バウス氷川台についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.baus-web.jp/baus/hikawadai/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155266
所在地：東京都練馬区桜台3丁目9-7（地番）
交通：東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
間取：2LDK～4LDK
面積：50.41㎡～82.39㎡
売主：中央日本土地建物株式会社
売主：トヨタホーム株式会社
売主：三信住建株式会社
販売提携（代理）：大和地所レジデンス株式会社
施工会社：飛島建設株式会社
管理会社：中央日土地レジデンシャルサービス株式会社
総戸数：93戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階
用途地域：第一種中高層住居専用地域・準工業地域
駐車場：17台(平置2台＜内身障者用1台＞・機械式15台)
自転車置場：139台(上段ラック式50台・下段スライドラック式76台・平置き13台)
バイク置場：1台
建物完成予定年月：2025年 8月予定
引き渡し可能年月：2025年10月予定
販売開始時期：2024年8月上旬予定
バルコニー面積：8.96㎡～17.12㎡
サービスバルコニー面積；1.04㎡～3.66㎡
専用庭面積：20.60㎡～27.71㎡
ルーフバルコニー面積：12.10㎡～49.36㎡
テラス面積：10.70㎡～12.82㎡
敷地面積：3,062.48m2
建築面積；1,756.29m2
延床面積：7,108.75m2
桜花の如く、人生を謳歌する。
ＯＵＫＡ
HIKAWADAI LIFETIME RESIDENCE
自分らしく人生を謳歌する 未来のURBANISTへ。
流されず、しなやかに。日進月歩、進化する東京都心に寄り添いながら
自分や家族の心地良いスタンスでオンとオフを謳歌する「U R B A N I S T 」へ。
生き方や価値観が多様化する時代だからこそ、人生をしなやかに生きる私邸宅の未来を描く。
池袋約5km圏。※1
平穏なる「氷川台」の駅近に、未来を描く全93邸の私邸宅。
- 東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩4分
- ゆとり溢れる住空間 3棟構成 3LDK中心※2
- 充実の41プランバリエーション 2LDK 50㎡台～4LDK 82㎡台
- 先進をデザインした邸宅へ 顔認証・ZEH-M oriented 取得予定
※1：「池袋」駅より直線距離で5km圏（地図上で計測した概算）
※2： 総戸数93戸に対して3LDK住戸は61戸。
※「顔認証システム」への登録は任意となります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2024-03-20 01:39:37
バウス氷川台ってどうですか？
| No.1 |
by マンション検討中さん 2024-03-26 17:10:20
投稿する
削除依頼
ここなんで投稿ないだろう？結構いい感じですが...
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|---|---|---|
| No.2 |
先週HP公開されましたね。
駅徒歩4分、外観デザイン、廊下側アウトフレームなど良いと思います。 |
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| No.3 |
かなり高そうですね。
外観、立地かなりいい感じです。 |
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| No.4 |
やっぱりクリオより高いのかなぁ…と言うのはある。元々はタクシーとかの営業所？っぽいです。Googleマップだとガソリンスタンド(タクシーの給油用？)みたいなのが表示されてましたが、通常の工事より大変になるとかあるんでしょうか。
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| No.5 |
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| No.6 |
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| No.7 |
ガソリンスタンド跡地はコストが掛かるというのは聞いたことがありますね。
あとここは将来的に放射36号線沿いになるので交通量は結構増えると思われます。 |
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| No.8 |
>>7 マンション検討中さん
池袋駅と大宮バイパスを最短で繋ぐ幹線道路なので交通量はすごいでしょうね。 https://urban-development.jp/road/hosha35-36-202204/ 山手通りから川越街道を経由していた車のほとんどはこちらを使うことになるでしょう。 元のタクシー会社の敷地の南角の部分も道路になりそうですね。 建物の南西角が微妙に斜めになっているのは道路との境界線の影響かも知れません。 購入する部屋の位置とか窓の防音性能とかを研究しないといけませんね。 |
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| No.9 |
坪単価いくらなんだろうか…
450くらいには収まる？？ |
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| No.10 |
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| No.11 |
上中里の物件辺りからなんかバウスの新築マンションが気になって仕方ない。
ココも見たらデザイン凄く美しいよね。 もう持ち家だから買うことないんだけど、このデベのマンションなんか良い。 通りすがりで書き込んじゃいました。 |
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| No.12 |
プラウドシティ小竹向原より規模は小さいですが、93戸と規模感はそれなりなので、注目物件かと思います。
1年弱先に竣工のクリオ氷川台より高いかは分かりませんが、世間の流れからみて坪単価400は超えそうですかね・・・ 規模感的にもディスポーザー用浄化槽が設置される期待もありますね。 水害ハザードは、こんなに石神井川が近いのに浸水エリア外なんですかね。 敷地面積の極一部だけ床下浸水エリアかかってますが、現在の基礎工事現場を見ると地面を高くしている感じがありました。 最終的な扱いは販売開始したら営業さんに聞いてみたいですね。 |
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| No.13 |
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| No.14 |
クリオ氷川台がプラウドシティ小竹向原とほば変わらなかった。ここも同じくらい高いでしょう
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| No.15 |
>>8 匿名さん
確かに南西の角部分は欠けてるので、元の敷地から一部を放射36号沿線用に国に明け渡したりすんでしょうかね。 BRIGHT SITE、MARK SITEともに36号に対して斜めになっているかと思うので、多少の距離はありそうですが、自動車排気はやはり気になりそうですね。 |
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| No.16 |
>>13 匿名さん
上物以外の工事でもややコストがかかってそうですね。 スタンド跡地と言うことで、取得価格は抑えられてたりするのだろうか・・・ 3LDK住戸は61戸とのことですが、中住戸は占有面積が少なく価格抑えて買えるプラン、角住戸は70㎡越えプランと言う感じでしょうか。 |
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| No.17 |
>>15 周辺住民さん
物件の簡易平面図と放射３６号線の計画図で確認すると敷地南西部分に接触するように道路が走る予定ですね。こんなに接近してると西向き、南向きとも中層階から下は騒音と排気ガスで窓を開けられないんじゃないでしょうか。 |
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| No.18 |
引き戸採用でデッドスペース削減とか言ってドヤってるけどこの間取りなら開き戸でもデッドスペースなんて全然増えない(笑)
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| No.19 |
>>18 口コミ知りたいさん
デッドスペースの意味を理解なさってない？ |
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| No.20 |
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| No.21 |
現地に近い練馬区民から一言
HPやムービーに出てくる石神井川沿の桜並木は昔の写真だね 確かに以前は川面に届きそうな見事な枝ぶりの桜が本当に綺麗だったんだけど数年前に枝先をバッサリ切り落とされてみすぼらしい風景に変わっちゃったんだよね |
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| No.22 |
>>17 マンション検討中さん
たしかに南西端から2～3住戸は厳しそうですね。 西棟の北角住戸とひとつ隣くらいまでは、ベランダ正面に中路地と建物があるので、多少は軽減されそうかと。 南棟東角もベランダ正面がどうなるか気にしてます。元タクシー駐車場だったような三角空き地ですが、なにか建つのか・・・ 正直、36号線が完成してみないと分からないですね。 そもそもいつ沿線工事はじまるんでしょうね。 バウス予定地の前区画を含め、環7から氷川台駅手前まではかなり土地取得出来てますけど、氷川台駅前は全然ですよね。 開通がしばらく先になりそうなら、バウス購入者は当面は閑静な暮らしが出来るのかなと思ったり。 |
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| No.23 |
排気ガスと騒音から逃げるには
北東寄りの住戸が良いのでしょうが RISE SIDEの川寄り（北東）には 敷地境界線ギリギリに五階建ての 老人ホームが建ってますから 最上階以外は眺望がかなり悪そう 本当は川の方に建てたいのでしょうが 真北向きになってしまうし なかなか厄介な土地のようですね |
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| No.24 |
>>最上階以外は眺望がかなり悪そう
想像して買わないといけませんよね… マンションでベランダに出ようと思ったら、隣のマンションのベランダにいる人とコンニチワしちゃうとか気になっちゃいます。 あとは、駅のホームの人と目が合うとかもあった気がします。 眺望はあまり気にしないとか、平気とかならいいんでしょうが、夢のマイホームなので、憧れが崩れないようにしないといけませんよね… |
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| No.25 |
駅近なのはとてもいいですね
放射36号の騒音は完成後もそうですが 工事期間中もうるさいでしょうから 懸念材料になります |
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| No.26 |
氷川台駅まで徒歩4分とアクセスは良いと思います。
周辺は公園も多くて、子育て環境としてもよさそうです。 ただ価格次第かなというのはあります。 ここで坪単価４００超えとかは考えられないですね。 |
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| No.27 |
先日、立石のヴェレーナのモデルルームで営業の方の話を聞きました。
駅前の大規模再開発で街が生まれ変わるプラスポイントがある一方、 すぐ近くを水戸街道が走り排気ガスが減点対象なので価格を考慮していると。 駅からの距離が１３分で路線もブランドの格も違うとはいえ、 ヴェレーナの最上階１４階の3LDKの坪単価が３１０万円弱ですから ３６号に接触する立地で坪４００超えは確かにいくらなんでもと思います。 |
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| No.28 |
>>27 周辺住民さん
葛飾区の立石ですかね。練馬区の周辺住民さんにしては、また離れた物件をご検討されてますね・・・ 情報提供ありがたいですが、同じ練馬区のヴェレーナ上石神井のほうか比較した際に参考になるのではないかと。 ヴェレーナ上石神井のマンションマニアさん価格調査を見る限り、最上階は坪420弱みたいですよ。 普通に考えれば、坪310と坪420の差は幹線道路沿いと言う条件での減額ではなく、地価に寄るものでしょう。 |
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| No.29 |
同じ氷川台徒歩4分のクリオ氷川台が坪420万くらいじゃなかったかな？クリオ氷川台はかなり売れ行き良いから、ここが坪400万以下ってのはないかと思う。
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| No.30 |
>>27 周辺住民さん
立石と氷川台を比較する、徒歩4分と13分を比較する、独特すぎていくらなんでもと思います。 |
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| No.31 |
クリオ氷川台シーズンテラスと同じくらいでしょうよ。坪400万だね～
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| No.32 |
大山よりは流石に安くあってほしい
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| No.33 |
大山より高いよ。東上線とメトロ（副都心線、有楽町線）だよ。
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| No.34 |
放射36号線をネガティブファクターとして考慮するかしないかで相場は大幅に変わるでしょうね
考慮しないのであれば400台を下ることは無いはず |
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| No.35 |
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| No.36 |
階による価格差が大きな物件になりそうですよね。
5～6階はしっかり強気な価格設定されるんじゃないかと勝手に予想・・・ |
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| No.37 |
>>32 マンション検討中さん
大山って借地のジオ？タワーの住友？ さすがに借地よりは高いでしょ。 住友タワーは住友だけにどこまで高値挑戦するかでしょう。 上板橋でも建築予定あるからだいぶチャレンジするんじゃないかな。 |
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| No.38 |
>>37 評判気になるさん
32さんが言ってるのは同じバウスの大山だと思われ |
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| No.39 |
駅力もブランド力も桁違いに高く
騒音と排気ガスとは無縁の プラウドシティ小竹向原の 90%or80%掛けくらいか？ |
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| No.40 |
>>33 匿名さん
何言ってんのよ笑 公示価格知ってるか？ |
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| No.41 |
>>40 名無しさん
公示地価ですかね？確かに大山の方が高いですよね。 大山は色々ありますから、沿線云々ではなく駅力の差でしょうね。 ただ、物件の土地面積が3倍以上違うので、住戸毎に土地代として支払う額としては氷川台の方が高くなりそうですよね。 素人目には、建物はバウス板橋大山のほうがコストかかりそうなのかなと思ってますが。 |
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| No.42 |
確かに氷川台は駅周りにこれといった店もなく思ったより寂しいところ。
でも正久保通りを新桜台駅まで歩き、さらにライフの横からゆうゆうロードを進み江古田駅まで歩くと個性的で楽しい店がたくさんありますよ（30分くらい歩きますが） |
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| No.43 |
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| No.44 |
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| No.45 |
小竹向原はトンネル側の出口に銀行スーパー飲食系がかろうじて揃ってるから、氷川台よりは僅かに駅力は上かな
まあ長年住んでる地元民からしたら小竹向原も氷川台も似たり寄ったりだよ その駅力が皆無なら騒音排気ガスリスクを抱えた氷川台のバウスは苦戦しそうですな |
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| No.46 |
小竹向原駅の放射36号線がトンネルになってる影響で歩道がね。。。坂道、狭い、入り組んでる、自転車は降りて通行しないといけない箇所もあって不便なんすよね。
放射36号線沿線が完成したら、環七から平和台駅まではチャリ移動が快適になるだろうし。 氷川台周辺から池袋までのサイクリングだと、小竹向原駅前の峠だけが圧倒的に不便で、裏道で回らないといけないのが面倒なんです・・・ |
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| No.47 |
放射第36号線の説明会資料に載ってる完成予想図によると
随分と大きな道路が敷地の一端を通るんですね。 道路側もマンション側も騒音と排ガス対策をちゃんと やってくれないと、なかなか厳しそうですね。 
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| No.48 |
放射第36号線でどれだけ音や排ガスの影響が出るのかは気になりますね。
音はともかく、排ガスの影響ってバルコニーが汚れるくらいなイメージですが、 他に何か生活への悪影響ってありますでしょうか。 |
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| No.49 |
「桜花のごとく」って特攻して散れって意味？って気になってる
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| No.50 |
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| No.51 |
大山よりは高くなると営業の方に聞きました。
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| No.52 |
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| No.53 |
>>49 坪単価比較中さん
私も気になってました。 若い人はゲームやアニメを連想するでしょうが、歴史的には第二次世界大戦で日本軍が使った『人間爆弾・桜花』ですよね。 特攻隊の中でも最も非人間的な、大型爆弾に有人の操縦席だけ付けて軍用機から放たれる爆弾です。160人の少年兵が亡くなっています。少しでも近代史を学んだ人なら知っている言葉だと思います。 発案者の大田正一は終戦後に死亡を偽装し戦犯追及から逃れて1994年まで生きていたということで最近も話題になりました。 もともと桜の花は「パッと咲いてパッと散る」様子が日本人の死生観を体現していると言われます。果たしてマンションの公式サイトのトップに「桜花の如く人生を謳歌する」という文言が相応しいのかどうなのか、私には判断しかねます。 |
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| No.54 |
近くのクレヴィアってまだ２戸売れ残ってるんだね。77平米の南西向きは坪333万！バウスが売り始める前に売り切ろうとしてるのか金利が上がり始めて異常な高値がピークアウトしてるのか、いずれにしても値段が下がるのはいいことだ。
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| No.55 |
ごめんなさい。値下げしたんじゃなく元々この値付けだったということですね。プライシングされた去年はまだそれくらいの相場だったということ。
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| No.56 |
上記諸々踏まえるとバウスだけで比べるなら、総合的に大山でいいやってなりそうだな。後攻が時期的にも不利だろうに自社物件で販売苦しめそう。
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| No.57 |
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| No.58 |
坪450とかってことは、小竹向原よりもお高くなるってことですか？プラウドよりも？すごいですね。
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| No.59 |
駅距離が少し近い分を考慮しても同じ氷川台のクレヴィアより坪１００万も上げたらさすがに買い手が減るでしょう
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| No.60 |
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| No.61 |
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| No.62 |
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| No.63 |
>>58 匿名さん
プラウドシティは一期こそ安かったものの、Gコート後半は430～440、Fコートは450くらいだった様な。その上、長期プロジェクトだから各資材を物価高前に発注確保できてるおかげでユーザーに安く提供できてるってのが謳い文句でしたからね。 それとの比較をどう捉えるか・・・ |
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| No.64 |
幹線道路の工事が始まったら相当うるさいでしょうね。工事が終わったら排気ガスと走行音生活がとても懸念されますね。金利も上がる局面でなお強気すぎる価格を出したら簡単には売れないでしょうね。
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| No.65 |
ここモデルルームなどの情報はまだ全然ありませんよね
大山の方の様子見ですかね あちらは好評なのでしょうか？ |
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| No.66 |
先月電話で問い合わせた時にはGW前後にMRが完成し案内を始めると言われたのですがね。値付けを慎重に検討してるのかも知れません。ついに金利が上がりこれまでの投機につられた爆上げ相場価格だと流石に売れないでしょうから。
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| No.67 |
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| No.68 |
85㎡くらいで1億弱なら選択肢には入るかな。排気ガス＋騒音のリスクが少ない北東側の住戸縛りで。
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| No.69 |
金利が上がり潮目が変わるタームに入った今は買い時じゃないからね
すぐに住み替えないといけない事情がある人以外は様子見モードに入るから ここで１億円とかかましたら売れないでしょ そもそもアジアンマネーが投資対象とするタワマンでもないし |
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| No.70 |
>>69 買い替え検討中さん
そう言っていつまでも買えないんですよね。分かります。笑 金利が上がるリスクを受け入れた上で購入する層が全然多いと思います。ある程度リスクを受け入れられる資産がないのは辛いですよね。。 |
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| No.71 |
↑
この種の必死なコメントが入り出したら待つのが賢者 教訓はいかさないとね |
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| No.72 |
待ってよかったのってバブルピーク含めて一度もないよね
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| No.73 |
>>72 マンション検討中さん
まぁ分からない人に何を言っても仕方ないと思ってるので、 分かってる人だけが得をする今の環境でいいと思ってます。笑 そういう人たちが飛びついてきた時がピークみたいなものですから。せっせと決断して楽な思いさせてもらいましょう。 |
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| No.74 |
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| No.75 |
買えない人は黙ってればいい。
ここが坪450万くらいなら買う人はたくさんいる。 いままでが安すぎただけなのよ。 早く買っただけトータル判断で得をする。 万が一暴落しても住み続けりゃ良いんだよ |
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| No.76 |
エントリーが完了したので近々MRの予約を入れて詳細を伺ってくる予定です。最低でも２０年以上、とにかく長く住む予定でのマンション選びとなりますので住戸位置は慎重に検討しようと思っています。懸念される放射３６号線を平面図に赤色でレイアウトしてみました。排気ガスと騒音から逃れるなら、やはりMARK SITEかRISE SITEの北側ですかね。３６号線の開通の見込みなども事業者さんからヒアリングできるといいのですが。
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| No.77 |
>>76 マンション検討中さん
駐車場と駐輪場がどこに出来るのかも気になりますね。 MARK SITEならリビングからは敷地内の植物と中路地だけで、５階以上は抜けViewになるので、良さそうですかね。 |
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| No.78 |
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| No.79 |
立地はかなり魅力的ですよね。あっという間に完売するのでは。
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| No.80 |
住戸位置の話が出てるけど
南西の角をえぐるように通る 幹線道路を避けるなら北東側 これは正しいのでしょうが 北東側の隣地にはかなり接近して 老人介護施設がドーンと建ってるので 高層階の6階から上を選ばないと かなり辛いビューになると思いますよ |
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| No.81 |
かなり辛いって・・・ひどいなｗ
4階バルコニーで日向ぼっこしてるおじいちゃんおばあちゃんは、そんなに目に毒なんですかねｗ バウスの敷地は東西で50m以上はあるんで、RISE SITEと隣の施設の建物まで10m無いくらいでしょうか。 床上浸水ハザードにかかってる対策も必要ですし、南北で土台の高さ合わせるために北側基礎部分は1m弱くらいあげてきそうですけどね、今の工事状況見る限り。 なので5階でも平気そうかなと。 |
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| No.82 |
おじいちゃんおばあちゃんじゃなくて
建物が視界に入り抜け感がないのが 辛いんでしょ 放射道路に近い南西方向が 一番抜け感がありそうで痛し痒し |
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| No.83 |
石神井川の向こう側、つまり南面に桜並木を見下ろし幹線道路の排気ガスも避けられる立地だったら最高だったんですけどね。うまく行きませんね。
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| No.84 |
70平米3LDK,3階で1億円といったところでしょうか。だとしたら、全然買いですね。1.2億になると時間かかりそうですね？
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| No.85 |
３階で坪470だとすると、最上階は500いく感じですか…？
お高い時代になりましたね… |
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| No.86 |
ここで億は泣きたい(´；ω；｀)
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| No.87 |
えっ氷川台でしょ
ここが億だったら笑う |
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| No.88 |
最上階82平米とかなら、余裕で1億越えでしょうけれども。
70平米3LDK,3階なら9400万 63平米3LDK,3階なら8500万 くらいを期待したいところです！ |
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| No.89 |
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| No.90 |
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| No.91 |
40年近い周辺住民で検討してます。
道幅＋歩道の計画は40m幅なので、76の方が赤線で引いてくれた太さの３倍くらいが道路＋歩道の幅になりますね。北側がいいかと思いますが、今度はタクシー基地が気になるかも、ちょっと前まで「24時間車両の出入りあり」と看板が立っていました。 また、道路北側は横断歩道を渡らないと駅に入れないのがネック。新しい出入り口が出来るのか不透明ですしマイナスポイントかな。 南東の三角形の駐車場もタクシー会社の土地なので、いずれは何かしら建つと思われますね。 道路が完成すれば池袋も自転車圏内ですし、とても良い立地なのですがチョイチョイある懸念点が残念。南側を選べば眺望と採光は確定ですけどね。 |
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| No.92 |
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| No.93 |
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| No.94 |
ほい、これすでに完売した同じく氷川台徒歩4分のクリオ氷川台シーズンテラスの価格ね。これを下回るわけないよなあ。
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| No.95 |
>>93
交通量は増えると思います。 ただでさえ平和台～川越街道間が開通しただけで氷川台駅前の通りは交通量増えました。ただ、放射36号は池袋駅前で終わるので、都心に抜ける車は川越街道を使うだろうから慢性的な大渋滞とはならないと思います。 この道路が出来れば、首都高の西池袋入口が近くなり、羽田空港をはじめ、車で各地へのアクセスが向上するなと個人的にはプラスに考えています。 氷川台はスーパーも多く、何気に飲食店も多いのでとてもいい街だと思います。 練馬区の人口も減らない予想なので、駅近で資産価値もバッチリ、なのですがね～。 |
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| No.96 |
クリオは意外とお安いお部屋もあったのですね
確かにその感じだと、上層階プレミア住居は坪550いってもおかしくないですね プラウドシティ小竹向原の中古？新古？が坪470ほどで出ているので、平均でそれくらいかもう少しお安くなれば…というところですね 放射36号はやはりデメリットの方が大きいと思いますし、南にもマンションなどが建つ可能性があれば眺望も上層階以外は苦しくなるでしょうし、その辺りをどう価格に入れてくるかですね |
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| No.97 |
>>96 匿名さん
クリオの安い部屋は北向きと隣密接の東向きだったかと。 基本は4階が坪419、3階が坪415とかそんなもんだったかと思います。 他デベで聞いた想定情報ですが、バウスの物件平均坪は470までは行かないらしく、坪470出せるなら上層階が買えるかもしれません。 |
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| No.98 |
氷川台で坪470とか恐ろしい時代だな。クリオ氷川台も高い高いと散々言われてたけどそれ以上になるのか。
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| No.99 |
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| No.100 |
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| No.101 |
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| No.102 |
可哀想な人ですね
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| No.103 |
有楽町線は本当にいい。エリアだけで測れない価値がある。いままで東横線、井の頭線、小田急線、大井町線に住んできたけど、圧倒的に有楽町線がストレス度合いが低い。混みすぎてない、ダイヤ乱れ少ない、雨に濡れない、朝はバンバン電車くる、都心へ直通。おすすめ。
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| No.104 |
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| No.105 |
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| No.106 |
他のエリアの新築の価格とか見てると、
わりと通常フロアでも坪500万行くんじゃないかと思ってくる。氷川台で1億超え。ありえないと思うかもしれないけど、全然驚かないよ俺は。 |
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| No.107 |
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| No.108 |
>>106 名無しさん
販売主がメインで売りたい販売時期次第では全然あり得るでしょうね。 バウス氷川台は引き渡しも来年10月と結構先ですから、最初は高いと思われる値付だったとしても来年春以降で成約していけば良いわけですし。 2025年夏頃には坪500なんて、周辺相場で見ても普通・・・下手したら割安になってるかもしれません。 |
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| No.109 |
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| No.110 |
バウス板橋大山と比較して検討中ですが、立地が違いすぎて、、、
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| No.111 |
大山のタワーマンションが坪単価700万近いと噂されてますね。氷川台で安くても坪単価500万でしょう。全然驚きませんが。
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| No.112 |
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| No.113 |
板橋大山の方が大好評！というわけではないようで、抽選なしの全て先着順になったようですが、こちらもお値付けとか何か影響されますかね？
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| No.114 |
抽選なしは業者の勝ちだからなぁ
ここは戸数的に焦って売るほどでもないし |
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| No.115 |
放射36号線って今どんな感じですか？
いつ完成とか決まりました？ |
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| No.116 |
>>112 検討板ユーザーさん
え？しますけど。笑 |
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| No.117 |
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| No.118 |
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| No.119 |
>>118 名無しさん
さすがに大山と同じ立地ではないので、大山の相場は参考にならないに気がしますね。 周りと言えば平和台、小竹向原、練馬くらいですかね。それらの相場は多分平均で高くでも450くらいじゃないかなと思います。 |
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| No.120 |
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| No.121 |
>>120 匿名さん
大山のタワマンが坪単価700万くらいらしいです。 この方の言ってる内容もあながち外れてないかと思います。 従来価格の400万円台で出てくることはほぼ期待していません。余裕ある予算を準備して購入するのみ、ですね。 ちなみに、私は幼少期から周辺で暮らしてるのでいくらでも買おうとは思ってます。設備素敵ですからね！ 坪単価600万後半だと割高感あるなーと思ってます |
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| No.122 |
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| No.123 |
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| No.124 |
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| No.125 |
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| No.126 |
>>115
現状は正久保橋のところから確保された敷地が静かに横たわってるって感じですね。区のHPを見ても羽沢・桜台地区の計画が更新されたくらいの情報しかなく現実的な開通時期がわかりません。現地に行くとわかりますが工事が始まったら道路がマンションと激近なので騒音に悩まされそうです。 |
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| No.127 |
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| No.128 |
36号は用地取得が進んでいないので長いこといつ工事されるされないで悩まされますね
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| No.129 |
HPなどはあまり更新されませんね
やはりMR行かないと何ともですかね |
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| No.130 |
MR行ってきました。価格はまだ最終確定してないけど、クリオより高いです。最上階角部屋は1億4000万ぐらいになりそう
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| No.131 |
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| No.132 |
現地を何度も歩いたが駅から近いだけで中途半端に眺望を遮る建物が周囲に建ってるんだよね。唯一抜け感が期待できる南面には目の前に排気ガス騒音が懸念される大通りができるし困ったもんだ。このデベ力、駅力と立地環境で坪400を超えるなら即パスだな。
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| No.133 |
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| No.134 |
氷川台の駅近、とても魅力です。
設備も文句なし。坪500万前後なら購入します！ |
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| No.135 |
初日にMR行ったけど
サッシ高が1850位しかなくガッカリ トイレがTOTOなのに同じ空間にある すぐ横の手洗いがLIXILという不統一の センスの無さ それはまあいいとして 戸境壁の厚さが180しかないんだよね ウチは小さい男の子が2人いるから 壁が薄いと隣に気を使いそう 同じエリアのパークホームズにシフトしますわ |
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| No.136 |
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| No.137 |
>>136 さん
130ではないですが 中層階で西か東なら60㎡台で8500～、角と70㎡台は9000～、最上階は億という感じだったかと 2階とかで8000のお部屋があったかな？ぐらいです 西は幹線道路目の前、東は老人ホームと機械式駐車場目の前だったので、最上階以外はその辺り確認したほうがいいですね 南は低層階でも9000～ぐらいでしたね 価格が全部でていた訳ではないので、参考程度に |
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| No.138 |
>>135 マンション検討中さん
まだMR行けてないのですが、やはり壁圧1800なんですね。よっぽどじゃなければ子供の叫び声とかは漏れたりしないと思いますが。 板橋大山と設計同じだとすると、コンクリ壁と石膏ボードの中間に空間ある構造なので、こちらのほうが気になりますね。叩いたりぶつかったり壁への直接の振動音が隣に伝わりやすいと思います。 サッシは190～200くらいがありがちかと思うので、190は欲しかったでしょうか。 185でも極端に困る訳ではないと思いますけどね！ |
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| No.139 |
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| No.140 |
クリオ氷川台よりも1,000万くらいは高い印象ですが、その価格差はなんですか。
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| No.141 |
申し訳ないですが周辺環境や駅力から乖離した法外な価格という印象です
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| No.142 |
練馬区内の他の路線でも去年と比べて500～1000upで問題なく売れていってるらしいです
駅歩4分はやはり強いですし、放射36ができれば物件価値もさらに上がる、とプラスに持ってきての値付けのようですね 資料請求も予想をはるかに上回った数があったそうで、最上階と角以外は抽選を覚悟してくださいと言われました 氷川台でこの値段？！の気持ちはすごくわかりますが、クリオも高い高いと言われつつ完売しましたしここもそうなるのかと |
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| No.143 |
その高いクリオよりメジャーセブンでもないこの程度のブランドのデベで1000万以上さらに高いとやっぱり引いてしまいます。大事な壁厚とか仕様も大したことないというか劣る部分もあるようですし。
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| No.144 |
地元組以外は、割と氷川台の駅力とかどうでも良かったりするのでは？
メトロ2路線、再開発の進む池袋まで最短8分、駅徒歩4分。広域組はこれだけでもう1億円弱の価値があると感じるんだと思います。 あとは24時間ゴミ出し可能でディスポーザ付いてれば良い、他の設備は気に入らなければオプションで追加する、くらいの感覚ではないでしょうか。 基本的にマンション価格は土地の値段で予測できると聞くので、クリオより高い主な理由は、バウスの土地取得価格なのではと思います。 |
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| No.145 |
土地の値段ね
もちろん実勢価格と乖離するけど 評価基準として公示されてる それぞれの接道の路線価は（平米価格） クリオ 37万と42万 バウス 38万と37万 バウスの方が高い土地ということは どうも無さそうだよ すると仕入れが下手で高値で 買ってしまった分を住人の買い値に 転嫁してるってことなのかな それだとますます1000万も 高く買うのを躊躇する人がいそう 土地代より資材費の値上がり分が 乗ってるのかもね それにしても高過ぎだよね |
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| No.146 |
>>145 通りがかりさん
少し考えてみました。 土地面積はバウスが少し広いものの、戸数はかなり違うので、分譲坪単位で買わされてる面積はバウスのほうが30%くらい少ない筈なんですよね。 なぜバウスのほうが高いんだ、と言うことになってしまいますね・・・ |
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| No.147 |
どのエリア、どの駅でも価格は高くなっていますよね。
建築費の高騰が主な原因ではないでしょうか。 |
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| No.148 |
石神井公園駅徒歩2分の西友跡地マンションも坪500越え予定みたいですし、比較すると氷川台とは言え坪450～460なら妥当なのか？と思えてしまいますね。
資金に余裕があって、駅力欲しい人はあちらも検討するんでしょうね。 |
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| No.149 |
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| No.150 |
何も説明が無かったのでわからないのですが、ここは二重サッシではないですよね？
だとしたら騒音対策としてはどうなのでしょうか？ ７年後に放射36号線開通の予定らしいですが、それまでは道路工事音、開通してからは車の騒音排気ガス問題への対策はあまり無いのかなと感じました。歩道幅が10m程あるので問題ありませんと言われたのですが、そんなもんですかね？ |
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| No.151 |
>>149 マンション比較中さん
プラウドシティ小竹向原の中古は更に高そうですね。 中古と言っても、まだ住まれてないでしょうし、デベや規模で見たらプラウドが良さそうですが・・・ 売りに出てるのは地権者住戸だとするなら、内装がかなり違うらしいのでそこが気になりますね。 |
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| No.152 |
>>150 匿名さん
青梅街道や水戸街道など幹線道路沿いのマンションでは高層階でも排気ガスで洗濯物が汚れるので外干しはできない所が多いと言います。ここは南西の敷地に道路が食い込んで走るのでRISEサイドの川寄り以外はアウトでしょうね。 |
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| No.153 |
>>151 検討板ユーザーさん
149です。 情報ありがとうございます。 そうなんですよね。やっぱり大手デベのほうが安心ですよね。 70m2前後の部屋がほしいですが、今売り出されているプラウドシティ小竹向原の物件はどちらも50m2台ですが。。。 販売住戸の売り出しをもう少し待とうと思います。 |
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| No.154 |
たしかに道路計画は歩道10mですね。
相当な幅員なので、本当に10mあるならマンションの敷地も合わせて、バルコニーから車道まではそれなりに距離ありますよね。 騒音リスクはありますが、大型車が通過しても振動を感じたりはなさそうかな。 街路樹を壁のように並べて、排気ガスを軽減して欲しいですね。 |
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| No.155 |
排気ガスと騒音で大事な開口部の窓が開けられないのは、ある意味ハザード真っ赤な所より毎日の暮らしに実害が及ぶ。
住戸位置は慎重に慎重を重ねて選ばないと。 |
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| No.156 |
クリオは共用スペースなし、ディスポーザーなし、なので、細々したところもバウスには乗っかってきてそうですね。あと、クリオはマンションの建て替えでした。バウスはタクシー倉庫の跡地？だし、用途地域も違うっぽいので、土地調査的なところも価格乗っかってきてて、結果高いのかもしれませんね。
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| No.157 |
氷川台の駅出たらすぐバウス工事のクレーンが見えますね！
36号線開通したら、駅前からマンションの大部分が見えそうですね！徒歩も若干短く3分物件とかになるんですかねー？ |
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| No.158 |
このマンションの価格帯で高いとか言ってるやつはさあ、埼玉とかもう少し都心から出てったらいいのに。住めないんだからさあ、仕方ないじゃん。実力よ。自分の。だって、まだまだ全然安いものに対して、高い高い騒いでるんだもん。
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| No.159 |
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| No.160 |
排気ガスと騒音無しの
上板のパークホームズと比べたら どう考えても高すぎる 徒歩4分以外に優位点が無いし |
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| No.161 |
>>160 名無しさん
上板橋と比べても・・・アクセス面が全然違う |
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| No.162 |
上板橋は準急が止まるから
池袋まで7分で着いちゃうんだよね 氷川台からは池袋まで9分だっけ もちろん乗り換えの手間はあるけど 同じメトロの2路線にアクセス可能 上板橋は再開発されるけど ここは車の走行音と排気ガスのリスク そもそもメジャーセブンじゃない セカンド（サード）ブランド それにしちゃ随分高いって話かな |
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| No.163 |
上板橋のパークホームズは坪370くらい
ここは480？～500？ 100万以上高いってのはやりすぎ。 |
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| No.164 |
相場7500万円の物件に1億の値段つけたら買わないでしょ
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| No.165 |
氷川台と上板橋を比べたら、駅周辺環境では上板橋が完全に上
ただし総合的な駅力なら圧倒的に氷川台 東武東上線は古い汚い池袋縛りと都内最低クオリティ 東武東上は絶対後悔するから辞めるが吉 西武に絞れば氷川台氷川神社が大好き、なんとしても練馬アドレスという以外に小竹向原に勝てる要素はない |
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| No.166 |
上板橋は再開発されるからね～
氷川台は何もないというか どでかい幹線道路の工事を控えて うるさいし排気ガスもヤダよね～ |
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| No.167 |
氷川台は道路っていう印象しかないのが難点ですよね
この価格で買わざるを得ない人がかわいそう |
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| No.168 |
パークホームズ上板橋は安いですよねー！
あの物件には、普通の共働き子育て世帯がなんとか買える価格の4LDKがある・・・ |
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| No.169 |
>>165 通りがかりさん
ここの価格がこれなら同じブランドの大山は穴場に感じてきた |
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| No.170 |
>>169 匿名さん
大山はまち自体はめちゃくちゃいいよ池袋も歩いていけるし ただし東武東上線なのが不幸 自分ならこのあたりなら小竹向原も大山も選ばず環境が良い加賀に住んで、王子十条仲宿大山を使い分けるかな |
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| No.171 |
ネガばかりで、人気なさそうで安心しました。
環境が少し劣る分、安い価格設定になってるかと思いますよ。タワマンより全然安いですし、タワマンを求めてないのでありがたい価格設定だと思いました。 |
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| No.172 |
氷川台は有楽町線と副都心線の二刀流で都心に自由自在にアクセスが出来る。上板橋は東上線なので池袋止まりです。鉄道の利便性なら上板橋より氷川台だよね。
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| No.173 |
ここの魅力は鉄道の利便性だけなんですよ
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| No.174 |
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| No.175 |
城北中央公園まで
めちゃ遠いな 三井のPHの方がいいかな 価格が横並びなら 氷川台も検討するけど 2000万も高いのは論外 |
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| No.176 |
>>165 通りがかりさん
駅前が商業皆無かつ区境で駅前に小学校2つあって開発余地皆無で石神井川の桜並木もない小竹向原さん。。 |
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| No.177 |
62～63平米プランが供給数としては多く、5階～6回を除けば坪単価は440～450くらいかなと感じました。
70平米越えだと、グロスで結構なお値段っぽいですね！ 分譲面積抑えめでも、アウトフレームなので壁芯表記以上に広く、使いやすい部屋の形かなと思いました。 あと、キッチン天井が230cmと高めだったのも良さそうでした！ |
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| No.178 |
ここは流石に高すぎる
これ買うのは相当勇気いるね しかも中央日本土地建物管理悪いって噂だね |
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| No.179 |
ワイこれと同じ値段で10年前に麻布のマンション買ったわｗ
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| No.180 |
>>179 口コミ知りたいさん
ナイス勝ち組ww |
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| No.181 |
何を血迷って値付けしちゃったんだろうね。マイナーブランドが駅4分というこのマンション唯一と言っていい魅力を盲信して実力とあまりにも乖離した価格で出しちゃいましたって感じ。
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| No.182 |
それでも売れるんだよなぁ
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| No.183 |
同じくマイナーブランドで徒歩4分のクリオ氷川台が早々に売りきったからなぁ
あそこも高い部屋は億超えだった気がする |
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| No.184 |
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| No.185 |
クリオ 2階3LDK 70.85m2 坪377
バウス 3階2LDKSの中住戸 63.47m2 坪468 ここはおっそろしく高いわ |
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| No.186 |
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| No.187 |
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| No.188 |
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| No.189 |
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| No.190 |
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| No.191 |
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| No.192 |
クリオ売っても利益が出ないのが相場の現状なら、ここは買った瞬間に差損を抱える事になりそうですね。駅近と言っても立地は氷川台だよね。どう考えても高すぎ。
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| No.193 |
>>192 匿名さん
そう思う人はここでカキコミなんかしていないで他のお安いお手頃物件を探しにいった方がいいです。ここで高すぎと騒いでも売主が値段下げるわけではないので |
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| No.194 |
池袋西口の再開発も控えているからねえ。
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| No.195 |
もしバルコニー前の電線が気になる方がいれば・・・
西向き住戸はバルコニーに出ると目の前に電線が何本もあるので、3階～４階をご検討の方は要確認です。 営業さんに言えば、電線と電柱の位置が分かる図面も見せてもらえるはず。 南住戸側は細めのケーブルが二本だけ。 
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| No.196 |
興味本位で氷川台のクリオもバウスも両方のスレッド見てきましたが、バウスのスレッドの方が活発かつ荒れてますね。
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| No.197 |
駅前道路拡張で氷川台駅前の北側のマクドナルドをはじめとする商業施設群はどこに行くんでしょうねえ。
道路南側の元パチ屋のセブンすき家の賃貸マンションとか紙屋の一角が商業になるか、さらに川沿い方面まで含めた三角地帯が丸っと区画整理されるか。テニスクラブが立体化するか。建設中の城北公園調整池の上に整備予定の公園の一画に駅周辺の何かが移転するか。道路の北側が開発されるか。はたまたバウスの道路挟んで向かいが開発されるか。南北分断を緩和する駅の地下商業が作られるか。 ここまで全て妄想でしかないですが。 石神井川と二路線の交差するポテンシャル高い駅立地だとは思うので、地主と百合子と練馬区とメトロのやる気次第ですかね。 https://www.city.nerima.tokyo.jp/kusei/machi/kakuchiiki/housya36/housh... |
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| No.198 |
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| No.199 |
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| No.200 |
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