バウス氷川台ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/

所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台

建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定

バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2

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池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定

※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[101: 名無しさん]

>>100 匿名さん
だとしたら凄い甘い予想をされる素人デベさんもいるもんですね。ありがとうございます。

[102: 匿名さん]

可哀想な人ですね

[103: 通りがかりさん]

有楽町線は本当にいい。エリアだけで測れない価値がある。いままで東横線、井の頭線、小田急線、大井町線に住んできたけど、圧倒的に有楽町線がストレス度合いが低い。混みすぎてない、ダイヤ乱れ少ない、雨に濡れない、朝はバンバン電車くる、都心へ直通。おすすめ。

[104: マンション検討中さん]

>>103
有楽町線は南北線以外他の地下鉄との乗り換えがクソすぎる
本当にいい?

[105: 通りがかりさん]

>>104 マンション検討中さん
乗り換えは人によると思うので知りません。

[106: 名無しさん]

他のエリアの新築の価格とか見てると、
わりと通常フロアでも坪500万行くんじゃないかと思ってくる。氷川台で1億超え。ありえないと思うかもしれないけど、全然驚かないよ俺は。

[107: eマンションさん]

>>80 マンション検討中さん
6階以上というか、6階建ですよ。

[108: ご近所さん]

>>106 名無しさん
販売主がメインで売りたい販売時期次第では全然あり得るでしょうね。
バウス氷川台は引き渡しも来年10月と結構先ですから、最初は高いと思われる値付だったとしても来年春以降で成約していけば良いわけですし。
2025年夏頃には坪500なんて、周辺相場で見ても普通・・・下手したら割安になってるかもしれません。

[109: 周辺住民さん]

>>107 eマンションさん
なるほど６階一択という訳にはいかないですよね
５階か６階を狙えば眺望は大丈夫そうですね

[110: 検討板ユーザーさん]

バウス板橋大山と比較して検討中ですが、立地が違いすぎて、、、

[111: マンション検討中さん]

大山のタワーマンションが坪単価700万近いと噂されてますね。氷川台で安くても坪単価500万でしょう。全然驚きませんが。

[112: 検討板ユーザーさん]

>>111 マンション検討中さん

それ平均価格？
そんなにしないよ（笑

[113: 匿名さん]

板橋大山の方が大好評！というわけではないようで、抽選なしの全て先着順になったようですが、こちらもお値付けとか何か影響されますかね？

[114: マンション掲示板さん]

抽選なしは業者の勝ちだからなぁ
ここは戸数的に焦って売るほどでもないし

[115: 評判気になるさん]

放射36号線って今どんな感じですか？
いつ完成とか決まりました？

[116: 通りがかりさん]

>>112 検討板ユーザーさん
え？しますけど。笑

[117: eマンションさん]

>>116 通りがかりさん

安くて平均500って、高いといくらですか？
正式価格が出てないのになんで知ってるの？
知ったかぶりですか。

[118: 名無しさん]

>>117 eマンションさん
周りの相場から予想をして何がいけないんでしょうか。知ったかぶり？どこがですか。笑

[119: 匿名さん]

>>118 名無しさん
さすがに大山と同じ立地ではないので、大山の相場は参考にならないに気がしますね。
周りと言えば平和台、小竹向原、練馬くらいですかね。それらの相場は多分平均で高くでも450くらいじゃないかなと思います。

[120: 匿名さん]

>>118 名無しさん
予想なのに「しますけど」って？
大丈夫か

[121: マンション掲示板さん]

>>120 匿名さん
大山のタワマンが坪単価700万くらいらしいです。
この方の言ってる内容もあながち外れてないかと思います。
従来価格の400万円台で出てくることはほぼ期待していません。余裕ある予算を準備して購入するのみ、ですね。
ちなみに、私は幼少期から周辺で暮らしてるのでいくらでも買おうとは思ってます。設備素敵ですからね！
坪単価600万後半だと割高感あるなーと思ってます

[122: マンション掲示板さん]

周辺相場の参考情報として載せておきますね。
『大山の再開発マンション、17日に1期登録開始』（不動産流通研究所）
https://www.re-port.net/article/ne...

[123: マンション掲示板さん]

失礼しました。
リンクを再掲します。
https://www.re-port.net/article/news/0000075997/

[124: マンション掲示板さん]

>>121 マンション掲示板さん
情報ありがとうございます。
同感です。価格発表がとても楽しみです

[125: 評判気になるさん]

>>121 マンション掲示板さん
700は高層階の角部屋だよ。
買う気があるなら、営業に検討価格聞いた方がいいよ

[126: マンション検討中さん]

>>115
現状は正久保橋のところから確保された敷地が静かに横たわってるって感じですね。区のHPを見ても羽沢・桜台地区の計画が更新されたくらいの情報しかなく現実的な開通時期がわかりません。現地に行くとわかりますが工事が始まったら道路がマンションと激近なので騒音に悩まされそうです。

[127: 検討板ユーザーさん]

>>121 マンション掲示板さん

設備の情報、もう出てるんでしょうか？

[128: 通りがかりさん]

36号は用地取得が進んでいないので長いこといつ工事されるされないで悩まされますね

[129: 匿名さん]

HPなどはあまり更新されませんね
やはりMR行かないと何ともですかね

[130: マンション掲示板さん]

MR行ってきました。価格はまだ最終確定してないけど、クリオより高いです。最上階角部屋は1億4000万ぐらいになりそう

[131: eマンションさん]

>>130 マンション掲示板さん
おー、安いですね。

[132: 名無しさん]

現地を何度も歩いたが駅から近いだけで中途半端に眺望を遮る建物が周囲に建ってるんだよね。唯一抜け感が期待できる南面には目の前に排気ガス騒音が懸念される大通りができるし困ったもんだ。このデベ力、駅力と立地環境で坪400を超えるなら即パスだな。

[133: 検討板ユーザーさん]

>>132 名無しさん
ご検討ありがとうございました！！！

[134: 検討板ユーザーさん]

氷川台の駅近、とても魅力です。
設備も文句なし。坪500万前後なら購入します！

[135: マンション検討中さん]

初日にMR行ったけど
サッシ高が1850位しかなくガッカリ
トイレがTOTOなのに同じ空間にある
すぐ横の手洗いがLIXILという不統一の
センスの無さ

それはまあいいとして
戸境壁の厚さが180しかないんだよね
ウチは小さい男の子が2人いるから
壁が薄いと隣に気を使いそう

同じエリアのパークホームズにシフトしますわ

[136: 名無しさん]

>>130 マンション掲示板さん
最上階は買える経済力ないので、中層階を検討してるパンピー向けに価格情報あればお願いします！
67～71平米くらいでグロス9000～9500万円なら検討進めたく・・・

[137: 名無しさん]

>>136 さん

130ではないですが
中層階で西か東なら60㎡台で8500～、角と70㎡台は9000～、最上階は億という感じだったかと
2階とかで8000のお部屋があったかな？ぐらいです
西は幹線道路目の前、東は老人ホームと機械式駐車場目の前だったので、最上階以外はその辺り確認したほうがいいですね
南は低層階でも9000～ぐらいでしたね

価格が全部でていた訳ではないので、参考程度に

[138: 検討板ユーザーさん]

>>135 マンション検討中さん
まだMR行けてないのですが、やはり壁圧1800なんですね。よっぽどじゃなければ子供の叫び声とかは漏れたりしないと思いますが。
板橋大山と設計同じだとすると、コンクリ壁と石膏ボードの中間に空間ある構造なので、こちらのほうが気になりますね。叩いたりぶつかったり壁への直接の振動音が隣に伝わりやすいと思います。

サッシは190～200くらいがありがちかと思うので、190は欲しかったでしょうか。
185でも極端に困る訳ではないと思いますけどね！

[139: 口コミ知りたいさん]

>>137 さん

ありがとうございます！
各方角の価格感が何となく分かりました。
MR行った時に更に詳しく聞いてこようと思います！

[140: マンコミュファンさん]

クリオ氷川台よりも1,000万くらいは高い印象ですが、その価格差はなんですか。

[141: マンション検討中さん]

申し訳ないですが周辺環境や駅力から乖離した法外な価格という印象です

[142: 匿名さん]

練馬区内の他の路線でも去年と比べて500～1000upで問題なく売れていってるらしいです
駅歩4分はやはり強いですし、放射36ができれば物件価値もさらに上がる、とプラスに持ってきての値付けのようですね
資料請求も予想をはるかに上回った数があったそうで、最上階と角以外は抽選を覚悟してくださいと言われました
氷川台でこの値段？！の気持ちはすごくわかりますが、クリオも高い高いと言われつつ完売しましたしここもそうなるのかと

[143: マンション検討中さん]

その高いクリオよりメジャーセブンでもないこの程度のブランドのデベで1000万以上さらに高いとやっぱり引いてしまいます。大事な壁厚とか仕様も大したことないというか劣る部分もあるようですし。

[144: 名無しさん]

地元組以外は、割と氷川台の駅力とかどうでも良かったりするのでは？
メトロ2路線、再開発の進む池袋まで最短8分、駅徒歩4分。広域組はこれだけでもう1億円弱の価値があると感じるんだと思います。
あとは24時間ゴミ出し可能でディスポーザ付いてれば良い、他の設備は気に入らなければオプションで追加する、くらいの感覚ではないでしょうか。

基本的にマンション価格は土地の値段で予測できると聞くので、クリオより高い主な理由は、バウスの土地取得価格なのではと思います。

[145: 通りがかりさん]

土地の値段ね
もちろん実勢価格と乖離するけど
評価基準として公示されてる
それぞれの接道の路線価は（平米価格）
クリオ　　37万と42万
バウス　　38万と37万

バウスの方が高い土地ということは
どうも無さそうだよ
すると仕入れが下手で高値で
買ってしまった分を住人の買い値に
転嫁してるってことなのかな
それだとますます1000万も
高く買うのを躊躇する人がいそう
土地代より資材費の値上がり分が
乗ってるのかもね
それにしても高過ぎだよね

[146: 通りがかりさん]

>>145 通りがかりさん
少し考えてみました。
土地面積はバウスが少し広いものの、戸数はかなり違うので、分譲坪単位で買わされてる面積はバウスのほうが30%くらい少ない筈なんですよね。
なぜバウスのほうが高いんだ、と言うことになってしまいますね・・・

[147: マンション比較中さん]

どのエリア、どの駅でも価格は高くなっていますよね。
建築費の高騰が主な原因ではないでしょうか。

[148: 通りがかりさん]

石神井公園駅徒歩2分の西友跡地マンションも坪500越え予定みたいですし、比較すると氷川台とは言え坪450～460なら妥当なのか？と思えてしまいますね。

資金に余裕があって、駅力欲しい人はあちらも検討するんでしょうね。

[149: マンション比較中さん]

>>148 通りがかりさん
ちょっと高いですね。
プラウドシティ小竹向原の中古と悩んでます。。。

[150: 匿名さん]

何も説明が無かったのでわからないのですが、ここは二重サッシではないですよね？
だとしたら騒音対策としてはどうなのでしょうか？
７年後に放射36号線開通の予定らしいですが、それまでは道路工事音、開通してからは車の騒音排気ガス問題への対策はあまり無いのかなと感じました。歩道幅が10m程あるので問題ありませんと言われたのですが、そんなもんですかね？