バウス氷川台ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155266

所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台

建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定

バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2

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自分らしく人生を謳歌する 未来のURBANISTへ。

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生き方や価値観が多様化する時代だからこそ、人生をしなやかに生きる私邸宅の未来を描く。

池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定

※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1201: 匿名さん]

>>1198 評判気になるさん
その微妙な西武線の駅が並ぶ所にさえ名前が出ない氷川台はダメだよな

[1202: 匿名さん]

そもそも有楽町線の沿線が人気が高いんだよな。

[1203: 検討板ユーザーさん]

>>1202 匿名さん
副都心線と有楽町線は、どっちが人気高い？

[1204: マンコミュファンさん]

>>1202 匿名さん
有楽町線最高ですよね

[1205: マンション検討中さん]

>>1203 検討板ユーザーさん
2路線使えるところが魅力かと

[1206: 検討板ユーザーさん]

>>1204 マンコミュファンさん

マンションどこに買った？と聞かれたら、

副都心線沿線と、同僚には答えている。

[1207: マンション掲示板さん]

>>1190 匿名さん
住んで半年で＋1000万円～1300万くらいでしょうか。
ほんと、こうやって相場がどんどんあがるんですね。
クリオも販売当初は強気な値段といわれたけどあっという間に売れたし、バウスも好調なようですし。
恐ろしいですね！
しかし売ってどこに引っ越すのでしょう...

[1208: マンション検討中さん]

>>1207 マンション掲示板さん

82平米の3LDKだからね。
坪単価も、380くらい。バウスより安いよ。

[1209: 匿名さん]

バウスは坪480付近かな
高いな

[1210: 口コミ知りたいさん]

>>1209 匿名さん

クレヴィアとかプラウドシティより、高いのな。

[1211: 口コミ知りたいさん]

>>1209 匿名さん

クレヴィアとかプラウドシティより、高いのな。

来年以降の有楽町線物件は、もっと高いんだろうな

[1212: eマンションさん]

徒歩1分のファミールは売出し6980万円でしたが、6780、6580と順調に下げてますね。
急いで売りたいっぽいですが・・・
どこまで下がるのか

[1213: 名無しさん]

>>1212 eマンションさん

これなら、オープンレジデンスの新築マンション買うかなあ。

[1214: 検討板ユーザーさん]

石神井川は氾濫したことがないと宣う立憲議員が当選したので目の前の石神井川の治水状況が不穏なことになりました

[1215: 匿名さん]

>>1214

プラウドシティ小竹向原にも全く同じレスしてるけど何の意図？

[1216: マンション比較中さん]

沖式１０年後予測でシミュレーションしてみた。標準ケースで９０００万円の住戸が７７０７万円まで下がるという。プラウドシティ小竹向原は同じ指標で９４３５万円なのに、なぜこんなに評価が低いのか理由を聞いてみたい。氷川台というマイナー駅で排気ガス騒音リスクがあるからなのか、ショックだ。

[1217: 匿名さん]

>>1216 マンション比較中さん
大規模かどうかで、差がついているかも知れません。
後は、この1年間で、相場が数%上がっている影響もあるかもしれません。

https://business.nikkei.com/atcl/opinion/16/031500060/031500001/

7つの法則の実効性を検証

　資産性の高い物件を割安に購入できれば、含み益は出やすい。その法則は以下のように7つある。

【法則1】タイミングが重要
【法則2】都心の方がいい
【法則3】駅近の方がいい
【法則4】大規模マンションの方がいい
【法則5】低層よりタワーの方がいい
【法則6】ワンルームはNGで、ファミリータイプの方がいい
【法則7】適正価格以下で購入する

[1218: eマンションさん]

【法則7】に尽きるでしょう
設備が悪いこともなく
要は高すぎるんですよ
実力より2000万くらい高いから
こんな結果になってるだけ

[1219: 匿名さん]

氷川台は立地も良いし、むしろ割安じゃないですか？ここより価格優位性のある物件もなかなかないと思う。

[1220: 匿名さん]

>>1219 匿名さん
立地は大して良くないし凄く割高だから
1216の評価になってるということです

[1221: 匿名さん]

池袋再開発も控えているし、この辺は間違いなく上がると思う。

[1222: 匿名さん]

>>1221 匿名さん
４駅も離れた各停駅の再開発の恩恵なんてたかが知れてますよね
当然それも含めて1216の評価になってるということです

[1223: 評判気になるさん]

>>1222 匿名さん
4駅はさすがに恩恵は少ないよね。池袋西口再開発の恩恵があるのは同じ豊島区の千川まで。だけど千川にそれなりのマンションが無いから恩恵をモロに享受出来るのは17号までか、もっと言うとハザード真っ白のブリリアタワー池袋WESTまで。

[1224: マンション掲示板さん]

>>1222 匿名さん

吉祥寺から、バスで20分便のマンションも、高いように、影響はあると思うよ。

[1225: マンコミュファンさん]

>>1218 eマンションさん

こういう物件が、望ましい

[1226: 名無しさん]

>>1224 マンション掲示板さん
それを織り込んでも値下がりする要素は何だと思います？

[1227: マンション掲示板さん]

沖有人氏のホームページをみれば、わかるかも。

[1228: 匿名さん]

池袋駅だけじゃなく、東池袋も飯田橋もかなり開発が進むよ。

[1229: 匿名さん]

>>1224 マンション掲示板さん
そのマンションはもともとバス便２０分なりの適正価格で販売されてるから
実際に値上がりしてるか値上がり評価なのでしょう。
バウス氷川台は仮にたとえ爪先ほどでも軽微な池袋再開発の影響があるとして
もともとの値段が高すぎるから大幅に値下がり評価になってるのでしょう。
たとえ池袋駅徒歩３分でも法外な高値の物件なら値下がり評価になる訳ですね。
分かります？

[1230: 口コミ知りたいさん]

沖式価格評価だとこの物件は『1㎡あたり25万円割高』と出てますね。
坪当たり８２.５万円割高。
Lタイプ３LDKの住戸だと評価上の適正価格に対して
ざっと１８００万円ほど高値掴みということになります。

[1231: マンション掲示板さん]

>>1230 口コミ知りたいさん

沖式価格評価は、どこでみれますか？

[1232: 口コミ知りたいさん]

>>1231 マンション掲示板さん

以下のURLです。会員登録が必要ですが無料ですので
詳細を確認されたい場合は試されてはいかがですか。
物件名を入れるとそれぞれの評価をベースに適正価格と
将来価格がシミュレーションされます。適正価格を知ると
高値の物件とリーズナブルな物件が知れて面白いですよ。

https://www.sumai-surfin.com

[1233: マンション掲示板さん]

>>1230 口コミ知りたいさん
ありがとうございます。

プラウドシティ小竹向原は、1mあたり20万円割安なんですね。

割安と割高の物件で、比較したら、同じエリアでも、資産性は、全く異なる結果になりますね。

[1234: 口コミ知りたいさん]

>>1231 マンション掲示板さん

ご参考までに９０００万円の住戸の標準ケースでの価格推移を
近隣のパークホームズ上板橋と比較してみました。

バウス氷川台　９０００万円→（１０年後）７７０７万円
PH上板橋　　 ９０００万円→（１０年後）９５４０万円

[1235: 匿名さん]

近隣の中古相場と比べても、ここはかなり割安じゃないですかね？

[1236: 通りがかりさん]

>>1234 口コミ知りたいさん

まじ？か。。。
もっと早く知りたかったわ。。。

[1237: マンション比較中さん]

左がバウス氷川台、右がパークホームズ上板橋です。
これ程までのバウスの値下がり額を見れば
残念ながらバウス氷川台の元値がいかに割高かを
悟らされます。

[1238: マンション掲示板さん]

>>1237 マンション比較中さん
で、貴方はここを買ったの？
検討してるの？

[1239: 名無しさん]

先月29日の情報更新で売れ残ってた第1期先着順販売住居がどれだけ減るか気になってたけど、HP見たら結局１戸も売れずまるまる残ってるんだね。そんなに慌てなくても大丈夫そうだね、ここは。

[1240: 評判気になるさん]

>>1239 名無しさん
第一期先着始まって2ヶ月くらい経ちますが、売れてるけど常に残6ですよ。もう第一期7次とか終わったはず。

[1241: 名無しさん]

>>1238 マンション掲示板さん
なんでそんなら上から目線なんだよ。高値高みしたのは自己責任だろ。

[1242: 評判気になるさん]

>>1241 名無しさん
高値掴みね。すったかね掴みの誤字失礼致しました。

[1243: マンション掲示板さん]

まあ、実需だからいいわ。

賃貸でずっと粘っていたら、それはそれで、資産が目減りする。

[1244: 地元民]

数年前に氷川台でマンションを買った際にチラッとみた沖式価格評価、
10年後2000万円マイナスってでたような気がしますが、大嘘で2000万円プラスくらいの相場になってます。

氷川台エリア、2010年くらいは4000万～5000万で70平米買えてたような。
それから考えるともはや倍です。

沖式価格評価はどこまで万能なんでしょうね。
妥当性に疑問を持つ地元民です。

[1245: 評判気になるさん]

>>1244 地元民さん
具体的にどの物件を買われたのですか。2倍に高騰おめでとうございます。添付の表の様に平均価格が倍になってるのは10数年前に買った物件です。貴方が仰ってる数年前というのは何年前ですか。この3、4年で倍増なら益々喜ばしい、本当におめでとうございます。一般論としてはウクライナ問題を始めとする紛争やチャイナマネーをはじめとする過剰なマンション投資が続くのを10数年前に言い当てるのは難しかった訳ですから大嘘というより読みが十分ではなかったと言うことでしょう。それは沖式に限らず多くのアナリストも恐らく同様だったと思いますよ。私が疑問に思ってるのは販売時期がさほど違わず路線は違えど同じエリアの他の物件が値上がり予想なのになぜバウスだけ大幅に値下げ判定になってるのかということです。排気ガスや騒音リスク以外に素人が気づかないネガファクターがあるのかを検討上知りたいということです。

[1246: 評判気になるさん]

>>1244 地元民さん
申し訳ございません。倍増されたのではなく2000万円ダウン予想が2000万円値上がりしたのですね。10年前云々の話は相応しくない話でした。いずれにせよ資産価値アップおめでとうございます。

[1247: eマンションさん]

>>1245 評判気になるさん
あんな無料サイトでそこまでの細かいネガ要素とかが反映されているとは思えない。上板橋が再開発控えているので期待値高く出てしまっているだけなのでは？個人的には東武東上線は好きではないのでそもそも選択肢に入ってきませんが。

[1248: 通りがかりさん]

全販売住戸の半数以上はもう売れたとのことなんで、販売開始時期から考えても順調なのでは。

[1249: 評判気になるさん]

>>1246 評判気になるさん

ご理解ありがとうございました。
そうです、倍になったわけではないです。

資産価値上昇...というかインフレに沿って上昇しているだけなので(周囲も全て)
実需の場合は、不動産価格が安い田舎に行く以外、インフレの効果を享受することはできません。
売却しなければ利確できませんし、
売却したところで周囲は高騰しているわけですから。

バウス氷川台が値下がりする予想で、
思いもよらないリスクを心配されているということですが
大通り開通した場合に騒音排ガス被害の可能性以外に特に思いつきません。
沖式価格評価は細かいところは勘案してないと思います。
クリオ(同じく駅徒歩4分)も値下がりする予想なんでしょうか？
ならばただ単にエリア的に沖式では評価されない、(実際はそんな値動きではない)ということではないでしょうか。
クリオとバウスで予想が異なるのであれば、何かしらファクターがあるのかもしれませんが、
それは戸数とかターゲット層(平均の広さ)とか、そういったものではないですかね。

[1250: マンコミュファンさん]

一億出して氷川台買う人がそんなに多くないってことでは？
冷静に考えてみたら値付けおかしいって
皆さん本当にこちらの物件を前向きに検討してますか？