駅徒歩5分以内は最強ですけどね。羽田空港行きにくいのが難点だったけど10年後には羽田空港アクセス線ができて新宿から乗り換えなしというのも好材料。新宿も池袋も今後さらに発展する。すでに氷川台住みより。

[205: 匿名さん]

>>204

羽田空港アクセス線って東急と京急の乗り入れの事？
それなら軌間が違うので未来永劫できません。
JRが今建設している羽田アクセス線も東山の手ルートとりんかい線ルートだけです。
新宿から直で行ける西山の手ルートは費用と運行本数の関係からおそらく建設しません。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
どうもご丁寧に私見解説ありがとうございます。

[207: マンション検討中さん]

>>204 名無しさん

新宿三丁目だからなあ。副都心線

[208: 通りがかりさん]

なんで否定的な発言する人が多いのか。買えないならこのスレッドに来ず黙って諦めたらいいのに。

[209: 通りがかりさん]

>>208 通りがかりさん

検討版ですからね。

[210: 検討板ユーザーさん]

>>199 マンション検討中さん
笑笑笑　興味ないかぁ。
小池都知事のご自宅はそこから徒歩７?８分ですがね。。。

[211: 評判気になるさん]

>>206 匿名さん

丁寧な暮らしのバウス検討者さんですからね。

[212: eマンションさん]

>>210 検討板ユーザーさん

現職小池都知事宅から徒歩数分物件、、、これは資産価値高そうですね。

[213: マンコミュファンさん]

ここ住んだら、中学受験の塾はどこ行けば良い？
サピックスなど。

[214: 評判気になるさん]

バウスは、開進第四小学校の校区ギリギリの位置でしたかね。
第三小が中学受験については評価高いらしいので、そこは残念です。たしか隣区の学校選んで通えるのって中学校からでしたよね？

塾はどうなんでしょう

[215: 近隣住民]

>>213 マンコミュファンさん

中学受験をした複数の保護者さんが、氷川台には中学受験のための良い塾がないと言っていました。私自身は中学受験は知らないので事実かどうかはわかりません。
実際に私立中学に進学したお子さん達は池袋と平和台の塾に通ってました。

[216: 近隣住民]

>>214 評判気になるさん

三小が中学受験で評価が高いかどうかは知りませんが、最近の三小は小学校としてはあまりいい評判は聞かないです。伝統的にいい小学校という評判が、最近はそれほどでもなくなったという感じ。四小がいいというわけではありませんが。

[217: 検討板ユーザーさん]

>>215 近隣住民さん

練馬のサピックスも、いいですよ。

[218: マンション掲示板さん]

厳しい市況がきたら、安くなるかな

[219: eマンションさん]

>>218 マンション掲示板さん
安くならないと言うか安くできないでしょう。既に契約してる人の手前。株価暴落でも新築マンション価格が大きく下がることはないでしょうが、ここみたいにこれまでの右肩上がりの勢いで実力以上の高値つけちゃった物件はなかなか厳しいでしょうね。

[220: マンション検討中さん]

3分の1くらい要望入っていた気がする