バウス氷川台ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155266

所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社

総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台

建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定

バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2

桜花の如く、人生を謳歌する。
ＯＵＫＡ
HIKAWADAI LIFETIME RESIDENCE

自分らしく人生を謳歌する 未来のURBANISTへ。

流されず、しなやかに。日進月歩、進化する東京都心に寄り添いながら
自分や家族の心地良いスタンスでオンとオフを謳歌する「U R B A N I S T 」へ。
生き方や価値観が多様化する時代だからこそ、人生をしなやかに生きる私邸宅の未来を描く。

池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定

※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

ここなんで投稿ないだろう？結構いい感じですが...

[2: 匿名さん]

先週HP公開されましたね。
駅徒歩4分、外観デザイン、廊下側アウトフレームなど良いと思います。

[3: マンション検討中さん]

かなり高そうですね。
外観、立地かなりいい感じです。

[4: マンション検討中さん]

やっぱりクリオより高いのかなぁ…と言うのはある。元々はタクシーとかの営業所？っぽいです。Googleマップだとガソリンスタンド(タクシーの給油用？)みたいなのが表示されてましたが、通常の工事より大変になるとかあるんでしょうか。

[5: マンション掲示板さん]

>>4 マンション検討中さん
Googleマップよりハザードマップを見るべし。

[6: マンション検討中さん]

>>5 マンション掲示板さん
あぁ、川が近いですもんね。ガソリンスタンドとかって地中に特殊な工事してるって聞くので、気になった次第です。

[7: マンション検討中さん]

ガソリンスタンド跡地はコストが掛かるというのは聞いたことがありますね。
あとここは将来的に放射36号線沿いになるので交通量は結構増えると思われます。

[8: 匿名さん]

>>7 マンション検討中さん
池袋駅と大宮バイパスを最短で繋ぐ幹線道路なので交通量はすごいでしょうね。
https://urban-development.jp/road/hosha35-36-202204/
山手通りから川越街道を経由していた車のほとんどはこちらを使うことになるでしょう。

元のタクシー会社の敷地の南角の部分も道路になりそうですね。
建物の南西角が微妙に斜めになっているのは道路との境界線の影響かも知れません。
購入する部屋の位置とか窓の防音性能とかを研究しないといけませんね。

[9: マンション検討中さん]

坪単価いくらなんだろうか…
450くらいには収まる？？

[10: 検討板ユーザーさん]

>>9 マンション検討中さん
営業さんなのかな
450はさすがにやりすぎ

[11: 通りがかりさん]

上中里の物件辺りからなんかバウスの新築マンションが気になって仕方ない。
ココも見たらデザイン凄く美しいよね。
もう持ち家だから買うことないんだけど、このデベのマンションなんか良い。
通りすがりで書き込んじゃいました。

[12: 周辺住民さん]

プラウドシティ小竹向原より規模は小さいですが、93戸と規模感はそれなりなので、注目物件かと思います。
1年弱先に竣工のクリオ氷川台より高いかは分かりませんが、世間の流れからみて坪単価400は超えそうですかね・・・
規模感的にもディスポーザー用浄化槽が設置される期待もありますね。

水害ハザードは、こんなに石神井川が近いのに浸水エリア外なんですかね。
敷地面積の極一部だけ床下浸水エリアかかってますが、現在の基礎工事現場を見ると地面を高くしている感じがありました。
最終的な扱いは販売開始したら営業さんに聞いてみたいですね。

[13: 匿名さん]

>>12 周辺住民さん
敷地は南側の高い部分と同じレベルに上げてますよね。なのでハザードは大丈夫だと思います。
間取図から読み取れる情報だけでもかなり高額路線を目指しているようですね。

[14: マンション検討中さん]

クリオ氷川台がプラウドシティ小竹向原とほば変わらなかった。ここも同じくらい高いでしょう

[15: 周辺住民さん]

>>8 匿名さん
確かに南西の角部分は欠けてるので、元の敷地から一部を放射36号沿線用に国に明け渡したりすんでしょうかね。
BRIGHT SITE、MARK SITEともに36号に対して斜めになっているかと思うので、多少の距離はありそうですが、自動車排気はやはり気になりそうですね。

[16: 周辺住民さん]

>>13 匿名さん
上物以外の工事でもややコストがかかってそうですね。
スタンド跡地と言うことで、取得価格は抑えられてたりするのだろうか・・・

3LDK住戸は61戸とのことですが、中住戸は占有面積が少なく価格抑えて買えるプラン、角住戸は70㎡越えプランと言う感じでしょうか。

[17: マンション検討中さん]

>>15 周辺住民さん
物件の簡易平面図と放射３６号線の計画図で確認すると敷地南西部分に接触するように道路が走る予定ですね。こんなに接近してると西向き、南向きとも中層階から下は騒音と排気ガスで窓を開けられないんじゃないでしょうか。

[18: 口コミ知りたいさん]

引き戸採用でデッドスペース削減とか言ってドヤってるけどこの間取りなら開き戸でもデッドスペースなんて全然増えない(笑)

[19: 匿名さん]

>>18 口コミ知りたいさん
デッドスペースの意味を理解なさってない？

[20: 名無しさん]

>>18 口コミ知りたいさん

おそらく洋室の開き扉は室内側に開きますよね。
引き戸のほうが室内の扉から近い位置にも家具が配置できるんじゃないですかね？

[21: 通りがかりさん]

現地に近い練馬区民から一言
HPやムービーに出てくる石神井川沿の桜並木は昔の写真だね
確かに以前は川面に届きそうな見事な枝ぶりの桜が本当に綺麗だったんだけど数年前に枝先をバッサリ切り落とされてみすぼらしい風景に変わっちゃったんだよね

[22: 周辺住民]

>>17 マンション検討中さん

たしかに南西端から2～3住戸は厳しそうですね。
西棟の北角住戸とひとつ隣くらいまでは、ベランダ正面に中路地と建物があるので、多少は軽減されそうかと。
南棟東角もベランダ正面がどうなるか気にしてます。元タクシー駐車場だったような三角空き地ですが、なにか建つのか・・・
正直、36号線が完成してみないと分からないですね。

そもそもいつ沿線工事はじまるんでしょうね。
バウス予定地の前区画を含め、環7から氷川台駅手前まではかなり土地取得出来てますけど、氷川台駅前は全然ですよね。
開通がしばらく先になりそうなら、バウス購入者は当面は閑静な暮らしが出来るのかなと思ったり。

[23: マンション検討中さん]

排気ガスと騒音から逃げるには
北東寄りの住戸が良いのでしょうが
RISE SIDEの川寄り（北東）には
敷地境界線ギリギリに五階建ての
老人ホームが建ってますから
最上階以外は眺望がかなり悪そう
本当は川の方に建てたいのでしょうが
真北向きになってしまうし
なかなか厄介な土地のようですね

[24: 匿名さん]

>>最上階以外は眺望がかなり悪そう
想像して買わないといけませんよね…

マンションでベランダに出ようと思ったら、隣のマンションのベランダにいる人とコンニチワしちゃうとか気になっちゃいます。
あとは、駅のホームの人と目が合うとかもあった気がします。

眺望はあまり気にしないとか、平気とかならいいんでしょうが、夢のマイホームなので、憧れが崩れないようにしないといけませんよね…

[25: マンション検討中さん]

駅近なのはとてもいいですね
放射36号の騒音は完成後もそうですが
工事期間中もうるさいでしょうから
懸念材料になります

[26: 匿名さん]

氷川台駅まで徒歩4分とアクセスは良いと思います。
周辺は公園も多くて、子育て環境としてもよさそうです。
ただ価格次第かなというのはあります。
ここで坪単価４００超えとかは考えられないですね。

[27: 周辺住民さん]

先日、立石のヴェレーナのモデルルームで営業の方の話を聞きました。
駅前の大規模再開発で街が生まれ変わるプラスポイントがある一方、
すぐ近くを水戸街道が走り排気ガスが減点対象なので価格を考慮していると。
駅からの距離が１３分で路線もブランドの格も違うとはいえ、
ヴェレーナの最上階１４階の3LDKの坪単価が３１０万円弱ですから
３６号に接触する立地で坪４００超えは確かにいくらなんでもと思います。

[28: 坪単価比較中さん]

>>27 周辺住民さん
葛飾区の立石ですかね。練馬区の周辺住民さんにしては、また離れた物件をご検討されてますね・・・
情報提供ありがたいですが、同じ練馬区のヴェレーナ上石神井のほうか比較した際に参考になるのではないかと。
ヴェレーナ上石神井のマンションマニアさん価格調査を見る限り、最上階は坪420弱みたいですよ。
普通に考えれば、坪310と坪420の差は幹線道路沿いと言う条件での減額ではなく、地価に寄るものでしょう。

[29: マンション検討中さん]

同じ氷川台徒歩4分のクリオ氷川台が坪420万くらいじゃなかったかな？クリオ氷川台はかなり売れ行き良いから、ここが坪400万以下ってのはないかと思う。

[30: マンション掲示板さん]

>>27 周辺住民さん
立石と氷川台を比較する、徒歩4分と13分を比較する、独特すぎていくらなんでもと思います。

[31: マンション検討中さん]

クリオ氷川台シーズンテラスと同じくらいでしょうよ。坪400万だね～

[32: マンション検討中さん]

大山よりは流石に安くあってほしい

[33: 匿名さん]

大山より高いよ。東上線とメトロ（副都心線、有楽町線）だよ。

[34: マンション検討中さん]

放射36号線をネガティブファクターとして考慮するかしないかで相場は大幅に変わるでしょうね
考慮しないのであれば400台を下ることは無いはず

[35: 匿名さん]

>>32

路線力　有楽副都心線＞東武東上線
駅力　　氷川台＜大山
都心の近さ　　こっち＜あっち
アドレス力　　練馬区＝板橋区
周辺環境　　　36号線沿い＝川越街道沿い

結論：同じくらいじゃね？

[36: 周辺住民]

階による価格差が大きな物件になりそうですよね。
5～6階はしっかり強気な価格設定されるんじゃないかと勝手に予想・・・

[37: 評判気になるさん]

>>32 マンション検討中さん
大山って借地のジオ？タワーの住友？
さすがに借地よりは高いでしょ。
住友タワーは住友だけにどこまで高値挑戦するかでしょう。
上板橋でも建築予定あるからだいぶチャレンジするんじゃないかな。

[38: 匿名さん]

>>37 評判気になるさん
32さんが言ってるのは同じバウスの大山だと思われ

[39: マンション検討中さん]

駅力もブランド力も桁違いに高く
騒音と排気ガスとは無縁の
プラウドシティ小竹向原の
90%or80%掛けくらいか？

[40: 名無しさん]

>>33 匿名さん
何言ってんのよ笑　公示価格知ってるか？

[41: 検討板ユーザーさん]

>>40 名無しさん

公示地価ですかね？確かに大山の方が高いですよね。
大山は色々ありますから、沿線云々ではなく駅力の差でしょうね。

ただ、物件の土地面積が3倍以上違うので、住戸毎に土地代として支払う額としては氷川台の方が高くなりそうですよね。
素人目には、建物はバウス板橋大山のほうがコストかかりそうなのかなと思ってますが。

[42: マンション検討中さん]

確かに氷川台は駅周りにこれといった店もなく思ったより寂しいところ。
でも正久保通りを新桜台駅まで歩き、さらにライフの横からゆうゆうロードを進み江古田駅まで歩くと個性的で楽しい店がたくさんありますよ（30分くらい歩きますが）

[43: 通りがかりさん]

>>39 マンション検討中さん

小竹向原に駅力なんかあるのか？

[44: マンション検討中さん]

>>43 通りがかりさん
皆無ですね、小竹向原に駅力を求めることがナンセンスですわ
なんの桁が違うんでしょう

[45: マンコミュファンさん]

小竹向原はトンネル側の出口に銀行スーパー飲食系がかろうじて揃ってるから、氷川台よりは僅かに駅力は上かな
まあ長年住んでる地元民からしたら小竹向原も氷川台も似たり寄ったりだよ
その駅力が皆無なら騒音排気ガスリスクを抱えた氷川台のバウスは苦戦しそうですな

[46: 周辺住民]

小竹向原駅の放射36号線がトンネルになってる影響で歩道がね。。。坂道、狭い、入り組んでる、自転車は降りて通行しないといけない箇所もあって不便なんすよね。
放射36号線沿線が完成したら、環七から平和台駅まではチャリ移動が快適になるだろうし。
氷川台周辺から池袋までのサイクリングだと、小竹向原駅前の峠だけが圧倒的に不便で、裏道で回らないといけないのが面倒なんです・・・

[47: マンション検討中さん]

放射第36号線の説明会資料に載ってる完成予想図によると
随分と大きな道路が敷地の一端を通るんですね。
道路側もマンション側も騒音と排ガス対策をちゃんと
やってくれないと、なかなか厳しそうですね。

[48: 匿名さん]

放射第36号線でどれだけ音や排ガスの影響が出るのかは気になりますね。
音はともかく、排ガスの影響ってバルコニーが汚れるくらいなイメージですが、
他に何か生活への悪影響ってありますでしょうか。

[49: 坪単価比較中さん]

「桜花のごとく」って特攻して散れって意味？って気になってる

[50: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
洗濯物が黒く汚れるので外干しを控えて浴室乾燥機を多用することになりますね。それらの生活被害以上に長く住むなら健康被害の方が心配かと。